МФК Движение. Говорово, ФСК, апартаменты

Arendator писал(а) 18 апр 2025, 23:31там тоже дороги нет, хотя по спутнику вроде видно - но по факту такая жирная глина:) без рез сапог никак,

да, там 200м поля, кейс оч интересный, спасибо, терь надо за фск внимательнее смареть, особенно, где продажи так себе

Shuran писал(а) 18 апр 2025, 23:29имхо "неплохо зарабатывает" в мск начинается от 250 и где-то 500 в медиане, тут прайс для начинающих покорителей столицы

это был легкий сарказм про неплохо, так то понятно что такие внутримкадный пик выберут или в зиларт поедут. Но несколько сотен студий в том районе рынок не переварит, стоять будут и демпинговать, а с учетом того, что в двушках будут конечники (вам возможно, сложно это считать нормальным, но люди по факту так живут и им нравится), то в экспозиции по аренде будут в лучшем случае десяток апартов, которые рынок спокойно переварит, да ротация будет почаще, конечно. Но это пока теория, я там не беру - но друзья/коллеги спрашивают, интересно будет посмотреть ситуацию через полгода, и например, через год.

Arendator писал(а) 18 апр 2025, 23:47Но несколько сотен студий в том районе рынок не переварит, стоять будут и демпинговать, а с учетом того, что в двушках будут конечники (вам возможно, сложно это считать нормальным, но люди по факту так живут и им нравится), то в экспозиции по аренде будут в лучшем случае десяток апартов,

эта доступность не для аренды явно, но с такими ценами разберут быстро, хз соотношение конечников со спекулями, цена сказочная, а что потом с этим делать в итоге...да, будем поглядеть, неликвиду тока скидки до 55% помогут, наверное, в аренде тоже)

кмк для аренды это вариант просто ужасен ,как для арендодателя так и для арендатора. доступности нет никакой кроме авто , как и инфраструктуры , учитывая кол-во помещений , люди будут соревноваться по демпингу между собой постоянно. как итог , арендатор ( который тут вообще решит остаться , допустим чел на удаленке ) может себе позволить вообще менять помещения постоянно , курсируя с чемоданами между этажами и корпусами.

з.ы , эт я говорю на примере ЖК Измайловский парк , благо дело я так брал на перепродажу , но постоянно отслеживаю что там с арендой и ставками . там 800+ апартов в одном здании , куча микростудий по 18 кв. ( из них в краткосроке где то 50 лотов ) ставка начиналась с 55 и выше за такие лоты в сентябре . сейчас от 45 тыщ ( и это в рекламе без торга ) плюс не забываем про местоположение Измайловского парка , это метро и МЦК в пешей ( 10 минут ) плюс супер доступность до центра , Мкада , трешки , что хочешь , а так же инфра старого района , а тут по факту нет ничего совсем и навес больше в 2 раза!
через год - полтора интересно глянуть будет , по сколько же будут сдаваться в Говорово самые мелкие студии , вангую что то в районе 30-35 к

Unagdomed писал(а) 18 апр 2025, 19:58Либо до Тропарево на автобусе с остановки на МКАДе, каждые 20-30 мин ходит, а на мкаде пробки в час-пик.

я-карта рисует проход к автобусу через поле, мейджор огорожен и вряд ли пустит незванных гостей, обходных путей не нашел, вроде с востока у леса есть дорожка, но на панораме от 20г там парковка со шлагбаумом. или мож есть таки норм путь до автобуса? так-то 7 мин до тютчевской в идеале, ходят редко по отзывам, но их там 4 маршрута до разных метро

Shuran писал(а) 19 апр 2025, 12:05я-карта рисует проход к автобусу через поле, мейджор огорожен и вряд ли пустит незванных гостей, обходных путей не нашел, вроде с востока у леса есть дорожка, но на панораме от 20г там парковка со шлагбаумом.

на скрине, возле единицы - там основной и единственный въезд/выезд на авто на территорию жк. Это дорога асфальт, без шлагбаума, с хорошим тротуаром, далее поворот налево и свободный неогороженный проход/проезд через стихийную парковку вдоль автосалонов, итого 900м до остановки, где автобусы 767/912 (регулярка) 4мин до м. Тютчевской едет и до Т.Стана 14 мин (если на другую ветку нужно) - в общем писать это устанешь, не говоря про то, чтобы идти. А как альтернатива тому, чтобы 2км топтать до Говорово, и если надо на другую ветку метро - тоже вариант

Отправлено спустя 1 минуту 28 секунд:

Shuran писал(а) 19 апр 2025, 12:05ходят редко по отзывам, но их там 4 маршрута до разных метро

интервалы: №767 20мин, №912 23мин (*на я.картах, если на остановку ткнуть можно глянуть расписание); два других маршрута пока не ходят

Stetik писал(а) 19 апр 2025, 11:22кмк для аренды это вариант просто ужасен ,как для арендодателя так и для арендатора. доступности нет никакой кроме авто , как и инфраструктуры

Согласен, но процентов на 80%:) и, чуть менее категорично.

Поясню: очень много в мск работников из сферы - водитель, мерчендайзер, торг представитель, всякого рода доставщики и т.п., которым нужен быстрый выезд на мкад и они целый день мск и подмосковье колесят по рабочим процессам, им метро вообще по-барабану - не пользуются, приехал - уснул и так 5/2 или часто 6/1, среди них кстати женщины часто встречаются, но это не работяги в плане физического труда; и поэтому они следят за трендами, им хочется красоты жизни как компенсации жизненных напрягов - жк, в который подругу, гостей не стыдно пригласить (на такси:), дом симпатичный, чтобы двор закрытый в который приятно выйти, собаке лапы помыть на первом этаже, а не дома и т.д.. Времена меняются, из каждого утюга транслируют успешный успех и им тоже хочется к нему прикоснуться, и они не видят себя в старье или вчерашнем некрасивом новье без маркетинга, готовы где-то даже себя обманывать. Арендаторы с уровнем дохода ~120-150-180, а в регионах, откуда многие из них приехали (2-5 лет назад) им больше 60-80 за аналогичную работу не предлагают => они арендуют пока не будет обычной ипотеки по ~8% и ниже; и старая панель, хоть и у метро им давно уже не нравится. у большинства уже сформировался прицеп - небольшая семья (жена + сиба-ину или дошкольник) и в студию/ однушку они не полезут, особенно когда переплата за двушку не так критична как будет в этом жк. Короче, я здесь немного "гну" свою тему о том, что учетом квартирографии, именно двушки в этом месте (если кто вдруг смелый инвестор) могут оказаться интереснее и стабильнее студий и однушек как в аренде, так и в последующей перепродаже.

Весь вопрос в цене и какой продукт получаешь за деньги - перенеси этот же жк, например рядом на м. Озёрную, цена аренды и ликвидность сразу х2 станет, а прайс лота х2,5, но и доходность на вложенный капитал из 8-10% превратится в 4-5%

Короче, давно таких противоречивых объектов не встречал - само здание, планировки, дизайн, маркетинг - достойно; но транспорт и окружение, хотя и не промка - почти провал; эту рану может залечить только время, и то частично:) а может и вовсе нет. И это больше всего может не понравиться нормальному инвестору - слишком много лотереи - может разовьется, а может и нет, и когда? - эти сомнения и качели тому, кто привык всё просчитывать, не понравятся.

Arendator писал(а) 19 апр 2025, 15:15 у большинства уже сформировался прицеп - небольшая семья (жена + сиба-ину или дошкольник) и в студию/ однушку они не полезут, особенно когда переплата за двушку не так критична как будет в этом жк. Короче, я здесь немного "гну" свою тему о том, что учетом квартирографии, именно двушки в этом месте (если кто вдруг смелый инвестор) могут оказаться интереснее и стабильнее студий и однушек как в аренде, так и в последующей перепродаже.

если есть дети, то в школу рядом без прописки не возьмут, в детсады тоже, там в очередь поставят, какая доля съемщиков с детьми хз, имхо студии и 1ки понятнее, да, первые год-два-три навес будет адовый, но в долгосроке он рассосется, цены тоже устаканятся, а вот с 2ками есть риски и зависнуть, беру по аналогии пдмск без норм трансп доступности в прежние времена, когда квартирографией еще не заморачивались: в сданном доме 1ки все проданы, 2ки на 2/3, метр дешевле на 15-20%, 3ки - 20-30% проданы и метр в них на треть и более ниже - тяга тухляк, хотя разница в цене с 2к ниачом, не то чтоб тут много 2шек (50+м), просто ориентир на бездетную пару слабоват имхо, ну и 65-70м перебор, 50 можно понять, ЦА по низу рынка, если не ниже

кста, про автобусы, там рядом на "хуторе говорово" в 200м появится конечная остановка https://www.mos.ru/upload/documents/doc ... 5-mbn3.pdf, имхо реальный первый позив в плане инфры, до автобуса на мкаде идти пока трэш. также в тг есть инфа про планируемые 140 тыщ м коммерции в говоровском лесу, из которых 60 тыщ офисник и 46тыщ ФОК, но лес большой, а точного местоположения нет и если это будет близко к м. Румянцево, то эта инфа отношения к ЦА апартов не имеет, да и за мкадом офисы все еще непопулярная тема, чтобы рассчитывать, что клерки туда быстро набьются и будут искать жилье неподалеку + мож тока через 10 лет будет
зы в 450м стрелковый клуб, наверное, выстрелы слышны

Всем привет. Объект противоречивый бесспорно. Очень давно не ввязывался в авантюры с недвижимостью, забронил 2у 50м2, но пока в сомнениях стоит закрывать сделку или нет.
Есть пара нюансов которые не упомянули, ну или я по тексту пропустил:
1) там апарты-гостишка 0,5 налог
2) сотрудники автосалонов и аэротрубы туда как-то же попадают, с одним из переговорил, рассказал, что пехом по МКАДу от Говорово
3) общественным по ходу движения на МКАДе проще добраться до м Румянцево
Shuran, ну вот самый главный вопрос брать или не брать под сдачу на два, три года с перепродажей этак в 28г, когда навес снизится?)

bussster писал(а) 24 апр 2025, 23:28Shuran, ну вот самый главный вопрос брать или не брать под сдачу на два, три года с перепродажей этак в 28г, когда навес снизится?)

без своих мыслей нечего обсуждать, тут не справочное бюро. и цену угадывать?

Shuran писал(а) 20 апр 2025, 13:03там рядом на "хуторе говорово" в 200м появится конечная остановка

есть предположение, что в перспективе там вообще "сквозное" движение может быть через лес, с учетом масштаба освоения этого куска территории. На скрине зеленым маршрут, вчера на авто мимо проезжал, со мкада спокойно проехал по асфальту, мимо стрелкового клуба, мимо хутора, и выехал в поля перед жк, дорога хорошая - там первый закрытый шлагбаум (красн черта) на въезд в дер. Говорово и далее второй возле церкви - т.к. это не снт - деревня и улица городская, предположу вопрос демонтажа шлагбаумов дело времени, как бы не были недовольны жильцы деревни. В случае реализации, для жк это всё плюсы..

Shuran писал(а) 20 апр 2025, 13:03но лес большой, а точного местоположения нет

Это в сми сгущают как всегда, что типа весь лес под каток и аля Авиапарк там построят. Ну прям рубить там вряд ли подчистую, наверное, будут по возможности "вписывать" стройку в ланшафт, частично оставляя лес, где это возможно - в этом будет фишка этой локации - тц, адм, быт, спорт клуб - и все в лесу. С учетом этого, вряд ли освоение леса на 10 лет затянется, могут вполне и в 5 уложиться. Там бенефициар стрелкового клуба в частности и всей этой затеи в целом, предположительно собы из MR group, и лобби мощное идёт.

Да точно и не нужно понимать в части освоения - там по кадастровой карте многое понятно, все участки под стройку свежие 24 года. Сделал скрин, отметил по участкам - там где написал вырубка - там предполагаются тц, админ, бытовое обслуживание и т.п., там где оот, скорее всего трогать не будут, и могут даже облагородить лес, дорожки-лавочки сделать.

Shuran писал(а) 20 апр 2025, 13:03и если это будет близко к м. Румянцево, то эта инфа отношения к ЦА апартов не имеет,

к м. Румянцево ближе уже самолет целый город Тропарево Парк построил, тоже апарты, в 26г. посл очереди завершает - это как раз для клерков, там не очень уютный муравейник на 23эт., загнанный в угол, выезд/заезд очень неудобный, но зато до метро аж 13-15 мин:)) пешком через пешеходный надземный переход через Киевское шоссе. глянул циан на вторичке на ключах с отделкой и кухней мин цена студия 21м от 10м - не показательно 1 лот, остальные на сдаче наверное:)); 1к34м - от 10,3м; 2к 50-55кв от 14м. В Дв. Говорово могут +/- такие же цены быть в скором времени, с учетом развития территории, ну и он типа камернее:))

Shuran писал(а) 20 апр 2025, 13:03зы в 450м стрелковый клуб, наверное, выстрелы слышны

Нужно учитывать, что СК развивается, и мероприятий, как и гостей клуба, будет все больше. Недавно проходил кубок мэра Москвы в стрельбе по тарелочкам. Хорошо слышны хлопки выстрелов в деревне Говорово , и даже у крайних домов Татьянин Парка. Поэтому, кто любитель открытых окон - будет слышно, при закрытых не должно. Время работы СК с 10 утра (можно успеть выспаться) и до 20 вечера. Но кто покупает/снимает в таких локациях, этим не отпугнуть + будет тяга от ца заядлые стрелки и спортсмены))

Arendator писал(а) 25 апр 2025, 14:05Это в сми сгущают как всегда, что типа весь лес под каток и аля Авиапарк там построят. Ну прям рубить там вряд ли подчистую, наверное, будут по возможности "вписывать" стройку в ланшафт, частично оставляя лес

там леса 226 га, а застройки макс на 3-5, поэтому не давал ссылки на эти "источники"

Отправлено спустя 5 минут 10 секунд:

Arendator писал(а) 25 апр 2025, 14:05есть предположение, что в перспективе там вообще "сквозное" движение может быть через лес, с учетом масштаба освоения этого куска территории. На скрине зеленым маршрут

оч ценно, смотрю, вроде с чистовой много выгребли, а что осталось, уже по цене неслабо. но все же имхо это просто первый звоночек, что халява, пусть пока на апарты и в треш-месте, возможна в нынешних условиях, а с учетом прогноза цб на остаток года по ставке, скачок спроса на недвигу, втч нормальную, не ожидается. да и не первый после пика в декабре-янв

Отправлено спустя 2 минуты 36 секунд:

Arendator писал(а) 25 апр 2025, 14:05Там бенефициар стрелкового клуба в частности и всей этой затеи в целом, предположительно собы из MR group, и лобби мощное идёт.

а не капитал групп? предположения из тг

Отправлено спустя 3 минуты 17 секунд:

Arendator писал(а) 25 апр 2025, 14:05Говорово могут +/- такие же цены быть в скором времени, с учетом развития территории, ну и он типа камернее:))

ну если офисник и фок будет в пешей от м. румянцево, то движение ваще не при делах, я не нашел инфы, где они будут. у вас на карте 2/3 леса вырубят, не верю(с)

Shuran писал(а) 25 апр 2025, 14:22а не капитал групп? предположения из тг

из инэта и немного из телеги Собянина

блин, признаю конечно, досадная очепятка вышла, я имел в виду Тё, а он из кг, а не мр. Логика простая, но тем не менее - он очень плотно дружит с ССС, а тот даже в своем тг и сми пиарит этот клуб не по детски - "мирового масштаба":) Клуб появился первым, это типа начало захода. Есть все признаки комплексного и планомерного освоения территории одной группой заинтересованных лиц, поэтому глубже копать не имеет смысла, конкретно КТО за этим стоит не так важно. Факт, что у СС это место на примете - площадка для вертушки есть, можно после работы слетать отдохнуть, пострелять, стресс снять:)

Shuran писал(а) 25 апр 2025, 14:22у вас на карте 2/3 леса вырубят, не верю(с)

пояснил выше, что будут "вписывать" в ланшафт, а слово "выр-ка" означает только участки под застройку на схеме -

Arendator писал(а) 25 апр 2025, 14:05Сделал скрин, отметил по участкам - там где написал вырубка - там предполагаются тц, админ, бытовое обслуживание и т.п., там где оот, скорее всего трогать не будут, и могут даже облагородить лес, дорожки-лавочки сделать.

точного места нет - но все отмеченные участки выделены под застройку с назначением (кадастр)

Arendator писал(а) 25 апр 2025, 15:02точного места нет - но все отмеченные участки выделены под застройку с назначением (кадастр)

тогда движение при делах, это вы из постановлений собянина/гзк кадастровые номера взяли?