Доходность инвестиций в недвижимость

av_nechaev писал(а) 05 янв 2020, 05:53Я не знаю какой запад вы упоминаете, но если взять ту часть штата НЙ, что я знаю, то профессионалов и дилетантов тут хватает. Доходность в городе НЙ 2-3%. Что не покрывает ипотеку, от слова совсем - одни товарищи взяли в ипотеку 160м2 в Гарлеме за 1 млн, сдали за 4.5 штуки и еще доплачивают штукарь из своего кармана за ипотеку - и при этом они вложили 300 косарей в первоначальный взнос. Вот тебе и бизнес. Расчет был (2 года назад было дело) на удорожание - ну да, за свою жизнь в США они не видели, чтобы недвига падала. Второй год в городе падение недвиги по всем фронтам.
В моей части штата - арендная доходность может доходить до 15%, если ты slumlord (как пример, https://www.zillow.com/homedetails/2746 ... 4655_zpid/), и 25%, если готов с оружием и в бронежилете заезжать за арендной платой (https://www.zillow.com/homedetails/104- ... 4243_zpid/).

Оффтоп, но интересно: Судя по примерам из ссылок, данные объекты подешевели в разы(!) с 2007-2008, хотя вроде штатовский ценник на недвигу оверол восстановился после леман бразерс. С чем связано такое точечное падение?

Krasnoken писал(а) 05 янв 2020, 06:11 Оффтоп, но интересно: Судя по примерам из ссылок, данные объекты подешевели в разы(!) с 2007-2008, хотя вроде штатовский ценник на недвигу оверол восстановился после леман бразерс. С чем связано такое точечное падение?

Если коротко, то нет - они не упали в разы с 2007 года. На местности было 30% падение в период 2009-2012 гг, и почти полное восстановление стоимости к текущему моменту.

av_nechaev писал(а) 05 янв 2020, 05:53Flip business

Krasnoken писал(а) 05 янв 2020, 06:11 slumlord

переведите плиз

Захар писал(а) 05 янв 2020, 11:13
переведите плиз

Slumlord - когда у тебя достаточно низкосортная недвига (и относительно дешевая), которую, как правило, сдают маргинальным слоям общества. Потенциальная доха выше, чем при сдаче «адекватной» недвижимости «адекватным» людям, тк в ремонт/реставрацию практически не вкладываются, но и риски соотвествующие - неуплаты, непонятно что будет с правопорядком и состоянием дома

Флип - это когда покупается дом в убитом состоянии, его покупают задешево, приводят в порядок и продают уже за нормальные деньги.
P.S. у нас подобный тренд уже вырисовывается, даже на форуме, когда инвесторы схожим занимаются - есть бригады и умеют делать инвесторские ремонты не обязательно покупать на старте, можно воспользоваться навесом и продать ипотечнику семейному.

Shuran писал(а) 04 янв 2020, 16:20 щас арендатора-неплательщика просто так тоже не выкинуть, тока по суду, а это до полугода с апелляциями, плюс потом взыскание, ни разу не факт, что успешное( самая маржинальная из простых тем - покупка гостиничного номера/апарта с уплатой комис УК имхо, если таких нумеров 10-20-30, то и ук свою надо делать)

Согласен полностью. Плюс к доходности от аренды, можно еще заходить в этот рынок на котловане с хорошей доходностью прироста стоимости. Последний мой пример Апарт-отель Ramada в Питере. Сентябрь-октябрь продажи 135 т/м2, сейчас уже 180 т/м2 у застройщика. Через 3 года целевая стоимость метра 250 т/м2. Ну а там, будем посмотреть. Можно заходить с кредитным плечом (ставки сейчас низкие) В любом случае, рынок меняется, надо адаптироваться и меняться вслед за ним.... Вот только почему то тем про такие проекты на этом форуме не вижу... может пришло время?

Samoha писал(а) 05 янв 2020, 16:47Вот только почему то тем про такие проекты на этом форуме не вижу... может пришло время?

время придет) в мск их почти нет пока, в питере тема оч активно развивается, плюс ключевой фактор - опыт ук по сдаче (не беру апарты от пионера, там стратегия на долгосрок, доха низкая, емнип, тут писали, что самим выгоднее сдавать, лично мне от 12% чистыми интересно на данный момент в варианте нулевого участия в процессе): в том году бекар продавал нумера на таганке, малые каменщики - бизнес-центр переделывают в бутик-отель, всего 86 номеров, но в прайсе нарисовали кучу допуслуг и непонятных расходов, а доху расписали в геометрической прогрессии, не верю(с)) конкретно к бекару у мну доверия пока нет как к отельному оператору, пока они кивает тока на свой первый и единственный работающий маленький отель в питере на московском, но там всего 126 номеров, оч интересно, как они на лесной 800 нумеров (из которых 2/3 это сдвоенные студии по 14м) сдавать смогут, там локация сильно хуже, а уж их рамада просто "песня" - пара тыщ нумеров на окраине и до метро 20-25мин пешком, тем не менее, все это интересно в плане реализации, наработают опыт хотя бы, реклама у них оч смешная, 100% ликвидность - смелое заявление, ее может и вообще не быть, про сноски "при 100% заполняемости" ваще молчу
до кучи в мск щас еще движение в тушино, цена за гранью на апарт-отель, ближе к вводу посмотрим,
глобально мне эта тема оч интересна на будущее) (я про мск, питер все же другая реальность, ее надо ощущать имхо)

В Сочах есть варианты, по осени писали на Нерсе. 12-15% по прикидкам выходит, при заполняемости 80% и внешнем управлении (20% УК вроде). Номер (или апарт??) от 5.

Fila писал(а) 05 янв 2020, 19:27В Сочах есть варианты, по осени писали на Нерсе. 12-15% по прикидкам выходит, при заполняемости 80% и внешнем управлении (20% УК вроде). Номер (или апарт??) от 5.

Могли бы кинуть ссылку или цифры расчётные написать? Чет по моим очень грубым прикидкам (4 млн студия, 90 дней/3тр, 7 мес по 20 тр) больше 10% не рисуется. И это при том, что в несезон сдача видится маловероятной, предложения масса

Krasnoken,
В личку написала

Моя знакомая,сейчас распродает все в Сочи ,у нее 5 мелких в разных местах,говорит превратилась в прачку ,квартиру в прачечную,из 5 половина всегда пустовала даже в летний сезон,и посуточно очень много работы,сейчас покупает в Москве , сдает в Лучах за 35,старенькую однушечку со свежим ремонтом м. Аэропорт за 45,зато стабильно и спокойно,ну конечно если арендаторы нормальные.

Fila писал(а) 05 янв 2020, 22:32Krasnoken,
В личку написала

Можно и мне тоже, пожалуйста

Nikolay1,
написала

Ruslan писал(а) 04 янв 2020, 14:28Любая неэффективность рынка ( то что рынок давал такие доходность в недвижке или в акциях и ТД) рано или поздно рынком ликвидируется.

Мы сейчас как раз это наблюдаем на рынке недвиги.
Заработать будет сложнее, нужны будут какие-то локальные истории и специфические знания и умения в инвесте , аренде и так далее.

С другой стороны кризисы и так далее никто не отменял - а это время возможностей для суперинвестов, но получается это у очень малого количества людей.

В целом выводы:
1. надо образовываться и умнеть, чтобы и дальше иметь процент на капитал, искать новые возможности и схемы.
2. многие из нас заложники размера нашего капитала - многим его недостаточно, чтобы участвовать в каких-то серьезных историях с коммерцией и так далее. Но даже если и хватит- см. пункт 1, там он гораздо актуальнее.

P.S.
Отправлено спустя 5 минут 55 секунд:
Рассуждения навели на мысль про аналитику. Почему ее нет на рынке недвиги? Нет адекватного спроса для продажи такой услуги?

В целом адекватная аналитика вообще редкость, но на рынке акций хотя бы есть из чего повыбирать и это доп.информация для принятия решений.

На рынке жилой недвиги такого нет в принципе, только коммерция и только для крупных капиталов.

Мне видится рынок подталкивает игроков к объединению. Чтобы с увеличенной экспертизой и капиталом решать более сложные кейсы и иметь хорошую доходность. Когда такие мини-инвест компании заимеют репутацию, 2-3 успешных проекта и повысят свою экспертность - физики будут рады заинвестить (при депозитах 4-5%) с целевой дохой 10-14%.
Т.е. из индивидуального лайф-стайла рынок заставляет переходить бизнес. Окно возможности кмк.

Аналитика 90% для внутреннего пользования, смысл ее в выводить в свободный доступ. Уникальность сложно сохранить, т.к. покупатель сможет ее свободно распространить и через неделю она будет в инете.

Samoha писал(а) 06 янв 2020, 16:10В последнее время ловлю себя на мысли, что захожу сюда больше по привычке. Не вижу новых идей

а форум не для читателей, прежде всего, а для писателей, что мешало написать про рамаду, коли вложились и так уверены в своем выборе? я вот смысла не видел постить по вышеуказанным причинам
зы 2 поста в мес и вам еще "новые идеи" подавай никто, кроме нас(с)