О новостройках Москвы и Московской области (в режиме чата)

Suinag писал(а) 20 дек 2018, 22:09 Я тоже не особо понимаю что происходит. Но на форуме паника какая-то.

в чем паника?

Закон о переводе всех новостроек на счета эскроу одобрен Советом Федерации

Совет Федерации одобрил новые поправки в 214-ФЗ, регулирующий долевое строительство жилья. Закон вступает в силу со дня его официального опубликования, сообщает «РИА Недвижимость».

Закон ужесточает требования к застройщикам - в частности, с 1 июля 2019 года все застройщики должны перейти на расчеты через эскроу-счета, в том числе и те, кто получил разрешения на строительство до 1 июля 2018 года. До этого они могли строить и продавать по старым правилам.

Законом предполагается создание на базе Фонда защиты прав дольщиков дочерней организации, целью которой станет достройка проблемных объектов девелоперов, которые не смогут перейти на новый механизм.

Поправками смягчены требования к общей площади многоквартирных домов, опытом строительства которых в течение не менее чем трех лет должна обладать организация, чтобы иметь статус застройщика в сфере долевого строительства, с 10 тыс. кв. м до 5 тыс. кв. м.

Кроме того, дольщики, купившие в новостройках машино-места и нежилые помещения, в случае банкротства девелопера также будут иметь приоритетный порядок удовлетворения требований кредиторов.

https://www.irn.ru/news/125818.html

Изначально думал, что вербалят, нагнетают негатив спецом, чтобы создать ажиотаж, потом вроде бы везде делали оговорку, что для определенного пула застройщиков (своих) будет исключение.
Теперь походу с 01.07.19 всех без разбора на счета эскроу, несмотря на то, что компании вложили до 25% стоимости объекта в разработку документации.
Ситуация неоднозначная.. например, если застройщики просчитают, что им даже в 0 не выйти с учетом проектного финансирования, легче зафиксить убытки будет, а многие проекты так и останутся на бумаге..
Имея кеш я бы как минимум подождал до прояснения ситуации, а лезть в котлован сейчас это рулетка..

vega писал(а) 21 дек 2018, 22:30 в чем паника?

Пишут все пропало

Отправлено спустя 1 минуту 34 секунды:

СергейСергей писал(а) 21 дек 2018, 22:10Все на самом деле просто. Я общался с одним серьезным застройщиком. Им этот бизнес становится неинтересен в связи с понижением рентабельности и непониманием того какая она будет, положительная или отрицательная. В связи с этим они ищут пути деверсификации и в России и по миру. Поэтому просто тупо будут меньше строить в течение ближайших нескольких лет.

А как это вяжется с тем, что до 1 июля застрои получили рекордное количество разрешений на строительство? И с тем, что принимаются поправки в 214 фз

В Минстрое заявили, что не оставят застройщиков наедине с банками

МОСКВА, 21 дек - РИА Новости. Одной из задач министерства строительства и ЖКХ в рамках перехода долевого строительства жилья на систему эскроу-счета станет задача не оставить российских застройщиков наедине с ЦБ и банками, заявил в пятницу журналистам заместитель главы ведомства Никита Стасишин.
Принятый законопроект о поправках в 214-ФЗ, регулирующий долевое строительство жилья, предполагает идею обязать работать с эскроу-счетами всех российских застройщиков, независимо от даты получения разрешения на строительство.

"Наша задача сегодня сделать так, чтобы все это не привело к тотальному сокращению объема строительства, и не оставить застройщиков наедине с ЦБ и банками", - сказал Стасишин. По его словам, совместно с Центральным Банком, как регулятором, Минстрой должен сделать так, "чтобы переход был максимально комфортным".
Ранее Стасишин сообщал, что Минстрой к февралю 2019 года подготовит перечень критериев, которые освободят некоторые проекты от перехода на эскроу-счета.
https://realty.ria.ru/20181221/1548448506.html

Sanchess писал(а) 22 дек 2018, 06:33Закон ужесточает требования к застройщикам - в частности, с 1 июля 2019 года все застройщики должны перейти на расчеты через эскроу-счета, в том числе и те, кто получил разрешения на строительство до 1 июля 2018 года. До этого они могли строить и продавать по старым правилам.

Я может быть глупость скажу, но в чем проблема для получивших разрешение на строительство до 01.07.18? "Продали" остатки на аффилированных лиц, а те потихоньку реализуют конечникам без всяких эскроу. Нет?

exponeft писал(а) 22 дек 2018, 10:52"Продали" остатки на аффилированных лиц, а те потихоньку реализуют конечникам без всяких эскроу. Нет?

Были анонсированы меры против этого -

Предложения Минстроя будут также содержать меры против того, чтобы застройщики заранее продавали несуществующие проекты по договорам долевого участия аффилированным лицам с тем, чтобы впоследствии реализовать их реальным дольщикам через договоры уступки прав требования и избежать тем самым продаж через счета эскроу даже спустя годы после введения данной нормы, заключил Стасишин.

https://tass.ru/ekonomika/5910787

exponeft писал(а) 22 дек 2018, 10:52 Я может быть глупость скажу, но в чем проблема для получивших разрешение на строительство до 01.07.18? "Продали" остатки на аффилированных лиц, а те потихоньку реализуют конечникам без всяких эскроу. Нет?

Проблема в том, что крупные застройщики планируют свой бизнес с горизонтом минимум в три года, а иногда в 5 или в 10 лет. И до последнего надеялись, что пронесёт. Не пронесло. У них же задача была не домутить проекты, которые до 01.7 после 01.07, у всех куча земельных участков в разной стадии проработки, за которые уже занесено куда следует. И что с этим теперь делать непонятно.

Вот интересно - в Москве же наверняка у застроев очень хорошая прибыль, так как в регионах цены на жилье в разы меньше, а себестоимость стройки вроде сопоставима (и в регионах все равно строят)? Неужели эскроу так критично по московским проектам ударит?

Stepan писал(а) 22 дек 2018, 11:55Вот интересно - в Москве же наверняка у застроев очень хорошая прибыль, так как в регионах цены на жилье в разы меньше, а себестоимость стройки вроде сопоставима (и в регионах все равно строят)? Неужели эскроу так критично по московским проектам ударит?

Себестоимость строительства жилья не одинаковая.
Строители в регионах получают в 2-3 раза меньше, стоимость земли под застройку копейки и даже зачастую региональные застройщики не строят социальную инфрастуктуру.

СергейСергей писал(а) 22 дек 2018, 11:46И что с этим теперь делать непонятно.

Видимо занести куда следует )

Шура Балаганов писал(а) 22 дек 2018, 12:05Себестоимость строительства жилья не одинаковая.

В какой-то степени дешевле в регионах, конечно - но не в разы же? Цемент, песок для стройки везде ведь есть по схожей цене... Панели штампуют московские ДСК - еще удешевление для многих московских проектов.

Stepan писал(а) 22 дек 2018, 12:30В какой-то степени дешевле в регионах, конечно - но не в разы же? Цемент, песок для стройки везде ведь есть по схожей цене... Панели штампуют московские ДСК - еще удешевление для многих московских проектов.

Где то проскакивало, что себестоимость строительства многоквартирного дома на уровне 45к/метр. Далее добавьте разницу в отделке фасада, стоимость земли, стоимость получения разрешения на строительство, стоимость подключения к сетям, стоимость маркетинга и офиса продаж. Дело не в себестоимости самой стройки.

Nuvje писал(а) 22 дек 2018, 17:42 Дело не в себестоимости самой стройки.

Просто, как понимаю, ценник продажи в Москве больше от спроса зависит, чем от стоимости стройки, земли и т.д. Может и 200-250к/метр быть, при себестоимости строительства 45, допустим. И весь вопрос с этими эскроу, условно, в дополнительных 20-25% от 45?

Suinag писал(а) 22 дек 2018, 09:37А как это вяжется с тем, что до 1 июля застрои получили рекордное количество разрешений на строительство? И с тем, что принимаются поправки в 214 фз

Просто действовали исходя из правил игры на тот момент времени.

Пик использовал кооператив, юристы пика вновь смотрят в эту сторону участия