Доходность инвестиций в недвижимость

А сколько всего проект занял, с момента покупки до продажи?

Ruslan писал(а) 27 апр 2025, 14:35А сколько всего проект занял, с момента покупки до продажи?

9 месяцев.

PlanB писал(а) 27 апр 2025, 18:259 месяцев.

еще время на поиск варианта надо учитывать, не сразу ж покупает, как кеш появился)

Shuran писал(а) 27 апр 2025, 19:24 еще время на поиск варианта надо учитывать, не сразу ж покупает, как кеш появился)

Уже нашел вариант и внес задаток. Озаботился этим в процессе продажи Зорге9 )

Имхо сейчас флиппинг- это много телодвижений с дохой если повезет чуть выше депозитов/облигаций.
PlanB, это тот же товарищ, который еще сам что-то руками делает по ремонту? Если да, то это по сути доп. расходы/потерянные доходы.

Каждый, конечно, сам решает чем ему заниматься, но в текущей конъюнктуре со ставками искренне не понимаю в чем сакральный смысл тратить время на флиппинг.

Krasnoken писал(а) 27 апр 2025, 21:29Имхо сейчас флиппинг- это много телодвижений с дохой если повезет чуть выше депозитов/облигаций.
PlanB, это тот же товарищ, который еще сам что-то руками делает по ремонту? Если да, то это по сути доп. расходы/потерянные доходы.

Каждый, конечно, сам решает чем ему заниматься, но в текущей конъюнктуре со ставками искренне не понимаю в чем сакральный смысл тратить время на флиппинг.

Нет, сам ничего не делает. Он вообще живет не в Москве. Все удаленно через своего дизайнера и бригаду.

PlanB писал(а) 27 апр 2025, 21:58Нет, сам ничего не делает. Он вообще живет не в Москве. Все удаленно через своего дизайнера и бригаду.

Ого , вот это уровень мощно

PlanB писал(а) 27 апр 2025, 11:47в бетоне, в ремонт вложил около 3.3 млн с мебелью и техникой

Если есть инфа, сколько в ремонте стоили работы, сколько мебель и все остальное? Интересно

Ruslan писал(а) 28 апр 2025, 08:30 Если есть инфа, сколько в ремонте стоили работы, сколько мебель и все остальное? Интересно

Сами работы и материалы - около 2.2 млн рублей, остальное - мебель и техника.

PlanB писал(а) 27 апр 2025, 11:47Продажа (внимание ) 21.8 млн рублей. Полная стоимость в договоре.

PlanB писал(а) 27 апр 2025, 11:47На этот раз решил попробовать апартаменты. Сразу скажу: продажа затянулась, продавал 4 месяца. Но выхлоп в целом норм, хоть и не на то, что он рассчитывал.

Спасибо, что делитесь кейсами, ибо тру флиппинг любит тишину, и за последние пару лет это стали понимать даже самые болтливые флипперы-блохеры-коучи, т.к. в результате их хайпожорской деятельности цены на бабушкины хаты в лакомых локациях сильно улетели, предложение стало заметно вымываться, и на просмотрах/авансах они стали сталкиваться лбами со своими вчерашними учениками:) Но здесь на форуме, когда точечно, это ценно.

Вопрос по дохе в этом кейсе - если ваш знакомый ип и его годовая выручка превышает 60млн руб, то он при продаже апартов попадает на ндс (5,7% без вычета или 20% с вычетом)? По приведенным в примере данным, если ип на усн д - р, то чистая прибыль проекта получается 26-29% годовых, но если сюда еще добавить уплату ндс, то она снижается до депозита. Сама по себе цена за апарт однушку с ремонтом в той локации на первый взгляд может впечатлить, но доха очень скромная получается. Прибыль, близкая к депо - это основная причина, наверное, почему человек разуверился в апартах по стратегии инвест-ремонтов*, а не срок проекта, т.к. проект "Ф" с хорошей доходностью (35-50%) можно и год подождать, стадия ремонта длится минимум 5-8мес., но это как правило более сложные и дорогостоящие в абсолютном выражении кейсы.

*Да, вы не ослышались, для простоты такой вид деятельности рынок конечно называет "флиппингом", но изначальная суть термина "Ф" - это покупка именно проблемного по документам и/или состоянию объекта, некрасивого и непригодного для конечного покупателя, прям существенно ниже рыночного дна и, последующее преображение за счет капитального дизайнерского ремонта и обстановки подключ, далее продажа, как правило, на 90% это история про "бабушатники" в ликвидных локациях. Инвест-ремонт - это покупка новостройки на ключах близко к низу рынка, последующий быстрый ремонт + продажа. Эти виды деятельности похожи, только на первый взгляд. В классическом флиппинге доха как правило выше и это более сложный бизнес-процесс. А то, вдруг многие вчерашние прорабы стали флипперами, хотя и раньше делали ремонты, но теперь поняли, что нужно делать красивее и меблировать подключ. Это просто лирическое отступление, по этому абзацу комментировать не обязательно, но приветствуется.

Флипперша купила в конце прошлого лета квартирку у моего знакомого (1-ка в длостаточно старом доме рядом с одной из конечных станций метро и с окнами в парк - но в ужаснейшем состоянии - жил 90-ти летний дед, а сверху заливалась квартира и не раз в свое время).
Флипперша сделала ремонт и квартиру скинула. На все про все у нее ушло 3 месяца (от покупки до продажи отремонтированной и обставленной и отхоумстейдженной квартиры)
Посомтрел проданные объявления по ее аккаунту - за прошлый год 3 квартиры успела таким образом купи-продать (эта была третья)
Грязными получила 3,5 млн
Во что обошелся ремонт и обстановка сказать точно не могу (думаю что 1 500 000)
Флипперша реализует довольно интересную идею ремонта подобных квартир (похоже использует проект)
Улыбнуло то что ее аккаунт наполнен старыми объявлениями о продаже всякого хлама из приобретенных квартир по цене от 300 рублей до 2000)
(нафига тратиить на это время - непонятно)

Вриэлтор писал(а) 07 май 2025, 00:21Улыбнуло то что ее аккаунт наполнен старыми объявлениями о продаже всякого хлама из приобретенных квартир по цене от 300 рублей до 2000)
(нафига тратиить на это время - непонятно)

Скрудж макдак

Вриэлтор писал(а) 07 май 2025, 00:21нафига тратиить на это время - непонятно)

Ну хобби такое у девушки, не самое плохое, кстати. Ну и чем плохо дать вещам шанс на новую жизнь взамен места на свалке , если время на это есть.

Поделюсь собственной историей флиппинга, точнее инвест-ремонта ( по классификации коллеги из поста выше).

Дано:
студия в бетоне 26 квм в доме, сданном в 22 году в пешей доступности от метро Парнас в Питере
Вход в середине октября 25 за 4.7
Вложено: 1.1, включая эконом отделку, полное оснащение (тоже эконом), услуги рабочего и риелтора-прораба
выход 6.7 в начале декабря 2025
Мое участие - 1) сделка по покупке студня, 2) финансирование (прямые оплаты) всего, что необходимо, 3) сделка по продаже

Итого 900К за 2 месяца (грубо) до вычета НДФЛ

Вопрос - а в Москве или ближнем ПМСК это возможно?

Отправлено спустя 7 минут 11 секунд:
Уточню:
Мой вопрос о размерах затрат на студень и скорости выхода.

Вангую, что эффективность использования капитала в МСК будет сильно ниже того, что у меня получилось в Питере

Eshka писал(а) 15 дек 2025, 17:34Вложено: 1.1, включая эконом отделку, полное оснащение (тоже эконом),

А есть фото до и после ? Чтоб уложить все в 1.1 млн с бетона , с работой по нынешним временам и ценникам, очень крутой результат . даже в студии