ЖК Новое Очаково, Стройкомбината 1, ГК ПИК

Jaksson писал(а) 31 май 2022, 23:31Только вот локейшен, как по мне, ультра гуано (работаю неподалеку).
Было бы рядом нормальное метро и отсутствие геополитики...

все так, в таком рынке надо посмотреть как конечники тарить будут для начала, весь спрос льготный имхо

Shuran писал(а) 31 май 2022, 23:34 все так, в таком рынке надо посмотреть как конечники тарить будут для начала, весь спрос льготный имхо

+ вид в торец секции 1.2 не айс. Секция 33 этажа, 16кв/этаж: выбираешь низкий этаж - переполненные лифты, высокий - остановки через этаж.
Получается навскидку: 10.5 за кэш + 2,5 норм ремонт. С дохой 15% годовых продастся ли за 17, хз.

Депо, как бы теряет актуальность. Что-то руки чешутся... или лучше не надо?

Jaksson писал(а) 31 май 2022, 23:55или лучше не надо?

я не полезу, оч рано имхо по геополитике, чтобы влить и быть увереным на 100%, что рост, тем более, выше 15%, неизбежен). пока 50/50
зы тут не надо ремонты делать, тока с отделкой ок, от пика и так дешман и его будет бОльшая часть, место паршивое, ценителей ремонтов поискать придется, а кто с бабками, на матв парк смареть будет кмк

shookeng писал(а) 31 май 2022, 23:15Если бо2 взять как финиш цены за метр то, доха в районе 15% получается.

А никого не смущает, что по сравнению с БО2, да даже с МичП, локация этого ЖК - дно днищенское?
Там же непролазная промка со всех сторон. Ну хорошо, с трех сторон. С четвертой ЖД и старое Очаково, которое ну мягко говоря не фонтан...

Shuran писал(а) 01 июн 2022, 00:02зы тут не надо ремонты делать, тока с отделкой ок, от пика и так дешман и его будет бОльшая часть, место паршивое, ценителей ремонтов поискать придется, а кто с бабками, на матв парк смареть будет имхо

Ито правда. Навесище вокруг с более лучшей локацией относительно м. Аминьевское предостаточно.
Давно забытое чувство: и хочется и колется.

Jaksson писал(а) 01 июн 2022, 00:13
Ито правда. Навесище вокруг с более лучшей локацией относительно м. Аминьевское предостаточно.
Давно забытое чувство: и хочется и колется.

А вы там погуляйте и расхочется)) Положительно отношусь к локации около м.Аминьевская учитывая ее преимущества в плане транспортной доступности и окружения ближайших районов, но речь скорее о Раменках (где строятся Крылья, Огни и тд) - а вот локация ПИКа это серая серость с ТЭЦ и ЖД под боком. Удивлен, что многие увидели тут потенциал. На мой взгляд если не привязываться к тому что это запад и до действительно классных районов пара км, локация конкретно около места застройки данного ЖК напоминает Гольяново. Еще и до метро далеко (по сравнению с Матв. Парком и БО2).

Momax писал(а) 01 июн 2022, 00:12А никого не смущает, что по сравнению с БО2, да даже с МичП, локация этого ЖК - дно днищенское?

Сравнил со строящимся жк в плане цен. Но восриятие да согласен , у БО2 как границы новых раменок, у мич. Парка как границы тропарево. У этих жк кроме метро есть ещё пешая до парков, у нового Очаково будет классный бульвар и только пруд напротив ТЭЦ ) вопрос только уровня дисконта нового проекта к этим , думаю 10% будет достаточно чтобы люди чуть дальше забурились ко дну.

Shuran писал(а) 31 май 2022, 23:34все так, в таком рынке надо посмотреть как конечники тарить будут для начала, весь спрос льготный имхо

чуда не произошло, тяга есть, но слабенькая, вайт бокс никому не нужен, с отделкой берут тока студии и мелкие е2, семейные хаты висят, повышений не было) а мелкоту в льготку можно понять, особенно, если в 0,1 на 30 лет)

Отправлено спустя 15 минут 10 секунд:

PlanB писал(а) 01 июн 2022, 00:38А вы там погуляйте и расхочется)) Положительно отношусь к локации около м.Аминьевская учитывая ее преимущества в плане транспортной доступности и окружения ближайших районов, но речь скорее о Раменках (где строятся Крылья, Огни и тд) - а вот локация ПИКа это серая серость с ТЭЦ и ЖД под боком. Удивлен, что многие увидели тут потенциал.

ну ты мажор прям) смысл гулять, если щас там промка, а не массовая неблагополучная застройка аля гольяново, старых домов десяток, промку всю застроят и будет эффект ведиса: мажоры сначала плевались, а потом афигевали от красоты во дворах и цен)) 2 проблемы тока, жд=шум и мцд вместо метро, ТЭЦ еще дальше, чем в матв парке, но жд-пути под мцд с шумкой щас делают, а мцд прям рядом и до метро 1 пересадка, плюс через 3г все мцд откроют, народ лучше воспринимать станет, пока не все заценили, так что по прошлой реальности с сохранием ее тренда 40-50% за 2,5г очевидны, я бы влез с таким стартом, фигня в том, что щас стало ничо неочевидно далее чем на полгода

Shuran, ну если смотреть на совсем далекую перспективу, то да, может и будет там уютно, но мне тяжело оценить ликвидность этого проекта учитывая нынешнюю реальность в плане окружения и отсутствие метро в пешей. МЦД не заменяет метро, это приятный бонус, но каждый день ездить на работу на МЦД неудобно - я пробовал.

Насчет горизонта планирования- согласен, полная неопределенность. В стройку сейчас я бы точно не полез, тем более в такой объект…если выйдет что-то в адекватной локации, и при этом будет так же прослеживаться прирост аля 40-50% за 2.5-3 года, то может и влез бы, но не на все нажитое) Последние события заставили произвести переоценку рисков по портфелю

Хотелось бы подробнее поговорить про сомнительное окружение, без общих фраз "кругом дикая промка и ТЭЦ":
Очень пугает даже не ТЭЦ и не промка в целом, а огромная соседняя металлобаза по границе - Очаковское шоссе 42 (о которой умолчали даже в экспертизе) и гигантские 10-ти или больше метровые кучи боя асфальта или щебня или типа того за заводской ЖД, южнее METRO на Рябиновой 69 ( у эстакады над ЖД).
Также из того что приходит на память - чадящий в летний сезон асфальтовый завод на Дорохова, следующее здание после METRO в центр.
И еще уже выкладывают в ТГ фото как прямо напротив ЖК НО в ЖД вагоны экскаватор грузит сыпучие грузы типа мелкого щебня, прямо с земли.
Кто-нибудь в курсе, грузовые пути - отстойники и для погрузки остаются на станции Очаково после ввода МЦД-4?
Госэкспертиза на сайте застройщика по всем этим вопросам упорно молчит.

И главный вопрос - района - будет ли у корпуса 1.2 новый тоннель под ЖД в основую часть Очаково, против в которого выступали жители из-за сноса сквера на той стороне?

Разгружают щебень из вагонов, скорее всего для стройки. Расстояние терпимое. Съездите на место и все сами увидите. До главной фишки проекта - променада по центру - еще далеко, стройка визуально лет на 5.

Serzhic, надеюсь, но не будешь же на удаленном променаде тусить 24/7, что под окном тоже важно.
Вот Люблинский парк страдает от скрипящей сортировочной горки тормржения для вагонов, хотя там вообще далеко-сотни метров. Надеюсь, тут нет такой?)))

Serzhic, съездил на место. Именно напротив корпусов 1.2 и 1.1. со стороны ЖД путей - терминал - разгрузка перегрузка сыпучих грузов и далее в сторону МКАД метров на 300 - стоят открытые вагоны для сыпучих грузов - на въезде бетонный забор с надписями "ППСК Тэц-25" - это строительный холдинг с большим количество объектов на Рябиновой и Дорохова, не имеющий отношения к ПИК. За воротами много экскаваторов - погрузчиков и сильный запах солярки от этих экскаваторов. Ориентир- разворотная площадка автобусов и 50 метров в сторону МКАД. Также все можно увидеть со спутников Яндекс. карт или Гугл, кучки сыпучих грузов лежат на земле в линию в сторону МКАД сразу от станции Очаково с нашей стороны.
А за корпусами 1.5 и 1.4 со стороны Вокзальной улицы - нелегальная стоянка фур, приехавших на действующую Очаковскую металлобазу "Металлсервис". Они туда ездят и стоят 24/7 и разбили всю обочину. Там же немного дымящий и парящий очень популярный очаковский Банный двор тоже 24/7 и несколько стихийных свалок (разгрузок) мусора прямо на обочине.

С обоих углов (жд станция/грузовой терминал и со стороны металлобазы) именно у ЖК пахнет горелым мусором, возможно в этот момент что-то жгли на одной из прилегающих территорий.

Также на проектируемом проезде 1439 уличная стоянка мусоровозов "МКМ-Логистика", обслуживающих весь ЮЗАО и ЗАО, там же их база Очаковское ш. 20, на которую, видимо, мусоровозы не помещаются и поэтому стоят и воняют на проезде 1439 вдоль парка "Навершковские пруды". Это всё в районе нового здания полиции "Очаково-Матвеевское", выезд на Дорохова. Но это больше касается последних очередей у полиции.

По итогу основные вопросы:
1) Судьба ЖД терминала сыпучих грузов напротив домов
2) Судьба Очаковской металлобазы
3) Судьба промки вокруг металлобазы (стоянки фур, типография, банный двор на срубах и так далее) и до БЦ Дорохов и West Park

Ну и ожидаемая вишенка на торте - почти все электрички при подъезде к станции Очаково гудят по одному-два раза.

Про плюсы, наверное, в следующий раз - но они все связаны с логистикой относительно центра Москвы, Кутузовского и Мичуринского проспектов на любых видах транспорта.

Если нужны планы по территории, можно написать в префектуру округа, в МКА. В течение 30 дней ответ придёт. Можно даже позвонить в отдел района по земельным вопросам и они всё подробно расскажут по каждому участку, который Вы назовёте, и планами вообще.
Я на прошлой неделе катался в том районе на велосипеде и мне картина такой печальной не показалась.

Hide, фоток не хватает к отчету)