Доходность инвестиций в недвижимость

Статья рбк недвижимость на тему дискуссии
https://realty.rbc.ru/news/5d9190dd9a79477c46ff3e3f

СергейСергей писал(а) 30 сен 2019, 06:04 Золотые слова. Не лучше, а нужно. По многим вполне себе ликвидным ЖК на циане у перекупов ценник на 10%(и более) ниже чем у застроя на аналогичное. И висит все это месяцами.

Да, поэтому "выход" уже в большинстве вариантов подразумевает наличие ключей и ремонта (а иногда и мебели), в остальных случаях придётся делать дисконт. Рынку нужен готовый продукт для ипотечника.

vlad86 писал(а) 30 сен 2019, 13:34 Да, поэтому "выход" уже в большинстве вариантов подразумевает наличие ключей и ремонта (а иногда и мебели), в остальных случаях придётся делать дисконт. Рынку нужен готовый продукт для ипотечника.

Я не очень понял, в чем увидели проблему...

1. Цена на старте и цена через полгода/год/полтора - это разные величины. По мере увеличения строительной готовности растет и цена. То есть купив на старте скажем за 5 млн - через год по переуступке выставите за 5.7 условно, при увеличившейся цене у застройщика до 6 допустим. Продадите за 5.5-5.6 - это 10-12 % дохода. И при этом никаких 13 % платить не надо, т к квартира не в собственности.

2. Если уже с собственностью продавать (и соответственно уплатить 13 % с дохода) - то цена еще больше оторвется от старта. Процентов на 30-40-50 (если берем студии-однушки). И вложив 5 млн - цену на выходе получаем 7-7.5 млн. К этому времени у застройщика ликвидных маленьких метражей не останется скорее всего. Соответственно Ваша и других инвесторов цена и будет рынком.

3. Ну и что что придется сделать скидку за отсутствие ремонта? В чем проблема то? Ремонт студии 25-30 кв метров обойдется в 400-500 тыс. и 3-4 месяца времени силами средней бригады. Кто захочет вложиться - пусть вкладывается, кто нет - сделает на те же 500 тыс скидку.

Кто то тут отрицает доходность покупки новостроя на старте продаж в студиях/однушках в хороших объектах?

Типа даже до 7 % годовых не дотянет?:)

Посмотрите список комплексов тут:

o-novostrojkah-moskvy-i-moskovskoj-oblasti-v-t8-2820

плюс выше я уже выше приводил примеры Стеллара, Рихарда, Символа.

плюс вот буквально вчера сверил цены на ЖК Остафьево например от Самолета в Щербинке. Летом 2018 г цены стартовали с 2 млн р за студию - сейчас 4 млн...

Ну скинут перекупы (это мы с Вами то есть:) 10 % от 4 млн - и что? получим не 4 так 3.6 против 2 млн. За год!

Sergio495 писал(а) 30 сен 2019, 20:011. Цена на старте и цена через полгода/год/полтора - это разные величины. По мере увеличения строительной готовности растет и цена. То есть купив на старте скажем за 5 млн - через год по переуступке выставите за 5.7 условно, при увеличившейся цене у застройщика до 6 допустим. Продадите за 5.5-5.6 - это 10-12 % дохода. И при этом никаких 13 % платить не надо, т к квартира не в собственности.

С чего вы взяли что платить не надо? Подоходный налог никто не отменял.

Sergio495 писал(а) 30 сен 2019, 20:01Продадите за 5.5-5.6 - это 10-12 % дохода. И при этом никаких 13 % платить не надо, т к квартира не в собственности.

налог платить надо, так как есть доход

Sergio495 писал(а) 30 сен 2019, 20:01
Я не очень понял, в чем увидели проблему...

1. Цена на старте и цена через полгода/год/полтора - это разные величины. По мере увеличения строительной готовности растет и цена. То есть купив на старте скажем за 5 млн - через год по переуступке выставите за 5.7 условно, при увеличившейся цене у застройщика до 6 допустим. Продадите за 5.5-5.6 - это 10-12 % дохода. И при этом никаких 13 % платить не надо, т к квартира не в собственности.

Налог с разницы платить надо, даже если нет собственности.

Veta писал(а) 30 сен 2019, 20:14
Налог с разницы платить надо, даже если нет собственности.

И что - все платят?:) С переуступки то:) Никак прям вообще никаких вариантов?:)

По остальным пунктам поста, я так понимаю, возражений нет?

Sergio495 писал(а) 30 сен 2019, 20:27
И что - все платят?:) С переуступки то:) Никак прям вообще никаких вариантов?:)

По остальным пунктам поста, я так понимаю, возражений нет?

Sergio495 писал(а) 30 сен 2019, 20:27
И что - все платят?:) С переуступки то:) Никак прям вообще никаких вариантов?:)

По остальным пунктам поста, я так понимаю, возражений нет?

Возражений быть и не может!
Вы все правильно описали так как и было раньше... сейчас пытаемся вникнуть в новые реалии... пока получается с трудом

scorpion1812 писал(а) 29 сен 2019, 23:52 Инвест лучше считать после продажи квартиры, а не по изменению цены на сайте застройщика.

Вам там студию на ликвидном этаже за 3 млн предлагали? Мне на 5ом за 3,464 млн.

1. Цена застроя - это ориентир. К ключам весь ликвид будет им распродан скорее всего. И рынок будут определять инвесторы. Если взять НЕликвидный метраж и тем более в изначально переоцененном и неликвидном ЖК - то да, и у застроя квартиры останутся. Но мы то говорим об инвест вариантах - студиях и однухах. На них в ту же черную пятницу последнюю в нормальных комплексах (том же Символе) никаких скидок не было. Давали на большой метраж только с не особо удачными планировками.

Ну и еще до сих пор любимая фишка застроя - выставлять САМЫЙ дешевый лот - какую нибудь студию - по телефону объявлять, что она есть. А как в офис подъедешь - под бронью! А ближайшая: дороже на ощутимую величину. У меня такое даже в 2012 году еще бородатом было, когда покупал студии в Переделкино Ближнем. На сайте висели однушки на 1 и 3 этажах 2 штуки по 3 млн р. Приезжаешь в офисе - уже нет. Ближайшие были уже по 3.4-3.5! Правда на высоких этажах (речь про три их монолитные башни первой очереди).

2. Вы были в офисе продаж Стеллара? Купили в итоге? Я с ними в первых числах июля разговаривал.

Sergio495 писал(а) 30 сен 2019, 20:01И при этом никаких 13 % платить не надо, т к квартира не в собственности.

матчасть учите, с таким пониманием писатели тут долго не живут, лучше читайте

https://realty.rbc.ru/news/5d936e419a79 ... m=newsfeed

Занятная статейка, столько в ней ляпов

Alex76 писал(а) 02 окт 2019, 17:32https://realty.rbc.ru/news/5d936e419a79 ... m=newsfeed

Занятная статейка, столько в ней ляпов

Ага... особенно неудачно вышло с
таблицей примеров "удачного инвестирования"...

(слегка поясню) ...возьмем "Пресня Сити"
1. это апартаменты (ну да ладно...)
2. на старте по факту ценник был от 160 до 185 тыс. (как посчитать "среднюю", придумывайте сами), однако там была еще история с "предстартом" по 130-140 тыс. (но маркетолухи на третий день опомнились, что "слегка" недогнули ценник - поставили на пересмотр)
3. сейчас ценник наверно все же ближе к 330-340, а не 283... (есть конечно пару предложений в районе 310, но по правилам расчета "медианной цены" отклонения от нормали сверху и снизу срезаются

...так же вызывает нарекания сам подход к формированию информации - "нарубил винегрет" - старт 2015 и 2016 год; квартиры и апарты; разные локации; разные удаленности от метро...
...Нет! Такой хоккей нам не нужен!

KaterinaL писал(а) 29 сен 2019, 18:30 Не верится в это.

Это Лайнер на Ходынке. В конце 17, начале 18 апарты скидывали примерно по 5 миллионов, покупались у застройщика они ощутимо дороже.

Депозиты vs квартиры
За кем останется последнее слово в споре о сохранении капитала?

https://journal.open-broker.ru/investme ... -kvartiry/

Речь только о вторичке с последующей сдачей ее в аренду vs депо