Доходность инвестиций в недвижимость

Тревиль

PlanB писал(а) 18 мар 2024, 22:14объекты под аренду и возможную продажу через 5 лет (чтоб без налога)

Если будет сдавать как ИП, 6% придется заплатить даже после 5 лет владения.

MilkMaid · Сообщение **MilkMaid** » 21 мар 2024, 16:17

Shuran писал(а) 19 мар 2024, 14:55это высер от сбера, какой же он валидный, если там тока ипотечные сделки сбера? ну а щас на рынке доля ипотеки упала, плюс спрос тока на мелкие метражи, а метр в них дороже

Ориентируюсь все-таки на то, что большая часть ипотек, как мне видится, оформляют в Сбере (крупнейший банк, много зарплатных проектов, доверие и все такое), поэтому и обратил внимание на этот индекс. Если есть источник с более достоверными данными по стоимости недвижимости в Москве (в идеале хотя бы с периодичностью в месяц), буду благодарен, если поделитесь

Сообщение **PlanB** » 16 июл 2024, 01:58

Кейс товарища: сумел выторговать студию 28м в ЖК B’aires (апарты) с полной отделкой (даже мебель была, правда не весь комплект и ремонт не идеальный) за 10 млн рублей. Вложил в апгрейд отделки и нормальную меблировку с хоумстейджингом 700 тыс руб. Продал через 1.5 месяца за 12.9 млн.

Имхо везение что так быстро продал, хотя цена ~13 млн рублей - в рынке, тут конечно повезло, что купил явно сильно ниже рынка: там у дамы-ынвестора это далеко не единственная недвига, почему-то не покупали у нее (в экспозиции у нее эта студия была за 11.5 млн рублей), в итоге решила скинуть за 10 млн и «не мучиться», но очевидно продешевила

Я честно говоря в шоке был. Но по факту это самые легкие 200+% (если пересчитать в годовых) и в его, и в моей практике

Фото прикрепил - это итоговая отделка после доработки и меблировки.

Сообщение **Shuran** » 16 июл 2024, 09:56

PlanB, пересчитывать доху за 1.5мес в годовые ну такое

Сообщение **Shuran** » 17 июл 2024, 11:24

ДОМ.РФ: после перехода на эскроу разница в цене новостройки на этапе котлована и на стадии ввода в эксплуатацию сократилась в 3 раза
С начала перехода стройотрасли на счета эскроу и проектное финансирование разрыв в стоимости квадратного метра на начальной и завершающей стадии строительства многоквартирного жилья существенно сократился, заметно снизилась и спекулятивная активность, говорится в специальном обзоре Аналитического центра ДОМ.РФ.

За 4 года разница в цене продаж на этапе котлована и на стадии ввода в эксплуатацию сократилась почти в 3 раза: с 53% в 2020 г. до 22% в 2023 г. в среднем по России и с 66% до 19% — в Москве.

«Еще несколько лет назад квартира, купленная в инвестиционных целях на начальном этапе строительства, за два года могла принести порядка 50% прибыли при перепродаже. Такая маржинальность была обусловлена высокими рисками вложения средств на ранних стадиях реализации проекта. Однако с введением счетов эскроу ситуация кардинально изменилась: средства граждан были надежно защищены государством, и разница стоимости жилья в зависимости от этапа строительства начала сокращаться», — подчеркнул руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

Согласно исследованию ДОМ.РФ, ИРСО и ВЦИОМ, политика продаж застройщиков в первой половине 2024 г., в основном не изменилась. У половины респондентов надбавка к цене для готовых к сдаче в эксплуатацию домов сохранилась на уровне 2023 г., еще четверть опрошенных отметили снижение разницы в цене продажи на разных стадиях возведения жилья.

Почти у 80% застройщиков цена в начале строительства и на этапе ввода отличается менее, чем на 20%. Это связано с тем, что в текущих условиях краткосрочные спекуляции с недвижимостью невыгодны, а для получения сопоставимого дохода достаточно положить деньги на банковский депозит. В целом, первичный рынок стал более ориентированным на удовлетворение реальных потребностей людей в жилье, что можно назвать еще одним из положительных эффектов реформы проектного финансирования, отмечает Михаил Гольдберг.
Читать полностью:https://www.irn.ru/news/157361.html

Сообщение **PlanB** » 02 дек 2024, 22:03

Кейс знакомого: покупка E2 44м в Level Причальный за 19.5 млн на вторичке, ремонт (вложил 3.6 млн с мебелью и техникой), продажа спустя ~1 мес экспозиции за 28.5 млн (еще и с неполной стоимостью в дг). Цикл занял 7 месяцев.

Флиппинг жив?

А вообще я честно говоря удивлен, что по такой высокой цене кто-то покупает Евро-2 в этой локации. Я может совсем отстал от трендов, неужто данная локация тянет на такой прайс? Инстаграмм блохеры что ли берут, чтобы «почти в Сити»?

Сообщение **PlanB** » 02 дек 2024, 22:14

PlanB писал(а) 21 сен 2023, 16:27
Есть покупатель в бетоне за 15.9 млн (вообще знакомый готов взять, на шару предложил и совпало ). Вот сижу голову ломаю насчет ремонта и продажи «купил и заехал»…но что-то у меня сомнения, что через пол года удастся продать за 20-21 млн (ниже уже точка убыточности относительно затрат на ремонт и мебель, учитывая ещё и сколько 16 млн могут принести за это время в облигах).

С другой стороны, Айлав ликвидное место и квартира в целом тоже, на циане аналогов с отделкой не вижу. Все адекватные планировки и не низкие этажи стоят 20+ млн

P.S Брал за 7.9 млн в конце 2019 года. Правда у меня площадь уменьшилась на 2 метра и получается что разницу застройщик вернёт уже новому собственнику (в районе 400 тыс рублей). Это тоже фактор который смущает) Может уже ключи получить, вернуть 400к за уменьшение площади и продать как вторичку?

Есть мнения?)

Обновим кейс, для истории (думаю всем будет интересно, особенно сравнить ожидания по стоимости и перспективам недвиги тогда, и как получилось в итоге).

Я продал ту однушку в Айлав знакомому, он сделал флиппинг. Вот что у него получилось (сделка была давно, просто я относительно недавно узнал детали по ремонту и судьбе моей квартиры - не оч часто общаемся с ним, а я и не особо интересовался). Докладываю:

Купил он у меня эту квартиру (38 метров, 3й корпус ЖК iLove, 14й этаж, окна во двор, кухня 15,5 метров) в ноябре 2023 года за 15.9 млн рублей + я ему «отвалил» еще 300 тыс с возврата кэша от застройщика за уменьшение площади квартиры. То есть она ему обошлась в 15.5 млн рублей, по полной стоимости.

Он сделал ремонт за 2.4 млн рублей (да, то, что на фото - все суммарно обошлось в 2.4 млн! С мебелью и техникой. Как? Он профессионально занимается флиппингом, своя бригада, а дизайнер - супруга, так что затраты минимальные). Ремонт занял 4.5 месяцев.

Продажа с 3го показа за 22.5 млн рублей.

Я не жалею что продал, я бы так дешево ремонт точно не сделал, да и в облигации тогда казалось инвестировать интереснее. Но по факту его доха с флиппинга обогнала мою с облигаций (в несколько раз, за счет короткого срока сделки), особенно учитывая периодические потери с моей стороны (не все сделки в облигах у меня были в плюс, думаю как и у большинства активно торгующих инвесторов на ФР).

Однако допускаю, что это просто супер-удачная сделка, скорее всего таких не так много. Но есть над чем подумать…

Stetik · Сообщение **Stetik** » 03 дек 2024, 12:49

Добавлю тогда и я свой последний "кейс" , мониторил ЖК Измайловский парк ( апарты ) еще на старте , ну и раз в месяц периодически поглядывал цены , по переуступке. В сентябре выскочило объявление на Авито , девушке очень горело , студия 18.2 метра - 6.9 млн руб. 3 этаж. Если бы был высокий этаж , врядли взял бы , в комплексе огромное кол-во студий , 33 квартиры на этаже вроде , на лифтах ездить это то еще приключение , как в Москва Сити можно минут по 30-40 подниматься и спускаться. Она только получила ключи от застроя , и ей нужна была максимально быстрая сделка на след день . договорились по цене на 6.750 000

Обстановка заняла 3 недели . т.к. уже такие мелкие студни комплектовали часто . знали что покупать и какую кухню и технику брать. ЦА объекта виделась как - пожилая пара которая хочет купить полностью готовый объект и сразу сдать ничего не докупая.
Укомплектовали апарт даже утюгом и пылесосом.

В итоге вышли в продажу за 8.3 , через 3 дня скинули до 8.2 , через 2 дня просмотр и квартира ушла за 8.100 000 руб

от покупки до продажи прошел ровно - 1 месяц.
затраты на мелкий ремонт +мебель+ техника + сделки = 550 000 руб

итого 800 к . за месяц на мелком объекте , считаю неплохо

з.ы с аудиторией попали четко , пожилая пара взяла объект чтоб сдавать ( они с этого же района )

з.ы.ы. сейчас на накопительных , НО мониторю рынок , бывают выскакивают очень интересные объекты , по неплохой цене , и уходят в течение недели , а иногда и пары дней. думаю что возможно скоро что то надо будет все же покупать

Отправлено спустя 13 минут 26 секунд:

PlanB писал(а) 02 дек 2024, 22:14Он сделал ремонт за 2.4 млн рублей (да, то, что на фото - все суммарно обошлось в 2.4 млн! С мебелью и техникой. Как? Он профессионально занимается флиппингом, своя бригада, а дизайнер - супруга, так что затраты минимальные). Ремонт занял 4.5 месяцев.

Продажа с 3го показа за 22.5 млн рублей.

Очень стильный ремонт и отличная доходность. судя по фото это он же делал B'aires.
Не знаете где он заказывает кухни? Выглядит очень здорово.

Сообщение **PlanB** » 08 янв 2025, 14:58

Ещё добавлю кейс по флиппингу от товарища.

ЖК Павелецкая Сити, 39 метров, 7й этаж, окна на ЖД. Квартира с white box от MR.

Покупка: 18.9 млн рублей по полной стоимости, примерно 5 месяцев назад.

Отделка с мебелью и техникой (все что на фото) обошлись в ~2.1 млн рублей. Вайт бокс очень сэкономил бюджет.

Продажа: за 27.6 млн рублей по полной стоимости.

Сообщение **Shuran** » 08 янв 2025, 15:18

PlanB писал(а) 08 янв 2025, 14:58Продажа: за 27.6 млн рублей по полной стоимости.

за кеш или ипотека?

Отправлено спустя 3 минуты 54 секунды:

PlanB писал(а) 08 янв 2025, 14:58Отделка с мебелью и техникой (все что на фото) обошлись в ~2.1 млн рублей.

даже полстос на телек зажал, вроде все круто, а стена пустая - это чтоб купец подумал, что и на инженерии тоже скроили?

зы смарю, и выше в айлаве та же история

Watchdog · Сообщение **Watchdog** » 08 янв 2025, 15:36

PlanB писал(а) 08 янв 2025, 14:58Отделка с мебелью и техникой

А елочка на полу из чего собрана?

Сообщение **PlanB** » 08 янв 2025, 22:34

Watchdog писал(а) 08 янв 2025, 15:36 А елочка на полу из чего собрана?

Ламинат

Отправлено спустя 23 секунды:

Shuran писал(а) 08 янв 2025, 15:22за кеш или ипотека?

Кэш + небольшая сумма в ипотеку.

А что телек прям маст хэв? У меня дома его тож нет, уже как пару лет все в айпадах / смартфонах жеж )) Хотя наверное ты прав, для массового клиента телек все таки во благо.

roman46 · Сообщение **roman46** » 09 янв 2025, 14:28

PlanB писал(а) 08 янв 2025, 14:58 Ещё добавлю кейс по флиппингу от товарища.

ЖК Павелецкая Сити, 39 метров, 7й этаж, окна на ЖД. Квартира с white box от MR.

Покупка: 18.9 млн рублей по полной стоимости, примерно 5 месяцев назад.

Отделка с мебелью и техникой (все что на фото) обошлись в ~2.1 млн рублей. Вайт бокс очень сэкономил бюджет.

Продажа: за 27.6 млн рублей по полной стоимости.

Конечно интересно посмотреть на людей, которые покупают однушки с ценой 700к за метр.

Сообщение **Shuran** » 09 янв 2025, 16:16

PlanB писал(а) 08 янв 2025, 22:34А что телек прям маст хэв?

ясен пень, по себе не судят и сериалы где-то смареть надо, прикинь) твой товарищ и розетки сделал (в посл хате стыдливо заснял с ракурсом влево, чтоб пустоту не было видно, но на просмотре это ж не скроешь) суть в том, что тут продаешь эмоции ЗАДОРОГО(!), поэтому все должно быть супер, а тут пустота на стене - подрубает саму идею - место для телека есть, а телека нет, щитай, это необходимый элемент дизайна, плюс намекает на кроилово

зы в спальне можно не ставить, кухня-гостиная - лицо хаты

Сообщение **PlanB** » 27 апр 2025, 11:47

Добавлю в копилку «опыта» еще один кейс моего товарища во флиппинге. На этот раз решил попробовать апартаменты. Сразу скажу: продажа затянулась, продавал 4 месяца. Но выхлоп в целом норм, хоть и не на то, что он рассчитывал.

Евро-2 в Зорге9, 9й этаж, площадь 39 метров, окна в соседний корпус и справа в сторону ЖК Эльсинор на октябрьском поле (вид в рамках этой локации - норм, главное, что ТЭЦ не видно).

Покупка 13.7 млн на вторичке в бетоне, в ремонт вложил около 3.3 млн с мебелью и техникой.

Продажа (внимание

) 21.8 млн рублей. Полная стоимость в договоре.

Но больше с апартами связываться не будет, все квартиры, которые продавал до этого, уходили с 1-2 показа за пару недель. Тут пришлось понервничать со сроками продажи)