Доходность инвестиций в недвижимость

Nikolay1 писал(а) 19 янв 2019, 10:01Вложили 1,6 млн получаете 65 т.р. С учетом налогов, потенциального простоя , форс -мажоров и т.д Чистыми 55 т.р. Это 30 месяцев окупаемости. Сделали бы за 800 т.р. Тоже вполне нарядно можно сделать, сдали за 53-55, чистыми 40, окупаемость 20 месяцев.

В данном вопросе, какой ремонт делать под аренду, дорогой или нет, нужно считать срок окупаемости дорого ремонта от разницы в цене сдачи - " (дорогой ремонт - минус дешевый )/ разница в сумме аренды".
Т.е. (1,5 - 0,8)/10 = 70 месяцев

Seregin писал(а) 19 янв 2019, 05:08https://yadi.sk/d/3D3yz9PhVj2ctw

Светленько, хорошо для студийки в 33 метра, но откуда там вылезло 1.5 мио...

frolov писал(а) 19 янв 2019, 10:28немало покупанов (арендаторов) - эстетов , готовых за рамочки с зеркалом
за апарт 65 тыс. платить и спать на раскладном диване в полуметре от плиты и холодильника

Тож удивлен, я бы уж лучше снял что-то типа этого: https://www.cian.ru/rent/flat/197895446/ , благо в округе предложений по аренде тысяча/метр навалом.

1.6 без учета мелочей. Ближе к 2 вышло в итоге. Ребят мне сюда может быть договоры аренды куплипродажи и чеки параллельно прикладывать чтоб никто не сомневался? Начните делать, поменяйте остекление, шаг за шагом обставите, технику Мебель купите. Поймёте. Я в данном вопросе далеко не новичек. Для Аренды за 50 не стал бы влазить в данный ЖК. Как и для продажи за 8. У всех своя мерялка хорошо/плохо, дорого/дёшево. Говорю как есть. Обе студии в авансе. Одна параллельно сдаётся, вторая не сдаётся так как покупаны попросили никого не селить. Цены продажи писал выше. Всех благ.

Отправлено спустя 17 минут 41 секунду:
По поводу стоимости ремонта . Пошагово: работа бригады -6*32~200₽, черновые материалы- около 120₽, замена окна + демонтаж ненужной лоджии ~ 100₽( аллюминий), Кухня ~ 200( Мария ), техника на кухню ( холодильник, Посудомоечная, духовка, индукц панель, Вытяжка , микроволн )- 140-150. Плитка недорогая- около 1200₽ на круг с фартуком 50₽, полы около 50, стены кирпич около 70, шкаф встроенный ~ 120( 4 метра ), телек 50, диван полтос по Акции, свет больше 100( центр свет), молдинги и плинтуса 50, Занавески на заказ ~ 50, ковёр 15, туалет 15, душевые принадлежности 20-30, тумба с раковиной около 30-40, перегородка в с/у 20 с установкой, люстра круглая 40, потолки подвесные включая золотой -50, зеркало картина - 30, Дверь 25(геона), стол стулья около 25. Стол белый и табуретки 20. Это грубо. Так на вскидку. И попутные расходы

Отправлено спустя 1 минуту 33 секунды:
стиральная 15

Отправлено спустя 4 минуты 5 секунд:
Опять забыл чайник не помню тефаль и бризер 35 с установкой.Общался с потенциальными арендаторами . Спрашиваю почему не снимают вторичную рядом за теже деньги но большую . Ответ - нужен новый современный ремонт, вся техника, Мебель, вид. Студии по 50 могут висеть висяком долго здесь , потому что многие убогие просто . Арендатор голосует рублём) . Кстати народ не пугает даже шум ремонтов. Может быть кому то Окно панорамное интересно.

Seregin писал(а) 19 янв 2019, 10:04Я с целью продажи . Сдал на таких условиях чтобы квартирант был готов съехать в любой момент. В долгую без беспокойств мог бы сдать дороже.

А если с целью продажи, то зачем ремонт? Взяли за 6, плюс ремонт 2. В итоге 8. Продадите за 9, к примеру. Итого 1 лям. Это грубо, я бы ещё перевела в рубли затраты времени на подбор материалов, заказ техники-мебели, контроль работ. Без ремонта бы дороже (по марже) могли продать.

Отправлено спустя 2 минуты 53 секунды:
Если ремонт не дешевый, лучше самим под себя делать. Выше среагировали на батареи. Я среагировала на унитаз, себе бы подвесной делала. А переделывать - плитку менять и разводку, целая история. Это не рамку с зеркалом со стены снять. Одним словом, каждому своё.

Seregin писал(а) 19 янв 2019, 05:08Конечно же меня тоже волнует как считать ? От того что вложил или от рыночной цены... наверное правильно считать от рыночной. На сег день студию с таким ремонтом и видом можно продать за 9-9.3 без особых напрягов. Протестировал спрос. Ремонт дизайнерский да. Весь фарш от плитки до чайника, приточная вентиляция, встроенные Фильтры и т.п. Окна поменяны. В общем как для себя. И именно на такой вариант бежит купец и арендатор. Те студии что делались быстро и дёшево «для аренды» не очень востребованы и их достаточно много, но здесь публика с денюшкой и готова платить за качество. Так что душманский ремонт не прокатит. Это ещё в большей степени касается продаж. Например мой друг выбирал между студией без отделки за 7 и аналогичной с отделкой за 7.6. Выбрал за 7 «без», так как то что делает застрой ему хотелось убрать. https://yadi.sk/d/3D3yz9PhVj2ctw

классно всё выглядит, как и в остальных квартирах. вживую думаю лучше, фото плохо передают текстуру некоторых элементов.
про замену окон - это из-за того что с таким мощным панорамным остеклением будет холодно, и даже с качественным замененным стеклопакетом приходится оставлять внешние радиаторы снизу (не внутрипольные конвекторы или настенные радиаторы)? или может окна менять из-за бризера пришлось, под него место и отверстие надо.
унитаз понравился, очень интересный.

Унитаз это выбор дизайнера . Он стоит не меньше чем подвесной. Форма совпадает с формой крана в душе. Абсолютно не холодно. Тоже переживал . Квартирант чувствует себя норм. Я с 2016 г занимаюсь ремонтами . Дело в том что средненький и эконом ремонт в таких локациях не прокатывает . В лучах и Саларьево сделал бы за сумму в 2 раза меньше . На пресн валу 14 все дизайнерские квартиры продавались на ура. Здесь тоже. Ещё раз говорю что с вариантом от застроя есть по 7.6 в лайнере. Сначала боялся что покупаны соскочат. Но видимо не приглянулся этот варик им

Под бризер пришлось конечно делать отверстии. Но это лучше чем кондишн. Северная сторона. Солнца прямого нет

Seregin писал(а) 19 янв 2019, 19:22Унитаз это выбор дизайнера . Он стоит не меньше чем подвесной. Форма совпадает с формой крана в душе. Абсолютно не холодно. Тоже переживал . Квартирант чувствует себя норм. Я с 2016 г занимаюсь ремонтами . Дело в том что средненький и эконом ремонт в таких локациях не прокатывает . В лучах и Саларьево сделал бы за сумму в 2 раза меньше . На пресн валу 14 все дизайнерские квартиры продавались на ура. Здесь тоже. Ещё раз говорю что с вариантом от застроя есть по 7.6 в лайнере. Сначала боялся что покупаны соскочат. Но видимо не приглянулся этот варик им

Т е. Вы ещё за дизайн заплатили? Знаю, что о таких вещах не спорят, поэтому говорить о его решениях не буду. Если вы приняли, значит понравилось. А это ключевое в его работе. На сдачу - хорошая цена.

Я с ней работаю уже не первый год. Каждый объект даёт доходность-это для меня первоочередно . Поэтому не разбираясь сейчас и здесь в решениях - не буду комментировать. Жильё нашло и арендатора и покупателя. Деньги хорошие . На этом тчк

Seregin писал(а) 19 янв 2019, 05:08Конечно же меня тоже волнует как считать ? От того что вложил или от рыночной цены... наверное правильно считать от рыночной.

наверное, от вложенной, если мы про доху на вложенные деньги)
любой актив может достаться как по рыночной цене, так и ниже/выше рынка, но это уже вопрос не методики расчета

Поддержу Сергея...Верю, что вышло 1,5.. Те, кто платит за аренду студии 55, вполне вероятно, что осилят и 65. Тот ремонт, который выше по ссылке (эконом+), таким ребятам вряд ли понравится. Все заполонено дешевыми ремонтами, а народ (с денежкой) хочет красоты и современности)). Кому -то диван не понравился, кому-то унитаз... Это нормально, у всех вкусы и предпочтения разные. Вспоминаю свою покупашку - "ой, как я мечтала именно о такой.." Вот и его квартира должна понравиться не всем, а лишь одному покупателю ), который заплатит за свою мечту)

Veta писал(а) 20 янв 2019, 12:40Вот и его квартира должна понравиться не всем, а лишь одному покупателю

тут же была вынужденная сдача, ибо быстро не продавалось, так что ликвидность рулит, а это вроде про большинство купцов, а не про одного) нельзя делать дорогие эксклюзивные ремонты ни для продажи, ни для аренды, красиво - не значит дорого

Seregin писал(а) 19 янв 2019, 10:04Я с целью продажи . Сдал на таких условиях чтобы квартирант был готов съехать в любой момент

Shuran писал(а) 20 янв 2019, 12:48 тут же была вынужденная сдача, ибо быстро не продавалось, так что ликвидность рулит, а это вроде про большинство купцов, а не про одного) нельзя делать дорогие эксклюзивные ремонты ни для продажи, ни для аренды, красиво - не значит дорого

"Красиво" - понятие очень субъективное) И все-таки, как правило, дешево не бывает..) Сделать ремонт за 500, чтобы выглядело на 800 - можно, а на 1500 - точно никак ) У кого с дешевым ремонтом улетают как пирожки сейчас? Нет денег- еще больше мозг выносят за 3 копейки. Просто сейчас рынок тугой - и плохо всем. Сейчас мало что продается быстро (без супер дисконта).

Veta писал(а) 20 янв 2019, 13:03"Красиво" - понятие очень субъективное)

зато ликвидность и доходность объективные

Seregin, а студия покупалась когда? Уже на ключах? Если да, интересен именно подход к заработку...обычно инвестиции у большинства на форуме заканчиваются на этом. Почему не переложились в новый объект на котловане?

Veta писал(а) 20 янв 2019, 13:03 Просто сейчас рынок тугой - и плохо всем. Сейчас мало что продается быстро (без супер дисконта).

Не соглашусь, тут именно в ликвидности дело, на ликвид дисконтов нет или он символический.
Рынок новостроя+свежей вторички, имхо, сейчас довольно живой, поэтому, если что у кого и "висит", то вопросы либо к проекту в целом (локация, конский навес и т.д.), либо к планировке, либо к завышенным хотелкам продавца.