ЖК Level Амурская

Пара мыслей относительно договора с УК. Простите, опять многабукв.

На сколько я понимаю, по закону договоры такого рода (один ко многим) применительно в нашему случаю оформляются примерно по такой схеме:
- Управляющей компанией в адрес собственников направляется оферта с текстом договора.
- Проводится общее собрание собственников, где обсуждается вопрос принятия, либо корректировки договора.
- В случае принятия договор подписывается собственниками, в случае корректировки в адрес УК направляется протокол разногласий.
- В случае непринятия корректировок, УК обращается в суд.

При этом надо понимать, что договор должен быть одинаковым для всех. Заключить его на индивидуальных условиях отдельно взятому собственнику невозможно.

В нашем случае вопрос о принятии договора в числе прочих вынесен на первое общее собрание, проводимое Управляющей компанией в заочной форме (тот самый бюллетень голосования). Так как подписать бюллетень, проставляя дату, нельзя до АПП, становится невозможным одновременное подписание договора с УК (с проставление даты), так как неизвестно будет ли принят общим собранием текущий вариант текста и условий принятия договора. Похоже, это позволяет считать ничтожным часть п. 5.2.6 ДДУ, относящуюся к договору с УК, ввиду невозможности ее исполнения.

Сегодня я с трудом осилил чатик в телеграмчике с инициативной группой внутри. У меня создалось впечатление, что одной из целей группы является помочь побыстрее провернуть всю это «волокиту», чтобы успеть в срок. Недавно они анонсировали, что работают над вопросом выбора ЧОП-а, хотя это обязанность УК и за это в том числе УК будет получать агентское вознаграждение. Идти на конфликт с УК группа явно не будет и рассчитывать, что они попытаются убрать то, что навязывают нам приложения к договору, похоже, не приходится.

Из вопроса 7 бюллетеня следует, что если он будет принят большинством и при этом будет выбран способ управления «УК», то собственник фактически подписывает договор в текущей редакции, начиная потреблять коммунальные услуги, даже если не подписал его формально (интересно, это законно вообще?). Если это так, то не подписывать бесполезно:)

Интересно, что вопросы составлены таким образом, что для повышения вероятности изменения договора не сейчас, так в ближайшем будущем, надо голосовать против конкретной УК, против способа управления «УК», против договора с УК, против сроков подписания договора с УК, практически против всего:)

Скорее всего, процентов 60 все попишут и проголосуют вообще не задумываясь. Большинство не ждет засады и читать при этом не любит. Все это дает основания предположить, что текущая редакция договора — вопрос практически решенный.

Если я где-то ошибся в своих рассуждения, прошу поправить.

Axel писал(а) 05 мар 2020, 20:57Если я где-то ошибся в своих рассуждения, прошу поправить.

Несмотря на то, что инициативная группа (ИГ) считает, что вычитывала договор, если у вас есть реально дельные замечания по нему, уверен, их можно вбросить как в ИГ, так и в директора УК, мужик на контакт идёт, его телефоном в телеграмме неоднократно делились.
Как я вижу, ситуация сложилась примерно такая, что в ИГ хватает активистов, но не так то много профессионалов, юристов почти нет, тем более готовых тратить крайне много времени своего.

К изложенному на форуме добавлю информацию непосредственно от господина Каротина (я посетил одну встречу): если розетку заходите дополнительно поставить, ничего не надо согласовывать, если линию протянуть — просят показать проект, но реально никто ходить по квартирам постоянно не будет.

Так же УК готова к сценарию, когда совершающие перепланировки сами все необходимые проекты согласуют с Мосжилинспекцией и кем там надо реально по закону для проведения перепланировки. А ремонт всех квартиры без отделки - перепланировка, поскольку на момент передачи там ни одной стены не будет. И тогда УК достаточно будет уведомить, показать, что вы всё узаконили самостоятельно и тогда они ничего с вас не будут брать. Другое дело, насколько это всё реально грамотно описано в договоре..
Мне не так интересно, у меня отделка есть, кондиционер+бризер я с ними готов согласовать, а больше особо я ничего не собираюсь менять, потому внимательно договор в части ремонтов не читал.

Axel писал(а) 04 мар 2020, 21:28
Оплату консьержей и охрану нужно разносить пропорционально доли собственности, а не фиксировано. Я не вижу принципиальной разницы между работой уборщицы лобби, оплата которой разносится пропорционально, и консьержа, который в этом лобби сидит, за которого предлагают брать фикс. Оба появляются в оговоренное время и выполняют свои должностные инструкции. Лобби в общей собственности пропорционально долям. Уборщица его убирает пропорционально долям. Консьерж, к примеру........

А я вот , крайне не согласен с такой позицией, объясню почему. Это прямая дискриминация тех у кого "не студия" и сравнения с уборщицей не корректны, так как уборщица ,дворник,свет и кнопки в лифте,трубы и провода для различных счётчиков и тд, должны быть 100% в любом случае вне зависимости от названия УК,количества и размера квартир или там района города-поэтому это все регламентируется законодательством, а консьержи,наряжаная елка зимой у подъезда,конструктивное использования территории вокруг домов и прочие блага цивилизации,являются исключительно хотелками жильцов данного дома,а именно собственниками помещений. Поэтому одно помещение=один голос=одна плата за доп.хотелки.
Если же следовать Вашей логике,то получается что платить большую часть за охрану-консьержа должны вовсе не владельцы "нестудий",а другие категории собственников,например:
1.Больше должны платить те,у кого нет машиномест, потому что они всегда будут : а.пользоваться подъездом б.топтаться в паркинге выбрасывая мусор. А владельцы м/м могут месяцами консьержа в подъезде не видеть
2.Больше должны платить,все владельцы студий,особенно оставшиеся апартаментами,тк это не жилое помещение по законодательству и его можно использовать не только для жилья,а это привлечёт повышенное внимание охраны-консьержа. Да и просто больше их в количестве и на м2 скорее всего людей в них будет больше,чем людей в квартирах другого метража.
3. Больше должны платить все жители корпусов БиГ, тк у них есть внутренний двор,что тоже добавит работы охране-консьержу в любом случае.
Ну и так далее,нафантазировать(аргументировать) можно и по другим позициям, но стоит ли...
Тоже как то много букв получилось,в общем я против дискриминации владельцев "не студий",когда это не обоснованно законодательством и логикой!
П.С ну а в остальном в принципе с вами согласен, дома полноценно заживут года через 2 минимум и делать сейчас какие-то резкие движения, на мой взгляд глупо, ну а там видно будет.

Glebus писал(а) 06 мар 2020, 01:02 А я вот , крайне не согласен с такой позицией, объясню почему. Это прямая дискриминация тех у кого "не студия" и сравнения с уборщицей не корректны, так как уборщица ,дворник,свет и кнопки в лифте,трубы и провода для различных счётчиков и тд, должны быть 100% в любом случае вне зависимости от названия УК,количества и размера квартир или там района города-поэтому это все регламентируется законодательством, а консьержи,наряжаная елка зимой у подъезда,конструктивное использования территории вокруг домов и прочие блага цивилизации,являются исключительно хотелками жильцов данного дома,а именно собственниками помещений. Поэтому одно помещение=один голос=одна плата за доп.хотелки.
Если же следовать Вашей логике,то получается что платить большую часть за охрану-консьержа должны вовсе не владельцы "нестудий",а другие категории собственников,например:

2.Больше должны платить,все владельцы студий,особенно оставшиеся апартаментами,тк это не жилое помещение по законодательству и его можно использовать не только для жилья,а это привлечёт повышенное внимание охраны-консьержа. Да и просто больше их в количестве и на м2 скорее всего людей в них будет больше,чем людей в квартирах другого метража.

вы считаете, что единственный владелец и обитатель студии вроде меня займёт столько же времени и внимания консьержа, сколько семья из пяти человек с собакой, например? мне вовсе тот консьерж не нужен, а платить я ему должна столько же, сколько эта гипотетическая семья, довольно ощутимую часть моего дохода. да ещё агентское вознаграждение УК, это и вовсе ни в какие ворота не лезет.

Всё просто, при равной оплате охраны-консьержа для малых и больших площадей, малые площади скорее массово проголосуют вообще против этой опции независимо от ее цены и качества. Я лично так и сделаю.

kachur_donald писал(а) 06 мар 2020, 10:52 вы считаете, что единственный владелец и обитатель студии вроде меня займёт столько же времени и внимания консьержа, сколько семья из пяти человек с собакой, например? мне вовсе тот консьерж не нужен, а платить я ему должна столько же, сколько эта гипотетическая семья, довольно ощутимую часть моего дохода. да ещё агентское вознаграждение УК, это и вовсе ни в какие ворота не лезет.

Ну это уже манипуляция с вашей стороны, почему вы сравниваете себя исключительно с семьёй,а не с таким же одиноким владельцем "нестудии"? У вас есть данные,что во всех студиях будет исключительно по одному человеку? Вы уверены что количество ваших гостей в любом случае будет меньше,чем у меня например?
Я вот уверен почему то,что жители студий будут создавать больший трафик в МОПах,чем другие соседи.
В общем,я не пытаюсь вас не в чем переубедить, просто считаю что владельцы студий должны платить больше по ряду тарифов.

Glebus писал(а) 06 мар 2020, 11:09 Ну это уже манипуляция с вашей стороны, почему вы сравниваете себя исключительно с семьёй,а не с таким же одиноким владельцем "нестудии"? У вас есть данные,что во всех студиях будет исключительно по одному человеку? Вы уверены что количество ваших гостей в любом случае будет меньше,чем у меня например?
Я вот уверен почему то,что жители студий будут создавать больший трафик в МОПах,чем другие соседи.
В общем,я не пытаюсь вас не в чем переубедить, просто считаю что владельцы студий должны платить больше по ряду тарифов.

не думаю, что в девятнадцатиметровых студиях регулярно будут толпы гостей, им там просто негде поместиться. а вот с какого перепугу, получая меньший объём услуг, я должна платить за них больше, не пойму никогда. это произвол.

Кто-нибудь знает, как устанавливать/подключать кондиционеры в квартирах? В апартаментах есть корзины за окном. При этом в договоре с УК ничего про кондиционеры не написано.

kachur_donald писал(а) 06 мар 2020, 11:33 не думаю, что в девятнадцатиметровых студиях регулярно будут толпы гостей, им там просто негде поместиться. а вот с какого перепугу, получая меньший объём услуг, я должна платить за них больше, не пойму никогда. это произвол.

я думал хоть на домкаде такой риторики не будет

dep писал(а) 05 мар 2020, 21:38реально дельные замечания по нему, уверен, их можно вбросить как в ИГ, так и в директора УК

На первый взгляд так. Но, согласитесь, не может быть, что сначала одни простофили писали, потом другие читали, и тут прихожу я весь в белом и щедро отсыпаю им дельных замечаний. У меня нет оснований сомневаться в их интеллекте. И инициативная группа и УК и так знают все что я им скажу. Все, что сделано, сделано именно таким образом, потому что они так решили.

dep писал(а) 05 мар 2020, 21:38Как я вижу, ситуация сложилась примерно такая, что в ИГ хватает активистов, но не так то много профессионалов

Безумству храбрых поем мы славу.
К сожалению, я не имею возможности принять участие в этой работе. Соответственно, деятельность их стараюсь не обсуждать, кроме очевидного.

dep писал(а) 05 мар 2020, 21:38если розетку заходите дополнительно поставить, ничего не надо согласовывать, если линию протянуть — просят показать проект, но реально никто ходить по квартирам постоянно не будет.

Вы подписываете потенциальную возможность докопаться до Вас. Думаю, ни Вам, ни кому другому это не нужно.

dep писал(а) 05 мар 2020, 21:38Другое дело, насколько это всё реально грамотно описано в договоре

Там плотно сплетено условное добро с условным злом.
Проект на конструкцию пола с обязательной шумоизоляцией? Подпишу.
Проект на переустройство отопления? Подпишу.
Проект на кондиционирование с внешним блоком на тех. Балконе? Подпишу.
Надзор УК за ремонтом с целью недопущения вреда зданию? Подпишу.
Проект разводки электричества и слаботочки внутри квартиры? Это не их дело.
И так далее.

УК хочет решить задачу по недопущению джамшут-ремонтов за деньги владельцев квартир, если коротко.

Glebus, да, я понимаю Ваши аргументы. Слышал их чаще, чем мне того хотелось.

Glebus писал(а) 06 мар 2020, 01:02Если же следовать Вашей логике,то получается что платить большую часть за охрану-консьержа должны

Простите великодушно, я прочитал Ваши 3 пункта и ничего не понял. Они определенно не следуют моей логике.

1. Работа консьержа / контролера / охранника в подъезде не регулируется законодательством, так как невозможно формализовать условия, когда он нужен (с точки зрения объективной потребности, а не «хотелок»). Также нельзя формализовать какую именно деятельность он будет производить в каждом конкретном случае.

2. В наших условиях (открытая территория, массовые ремонты, «необитаемые» лобби), фактически, основной его функцией на условные два года будет недопущение порчи лобби.

3. Лобби в общей собственности владельцев пропорционально их долям.

4. Охраняя общедолевую собственность, консьерж фактически оказывает услуги пропорционально долям собственности.

5. Наиболее корректным был бы вариант комбинированной оплаты — часть фикс плюс часть, пропорциональная долям. Фикс за то, что он «здороватся с жителями», пропорциональная часть за «охрану лобби». Математически это реализуемо и, учитывая «агентское вознаграждение» УК, для нас вполне реальный вариант через какое-то время.

6. Основные получатели выгоды от наличия консьержа на начальном этапе — застрой (пока все не продаст) и УК. Застрою надо водить покупателей и дестрой в лобби нежелателен. Кроме того, лобби с консьержем выглядит «богато». Для УК консьерж обеспечивает экономию на ремонтах, которые она должна была бы производить согласно своим прямым обязанностям.

7. Эти задачи застрой и УК решают полностью за счет собственников. Большинство собственников убеждены, что консьеж — это их «хотелка» и «дополнительная услуга».

Дамы и господа, я понимаю, что спровоцировал неуместный здесь спор. Предлагаю остановиться на этом сообщении, как обосновании альтернативной точки зрения, и в дальнейшем перестать «мериться метрами».

Axel писал(а) 06 мар 2020, 18:31Glebus, да, я понимаю Ваши аргументы. Слышал их ...

Вот тут вы точно ошиблись, это не аргументы, а просто мнение и не более...
На самом деле,только вот в последнии дни,почитав на разных площадках мнения о данной проблематике,оценил опасность нахождения в ЖК такой категории жилья,раньше об этом даже не задумывался. Консьерж то только началом может быть, дальше ведь и другие " не нужности" будут исключаться.
"Моя хата с краю" и мне ничего не надо- опасный принцип для социума нашего ЖК.

dep писал(а) 05 мар 2020, 21:38
Так же УК готова к сценарию, кгда совершающие перепланировки сами все необходимые проекты согласуют с Мосжилинспекцией и кем там надо реально по закону для проведения перепланировки. А ремонт всех квартиры без отделки - перепланировка, поскольку на момент передачи там ни одной стены не будет.

При возведении стен в соответствии с планом застройщика (разметка пунктиром), это не является перепланировкой. УК тут тем более ни при чем.

Glebus писал(а) 06 мар 2020, 19:20 Консьерж то только началом может быть, дальше ведь и другие " не нужности" будут исключаться.

У меня не апартаменты, но квартира небольшая. Я за то, чтобы был консьерж, но цена 700+ р. с квартиры мне кажется перебором. Имею опыт жилья и в новостройках, и просто в высотках, цена косьержа никогда не превышала 400-500р. с квартиры. При этом, к примеру, за 450р. содержались 3 сменных консьержа. Может нам не нужен настолько элитный консьерж и ничего страшного если это будет не девушка а-ля бизнес центр 'а' класса в костюмчике с улыбками и приветствиями при каждом входе, а обычная женщина средних лет следящая за порядком? Условно. 55р с метра еще понять можно, объект и правда не самый простой, но цена за консьержа реально перебор.

EtoYa писал(а) 06 мар 2020, 12:20Кто-нибудь знает, как устанавливать/подключать кондиционеры в квартирах? В апартаментах есть корзины за окном. При этом в договоре с УК ничего про кондиционеры не написано.

При осмотре в кв. без отделки мне показали следующее:
в квартире ставится кондей, из квартиры делаются отверстия выше решечатого потолка на площадке, трубки идут по потолку за решеткой, там же находятся счетчики на гор. и хол. воду, над дверью на пожарную лестницу, так же вверху, скрытые решеткой, показали металлические отводы. На пожарной лестнице имеется на потолке квадратный короб, эти отводы по нему идут на внешний балкон. Балкон был закрыт, не показали, балкон закрыт, (настаивать не стал). На балконе, как сказали, много места, что бы повесить на стене железные внешние ящики для кондиционеров и отводы для воды. Мне показалось, что места для трубок кондея от 4 квартир с каждой из сторон площадки вполне достаточно.
Единственное, что беспокоит, что бы УК не запирала решетку и все остальное на ключ и малейший доступ к общим коммуникациям не превращался в платную "услугу". Это не обсуждал, едва ли демонстратор квартир мог ответить.