ЖК Level Амурская

Ответы на вопросы по дополнительным соглашениям, касающиеся уточнения комнатности для объектов недвижимости с отделкой.
Проведение взаиморасчетов после уточнения площади объекта долевого строительства.

В соответствии с применимым законодательством (ч. 2 ст. 5 Закона 214-ФЗ и п. 3 ст. 555 ГК РФ) цена ДДУ может быть сформирована:
• в приблизительной сумме, в зависимости от цены единицы площади (цены 1 м2);
• в твердой сумме.
Для помещений без отделки цена ДДУ формируется в виде приблизительной суммы в зависимости от цены 1 м2 и уточняется на основании обмеров помещений, выполненных кадастровым инженером, при этом производятся перерасчеты (возврат излишне уплаченных средств или доплата за увеличение площади).

Для помещений с отделкой цена ДДУ формируется в твердой сумме. Изменение площади помещения как в большую, так и в меньшую сторону в этом случае не влечет изменения цены ДДУ и перерасчеты не производятся.
Изменение площади помещений в МЖК Level Амурская в результате отделки.
Раздел «Архитектурные решения» проектной документации МЖК предусматривает, что помещения квартир предполагается сдавать в эксплуатацию без чистовой отделки помещений, при этом внутриквартирные перегородки не возводятся. Поэтому площадь всех помещений в проектной декларации и в ДДУ определена в габаритах межквартирных стен без учета внутренних перегородок, в результате чего помещения состоят из одной комнаты.

ДДУ должен соответствовать проектной декларации (ч. 4.1 с. 4 Закона 214-ФЗ), которая, в свою очередь, должна соответствовать проектной документации (ч. 1 ст. 21 Закона 214-ФЗ). Проектная документация комплекса получила положительное заключение Мосгосэкспертизы, а на проектную декларацию контролирующий орган выдал заключение о соответствии требованиям Закона 214-ФЗ.

Помещения предлагаются к приобретению как без выполнения застройщиком внутренней отделки, так и с отделкой, при этом проектная площадь помещений определена указанным выше разделом «Архитектурные решения» проектной документации МЖК в габаритах межквартирных стен и указана в проектной декларации и в ДДУ.

Помещения без отделки.

Если помещение приобретено без отделки – застройщик ее не выполняет и не возводит внутриквартирные перегородки. Помещение передается участнику долевого строительства в соответствии с Приложениями №№ 1 и 2 к ДДУ.

Собственник помещения после подписания передаточного акта и оформления права собственности самостоятельно по своему усмотрению выполняет отделку. В случае возведения внутриквартирных перегородок собственник самостоятельно согласует перепланировку в органах власти Москвы. Порядок согласования перепланировки определен ЖК РФ и Постановлением Правительства Москвы 508-ПП от 25.10.2011. Выполнить согласование перепланировки важно не только для формального соблюдения требований законодательства, но и для будущей продажи помещения – помещение с несогласованной перепланировкой продать сложно, а банки, как правило, отказывают в предоставлении кредита на приобретение такого помещения.

Если собственник, выполнивший несогласованную перепланировку, не приведет его в первоначальное состояние, контролирующий орган вправе обратиться в суд с иском о продаже такого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику средств, полученных от такой продажи и возложением на нового собственника обязанности по приведению помещения в состояние до перепланировки (п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).

Помещения с отделкой.

Проектная площадь помещения определена в ДДУ в габаритах межквартирных стен, поскольку проектная документация объекта не предусматривает устройство внутриквартирных перегородок.

Если помещение приобретено с отделкой – застройщик обязан выполнить отделочные работы и возвести внутриквартирные перегородки. Перечень отделочных работ содержится в Приложении №№ 3 к ДДУ. Для помещений без отделки такое приложение не составляется.

Внутриквартирные перегородки возводятся в местах, обозначенных пунктирными линиями на плане объекта, который приведен в Приложении № 1 к ДДУ. В результате устройства таких перегородок ряд помещений перестает быть однокомнатными.
Для студий или квартир, площадь которых не позволяет разделить их на несколько комнат, в составе отделки также возводятся внутриквартирные перегородки – для отделения санузла от жилой комнаты.

В результате проведения отделочных работ планировка помещений изменяется, а фактическая площадь помещений уменьшается по сравнению с проектной площадью, определенной в габаритах межквартирных стен.
Для корректного отображения в Едином государственном реестре недвижимости планировки помещений в результате отделочных работ мы обратились к участникам долевого строительства с предложением внести в ДДУ изменения в части уточнении планировки и площади объекта.