Доходность инвестиций в недвижимость

Временное использование ипотеки на период между входом в новый объект до выхода из текущего вполне рабочий инструмент.
Но
а) нагрузку надо считать, чтобы в случае форс-мажора все погасить.
б) не всегда удается самое интересное купить с ипотекой.
в) как быстрые ипотеки сказываются на кредитной истории - хз, пока негативна в БКИ не замечал.

XEMYLb писал(а) 06 июл 2020, 19:44 С каким банком Вы провернули такое? Сбер на такие финты не идёт.

При обычной сделке с обременением получается плохой момент, когда покупатель деньги отдал, а права на квартиру не получил. Никто из покупателей на такие условия не идёт. Банки идут неохотно и не все.

Знакомый продавал с обременением. Засада. Когда в объявлении об этом пишешь, просто не звонят. Речь не идёт о размере дисконта. Тупо не звонят. Если не писать, а говорить при звонке - на просмотр не приходят. Квартира с обременением - неликвид.

Самые лучшие банки для такой сделки - ВТБ, Росбанк Дом (экс Дельтакредит), Райффайзен. Вроде год назад создавал тему на NERS про выбор банка для продажи под обременением, можно там поискать ответы...
Я например специально в очередной раз зарефил ипотеку в Райфе, чтобы оттуда спокойно продать из-под залога. Банк организует сделку и выдает закладную на погашение обременения для подачи в Росррестр вместе с ДКП одним пакетом, т.е. когда деньги покупателя еще в ячейке или на аккредитиве, риски свои банк страхует привлекая посредника-регистратора (аля Федорченко), который контролирует процесс подачи документов в МФЦ. У покупателя рисков нет - деньги заморожены до перехода права ему. Стоит эта услуга например в Райфе - 1% от остатка долга по ипотеке. Насчет первички не знаю - думал мне тут об этом расскажут ))
Как видим времена меняются , в части упрощения сделок, ставки падают и стоит где-то задуматься об актуализации привычных стратегий.... я бы не стал поднимать эту тему просто так , как правило о лютом дисконте из-за обременения пишут те кто никогда такую схему не делал или неграмотно общался с покупателем «дай мне деньги на погашение ипотеки по пред. договору, недельку попей пустырника молясь чтобы со мной ничего не случилось пока снимается обременение, а потом заключим ДКП». Мой опыт самостоятельной продажи квартиры на вторичке показывает что не так страшен черт... Буду признателен, если кто-то отпишется в теме как продавал первичку с обременением по переуступке: банк, дисконт (если был), схема регистрации

Отправлено спустя 9 минут 21 секунду:

HonGilDon писал(а) 06 июл 2020, 21:02Я продавал уступку в ипотечной квартире, покупатель тоже был ипотечник. Главное ограничение - обе ипотеки в одном банке. Своих было вложено около 300 тысяч, акционная программа в мкб. Покупатель нашёлся довольно быстро, вопрос адекватной цены. В дешманских проектах народ готов на эксперименты и сложные сделки ради экономии пары сотен тысяч.

Чистую доходность считали? Выгодно удалось выйти? Покупателя уговорили взять именно в МКБ и я так понимаю кредит не менее суммы остатка вашего долга?
Вот для сценария уступки ипотечнику конечно выгоден Сбер, шире круг покупателей (кто-то ведь до сих пор думает что ипотеку нужно брать только в крупном банке) и кроме Сбера на другие не уговаривается одобриться...

Waveman писал(а) 06 июл 2020, 23:06
Самые лучшие банки для такой сделки - ВТБ, Росбанк Дом (экс Дельтакредит), Райффайзен. Вроде год назад создавал тему на NERS про выбор банка для продажи под обременением, можно там поискать ответы...
Я например специально в очередной раз зарефил ипотеку в Райфе, чтобы оттуда спокойно продать из-под залога. Банк организует сделку и выдает закладную на погашение обременения для подачи в Росррестр вместе с ДКП одним пакетом, т.е. когда деньги покупателя еще в ячейке или на аккредитиве, риски свои банк страхует привлекая посредника-регистратора (аля Федорченко), который контролирует процесс подачи документов в МФЦ. У покупателя рисков нет - деньги заморожены до перехода права ему. Стоит эта услуга например в Райфе - 1% от остатка долга по ипотеке. Насчет первички не знаю - думал мне тут об этом расскажут ))
Как видим времена меняются , в части упрощения сделок, ставки падают и стоит где-то задуматься об актуализации привычных стратегий.... я бы не стал поднимать эту тему просто так , как правило о лютом дисконте из-за обременения пишут те кто никогда такую схему не делал или неграмотно общался с покупателем «дай мне деньги на погашение ипотеки по пред. договору, недельку попей пустырника молясь чтобы со мной ничего не случилось пока снимается обременение, а потом заключим ДКП». Мой опыт самостоятельной продажи квартиры на вторичке показывает что не так страшен черт... Буду признателен, если кто-то отпишется в теме как продавал первичку с обременением по переуступке: банк, дисконт (если был), схема регистрации

Отправлено спустя 9 минут 21 секунду:

Чистую доходность считали? Выгодно удалось выйти? Покупателя уговорили взять именно в МКБ и я так понимаю кредит не менее суммы остатка вашего долга?
Вот для сценария уступки ипотечнику конечно выгоден Сбер, шире круг покупателей (кто-то ведь до сих пор думает что ипотеку нужно брать только в крупном банке) и кроме Сбера на другие не уговаривается одобриться...

5 раз продайте Так в Разных ЖК с Разными Застроями и Разными банками - тогда это будет показатель опыта/закономерности спроса с дисконтом/ликвидности квартиры с обременением и т.д., а пока попахивает - "я 1 раз продал квартиру с обременением и заработал" - теперь знаю КАК это делается Всегда, а это уже Бородатая история - тут уж НЕРС в помощь.
зы..Федорченко не Гарант, а просто удобный (разрекламированный с Бородатых времен Нотариус) на Данный момент один из Электронных регистраторо-нотариусов, хотя обычно с Кучей ошибок (салют помощникам) в ДКП...Райффазен - не удобный банк и малоодобряемый для большинства покупателей, а только Сбер и чуть менее ВТБ, где покупатели таки пьют Пустырник.

Без Сбера это не работает.
Данные за 2019.
Только если с ВТБ...

И как правильно заметили, разовая удачная сделка не даёт оснований строить на этом стратегию.

Впрочем, дерзайте.

Waveman писал(а) 06 июл 2020, 23:06Чистую доходность считали? Выгодно удалось выйти? Покупателя уговорили взять именно в МКБ и я так понимаю кредит не менее суммы остатка вашего долга?
Вот для сценария уступки ипотечнику конечно выгоден Сбер, шире круг покупателей (кто-то ведь до сих пор думает что ипотеку нужно брать только в крупном банке) и кроме Сбера на другие не уговаривается одобриться...

Доходность я в интернете не обсуждаю, покупатель - да, пошёл и одобрил в мкб, там условия в рынке. Вообще не заметил у потенциальных покупателей, чтоб схема их сильно пугала. Объект был дешёвый для Москвы, соответственно, в основном смотрела молодёжь готовая к приключениям ради даже небольшой экономии.

Waveman писал(а) 06 июл 2020, 14:28Трешка в 7 корпусе (почти построен, ГК - конец года, ключи весной), с отделкой. У застроя в нем уже нет предложений, хотя последние стоят выше 16млн, поэтому 14,8 я еще скромно заложил с учетом дисконта за переуступку. Спрос есть, периодически в телеграм-канале ЖК ищут такие квартиры, т.к. застройщик уже почти все квартиры в этом корпусе распродал.

Цифры с потолка, без обид, для примера - вот на циане в вашем корпусе два лота, одна 3к за 12,9 на норм этаже 86м тока выставили, другая 77м и на 2 этаже, но за 12,5 - с января торгуют. На цены застройщика не ориентируйтесь, они маркетологи те еще, смогут впарить остатки и по 15, и по 16, а могут и дисконты предложить, у них для этого все инструменты есть, в отличие от вас.
В соседних готовых обжитых корпусах 86м есть по 13,4. Вариантов конечно мало, но вот это где-то близкие цены для без ремонта, в Солнцево треха без ремонта в собств в более-менее свежем доме 11-13 где-то цены сделок.

Waveman писал(а) 06 июл 2020, 19:31Мультипликацию рисков понимаю, проходил на личном опыте на ФР. На самом деле в Лучах - я сам конечник, а не инвестор - привел как пример. Но хочу задействовать схему для других обьектов , чтобы свои средства направить на инвестиции в ФР где под 4,5% маржинальное кредитование не привлечь и риски плеча еще выше. Вот и хочу понять издержки. С черными лебедями более менее понятно они актуальны для любых случаев инвестирования, свои деньги или кредит не важно - кредит только дает мультипликатор в обе стороны как в доходность так и в возможные убытки.

Т.е. купили кв для проживания в ипотеку (не спрашиваю % кредитной нагрузки от зп), наконец то 3к, еще не сделали ремонт, не заехали, а уже хотите инвестировать, продолжая использовать кредитные плечи. Если собственный жилищный вопрос не решен до конца, то мож не стоит лезть не зная броду, продолжать затягивать долговую петлю, тем более не зная рынка. Чет забыли походу, что еще вчера все стройки останавливали на неск недель никто не знал что будет, и по пропускам по городу ездили, или теплое лето так дурманит, или бизнес-тренинги о том, что кризис - время возможностей. Сори, ничего личного, только мнение.

Реальные сделки за трешку 76 метров в декабре 2019-январе 2020 в готовом 2м корпусе - 12.5 млн с собственностью (без отделки), нормальный этаж. Трешки 86м уходили за 13.5 -14млн. Допускаю, что цены могли приподнять с тех пор, но не настолько как вы, Waveman, пишите.
а вот квартиру с отделкой советую скинуть до получения собственности, а то этот кошмар еще потом демонтировать за свой счет вашим покупателям придется.

XEMYLb писал(а) 07 июл 2020, 00:23Без Сбера это не работает.
Данные за 2019.
Только если с ВТБ...

лень рыть стату, но по мск втб первый по выдаче, сбер совсем для колхозников же, не пойму, чего к схеме-то прицепились, сбер ф топку, втб рулит для продажи залоговых хат, обсуждено 100500 раз вроде в свое время

Arendator писал(а) 07 июл 2020, 08:07

Цифры с потолка, без обид, для примера - вот на циане в вашем корпусе два лота, одна 3к за 12,9 на норм этаже 86м тока выставили, другая 77м и на 2 этаже, но за 12,5 - с января торгуют. На цены застройщика не ориентируйтесь, они маркетологи те еще, смогут впарить остатки и по 15, и по 16, а могут и дисконты предложить, у них для этого все инструменты есть, в отличие от вас.
В соседних готовых обжитых корпусах 86м есть по 13,4. Вариантов конечно мало, но вот это где-то близкие цены для без ремонта, в Солнцево треха без ремонта в собств в более-менее свежем доме 11-13 где-то цены сделок.

[/quote]
Т.е. купили кв для проживания в ипотеку (не спрашиваю % кредитной нагрузки от зп), наконец то 3к, еще не сделали ремонт, не заехали, а уже хотите инвестировать, продолжая использовать кредитные плечи. Если собственный жилищный вопрос не решен до конца, то мож не стоит лезть не зная броду, продолжать затягивать долговую петлю, тем более не зная рынка. Чет забыли походу, что еще вчера все стройки останавливали на неск недель никто не знал что будет, и по пропускам по городу ездили, или теплое лето так дурманит, или бизнес-тренинги о том, что кризис - время возможностей. Сори, ничего личного, только мнение.[/quote]

Эх, как легко вы меня в авантюристы записали и применили видимо свой стереотип, по которым дифференцируете людей.. Спасибо за беспокойство, жилищный вопрос мой решен вполне благополучно, ипотека на первичку задействована лишь как финансовый инструмент, чтобы не вытаскивать собственные средства из других инструментов, обеспечивающих гораздо большую доходность нежели проценты по кредиту со ставкой 4,5%. Честно говоря удивлен некоторой узостью мышления отдельных участников форума (без обид)... Есть промежуточные варианты между "инвест только на свои" и "огульно берем кредиты и тарим на все" , и это и есть риск-менеджмент. Конечно еще остались люди из 90-х, израненные кризисами и финансовыми ошибками , со штампами что ипотека это "лямка", "кабала" и т.д. но как тут верно написали при грамотной кредитной нагрузке ипотека может стать хорошим инструментом и рычагом.
Касательно Лучей - вы обзванивали эти висящие с января единичные варианты, чтобы утверждать что это реальная рыночная цена? А вот застройщик почему-то успешно распродает свои оставшиеся квартиры с отделкой в 7 корпусе по 15-16 лямов наверное исключительно из-за гениальности маркетологов, заставляющих покупателей переплачивать несколько лямов относительно "рыночной" цены. Да и на вторичке с ремонтом цены на 86-90 квадратов дешевле 16 лямов вы сейчас не найдете в Солнцево (исключая квартиры с "тараканами" и мутными правами собственности)

Waveman писал(а) 07 июл 2020, 11:24Касательно Лучей - вы обзванивали эти висящие с января единичные варианты, чтобы утверждать что это реальная рыночная цена?

сделки идут по низу рынка и еще чуть ниже

Отправлено спустя 1 минуту 51 секунду:

Waveman писал(а) 07 июл 2020, 11:24А вот застройщик почему-то успешно распродает свои оставшиеся квартиры с отделкой в 7 корпусе по 15-16 лямов наверное исключительно из-за гениальности маркетологов, заставляющих покупателей переплачивать несколько лямов относительно "рыночной" цены.

сравнивают сравнимое, ликвидность хаты у застроя и переуступ в циане - разные вещи, а щас тяга тока по льготной ипотеке, чтобы за 15-16 3ку в лучах брать - надо совсем отбитым быть, т.е. найти отбитого сложно

Shuran писал(а) 07 июл 2020, 11:27сравнивают сравнимое, ликвидность хаты у застроя и переуступ в циане - разные вещи, а щас тяга тока по льготной ипотеке, чтобы за 15-16 3ку в лучах брать - надо совсем отбитым быть, т.е. найти отбитого сложно

При всем уважении не совсем понимаю, почему я не смогу продать квартиру на 1 млн дешевле чем успешно продает застройщик ТАКИЕ ЖЕ КВАРТИРЫ при прочих равных (этаж и т.д.).
Что снижает мне ликвидность? Отсутствие льготных ипотечных программ на переуступку? Так после недавнего падения ставки ЦБ и в банках на переуступку мой покупатель с улицы возьмет кредит под 7,5% (а по льготной ипотеке ему дадут 6% - разница не столь велика). Наоборот у застройщика остался самый неликвид и мое предложение будет привлекательнее для тех кто хочет купить в высокой стадии строительной готовности и вьехать в след. году... Я сам думал, после мощного повышения в Лучах, в конце прошлого года, что продажи остановятся, план выполнили и сделали заградительные цены. Но нет, статистика по Лучам это не показывает, продажи идут и не только в Лучах... посмотрите Forest в Переделкино, цены еще выше там по 17-18 трехи есть... Я бы сам по таким ценам уже не брал, но ипотеки разогрели рынок и это уже новые реалии в этой локации. Думаю еще и на вторичке нас ждет скачок цен из-за того же фактора удешевления ипотеки на вторичку и рефинанс до 7% к осени... а уже потом начнут играть экономические факторы на снижение спроса, что скорее всего скомпенсируется снижением предложения, но уже в следующем году

Waveman писал(а) 07 июл 2020, 15:07 При всем уважении не совсем понимаю, почему я не смогу продать квартиру на 1 млн дешевле чем успешно продает застройщик ТАКИЕ ЖЕ КВАРТИРЫ при прочих равных (этаж и т.д.).

Попробуйте и узнаете))

Пробуйте. Я когда не могу понять выход, создаю фейковое объявление на циане и смотрю на количество и качество звонков. Все теории разбиваются о неведомое и не всегда рациональное поведение\мышление конечников. Видел удачные проекты с никаким спросом и трешак с неоправданно высоким спросом.
Пробуйте. Теории в топку.

Shuran писал(а) 07 июл 2020, 14:39Девелопер PNK group открыл инвестиционный фонд индустриальной недвижимости
Российский девелопер промышленных объектов PNK group объявляет об открытии инвестиционного фонда индустриальной недвижимости PNK rental, направленного на получение дохода от арендных платежей. Фонд будет формироваться из новых, уже сданных в долгосрочную аренду зданий, построенных по международным стандартам. Ежегодный прирост активов фонда может составлять более 10 млрд рублей, говорится в пресс-релизе PNK group.

«В нашем фонде только высокотехнологичные индустриальные здания класса А+, арендаторами которых являются российские и международные компании из самых разных областей экономики. Наши инвесторы вкладывают деньги одновременно во все здания фонда в равных пропорциях. Такая диверсификация делает инвестиции в PNK rental более защищенными с точки зрения риска, - отмечает директор управляющей компании Дмитрий Пилевин. - При этом долгосрочные договоры аренды и стабильно растущий спрос на современные производственные и складские здания приносят стабильную доходность как от арендных платежей, так и от роста стоимости этих объектов».

Срок инвестиций носит не обязательный, а рекомендательный характер и составляет 5 лет, при этом срок действия фонда не ограничен. Целевая доходность от аренды индустриальных зданий - 11,5% годовых. Клиентам PNK rental предложено на выбор две схемы инвестирования: с ежеквартальными выплатами полученных доходов или с их реинвестированием.

В PNK rental будут входить самые современные инвестиционно-привлекательные объекты индустриальной недвижимости, которые создает PNK group. Сам девелопер является основным соинвестором фонда на постоянной основе и будет давать фонду преимущественное право на приобретение лучших объектов, уже заполненных арендаторами.

Управляющая компания не планирует создавать сеть клиентских офисов. Весь процесс работы с инвесторами организован в режиме онлайн на сайте компании. Минимальный размер инвестиций - 3000 рублей. Максимальный размер не ограничен. Летом 2020 года паи фонда также станут доступны на Московской бирже.

мож я не в ту тему запостил и никто не заметил, но по-моему это то, что нас, спекулей в бетон, ждет в ближ время, если глобально, инвест будет давать 10% годовых и это тяжкий труд, а крупные фонды в высокодоходную коммерческую недвигу - самое то, я не спец в ней, не работал всю жизнь, как в жилой, но посл года 3 читаю все и вся по коммерции, ибо надо готовиться завязывать с жильем рано или поздно, а сани готовят летом, вроде склады самое перспективное, торговля и офисы стагнируют, предложения много, эти рынки насыщены, в отличие от складов, ковид еще неслабо переформатирует этот рынок, не говоря уж про кратный рост онлайна в потребительских товарах и соотв. падеж офлайна в перспективе, за вычетом ндфл 11,5% это те ж самые 10%, а чтобы добиться такой дохи на студиях в аренде, нужно еще попасть на старт аля саларьево/митино парк по 2,4/2,5, потом получить гимор в общении с арендаторами+ простои/поиск)

Shuran писал(а) 08 июл 2020, 13:40 мож я не в ту тему запостил и никто не заметил, но по-моему это то, что нас, спекулей в бетон, ждет в ближ время, если глобально, инвест будет давать 10% годовых и это тяжкий труд, а крупные фонды в высокодоходную коммерческую недвигу - самое то, я не спец в ней, не работал всю жизнь, как в жилой, но посл года 3 читаю все и вся по коммерции, ибо надо готовиться завязывать с жильем рано или поздно, а сани готовят летом, вроде склады самое перспективное, торговля и офисы стагнируют, предложения много, эти рынки насыщены, в отличие от складов, ковид еще неслабо переформатирует этот рынок, не говоря уж про кратный рост онлайна в потребительских товарах и соотв. падеж офлайна в перспективе, за вычетом ндфл 11,5% это те ж самые 10%, а чтобы добиться такой дохи на студиях в аренде, нужно еще попасть на старт аля саларьево/митино парк по 2,4/2,5, потом получить гимор в общении с арендаторами+ простои/поиск)

В Москве и МО огромный неудовлетворенный спрос на коммерческую недвижимость - склады.