Доходность инвестиций в недвижимость

KDV · Сообщение **KDV** » 11 дек 2018, 16:35

Samoha писал(а) 11 дек 2018, 16:23Итого 2680. Аренда 25 -консервативный прогноз. Итого доходность >10%.

Чего то вроде не выходит ">10%". Мой кулькулятор 9,3 показывает. Может барахлит

Samoha · Сообщение **Samoha** » 11 дек 2018, 16:47

[quote=frolov post_id=163185 time=1544535116 user_id=8477]
Продать можно всё - вопрос цены. Самая дешевая студия сейчас в первых трёх корпусах у застройщика 3450. Цифра 50% доходности, если выйти из объекта сейчас при цене 3 250 за студию купленную за 2000 меньше 2-х лет назад (январь 2017)

Отправлено спустя 6 минут 55 секунд:

Отправлено спустя 2 минуты 6 секунд:

frolov · Сообщение **frolov** » 11 дек 2018, 17:02

Samoha писал(а) 11 дек 2018, 16:54Продать можно всё - вопрос цены. Самая дешевая студия сейчас в первых трёх корпусах у застройщика 3450. Цифра 50% доходности, если выйти из объекта сейчас при цене 3 250 за студию купленную за 2000 меньше 2-х лет назад (январь 2017)

то что все можно продать ясно - были ли реальные сделки по переуступке недостроенных апартов по этим ценам ?
на сайте застроя цены от 2400 за студии в других корпусах висят

Сообщение **Shuran** » 11 дек 2018, 17:05

frolov писал(а) 11 дек 2018, 15:36Не знал что доходность от стартовых цен считают.
3000 + 650 (неполученный доход 8% +8% +4%) + 600 (нормальный ремонт в монолите) + 250 ( нормальная мебель, техника) = 4500 (аренда 30)

теоретика неинтересна, сделайть хоть раз ремонт на продажу, потом поговорим. ну и аренда - это долгосрок, бизнес на всю оставшуюся жизнь, не вижу крамолы считать на таком горизонте от стартовых, а если знаете формулу дисконтированного потока, тогда и доху на срок считать надо, а не в моменте после ввода

frolov · Сообщение **frolov** » 11 дек 2018, 17:23

Shuran писал(а) 11 дек 2018, 17:05frolov писал(а) 11 дек 2018, 15:36
Не знал что доходность от стартовых цен считают.
3000 + 650 (неполученный доход 8% +8% +4%) + 600 (нормальный ремонт в монолите) + 250 ( нормальная мебель, техника) = 4500 (аренда 30)
теоретика неинтересна, сделайть хоть раз ремонт на продажу, потом поговорим. ну и аренда - это долгосрок, бизнес на всю оставшуюся жизнь, не вижу крамолы считать на таком горизонте от стартовых, а если знаете формулу дисконтированного потока, тогда и доху на срок считать надо, а не в моменте после ввода

Сделано десятки ремонтов и для себя и на продажу, 10 тыс за метр в монолите - это только если самому на 2-3 месяца быть в качестве прораба и снабженца с ежедневным контролем таджиков.
Если считать от стартовых, тогда я наверное "чемпион" по "дохе" в аренде с 20 % годовых в савеловском сити

Mira · Сообщение **Mira** » 11 дек 2018, 17:36

Думаю, что правильно считать доходность аренды от рыночной стоимости квартиры на момент сдачи ее в аренду.
Например, у вас есть квартира, которую вы можете или продать за 6 млн., или сдать в аренду за 30 тыс. Значит арендная доходность от 6 млн. будет 6% годовых. За сколько вы ее купили уже неважно: могли купить за 3 млн, а могли за 7. Главное, что в текущий момент вы можете получить за нее либо 6 млн. при продаже, либо 6% при аренде.

Сообщение **Shuran** » 11 дек 2018, 17:43

Mira писал(а) 11 дек 2018, 17:36Думаю, что правильно считать доходность аренды от рыночной стоимости квартиры на момент сдачи ее в аренду

Маш, от задачи зависит же: одно дело продаешь хату с арендаторами и гришь покупцу, что текущая доха аренды "правильные" 5-6%, другое дело, када хочешь создать "пенсионный фонд" в бетоне на оставшиеся 30-40 лет, но 5-6% не устраивают, а хоцца 10-12%, тада берешь правильный котлован и эти 2г подождать на фоне горизонта - ничто

Гарын · Сообщение **Гарын** » 11 дек 2018, 17:46

Mira писал(а) 11 дек 2018, 17:36от рыночной стоимости квартиры

Справедливо считать доходность от той суммы, которая уплачена фактически.

То, что объект подрос в цене после ввода в эксплуатацию, безусловно приятно, но к расчетам доходности отношения не имеет.
Если объект приобретен готовым к сдаче, в этом случае можно брать эту стоимость для расчета доходности. ИМХО

Сандро79

Вставлю свои 5 копеек, все же мне тоже кажется правильнее считать доходность не от старта, а от фактической стоимости сдаваемого жилья (на момент сдачи), если два года вы квартиру не сдавали а ждали пока объект сдастся то это фактические потери, их нужно учитывать, а вот если объект подрос за тот период что вы уже сдавали, это приятный бонус...

Сообщение **Shuran** » 11 дек 2018, 18:01

Сандро79 писал(а) 11 дек 2018, 17:49 а ждали пока объект сдастся то это фактические потери, их нужно учитывать

конечно, надо, просто на долгосроке эти потери незначительны, что ими можно пренебречь. а на краткосроке они большие

Mira · Сообщение **Mira** » 11 дек 2018, 18:07

Shuran писал(а) 11 дек 2018, 17:43
Маш, от задачи зависит же: одно дело продаешь хату с арендаторами и гришь покупцу, что текущая доха аренды "правильные" 5-6%, другое дело, када хочешь создать "пенсионный фонд" в бетоне на оставшиеся 30-40 лет, но 5-6% не устраивают, а хоцца 10-12%, тада берешь правильный котлован и эти 2г подождать на фоне горизонта - ничто

При таком подсчете у меня 18% годовых выходит

Но все же думаю, что это некий самообман, т.к. подобная доходность включает в себя рост цены квартиры за период строительства (т.е. инвест + аренда), а не чистую аренду.

Сандро79

Вот и мне кажется что все-таки это самообман, иначе получается что те кто получили квартиру нахаляву и стали сдавать ее, вообще имеют баснословные проценты

Samoha · Сообщение **Samoha** » 11 дек 2018, 18:17

frolov писал(а) 11 дек 2018, 17:02
на сайте застроя цены от 2400 за студии в других корпусах висят

Позвоните застрою - и вы с удивлением обнаружите что 2400 - это рекламная цена для повышения трафика - реальные студии наамного дороже. Наврядли найдёте что то дешевле 3 200

Сообщение **Shuran** » 11 дек 2018, 18:19

Mira писал(а) 11 дек 2018, 18:07Но все же думаю, что это некий самообман, т.к. подобная доходность включает в себя рост цены квартиры за период строительства (т.е. инвест + аренда), а не чистую аренду.

подобная доходность не учитывает тока стоимость этих денег во время стройки (грубо, депо), рост самой квартиры тут ни при чем)
зы представь, что ты разместила деньги на депо со ставкой 10-12%, но первые 2г %% не начислятся ваще - доходность на 3г и на 30 лет будет сильно разной и на 30 годах она будет близка к номиналу

Mira · Сообщение **Mira** » 11 дек 2018, 19:14

Shuran писал(а) 11 дек 2018, 18:19 подобная доходность не учитывает тока стоимость этих денег во время стройки (грубо, депо), рост самой квартиры тут ни при чем)
зы представь, что ты разместила деньги на депо со ставкой 10-12%, но первые 2г %% не начислятся ваще - доходность на 3г и на 30 лет будет сильно разной и на 30 годах она будет близка к номиналу

Ваш подход мне ясен, но все же останусь при своем мнении