Доходность инвестиций в недвижимость

anigma писал(а) 10 сен 2019, 12:01
Исследование проводит молодое исследовательское агентство по заказу известной девелоперской компании - название сможем сказать во время опроса. У компании есть интересный продукт, и они хотят понять, насколько он привлекателен для инвесторов и как сделать его таким. В частности, уровень ожидаемой доходности, привлекательный срок инвестиций, в целом подход инвесторов к оценке потенциальных активов.

Все результаты опроса представляются в агрегированном виде. Никаких персональных данных (мы их даже не спрашиваем). Интервью займет не более 30 минут, за уделенное время - денежное вознаграждение и огромный плюс в карму!!!

Нам очень важно Ваше мнение!

Переведя на старорусский) Ваш заказчик, хочет узнать как бы ему не промахнуться с ценами и не перекормить с инвестом. Думаю каждый уважающий себя спекулянт, сможет ответить на ваши вопросы бесплатно, после старта проекта, демонстрации планировок и озвучивания цен.

VilkovMikhail, В любом случае неплохо, что они к нам лицом поворачиваются ИМХО)

anigma писал(а) 09 сен 2019, 18:59 Расскажите, какую доходность вы считаете для себя приемлемой при выборе объекта недвижимости, как оцениваете надежность инвестиций, по каким параметрам оцениваете инвестиционный потенциал.

вы на форуме в 16г зарегены, зачем кого-то опрашивать, если тут тока про доху и пишут? щас минималка от 15% год, хорошая доха 20%+/год, а известные девелоперы редко маржой делятся и с дохой депо выводят, ваш девелопер может стартануть тут по вкусным ценам, тогда на рекламу можно не тратиться особо - объект сразу в топе на рынке будет и план на полгода вперед сделан, для этого надо 40-50 хат ниже рынка продать, а маржу на следующих добрать за счет ажиотажа. но если сразу доха депо будет - можно не пробовать, поржем
зы грош цена выборке из 5-10 мнений, а сотню-другую спекулей вы не заманите "презентами")

[/quote]Переведя на старорусский) Ваш заказчик, хочет узнать как бы ему не промахнуться с ценами и не перекормить с инвестом. Думаю каждый уважающий себя спекулянт, сможет ответить на ваши вопросы бесплатно, после старта проекта, демонстрации планировок и озвучивания цен.[/quote]

Не совсем так, здесь речь не про вывод объекта в продажу - нормальные менеджеры по ценообразованию довольно точно выставляют цены на старте исходя из текущей стратегии девелопера. Ну и поднять цены тоже довольно быстро могут)).

Речь про отдельный продукт, заточенный под инвестиции. В ходе исследования планируется выявить разницу в подходе разных типов инвесторов, важные параметры помимо доходности и.т.д.

Shuran писал(а) 10 сен 2019, 13:05вы на форуме в 16г зарегены, зачем кого-то опрашивать, если тут тока про доху и пишут? щас минималка от 15% год, хорошая доха 20%+/год, а известные девелоперы редко маржой делятся и с дохой депо выводят, ваш девелопер может стартануть тут по вкусным ценам, тогда на рекламу можно не тратиться особо - объект сразу в топе на рынке будет и план на полгода вперед сделан, для этого надо 40-50 хат ниже рынка продать, а маржу на следующих добрать за счет ажиотажа. но если сразу доха депо будет - можно не пробовать, поржем
зы грош цена выборке из 5-10 мнений, а сотню-другую спекулей вы не заманите "презентами")

Да, и за это время узнала для себя много интересного) Спасибо.
Мы проводим качественное исследование, здесь важна не только цифра доходности, но и рассуждения, ход мыслей.
И как я писала выше, это не про выход на рынок очередного ЖК, а выявление потребности в готовом инвест-продукте и возможных требований к нему.

anigma писал(а) 10 сен 2019, 14:03Речь про отдельный продукт, заточенный под инвестиции. В ходе исследования планируется выявить разницу в подходе разных типов инвесторов, важные параметры помимо доходности и.т.д.

типо, ЗПИФ сделать? известные девелоперы этим не занимаются - у них основной бизнес более маржинален, а всяким хз каким финансовым компаниям веры у нас в стране нет и не будет еще оч долго, ну а крупняк типа сбера на себя работает, а не для дохи клиента

Про инвест в недвижимость. Пишут, что жирные годы прошли.
https://www.irn.ru/articles/40757.html

gurd писал(а) 10 сен 2019, 15:54Про инвест в недвижимость. Пишут, что жирные годы прошли.
https://www.irn.ru/articles/40757.html

Неужели все так прям однозначно, как описывают в статье?:)

С одной стороны: в общем и целом там говорится о том, о чем на форуме пишут с самого его открытия - что уже нет ТОЙ доходности, которая была в 2000-е. Ну это вообщем то итак понятно всем еще чуть ли не с 2010 г стало. Потом кризис 2014 г, потом эта история с переходом на Эскроу...

С другой стороны: даже самый скептичный из опрошенных спецов - г-н Перлин - указывает на доходность до 10% годовых. Учитывая нынешние ставки депо в 6-7 % - инвест в недвижимость как минимум повыгоднее будет. Тем более что указали то среднюю температуру по больнице. А инвесторы (как и в статье отметили) входят на самом старте и берут только ликвид. Как тут даже в соседней теме про Стеллар сити писали про повышение цены с 3.4 до 3.7 на одну из студий за месяц. А ведь на старте 2.5 мес назад там вообще цены были от 3 млн за 30 метров. Я это как пример. Ну и где те самые 10 % в год от скептика Перлина? Когда даже по этому отдельному объекту скачок в 20 % за 2.5 мес...

Sergio495 писал(а) 10 сен 2019, 21:42
Неужели все так прям однозначно, как описывают в статье?:)

С одной стороны: в общем и целом там говорится о том, о чем на форуме пишут с самого его открытия - что уже нет ТОЙ доходности, которая была в 2000-е. Ну это вообщем то итак понятно всем еще чуть ли не с 2010 г стало. Потом кризис 2014 г, потом эта история с переходом на Эскроу...

С другой стороны: даже самый скептичный из опрошенных спецов - г-н Перлин - указывает на доходность до 10% годовых. Учитывая нынешние ставки депо в 6-7 % - инвест в недвижимость как минимум повыгоднее будет. Тем более что указали то среднюю температуру по больнице. А инвесторы (как и в статье отметили) входят на самом старте и берут только ликвид. Как тут даже в соседней теме про Стеллар сити писали про повышение цены с 3.4 до 3.7 на одну из студий за месяц. А ведь на старте 2.5 мес назад там вообще цены были от 3 млн за 30 метров. Я это как пример. Ну и где те самые 10 % в год от скептика Перлина? Когда даже по этому отдельному объекту скачок в 20 % за 2.5 мес...

Скачки скачками, но доходность размазывается потому что быстро продать не получится. А 10% не стоит того чтобы рисковать и суетиться, уж лучше вклад 7%. Теоретически можно и больше получить, но это уже РАБОТА, а не раскидывание бабла по лункам.

Vortex писал(а) 10 сен 2019, 21:50 Скачки скачками, но доходность размазывается потому что быстро продать не получится. А 10% не стоит того чтобы рисковать и суетиться, уж лучше вклад 7%.

Ну не годами же будет продаваться условно студия и однушка в построенном ЖК с нормальными характеристиками на собе? Я именно по ликвиду спрашиваю - а не по средней Т по больнице, как в статье указывают.

P.s. Вопросы задаю, т к самому интересно мнение уважаемой аудитории:) В конце концов, мы тут почти все на форуме инвесторы в бетон, в т ч и я и Вы, полагаю, поэтому тема оч полезная и непраздная.

Shuran писал(а) 10 сен 2019, 14:18типо, ЗПИФ сделать? известные девелоперы этим не занимаются - у них основной бизнес более маржинален, а всяким хз каким финансовым компаниям веры у нас в стране нет и не будет еще оч долго, ну а крупняк типа сбера на себя работает, а не для дохи клиента

Речь про апартаменты с дополнительными услугами и их сравнение с обычными квартирами, коммерческой недвижимостью и другими инвест инструментами как по доходности, так и другим параметрам включая порог входа, срок инвестиций, надежность и прочее

anigma писал(а) 10 сен 2019, 22:19Речь про апартаменты с дополнительными услугами

тогда 12% годовых чистыми, но тут важнее не доха, а опыт УК по сдаче, если новый игрок - риски, что не смогет сдать, наобещав с 3 короба, шкалят, т.е. должны быть уже успешно реализованные проекты в таком формате, если чо, сам бы полез)

Представьте, что у вас есть, например, 3 миллиона рублей. Вы можете положить эти деньги в три банка по миллиону в каждый (чтоб лимит АСВ не превысить) под 7% годовых. По формуле сложных процентов (каждый год накопленные проценты нужно реинвестировать в новый вклад) через три года у вас будет 3 675 129 рублей.

А теперь рассмотрим второй вариант. Эти деньги вы используете в качестве первоначального взноса в ипотеку. Т.е. вы берёте ипотеку на 3 млн, к этой сумме добавляется ваш первоначальный взнос, и получается 6 млн рублей. Процент по ипотеке 9% годовых. За эти деньги вы берёте однушку в хорошем перспективном ЖК на этапе котлована. Через год эта однушка дорожает на 30%. Получается, что ваш первоначальный взнос даст 30% дохода за год. А взятые в кредит средства дадут прирост 30% - 9% = 21%. Вот и думайте, вредна ли ипотека, или полезна. Таким образом через год, продав эту квартиру (а ипотечную квартиру более чем реально продать, об этом чуть ниже), вы получите 4,53 млн (при вложенных 3 млн. рублей). Вот и сравнивайте, что лучше, доход 0,68 млн за три года, или доход 1.53 млн за один год. Правда, во втором случае надо вычесть налог, тогда получится 1,33 млн.

Вы скажете, что это выдумка, и такого роста не может быть. Но на самом деле я сейчас рассказал вам свой собственный реальный пример из жизни. Причём, это был не самый доходный ЖК в Москве. Были куда более доходные объекты типа "Life Варшавка", где за год цены удвоились.

И, да, ипотечную квартиру можно продать. Может быть придётся сделать чуть больший дисконт для покупателя, но всё равно это вполне реально. Всё это делается через аккредитив, при этом нет никаких рисков ни для банка, ни для продавца, ни для покупателя.

Garland писал(а) 11 сен 2019, 09:55Представьте, что у вас есть, например, 3 миллиона рублей. Вы можете положить эти деньги в три банка по миллиону в каждый (чтоб лимит АСВ не превысить) под 7% годовых.
А теперь рассмотрим второй вариант. Через год эта однушка дорожает на 30%.

Ну, если у Вас такая ситуация происходила бы в 2014-2017году, то вы бы, при удачном выборе, вышли бы в ноль, а при не удачном зафиксили убыток. А положив деньги зимой 2014 в банки под 18-22% годовых можно было за 3 года частично компенсировать девальвацию валюты, перемещаясь между помоечками и АСВ.

PS
Сейчас, прокатившись на двух скачках осени 2018 и весны 2019г легко хвастаться дохой в 30%.

Dezy писал(а) 11 сен 2019, 10:13А положив деньги зимой 2014 в банки под 18-22% годовых можно было за 3 года частично компенсировать девальвацию валюты

Я зимой 2014 года открыл вклад под 16.6% на три года. Я посчитал, что это выгоднее, чем на год открывать под 20%, и не ошибся.