Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

M1958Прошу простить, если не в тот раздел вопрос. Считается ли нормальным инвест при следующих условиях?
1. Готовность дома 75-80%
2. Время до сдачи 2-4 года (мое мнение)). Как понятно дом проблемный.
3. Доходность 40-25% годовых
4. Вход 3500р. (60м2)
5. Не московский регион
6. Оформление по 214 ф.з.

А почему не строят, в чем проблемы узнавали? Оформление по 214 ничего не гарантирует, в том числе и получения процентов за просрочку. Если готовность такая высокая, но не строят- и Вы оцениваете риски до 4х лет - видно сильно проблемный дом. И в таком случае доходность определяется только Вашим желанием/верой в проект. Лучше неДОзаработать, чем запопасть ...

Проблемы в судах - то дом кому то вид закрыл из окна, то этажность вроде как не та, то просрочка сроков и горадминистрация штрафы миллиардные пыталась получить, но суды застройщиком выиграны, да видать материально поиздержался квартир у самого застройщика нет - только переуступка.Дома таких три и если первый ни шатко ни валко заканчивают, то этот,однозначно, ждет завершения первого, потому и закладываюсь на максимум - 4 года. Очень большие терки между застройщиком и горадминистрацией. Хинштейн приезжал и заверил, что все будет хорошо

Иван Иванов, много букаф, давайте по существу:
1. 7,5 - это включая отделку чтоль? тогда 7500+600=8,1 вход уже. дружба с манагером дисконта 10% к цене дать не может. да и даже с вице-президентом
2. какой выход через год, алё? на ключах это 2 года, а без соса по полной цене ща не продать
3. от того, что где-то плохо, тут лучше не станет, 500м до мкад, между боровкой и жд зажат мкр будет, дисконт 10% к цене полноценного Солнцева явно забыли
4. хех, за 12 даж не буду показывать, чо и где взять взять можно, покажу лишь там 3ку за 9 https://www.cian.ru/sale/flat/34108342/ вы фильтр до 10 поставьте сами там...
5. лучи, даже стартуя весной будут давить объемом и ценой! учитывая лучшее место - это мегаконкурент, ибо "все эти люди" будут смотреть на все, что будет в продаже тогда

Отправлено спустя 2 минуты 10 секунд:

M1958 Прошу простить, если не в тот раздел вопрос. Считается ли нормальным инвест при следующих условиях?

если дом проблемный, инвест нормальным априори не считается

Добрый день! Хочу услышать ваше мнение по инвесту:
Дом в др. Регионе. Год назад на котле 1-комн в монолите без отделки 7/32эт 36 метров, вход 1,9млн. Сдача 3/2017. ЖСК, ипотека Банк Москвы онли. Коробка стоит, окна почти вставлены везде, работа кипит. Дом находится в 50 метрах от метро. За год цена кв.метра +2000.
Вопрос: в чем причина слабого роста ценника? Мое мнение, что спроса нет (осн.причина жск=> отсутствие норм ипотеки). На сегодняшний день по сравн со вторичкой есть приличный запас роста цены кв метра.

PAST666, думаю, Вы правильно понимаете, что цена не растет, ибо спрос не рвет на части...но в данной ситуации цены вторички - это лишь хотелки людей. если их дисконтировать на 10-15%, это "приличный запас" может стать уже не таким обнадеживающим, другая реальность на РН, млин. у всех нас, что в мск, что в др. регионе

[quote="Shuran"]Иван Иванов, много букаф, давайте по существу:
1. 7,5 - это включая отделку чтоль? тогда 7500+600=8,1 вход уже. дружба с манагером дисконта 10% к цене дать не может. да и даже с вице-президентом
2. какой выход через год, алё? на ключах это 2 года, а без соса по полной цене ща не продать
3. от того, что где-то плохо, тут лучше не станет, 500м до мкад, между боровкой и жд зажат мкр будет, дисконт 10% к цене полноценного Солнцева явно забыли
4. хех, за 12 даж не буду показывать, чо и где взять взять можно, покажу лишь там 3ку за 9 https://www.cian.ru/sale/flat/34108342/ вы фильтр до 10 поставьте сами там...
5. лучи, даже стартуя весной будут давить объемом и ценой! учитывая лучшее место - это мегаконкурент, ибо "все эти люди" будут смотреть на все, что будет в продаже тогда

Shuran, Вам сложно охватить всю Москву и ответить на много вопросов
Я объемно написал, теперь то же самое - коротко.

1. 7,5- без отделки ( я написал об этом в письме выше ) "дружба" с менеджером 7.717.000 - прайс, 7.500.000 - для меня.
2. Я не говорил про выход через год. Я написал, что в ней можно жить 1-2 года и параллельно продавать.
3. Я не говорил, что это хорошее место и что это вообще инвест. ( в самом начале предыдущего письма я написал - это "половинчатый" инвест) А что в Вашем понимании - полноценное Солнцево ? Полноценная инфра? Моя (семейная) инфра в любом ЖК - это буханка черного, Асеньевское молоко. Иногда Очаковский квас. Всё остальное на авто (я и супруга на разных) и вперёд! И никакого дисконта в 10% к Солнцевскому эконому нет, это разные форматы жилья. В Солнцево нет новой комфорт панели. Дисконт будет к навесу застройщика ПИКа и ЛСР (Лучи) и всё.
4. Вы прислали трёшку из ЦИАНа с тараканами в 30-ти летней вторичке. Это вообще не конкурент. Вот скажите, почему на ул. Академика Анохина через дорогу дом 26 (П-3) и дом 5 (П-3м) квартиры имеют разницу в цене 30%. Дому №26 - 34 года, а дому №5 14 лет и он за забором.
5. А вот с чем я соглашусь, так это с ЖК Лучи и Вашим определением ему - мегаконкурент! И как я написал Вам в письме Выше я туда войду в первый день продаж. (хотя они как с Донским Олимпом год т тянуть до старта по ДДУ могут легко...)

Вы спросили "нафига" МещЛес- я постарался ответить. Хоть это и не инвест,но я своё оттуда заберу 100% :arrow:

Иван Иванов,
3. место худшее в Солнцево, "полноценное" в моем понимании, это, типа, геометрический центр:) а тут окраина, мкад, жд, боровка, трэш поэтому дисконт очевиден
4. показывайте, ГДЕ тараканы кухня там из серии "бедненько, но чистенько", остальное получче, а главное, ЦЕНА, это п44 80хгодов, если Вы думаете, что ценообразование новой панели в отрыве от цен на сопоставимую вторичку, имхо заблуждаетесь. про обжитое место, отделку в наличии ваще молчу
зы прям по любой цене в Лучи войдете?:) мож не надо?:)) 40% за 3 года - это 12% с капой, поэтому про "нафига" останусь при своем мнении

ShuranPAST666, думаю, Вы правильно понимаете, что цена не растет, ибо спрос не рвет на части...но в данной ситуации цены вторички - это лишь хотелки людей. если их дисконтировать на 10-15%, это "приличный запас" может стать уже не таким обнадеживающим, другая реальность на РН, млин. у всех нас, что в мск, что в др. регионе

Какой пердемонокль в регионах ты даж представить не можешь.... там рост то в пике 14 был ну тысяч на 5/метр максимум, а сейчас цены на уровне 2009...

падеж по мытищинской вторичке почти 20%, звонков 0 целых 0 десятых, не удивительно - нет даже просмотров объявы.

Apelsinaпадеж по мытищинской вторичке почти 20%, звонков 0 целых 0 десятых, не удивительно - нет даже просмотров объявы.

Убирайте из цены наценку за метро (которого не будет) - может и просмотры пойдут.

GrekoУбирайте из цены наценку за метро (которого не будет) - может и просмотры пойдут.

не похоже, чтоб пошли, даже если скинуть процентов 10%.
пускай висит иди сдам, реально надо было скинуть год назад и снимать.

10% мало, ценник в Мытищах перезадран более существенно. Процентов 20-25 режьте.

Apelsinа, вы вторичку или ЛП (НМ) продаете?

Apelsinaне похоже, чтоб пошли, даже если скинуть процентов 10%.
пускай висит иди сдам, реально надо было скинуть год назад и снимать.

У меня последняя продажа была как раз год назад, прошлой осенью (не Мытищи).
Выставила в начале октября, цена не по низу, а по серединке (параметры квартиры были отличные). Пустые звонки, пару-тройку просмотров и всё, тухляк полный. Кусала локти, думала, почему не продала весной 2014, уже тогда были "первые звоночки", что тяги нет.
Славатебехоспади, что случился обвал рубля, буквально на третий день после него взяла аванс :curtsey: Успела на депозиты.
Продала и перекрестилась, что мне больше нЕчего продавать!

Greko10% мало, ценник в Мытищах перезадран более существенно. Процентов 20-25 режьте.

от цены прошлого года и будет 20%, это низ предложений сейчас, 25% многовато, тем более непонятно все равно что дальше делать с этим.

Alona07Apelsinа, вы вторичку или ЛП (НМ) продаете?

вторичку

MurkУ меня последняя продажа была как раз год назад, прошлой осенью (не Мытищи).
Выставила в начале октября, цена не по низу, а по серединке (параметры квартиры были отличные). Пустые звонки, пару-тройку просмотров и всё, тухляк полный. Кусала локти, думала, почему не продала весной 2014, уже тогда были "первые звоночки", что тяги нет.
Славатебехоспади, что случился обвал рубля, буквально на третий день после него взяла аванс :curtsey: Успела на депозиты.
Продала и перекрестилась, что мне больше нЕчего продавать!

если зайдем в диапазон 65-70 можно ожидать небольшое оживление вышедших из валюты.
вот так щас и мерить спрос, других показателей не вижу.