Обсуждаем вопросы об аренде квартир и апартаментов

konst · Сообщение **konst** » 14 янв 2018, 15:11

Flat писал(а) 13 янв 2018, 07:29как бюджет 25млн. раскидать под аренду?

20 - торговая, 5 - жильё ликвидное, чтоб в моменты простоев/ремонта нежилья отбивать все налоги и коммуналки.
Выхлоп грязными - 200/мес
8 студий по 3 млн *25/мес
выхлоп - 200/мес но расходы на коммуналку тут поболе будут + логистика + текучка, но простой будет минимальным.
Почти не пошутил ) Все цифры+-30%

mup · Сообщение **mup** » 14 янв 2018, 15:17

konst писал(а) 14 янв 2018, 15:11 8 студий по 3 млн *25/мес

А какие, например, ЖК вы имеете в виду?

konst · Сообщение **konst** » 14 янв 2018, 15:38

Не слежу за студиями - не моё. Но из последних на память СП и ФЛ, вроде проходят.

Flat · Сообщение **Flat** » 14 янв 2018, 15:42

konst писал(а) 14 янв 2018, 15:11 20 - торговая, 5 - жильё ликвидное, чтоб в моменты простоев/ремонта нежилья отбивать все налоги и коммуналки.

Спасибо. По торговой что Вы имели ввиду? Стрит-ритейл или торговые площади в ТЦ?

Захар · Сообщение **Захар** » 14 янв 2018, 23:33

Мне тоже интересно какая торговая за 20 может быть ликвидна на 150 тр в месяц ?

Александр К

mup писал(а) 14 янв 2018, 13:32 Коллеги, во сколько оцените аренду однухи с парковочным местом в Тушино-2018? Ремонт планирую обычный: натяжные потолки, ламинат, санузел в плитке, мебель из Икеа.

Имхо: Ориентир 45-55

mup · Сообщение **mup** » 15 янв 2018, 02:09

konst писал(а) 14 янв 2018, 15:38Не слежу за студиями - не моё. Но из последних на память СП и ФЛ, вроде проходят.

Но там до ключей еще уйма времени, а это подвисон денег.

Тататьяна

mup писал(а) 15 янв 2018, 02:09 Но там до ключей еще уйма времени, а это подвисон денег.

Вот кстати хорошая тема очень! Про ликвидные с точки зрения аренды студии с малым порогом входа.
Сама хотела ее поднять)

Давайте попробуем накидать варианты ликвидных с точки аренды квартир/аппартов со средним порогом входа в 3-3,5 млн. Которые интересны под формирование долгосрочного арендного пула, "пенсионного" так сказать

.
Так, чтобы гарантировано сдавать и не париться.

Условно 3-4 варианта.

Мой топ пока под аренду на 25 тыс +-
1. Саларьево цена 3-3,2, аренда 25 тыс
2. Клеверленд цена до 3 (но нужен ремонт) аренда 25 тыс
3 Лесопарковая 3-3.2 (+ремонт) аренда 25 тыс
4. ФЛ 3.1-3.3 однушка, думаю те же 25, студии там мне не кажутся интересными.
5. Возможно Влюблино от Пика?
При таком соотношении доходность процентов 8-10% просматривается вроде, что сейчас и неплохо совсем.

Под посуточную ИМХО может быть интересен Арт от Кроста, он правда подороже.

Есть что-то еще?

archi_98 · Сообщение **archi_98** » 15 янв 2018, 07:16

Почему жк Москичка как-то почти совсем не обсуждается? Вроде критерии соблюдены: Мск + перспективнре метро +прайс сильно до 3. Что с ней не так? Везде стандартный набор идет - СП, ФЛ, ЛП....

Тататьяна

archi_98 писал(а) 15 янв 2018, 07:16Почему жк Москичка как-то почти совсем не обсуждается? Вроде критерии соблюдены: Мск + перспективнре метро +прайс сильно до 3. Что с ней не так? Везде стандартный набор идет - СП, ФЛ, ЛП....

ИМХО навес из более интересных предложений, схожих по цене,но не зависящих уже от строительства метро. Ценник Москвички в аренде ИМХО не больше 20,а ремонт делать в полном объеме, ЦА та же что и в СП и ФЛ, но и для них эти два объекта, вероятно, будут интереснее Москвички, поэтому привлечь эту ЦА можно будет только за счет более низкой цены. В случае если "метра не будет" (маловероятно но не исключено), перспективы ИМХО вообще печальные.
Хотя со временем соотношение сил может и поменяться в сторону Москвички)

Fila · Сообщение **Fila** » 15 янв 2018, 08:49

Кмк прогнозируя сейчас арендные ставки и общую востребованность аренды (т.е. возможность сдать быстро, с выбором достойного платежеспособного контингента и чтобы еще и текучка была небольшая), нужно учитывать помимо частностей (локации и ценника), также два важных фактора, которые могут вскоре повлиять достаточно сильно на аренду:
- в формате студий строится сейчас очень много жилья, больше чем каких-то года 3 назад. Сейчас любой уважающий себя застрой считает своим долгом в каждом ЖК их понатыкать. И предложений по их аренде соотв. будет становиться больше и больше -> конкуренция.
- глобальный фактор: надвигающийся ипотечный бум. Ставки по ипотеке падают, она становится доступнее. Как только ставка станет больше или равна ипотечному платежу (а этот момент имхо не за горами), все больше арендаторов начнет задумываться, а не предпочесть ли покупку СВОЕГО жилья аренде.

Seregin · Сообщение **Seregin** » 15 янв 2018, 09:08

Кстати по 3.5 однушки в 13 квартале Некрасовки разве не составят конкуренцию студиям в югозападном необжитом пока ещё замкадье? Вроде как законченный обжитой район и квартира не студия а полноценная однушка 35 метров . Сдают летом . Как раз к метро дом заселят . С клиентами катался на просмотры. Некрасовка прям хорошо так смотрится Сейчас. Магазинов и другой инфры понатыкали.

tatlen · Сообщение **tatlen** » 15 янв 2018, 09:49

В Савеловском в В1 ажиотажный спрос на кладовые. И на аренду и на покупку. Их сначала продавали от 200 с чем-то тысяч. Потом подняли цены вдвое. В доме огромное количество студий, где у жителей каждый сантиметр на счету. Сейчас аренда кладовой - 6000 -7500. Жалею, Что не взяла на все по 200)

По поводу студий тоже кажется, что слишком много их становится.

konst · Сообщение **konst** » 15 янв 2018, 09:58

Захар писал(а) 14 янв 2018, 23:33Мне тоже интересно какая торговая за 20 может быть ликвидна на 150 тр в месяц ?

Вам весь перечень или только то, что для себя присмотрел? )))
Это уже мастер-класс нужно давать минут на 40 и не мне, здесь есть более авторитетные и опытные люди.
В целом моя аксиома: любая ликвидная коммерческая должна приносить больше чем жилая в %. Причем раза в 1.5-2
У жилья только одно преимущество - практически неограниченная ликвидность=меньший риск= более консервативный но менее доходный инструмент.
Мне нравится стрит-ритейл, но есть и офисная, кто-то на складах делает гораздо больше, в нормальных ТЦ никто вам ничего не продаст, там доходность и наполняемость такая, что они сами посдают с радостью.
Тут единого рецепта нет, да и тема здесь, напомню, строго про квартиры и аппартаменты...

Imaginazer · Сообщение **Imaginazer** » 15 янв 2018, 10:12

Fila писал(а) 15 янв 2018, 08:49Кмк прогнозируя сейчас арендные ставки и общую востребованность аренды (т.е. возможность сдать быстро, с выбором достойного платежеспособного контингента и чтобы еще и текучка была небольшая), нужно учитывать помимо частностей (локации и ценника), также два важных фактора, которые могут вскоре повлиять достаточно сильно на аренду:
- в формате студий строится сейчас очень много жилья, больше чем каких-то года 3 назад. Сейчас любой уважающий себя застрой считает своим долгом в каждом ЖК их понатыкать. И предложений по их аренде соотв. будет становиться больше и больше -> конкуренция.
- глобальный фактор: надвигающийся ипотечный бум. Ставки по ипотеке падают, она становится доступнее. Как только ставка станет больше или равна ипотечному платежу (а этот момент имхо не за горами), все больше арендаторов начнет задумываться, а не предпочесть ли покупку СВОЕГО жилья аренде.

- Рост количества студий приведет к тому, что многие перестанут снимать однушки-двушки сообща с приятелями и будут снимать свое собственное.
- Падение ставок по ипотеке приведет к росту спроса на покупку, рост спроса на покупку приведет к росту цен на жилье. Так что покупать жилье в начале ипотечного бума может быть вполне выгодно. По крайней мере в развитых странах низкие ставки привели к очень значительному росту стоимости жилья. А как только жилье подорожает, то снова станет недоступным для покупки и массам придется снимать.