Доходность инвестиций в недвижимость

Garsia писал(а) 18 июн 2020, 14:13 Универсальный совет для большинства дел, не только инвестиций.

Та ну! Часто аутсорс рулит
У человека нет столько ресурсов (время, память, внимание), чтобы самому все делать качественно...

Оля писал(а) 18 июн 2020, 13:39 Какой объект, если не секрет? (вангую, что от Севенов )

Ни разу не угадали - RG

Отправлено спустя 8 минут 11 секунд:

Оля писал(а) 18 июн 2020, 14:55 Та ну! Часто аутсорс рулит
У человека нет столько ресурсов (время, память, внимание), чтобы самому все делать качественно...

Увы, в нашей стране отлично зарекомендовало одно правило: хочешь сделать хорошо - сделай сам, и работает оно везде - от медицины и юриспруденции и практически до ремонта авто или квартиры.
Как-то брала по переуступке у СУ-155, приехав домой, обнаружила, что сушная девочка немножко ошиблась городом, при этом присутствовал типа грамотный риэлтор, который типа проверял все бумаги.
В итоге за ночь едва не поседела, чуть позже судилась за собственность с обанкротившимся СУ уже сама, никого не нанимая.

Уважаемые инвесторы, добрый день!

Хотелось бы обсудить нюансы такой темы как задействование кредитного плеча для повышения доходности от вложений в недвижимость - нюансы? издержки? риски и т.д.

Понимаю, что тема классическая, но с появлением льготных ипотечных программ по сниженной процентной ставке становится более актуальной.
Мой конкретный пример: в сентябре 2019 купил трешку в ЖК Лучи за 11,8 млн - собственные средства 2,4 млн, остальные 9,4 млн. привлечены в кредит по ставке 4,7% (семейная ипотека). За неполный год ценник по мере повышения строительной готовности поднялся до 14,8 (у застройщика вообще 15,5 и выше но считаем , что по переуступке нужно сделать дисконт относительно предложений застройщика)
Соотв считаем прибыль с учетом налога: (14,8-11,8)*0,87 = 2,61 млн или 108% от первоначально вложенных 2,4 млн. (с учетом выплаченных за год % по ипотеке и комиссий за оформление ДДУ (всего 460 тыс) - очищенный доход 2,15 млн или 90% от вложенной суммы

Выглядит очень заманчиво при выходе, не правда ли... Вопросы:
1. Какой дисконт в % придется сделать покупателю за погашение моей ипотеки (риски за сложность) и насколько сложно в принципе будет осуществить такую сделку (на вторичке с ипотекой продавал - дисконта не потребовалось, снизил риски - с банком договорился провести сделку за одно рег. действие - снятие обременения и переход права)
2. Может я не учитываю еще какие-нибудь подводные камни
3. Что думаете в целом о повышении привлекательности сделок с "плечом" на РН с учетом появления ипотек под 4,5-6%. По мне так это драйвер входа на рынок большего числа инвесторов. При этом в отличие от фондового рынка риски при операциях "с плечом" на РН новостроек ниже, т.к. вероятность падения актива и соотв выхода в минус для видится меньше для активно строящихся объектов (риски недостроя, банкроства застроя понятны)

P.S. просьба сильно не пинать за банальные вопросы, на РН я новичок, но есть хороший опыт на фондовом рынке ))

Waveman, в отличие от фондового рынка, где вы в моменте видеть свою доходность , в недвижке нельзя считать виртуальную доходность , вот как реализуете объект , посчитаете , тогда и будет понятна реальная доходность . Думаю вы сильно удивитесь какой дисконт сейчас, да ещё и в вашей ситуацией с непогашенной ипотекой нужно будет сделать от цены застроя...

Сандро79 писал(а) 06 июл 2020, 11:59Waveman, в отличие от фондового рынка, где вы в моменте видеть свою доходность , в недвижке нельзя считать виртуальную доходность , вот как реализуете объект , посчитаете , тогда и будет понятна реальная доходность . Думаю вы сильно удивитесь какой дисконт сейчас, да ещё и в вашей ситуацией с непогашенной ипотекой нужно будет сделать от цены застроя...

Это понятно, что дисконт от застроя.. вопрос сколько %. Если можно - из реальной практики, я заложил 5%. Мало?
Какой на практике дисконт от переуступки с ипотекой? Риэлторы пугают большими дисконтами, но их интерес понятен - чтобы продавец обратился за услугами. Сам уже продавал вторичку в ипотеке - обошелся без посредников и дисконтов... Интересует практика профессиональных инвесторов на первичке

Waveman писал(а) 06 июл 2020, 12:15 Это понятно, что дисконт от застроя.. вопрос сколько %. Если можно - из реальной практики, я заложил 5%. Мало?
Какой на практике дисконт от переуступки с ипотекой? Риэлторы пугают большими дисконтами, но их интерес понятен - чтобы продавец обратился за услугами. Сам уже продавал вторичку в ипотеке - обошелся без посредников и дисконтов... Интересует практика профессиональных инвесторов на первичке

Если уже с ключами, то шаманить ремонт и ждать отмены льготной ипотеки (дисконт если и будет, то минимальный). Если без ключей, то ждать ключей и шаманить ремонт. Выйти до окончания льготной ипотеки нормально не получится и не только в Лучах.

Waveman писал(а) 06 июл 2020, 08:14За неполный год ценник по мере повышения строительной готовности поднялся до 14,8

Тоже не понял, вы предполагаете продать трешку в Лучах на стадии строительства с ипотекой за 14.8?! Мне кажется это очень оптимистичный прогноз. Хотя если у вас получится найти покупателя, буду только рад

Waveman писал(а) 06 июл 2020, 08:14За неполный год ценник по мере повышения строительной готовности поднялся до 14,8 (у застройщика вообще 15,5 и выше но считаем , что по переуступке нужно сделать дисконт относительно предложений застройщика)

Во-первых по цене, у застроя есть трешки и по 13 со сдачей в 21 году, а +/- 10 кв. м площади за 3к в этом сегменте не так критично, для конечника важнее цена за статус иметь "3к", а если нет разницы...
При расчете выхлопа от сделки отталкиваться не от своей планировки и сопоставимых у застройщика, а варить микс из а)средней цены у застроя на трешки вообще; б) цен в районе на вторичке в свежих домах (до 10 лет), учитывая, что они уже и с ремонтом; в) дисконт по переуступке в нынешних реалиях как вы привели 5% от цены компании маловато походу будет, берите 10% не ошибетесь, но от средней цены на 3к вообще; г) если к переуступке добавляется ипотека, то ликвидность снижается существенно, большинство не хотят связываться без доп выгоды, можно привлечь только ценой - это еще дисконт.
Таким образом, если учитывать жизненные реалии, вижу на сейчас в приведенной сделке выход максимум на лям с копейками. И если бы лежа на диване такой профит, то неплохо, но нести риск(!), оформлять, продавать - тот еще труд, каждые 100тыс. прибыли прочувствуете на себе как следует.

И распространенный способ говорить, о том что квартира столько-то стОит, судя только по цене имеющихся предложений, ошибочен. "Выставляется на продажу по цене" и "цена сделки", это различные понятия. Цены предложений - это влажные ожидания продавцов, составленные исходя из своих умозаключений, пропорционально уровню своего опыта. Только практический опыт проведенных сделок поможет стать опытнее и лучше чувствовать близкие к потенциальным сделкам цены.

Waveman писал(а) 06 июл 2020, 08:14Что думаете в целом о повышении привлекательности сделок с "плечом" на РН с учетом появления ипотек под 4,5-6%. По мне так это драйвер входа на рынок большего числа инвесторов.

Здесь можно подумать в таком направлении - а кто потенциальный покупатель инвесторов-переуступщиков? и много ли их? и что этим покупателям мешает самим взять у застроя, особенно когда такое количество предложений (не в этом жк, так в другом) и когда такие низкие ставки. Вилка цены купил/продал от котлована до готового постепенно сужается последнее время по мере развития рынка, и 18,19 годы возможно были еще жирными годами в плане маржи, учитывайте, что не факт будут массово такие возможности для заработка в 21,22 как раньше, при этом крутиться придется в 2 раза активнее.

Вообще, инвестировать в недвижимость с привлечением заемных средств более 25% не желательно, а когда 75% заемных как-то экстремально уже, может просто я не такой рисковый парень . Ну если разок-другой прокатит, лучше в третий раз повысить первоначальный взнос, не казино же все-таки.

Arendator писал(а) 06 июл 2020, 13:36Вообще, инвестировать в недвижимость с привлечением заемных средств более 25% не желательно, а когда 75% заемных как-то экстремально уже, может просто я не такой рисковый парень . Ну если разок-другой прокатит, лучше в третий раз повысить первоначальный взнос, не казино же все-таки.

для тех, кто не в рынке, как автор вопроса, вложившийся в давно ушедший поезд, - полностью согласен, а кто в рынке и вовсю инвестит, тому энта ипотека не сильно и поможет, ведь не возьмешь 20-30 хат на себя, как на физика - такую ипотеку никто не даст просто, плюс кол-во уже требует ИП, а с ними и другие ставки, и процесс сплошной ахтунг, а ради 1-2 лямов весь этот гимор нафик не нужен имхо, тока цифра в большой дохе красивая, а в абсолюте фигня, с др стороны, как дополнительный источник доп. дохода, когда вся котлета уже распихана и на кармане 1-2 ляма тока, но тут вкусный старт, 1 хатку можно и урвать имхо, если есть постоянный доход, чтобы тянуть эту лямку

DeRos писал(а) 06 июл 2020, 12:58 Тоже не понял, вы предполагаете продать трешку в Лучах на стадии строительства с ипотекой за 14.8?! Мне кажется это очень оптимистичный прогноз. Хотя если у вас получится найти покупателя, буду только рад

Трешка в 7 корпусе (почти построен, ГК - конец года, ключи весной), с отделкой. У застроя в нем уже нет предложений, хотя последние стоят выше 16млн, поэтому 14,8 я еще скромно заложил с учетом дисконта за переуступку. Спрос есть, периодически в телеграм-канале ЖК ищут такие квартиры, т.к. застройщик уже почти все квартиры в этом корпусе распродал.
Спасибо за комментарии...я так понял подключение ипотечного плеча не сильно распространено среди проф. инвесторов, т.к. технические сложности, понижение ликвидности и доп. риск...

Waveman писал(а) 06 июл 2020, 14:28 Трешка в 7 корпусе (почти построен, ГК - конец года, ключи весной), с отделкой. У застроя в нем уже нет предложений, хотя последние стоят выше 16млн, поэтому 14,8 я еще скромно заложил с учетом дисконта за переуступку. Спрос есть, периодически в телеграм-канале ЖК ищут такие квартиры, т.к. застройщик уже почти все квартиры в этом корпусе распродал.
Спасибо за комментарии...я так понял подключение ипотечного плеча не сильно распространено среди проф. инвесторов, т.к. технические сложности, понижение ликвидности и доп. риск...

Конечник с 15 на руках (либо ипотечных) пойдёт в готовые 1 и 2 очереди и выберет себе хату, подороже 86 квадратов за 15+- без ремонта, подешевле 76. Если соображающий конечник, то пойдет в 1-ю очередь, где почти все ремонты закончены и качество домов и мопов получше Ремонт от ЛСР-шлак, народ во второй очереди только нервы и время с ним потратил.

Waveman писал(а) 06 июл 2020, 08:14Уважаемые инвесторы, добрый день!

Хотелось бы обсудить нюансы такой темы как задействование кредитного плеча для повышения доходности от вложений в недвижимость - нюансы? издержки? риски и т.д.

Инвест за счёт кредитного плеча - дорога к банкротству, как и игра ни бирже с плечом.
Дело в том, что по рынку летают черные лебеди, которые ни в каких прогнозах н фигурируют.
Получится раз, получится два, а потом влетаете в неудачный объект (застрой банкрот), неудачное житейское обстоятельства - и вот вы в капкане, который сами себе и создали.

Были на этом форуме особо рисковые игроки, кто инвестил с плечом - и что-то я их тут больше не вижу.

Дисконт на хату с обременением большой. Мне кажется, может дойти до 20%, но точно не скажу - сам не продавал такое.
Бесплатный совет - поставьте обьявление о продаже. Увидите, как реагируют на цену, как реагируют на обременение и готовы ли к схемам. Всё станет яснее для Вас. Личный опыт, так сказать

XEMYLb писал(а) 06 июл 2020, 17:58 Инвест за счёт кредитного плеча - дорога к банкротству, как и игра ни бирже с плечом.
Дело в том, что по рынку летают черные лебеди, которые ни в каких прогнозах н фигурируют.
Получится раз, получится два, а потом влетаете в неудачный объект (застрой банкрот), неудачное житейское обстоятельства - и вот вы в капкане, который сами себе и создали.

Были на этом форуме особо рисковые игроки, кто инвестил с плечом - и что-то я их тут больше не вижу.

Дисконт на хату с обременением большой. Мне кажется, может дойти до 20%, но точно не скажу - сам не продавал такое.
Бесплатный совет - поставьте обьявление о продаже. Увидите, как реагируют на цену, как реагируют на обременение и готовы ли к схемам. Всё станет яснее для Вас. Личный опыт, так сказать

Все доходчиво, спасибо. Мультипликацию рисков понимаю, проходил на личном опыте на ФР. На самом деле в Лучах - я сам конечник, а не инвестор - привел как пример. Но хочу задействовать схему для других обьектов , чтобы свои средства направить на инвестиции в ФР где под 4,5% маржинальное кредитование не привлечь и риски плеча еще выше. Вот и хочу понять издержки. С черными лебедями более менее понятно они актуальны для любых случаев инвестирования, свои деньги или кредит не важно - кредит только дает мультипликатор в обе стороны как в доходность так и в возможные убытки. Но все же сейчас с эскроу, при выборе крупных застройщиков (низкая вероятность недостроя) продать готовую квартиру дешевле чем купил на котловане вероятность очень низкая (в текущей фазе рынка), сейчас не 2008 год и цены на недвигу еще не догнали накопленную за годы инфляцию. Спасибо конечно за предупреждения для новичка, это правильно сразу окунуть в холодную воду, чтобы не было иллюзий, но потенциал роста согласитесь пусть не такой как в 2018-2019 но все же есть, иначе этот форум бы не жил сейчас и на рынке остались бы только конечники, да и те горе-инвесторы уверовавшие с бесконечный рост которым впаривают на вершине рынка.

Waveman писал(а) 06 июл 2020, 08:14(на вторичке с ипотекой продавал - дисконта не потребовалось, снизил риски - с банком договорился провести сделку за одно рег. действие - снятие обременения и переход права)

С каким банком Вы провернули такое? Сбер на такие финты не идёт.

При обычной сделке с обременением получается плохой момент, когда покупатель деньги отдал, а права на квартиру не получил. Никто из покупателей на такие условия не идёт. Банки идут неохотно и не все.

Знакомый продавал с обременением. Засада. Когда в объявлении об этом пишешь, просто не звонят. Речь не идёт о размере дисконта. Тупо не звонят. Если не писать, а говорить при звонке - на просмотр не приходят. Квартира с обременением - неликвид.

Отправлено спустя 7 минут 57 секунд:
В безусловный рост РН я не верю. Текущий кризис может положить многих застроев и при плохом сценарии нас ждут веерные банкротства. Эскроу не поможет и не спасет от старых накопленных долгов. А при кризисе/отливе всегда видно "кто купался без трусов".

В таких условиях, рассматриваю инвест с быстрым выходом только. РН - это ни разу не тихая гавань, здесь и сейчас.

Я продавал уступку в ипотечной квартире, покупатель тоже был ипотечник. Главное ограничение - обе ипотеки в одном банке. Своих было вложено около 300 тысяч, акционная программа в мкб. Покупатель нашёлся довольно быстро, вопрос адекватной цены. В дешманских проектах народ готов на эксперименты и сложные сделки ради экономии пары сотен тысяч.