Доходность инвестиций в недвижимость

Мой последний опыт следующий.
Купил в августе 16г квартиру 38 кв.м в ЖК Маршала Захарова за 5,5 млн.
Ремонт с кухней обошелся в 901,2 тыс рублей.
Продал в августе 18 за 8,15 млн.

Shuran писал(а) 11 дек 2018, 13:29 ее нет, кто не умеет искать, а кто умеет и тарит на старте правильные проекты аля саларьево-митино парки/городские истории или на крайняк филатов луги и инновации и побольше иметь будет

Если в правильный проект заходить, то наверно до 10% можно было делать. Да и более. За последние полгода цены прилично подросли. Но сейчас уже не сильно видно интересных вариантов именно в первичке. Цены там все ближе к вторичке становятся.

Отправлено спустя 9 минут 40 секунд:
Я так понимаю по сообщениям, что основной доход дает все-таки прирост стоимости в новостройке. Тогда почему не продавать готовую и не входить в новую, если аренда реально дает значительно меньше? Т.е. новостройка скажем 15%годовых за 2-3 года, а аренда 5% за все последующие. Но где эти хорошие новостройки? Пожалуйста ткните носом.

Ынвестор писал(а) 12 дек 2018, 10:47почему не продавать готовую и не входить в новую

Кто какие цели преследует.
У одних задача - заработать здесь и сейчас (условно, в ближайшей перспективе), у других более широкий горизонт - создать пассивный источник дохода на годы.

Я бы еще добавил, что инвест в новострой требует аналитики, что бы найти правильные объекты. Не все хотят и могут этим заниматься. Плюс риски вложений в строящееся жильё очевидно выше и закономерно - выше доходность. Те кто не готов принимать на себя риски - тяготеют к сдаче жилья в аренду. ИМХО

Samoha писал(а) 12 дек 2018, 12:04Я бы еще добавил, что инвест в новострой требует аналитики, что бы найти правильные объекты. Не все хотят и могут этим заниматься. Плюс риски вложений в строящееся жильё очевидно выше и закономерно - выше доходность. Те кто не готов принимать на себя риски - тяготеют к сдаче жилья в аренду. ИМХО

Да, согласен по рискам. Хотя с крупными застройщиками мне кажется они минимальны. Привлекает то, что в случае новостроя нет никакой операционной деятельности - сделать ремонт, найти арендатора, решать бытовые проблемы по квартире. Заключил ДДУ и сиди ровно.

Отправлено спустя 41 минуту 36 секунд:

Александр88 писал(а) 11 дек 2018, 19:27Мой последний опыт следующий.
Купил в августе 16г квартиру 38 кв.м в ЖК Маршала Захарова за 5,5 млн.
Ремонт с кухней обошелся в 901,2 тыс рублей.
Продал в августе 18 за 8,15 млн.

Вы продали 38 метров в Орехово-Борисово за 8+? Это либо невероятная удача либо неправда.

Ынвестор писал(а) 12 дек 2018, 10:47 Я так понимаю по сообщениям, что основной доход дает все-таки прирост стоимости в новостройке. Тогда почему не продавать готовую и не входить в новую, если аренда реально дает значительно меньше? Т.е. новостройка скажем 15%годовых за 2-3 года, а аренда 5% за все последующие. Но где эти хорошие новостройки? Пожалуйста ткните носом.

Я так делаю но изначально цель была не пассивный доход в перспективе создать, а купить перекладываясь из одного объекта в другой, квартиру для себя в Москве

15% за 2-3 года это 5% в год = депозит в сбербанке, если устраивает такая доходность, зачем лезть в новострой?

Ынвестор писал(а) 12 дек 2018, 12:57Привлекает то, что в случае новостроя нет никакой операционной деятельности - сделать ремонт, найти арендатора, решать бытовые проблемы по квартире. Заключил ДДУ и сиди ровно.

хех, "сиди ровно" - это тока ПОСЛЕ заключения дду и ДО выхода, а самая "операционная деятельность" - это сначала найти проект, а потом выйти, так что щас инвест купи-продай - удел тех, кто в этом рынке сидит, ибо 4-5 таких проектов год и брать надо в дни старта, а потом в нужный момент слить, плюс, если до конца сидеть, а по уступке выйти оч непросто, ремонты делать надо, т.е. и в них шарить

vega писал(а) 12 дек 2018, 13:3615% за 2-3 года это 5% в год = депозит в сбербанке, если устраивает такая доходность, зачем лезть в новострой?

Я писал 15% годовых 2-3 года. Итого 30-45% на выходе.

Отправлено спустя 1 минуту 39 секунд:

Shuran писал(а) 12 дек 2018, 13:47так что щас инвест купи-продай - удел тех, кто в этом рынке сидит

Понял, видимо поэтому я и не вижу.

"если до конца сидеть, а по уступке выйти оч непросто, ремонты делать надо, т.е. и в них шарить"
А почему ремонт имеет смысл делать? В бетоне хуже разве продавать? Ведь ремонт дело субъективное, кому-то понравится кому-то нет.

Ынвестор писал(а) 12 дек 2018, 14:06А почему ремонт имеет смысл делать?

как думаете, имеет смысл спрашивать то, что обсуждалось до вас 100500раз? поиск работает

В силу ряда причин выбираю из объектов в удобной для себя локации и высокой степени готовности.
Понимаю что это не инвест в прямом смысле слова, но тем не менее хоть какую то доходность получить реально, и хочется это сделать.

Рассматриваю 2 варианта равной площади 46м:
Столичные поляны евродвушки ,норм этажи, переуступка 135000 метр без отделки. Ключи осень 19.
(у ПИКа цена выше на 10% уже сейчас)
Лесопарковый однушка уголовая с 3 окнами, высокий этаж 137000 метр без отделки. Ключи июнь 20.
(однушек уже почти нет в продаже, а те что есть 160 тыс метр)

Цель покупки: или продать в бетоне или сделать ремонт и пожить 1-2 года (исходя из жизненной ситуации)

По этим проектам к моменту ключей планирую хотя бы +20 % по Полянам и + 25% по Лесопарковому.
Примеры есть: аннино парк подорожал на 20-30% по сравнению с ценами ноября 2017.

У какого проекта на ваш взгляд больше перспектив?

Ынвестор писал(а) 12 дек 2018, 10:47Т.е. новостройка скажем 15%годовых за 2-3 года

ну если в очень хотите поспорить, то у вас стоит предлог за 2-3 года, а не 15% в год

Вы продали 38 метров в Орехово-Борисово за 8+? Это либо невероятная удача либо неправда.[/quote]

А что Вас смущает в цене 8,15 за квартиру с ремонтом в обжитом районе в единственном современном доме? Продавалась правда долго, порядка 4 месяцев. Смотрели и купили в итоге люди из соседних домов.

vega писал(а) 12 дек 2018, 14:43ну если в очень хотите поспорить, то у вас стоит предлог за 2-3 года, а не 15% в год

Вот дословно, что написано
"Т.е. новостройка скажем 15%годовых за 2-3 года" 15% и 15% ГОДОВЫХ. Вы чувствуете разницу??

Отправлено спустя 7 минут 20 секунд:

Александр88 писал(а) 12 дек 2018, 14:50Вы продали 38 метров в Орехово-Борисово за 8+? Это либо невероятная удача либо неправда.

А что Вас смущает в цене 8,15 за квартиру с ремонтом в обжитом районе в единственном современном доме? Продавалась правда долго, порядка 4 месяцев. Смотрели и купили в итоге люди из соседних домов.[/quote]

За эти деньги можно совершенно другие районы брать. Но я вероятно недооцениваю привычку местных жителей. Век живи - век учись.

Отправлено спустя 10 минут 24 секунды:

Shuran писал(а) 12 дек 2018, 14:14как думаете, имеет смысл спрашивать то, что обсуждалось до вас 100500раз? поиск работает

По поиску разные мнения выдаются. Я исхожу из здравого смысла. Если мне нужно сразу заехать и жить, то я ищу свежую вторичку с хорошим ремонтом. Если я хочу сделать для себя, то я буду искать первичку в бетоне. Но вторичка с готовым ремонтом будет почти всегда дешевле новостройки плюс затрат на хороший ремонт. Поэтому я и удивился услышать от вас противоположное мнение. А так люди делают ремонты за 1.5 млн, а потом сдают квартиру по 50 тысяч в месяц. Ну не понимаю я этого.

Ынвестор писал(а) 12 дек 2018, 14:06 А почему ремонт имеет смысл делать? В бетоне хуже разве продавать? Ведь ремонт дело субъективное, кому-то понравится кому-то нет.

Покупаны зачастую располагают не свободными деньгами, а делают альтернативную сделку, то есть им надо куда-то заехать и подешевле. Голый бетон им не подходит. Поэтому ремонт радикально увеличивает ликвидность, а иногда можно и заработать если умеючи сделать ремонт за небольшие деньги, но выглядящий прилично.

Мне как раз предстоит первый опыт ремонта на продажу, а не для себя.

XEMYLb писал(а) 12 дек 2018, 16:30 Покупаны зачастую располагают не свободными деньгами, а делают альтернативную сделку, то есть им надо куда-то заехать и подешевле. Голый бетон им не подходит. Поэтому ремонт радикально увеличивает ликвидность, а иногда можно и заработать если умеючи сделать ремонт за небольшие деньги, но выглядящий прилично.

Мне как раз предстоит первый опыт ремонта на продажу, а не для себя.

Да, спасибо за мнение. Логично. Если уметь делать ремонт, то вопросов нет. Вы зарабатываете именно на своем навыке и компетенции. Но рыночный прайс, на мой взгляд, ужасен. Насколько я понимаю, от 20К за метр. Про покупанов альтернативщиков интересно. Возможно это относится только к лоу сегменту? Или в мидле тоже самое?