Доходность инвестиций в недвижимость

Kolyamba писал(а) 28 сен 2019, 20:49ак я о чем и говорю.
Почти любой ЖК (учитываем хорошу локацию) на старте продаж (старт 1 очереди) даст минимум 16 процентов за год.

По факту нет. Кроме локации ещё много факторов, качество проекта и планировок кол-во квартир, общее предложение на районе, ситуация на рынке в целом и и.д. 18 год был хорош за счёт низкой базы, ожидания эскроу, падения рубля, снижение ипотечной ставки

Kolyamba писал(а) 28 сен 2019, 18:35Разве 0,5 млн не считается прибылью, разве это плохой инвест?

Kolyamba писал(а) 28 сен 2019, 20:06Давайте исходить из расчета вложения 7-8 млн.

А смысл заморачиваться с инвестом в недвигу из за прибыли в 500 тыр. за полгода имея 7-8 млн. Депо с 7-8 млн. за полгода даст 250 -350 тыр, только без головняка.
Тем более сейчас найти проект, из которого можно без проблем выйти через полгода, достаточно сложно.

Kolyamba писал(а) 28 сен 2019, 20:49 Так я о чем и говорю.
Почти любой ЖК (учитываем хорошу локацию) на старте продаж (старт 1 очереди) даст минимум 16 процентов за год.

Знаю довольно известный объект почти в центре, который люди покупали за 7, а потом продавали за 5, хотя даже не особо проблемная стройка, просто просадка в кризис.

HonGilDon писал(а) 28 сен 2019, 21:59 Знаю довольно известный объект почти в центре, который люди покупали за 7, а потом продавали за 5, хотя даже не особо проблемная стройка, просто просадка в кризис.

Сейчас бы он хорошо продался.
Деньги тоже могут сдуться, так лучше с лишней хатой сидеть.

Отправлено спустя 4 минуты 21 секунду:

Alik писал(а) 28 сен 2019, 21:16
А смысл заморачиваться с инвестом в недвигу из за прибыли в 500 тыр. за полгода имея 7-8 млн. Депо с 7-8 млн. за полгода даст 250 -350 тыр, только без головняка.
Тем более сейчас найти проект, из которого можно без проблем выйти через полгода, достаточно сложно.

Для меня раз 5-10 съездить в офис не проблема, лишние 200-300 кусков не помешают.

HonGilDon писал(а) 28 сен 2019, 21:59 Знаю довольно известный объект почти в центре, который люди покупали за 7, а потом продавали за 5, хотя даже не особо проблемная стройка, просто просадка в кризис.

Ломаю голову ... что за объект ? Кроме Берез аллеи ничего не приходит на ум.

Seregin писал(а) 29 сен 2019, 06:41 Ломаю голову ... что за объект ? Кроме Берез аллеи ничего не приходит на ум.

Другой.

Kolyamba писал(а) 29 сен 2019, 01:17Сейчас бы он хорошо продался.
Деньги тоже могут сдуться, так лучше с лишней хатой сидеть.

Сейчас - да, но многие инвесторы в панике слили по 5.

HonGilDon писал(а) 29 сен 2019, 08:47Другой.

Секретный?

Неужели нельзя намекнуть ) просто голову ломаю хде брали по 7 и сливали по 5 ... инвесторы

Alik писал(а) 28 сен 2019, 21:16
А смысл заморачиваться с инвестом в недвигу из за прибыли в 500 тыр. за полгода имея 7-8 млн. Депо с 7-8 млн. за полгода даст 250 -350 тыр, только без головняка.

в свете понижения процентных ставок по вкладам, преимущество депо уже не такое очевидное.

HonGilDon писал(а) 29 сен 2019, 08:47 Сейчас - да, но многие инвесторы в панике слили по 5.

Не верится в это.

gurd писал(а) 29 сен 2019, 17:11
в свете понижения процентных ставок по вкладам, преимущество депо уже не такое очевидное.

Плюсую.

Мы все таки тут с Вами на инвесторском форуме и вроде как умеем покупать:) Т. е. - 1 у нормальных застройщиков 2 на стартовых ценах 3 в ликвидных локациях 4 ликвидные площади 5 с удобной схемой оплаты (та же рассрочка - на 1-3 года (у ФСК например).

Это на одной чаше весов.

А на другой - депозит в 7 % МАКСИМУМ, если отнести еще и в банки второй сотни.

Постараюсь показать на примере:

Сравним относительно недавно вышедшие в продажу 3 комплекса разной статусности в разных частях МСК на старте продаж: 1. Стеллар Сити (июль 2019 года 3 млн руб за 30 кв студию). 2. Символ (Донстрой), квартал Смелость (май 2019 - 5.6 млн за 26 кв метров студию). 3. Рихард ФСК (в марте 2019 г еще были цены 5.2 за студию 26 кв).

1. В Стелларе рассрочку без % не дали. Но и без нее цена за 2.5 мес выросла с 3 до 4 млн. Итого рост 35 %.
2. В Символе рассрочка на год без % при первоначальных 20 % суммы. Цена выросла с 5.6 до 6.5 за 4 мес. Рост 18 % за 4 мес ПЛЮС год можно крутить оставшиеся 80 % суммы на депозитах. Итого округлим до 20 % допустим.
3. В Рихарде рассрочка на 3 года без % под 70 % первоначальных. Цена выросла с 5.2 до 6.5. Рост 25 % за 5 мес ПЛЮС оставшиеся 30 % на депозитах. Итого округлим до 28 % допустим.

И это рост за 3-6 мес.

За это время депозит даст только 3.5 %.

P.s. Я согласен безусловно, что есть плохие истории инвеста: 1 покупка на последних стадиях строительства по завышенной цене, 2 покупка в переоцененных локациях типа ЦАО или ЗАО с изначально узким кругом покупателей 3 покупка квартир большой площади многокомнатных с малоликвидными характеристиками 4 покупка за изначально высокий прайс от 20-25 млн р и выше, на которые изначально тяжелее в десятки раз найти потом покупателя. Но - еще раз повторюсь - для того и существует форум и мы обмениваемся информацией, чтобы как минимум было понимание КАК пользоваться инвестом в недвигу, как более выгодной альтернативой депозиту.

Pps. Еще неизвестно насколько ставки в СЛЕДУЮЩЕМ году снизят... Возможно что в среднем будет не 6.8-7, а 6-6.5. В марте я открывал на год вклад в Александровском банке (в Москве). Ставка была на сумму 1.3 млн 7.7, сейчас - 6.4...

KaterinaL писал(а) 29 сен 2019, 18:30 Не верится в это.

...думаю, что "правильный" Инвест - это только однушки и не в ЦАО (закрытая подписка как исключение)

Sergio495 писал(а) 29 сен 2019, 22:41И это рост за 3-6 мес.

Инвест лучше считать после продажи квартиры, а не по изменению цены на сайте застройщика.

Sergio495 писал(а) 29 сен 2019, 22:411. В Стелларе рассрочку без % не дали. Но и без нее цена за 2.5 мес выросла с 3 до 4 млн. Итого рост 35 %.

Вам там студию на ликвидном этаже за 3 млн предлагали? Мне на 5ом за 3,464 млн.

scorpion1812 писал(а) 29 сен 2019, 23:52после

Золотые слова. Не лучше, а нужно. По многим вполне себе ликвидным ЖК на циане у перекупов ценник на 10%(и более) ниже чем у застроя на аналогичное. И висит все это месяцами.

СергейСергей писал(а) 30 сен 2019, 06:04 Золотые слова. Не лучше, а нужно. По многим вполне себе ликвидным ЖК на циане у перекупов ценник на 10%(и более) ниже чем у застроя на аналогичное. И висит все это месяцами.

Стопроцентное меткое замечание! Вот именно поэтому - что бы не зависнуть надолго - "мелкими купюрами" и в максимально ликвидном сегменте квартир (однушки)... что бы не стать, как говорят спекулянты на фондовом рынке, "вечным инвестором" либо "ловить лося" на худой конец...
P.S. В принципе тут все понимают, что "инвест" у физиков в недвиге это никакой не "инвест", а спекуляция... Настоящий Инвест у Девелопера...