Доходность инвестиций в недвижимость

Stetik писал(а) 15 дек 2025, 17:57 А есть фото до и после ? Чтоб уложить все в 1.1 млн с бетона , с работой по нынешним временам и ценникам, очень крутой результат . даже в студии

Ничего там сверхъестественного. Просто экономный эконом)

После того, как я поехал по стране на автомобиле и останавливался в квартирах для посуточной аренды, я понял, что наше московское представление о том, что такое эконом имеет мало общего с тем, в каких условиях живет условный "Волгоград"
Кафель размером 600*300, а тем более керамогранит 600*600 - это недоступная роскошь(
Панель ПВХ на стенах в санузле - это норма для эконома в региональных городах

Eshka писал(а) 15 дек 2025, 17:34Вангую, что эффективность использования капитала в МСК будет сильно ниже того, что у меня получилось в Питере

а при чем тут сравнение мск-питер? нашли объект в питере и заработали, но это не означает, наверное, что в мск нет вариантов флиппинга с такой дохой...и что значит, риэлтор-прораб - рабочих вы контролировали или он? если он, тогда ваще непонятно, что это за вариант такой был, если он не ваш товарищ или вы просто доверились незнакомцу - оба не варианты, чтобы ими хвалиться имхо

Shuran писал(а) 15 дек 2025, 18:45 а при чем тут сравнение мск-питер? нашли объект в питере и заработали, но это не означает, наверное что в мск нет вариантов флиппинга с такой дохой...и что значит, риэлтор-прораб - рабочих вы контролировали или он? если он, тогда ваще непонятно, что это за вариант такой был, если он не ваш товарищ или вы просто доверились незнакомцу - оба не варианты, чтобы ими хвалиться имхо

Риэлтор- прораб сам нашел рабочего и сам его контролировал. Я только денег рабочему переводил в соответсвии с оговоренной сметой и по требованию прораба.
Он мне не товарищ, но для моей хорошей знакомой делает такую же работу.
Объект подходящий он искал сам, но "выбивать" условия толком не умеет, поэтому в сделке по покупке я принимал активное участие.
Продавец он тоже на 3 из 5, однако студия ушла с 3-го показа и не потребовала моего вмешательства.

Вопрос к аудитории о сроках и себестоимости такого же проекта в Москве или ПМСК

Отправлено спустя 2 минуты 43 секунды:

Stetik писал(а) 15 дек 2025, 17:57
А есть фото до и после ? Чтоб уложить все в 1.1 млн с бетона , с работой по нынешним временам и ценникам, очень крутой результат . даже в студии

Eshka писал(а) 15 дек 2025, 18:59Он мне не товарищ, но для моей хорошей знакомой делает такую же работу.
Объект подходящий он искал сам,

вот я именно об этом

Еще пару фоток

Товарищ вышел из просторной Евро2 (47 метров) в ЗИЛАРТ. Отделку изначально делал под себя (качество на уровне). Цена меня поразила…почти 33 млн рублей Понимаю, локация инстаграммная, но что настолько уже? Конкурентов действительно немного было, а с реально достойным ремонтом - по сути их не было. Видимо, дефицит предложения делает свое дело.

Вообще, знакомые флипперы за последние 2-3 года ооочень хорошие результаты показывают (в среднем 40-50% годовых на каждом проекте. Но есть и не такие удачные кейсы, конечно).

P.S увы, фото квартиры приложить не могу. Покупал товарищ квартиру в 2022 году (по переуступке), что-то около 14.5 млн рублей)

P.S.2. Покупатель - относительно молодой блогер-предприниматель

PlanB писал(а) 28 дек 2025, 23:51Товарищ вышел из просторной Евро2 (47 метров) в ЗИЛАРТ. Отделку изначально делал под себя (качество на уровне). Цена меня поразила…почти 33 млн рублей Понимаю, локация инстаграммная, но что настолько уже? Конкурентов действительно немного было, а с реально достойным ремонтом - по сути их не было. Видимо, дефицит предложения делает свое дело.

глянул циан, в районе 30 полно таких с крутыми ремонтами, парочка за 33-34 висит уже полгода, самая деш е2 42м- 27,5 https://www.cian.ru/sale/flat/323055633/, с обоями и колхозом местами, но если заменить фиолетовую подсветку на обычную или просто ее не включать, скинуть еще 0,5-1, жить можно, а 6 лямов разницы будут очевидны немногом имхо ...просто блоххеру ремонт зашел (и он нашелся щас, не через полгода), а бабло не считает по молодости/трудностям его получения) 100% за 3,5г - это 22 годовых с капой, как на фондЕ
зы как долго он продавал и скока в ремонт не указано

Отправлено спустя 10 минут 13 секунд:

PlanB писал(а) 28 дек 2025, 23:51Вообще, знакомые флипперы за последние 2-3 года ооочень хорошие результаты показывают (в среднем 40-50% годовых на каждом проекте. Но есть и не такие удачные кейсы, конечно).

40-50% год на проекте - хз как понять, ни скока проектов в год, ни их сроки... какая доха на капитал просто за фактический год было бы понятнее

Shuran писал(а) 29 дек 2025, 00:44100% за 3,5г - это 22 годовых с капой, как на фондЕ
зы как долго он продавал и скока в ремонт не указано

Делал не на продажу, просто обстоятельства поменялись. Но сам факт продажи за такие деньги Евро2 в ЗИЛе - внушает.

Продавал неделю)) В ремонт вложил около 7 млн рублей (с мебелью и техникой). Повторюсь, я привел в пример кейс товврища не как пример флиппинга, а скорее меня удивила цена продажи. Понятное дело, что длительный срок от покупки до продажи «убил» доху в годовых.

Отправлено спустя 38 секунд:

Shuran писал(а) 29 дек 2025, 00:4440-50% год на проекте - хз как понять, ни скока проектов в год, ни их сроки

2-3 проекта в год, сроки каждого около 6 месяцев (3.5-4 месяца на ремонт и 1-2 месяца на продажу закладывают всегда. Примерно так и выходит если обьект попадается годный). В основном делают Евро-2 (от 38 до 42 метров площадь).

PlanB писал(а) 30 дек 2025, 10:002-3 проекта в год, сроки каждого около 6 месяцев (3.5-4 месяца на ремонт и 1-2 месяца на продажу закладывают всегда. Примерно так и выходит если обьект попадается годный). В основном делают Евро-2 (от 38 до 42 метров площадь).

а почему ты не берешь в расчет время на поиск покупаемой хаты? это ж главная проблема во флиппинге...такую доху можно получить тока с дисконтом в 5-10% от текущего рынка и тогда надо не тока мониторить циан, но и иметь кеш, чтобы сразу забрать, т.е. у этого кеша будет простой, пока бригада делает первую хату, либо тратить 2-3 мес на поиск такой хаты, если кеша нет, тогда твои 40-50% уменьшаются в 1,5 раза). а если просто с рынка брать, то там +15% на таких проектах (а не 20-25 за 6 мес), если берем правильную е2 за 20-22 и вваливаем 3,5-4 (7 это первый опыт в жизни, по ходу, будет полезно в будущем), продаем за 28-30, вот и тут есть как раз пара е2 б/отд за 21,9-22,8, скинут они тыщ 300 макс, остальные дороже, https://www.cian.ru/sale/flat/324130273/, https://www.cian.ru/sale/flat/325310022/ я просто это четко запомнил по своим хатам, когда разница в цене между готовой хатой с ремонтом, вкл. мебель, и ценой хаты б/отд на вторичке в этот момент вместе со всеми расходами на ремонт равна всем расходы на ремонт, т.е. делая все сам, получаешь в деньгах + в виде цены этого ремонта, короче). в бесшовную доху 40-50% за год по 2 проектам по 6 мес подряд не поверю, это тока повезти может разок-другой