ЖК Большая Академическая 85, 3-й Нижнелихоборский пр , 1, ГК ПИК

Добрый вечер!
Необходимо пристроить семейку, осталось 6 мес., из всего имеющегося Пиковского трэша, этот, кмк, менее трэшовый за счет развитой транспортной инф-ры. На место еще не доехал, учитывая, что локация ограничена с 2-х сторон ж/д, этажи пониже с окнами во двор должны быть получше, как считаете? Присматриваю корпус 3.1, 1 комн. кв, окна во двор, этаж 5. Не для целей инвеста.
Корпус 3.4. ближе к метро, но там предчистовая отделка, учитывая сколько стоит сейчас ремонт + сложность найти бригаду с руками, хочется все же с полным ремонтом.
Я никогда не сталкивался с предчистовым ремонтом от ПИКа, насколько много надо потом доделывать/переделывать перед укладкой ламината/поклейкой обоев по минимуму?

BarsTeam писал(а) 14 фев 2025, 22:12Добрый вечер!
Необходимо пристроить семейку, осталось 6 мес., из всего имеющегося Пиковского трэша, этот, кмк, менее трэшовый за счет развитой транспортной инф-ры. На место еще не доехал, учитывая, что локация ограничена с 2-х сторон ж/д, этажи пониже с окнами во двор должны быть получше, как считаете?

вопрос отпал, побывал на месте, место действительно трэшовое. Впечатлили Ласточки, проезжающие на уровне 5 этажа дома
кроме транспортной инф-ры нет почти ничего.

«Большая Академическая 85»: Старт продаж машино-мест в корп. 3.5, 3.6
https://www.pik.ru/news/74131
зы +кладовки

Всех приветствую! Покритикуйте. Мысли такие. За проектом слежу давно , еще год назад очень нравились цены для входа в апарты по евро-3 , можно было взять 46 метров с отделкой чуть ниже 10млн. даже в рассрочку на полгода или год были варианты. Сейчас такие от 12.5 млн . сдача лето 2026 года. Проект нравится , до определенного момента ( возможно и сейчас тоже ) мне кажется рынок его недооценивает. Да на карте все выглядит страшно , типо зажат со всех сторон дорогами итд. Но на деле , там будет как все построится очень здорово в плане , такой островок новых домов со своей инфраструктурой ( Детский сад , Школа , Хороший плейхаб , большая прогулочная зона , бассейн фитнес и все такое ) . Транспортная доступность просто шик. вообщем суть в чем.
Отслеживал давно что тут есть интересного , для того чтоб приобрести - цель либо сдавать в аренду либо перепродать . и то и то делаю умею довольно не плохо , меньше 7 годовых чистыми со своих объектов нигде нет.
По перепродаже и доработке за недорого объектов ПИК-а тоже делать умею быстро и красивую картинку.

Сейчас Пик ввел недавно ипотеку субсидированную 16.5 , при ПВ 30 проц. что смотрю нормально подстегнуло продажи.
После мониторинга понял , что тут самая крутая и дефицитная планировка это евро3 , которую легко можно даже превращать в евро4 ( по желанию ) с мастерспальней. на днях появилась https://www.pik.ru/flat/924901 , скидку 3.5 что была по промику отменили , оставили только 2 проц. после переговоров с манагером ( слава богу попался нормальный , т.к. у них бывает часто что попадается несговорчивые) дал скидку 3 проц. итого цена выходит - 13 250 000 . да окна на СВХ , но эта планировка только туда окнами и выходит , других вариков нет. Знаю по опыту что это людей сейчас не пугает совсем. многие даже хотят Вид на город и магистрали. . Фишка конкретно этого лота , что тут нет балконов , везде где такая же планировка +1 млн , за балконы ПИК просит


Крайний вариант ( пока на продаже висит другой объект , и чтоб этот не ушел )
Хочу взять в ипоту по 16.5 с пв 30 проц. в итоге получается сейчас 4 млн , платежи по 130 грубо в месяц. возьмем что сдача через год с копейкой . за это время платежей будет на 1 700 000. . Укомплектовать где то 1 млн руб.

Второй вариант - взять за кэш , но почти уверен что не успею.

в продаже видится 19 млн минимум . не смотря даже на то что апарты таких планировок в округе нет.

Кто что думает?
З.Ы . с Плеханова , в декабре , я угадал

Stetik писал(а) 27 апр 2025, 10:55Всех приветствую! Покритикуйте. Мысли такие. За проектом слежу давно , еще год назад очень нравились цены для входа в апарты по евро-3 , можно было взять 46 метров с отделкой чуть ниже 10млн. даже в рассрочку на полгода или год были варианты. Сейчас такие от 12.5 млн . сдача лето 2026 года. Проект нравится , до определенного момента ( возможно и сейчас тоже ) мне кажется рынок его недооценивает. Да на карте все выглядит страшно , типо зажат со всех сторон дорогами итд. Но на деле , там будет как все построится очень здорово в плане , такой островок новых домов со своей инфраструктурой ( Детский сад , Школа , Хороший плейхаб , большая прогулочная зона , бассейн фитнес и все такое ) . Транспортная доступность просто шик. вообщем суть в чем.
Отслеживал давно что тут есть интересного , для того чтоб приобрести - цель либо сдавать в аренду либо перепродать . и то и то делаю умею довольно не плохо , меньше 7 годовых чистыми со своих объектов нигде нет.
По перепродаже и доработке за недорого объектов ПИК-а тоже делать умею быстро и красивую картинку.

Сейчас Пик ввел недавно ипотеку субсидированную 16.5 , при ПВ 30 проц. что смотрю нормально подстегнуло продажи.
После мониторинга понял , что тут самая крутая и дефицитная планировка это евро3 , которую легко можно даже превращать в евро4 ( по желанию ) с мастерспальней. на днях появилась https://www.pik.ru/flat/924901 , скидку 3.5 что была по промику отменили , оставили только 2 проц. после переговоров с манагером ( слава богу попался нормальный , т.к. у них бывает часто что попадается несговорчивые) дал скидку 3 проц. итого цена выходит - 13 250 000 . да окна на СВХ , но эта планировка только туда окнами и выходит , других вариков нет. Знаю по опыту что это людей сейчас не пугает совсем. многие даже хотят Вид на город и магистрали. . Фишка конкретно этого лота , что тут нет балконов , везде где такая же планировка +1 млн , за балконы ПИК просит


Крайний вариант ( пока на продаже висит другой объект , и чтоб этот не ушел )
Хочу взять в ипоту по 16.5 с пв 30 проц. в итоге получается сейчас 4 млн , платежи по 130 грубо в месяц. возьмем что сдача через год с копейкой . за это время платежей будет на 1 700 000. . Укомплектовать где то 1 млн руб.

Второй вариант - взять за кэш , но почти уверен что не успею.

в продаже видится 19 млн минимум . не смотря даже на то что апарты таких планировок в округе нет.

Кто что думает?
З.Ы . с Плеханова , в декабре , я угадал

Добрый день! С мыслями в целом согласен, но вопрос: если на аренду + потом перепродажу, не лучше ли взять Аист на наметкина за ~12.5 млн евро3 со скидкой (там 52.5 метров площадь), и сделать ремонт? Бюджетный ремонт аля ПИК (но с более интересными акцентами) это 35-40 тыс / метр примерно, но объект кратно лучше по локации. Имхо мне там потенциал видится бОльшим. Но это если налог 0.5% будет.

Про 19 млн за апарт евро3 в этой локации скорее не согласен. На той же Калужской в ЖК Букинист была в продаже 65 метров за 19.8 млн…с неплохим ремонтом, при этом площадь и локации не сравнимы. И никому не нужна. В апартах Евро-3 априори неликвид, скорость выхода и цена не прогнозируется. Так что аккуратнее) Но возможно я и ошибаюсь. Я иной раз удивляюсь тому, какие деньги люди делают на флиппинге в новостройках - каждый раз кажется, что «ну кто это купит по такой цене?!», однако практика знакомых флипперов показывает, что я видимо не верю в наш рынок, может проф деформация в обратную сторону

Вот: https://www.cian.ru/sale/flat/314435487/

PlanB писал(а) 27 апр 2025, 11:37Добрый день! С мыслями в целом согласен, но вопрос: если на аренду + потом перепродажу, не лучше ли взять Аист на наметкина за ~12.5 млн евро3 со скидкой (там 52.5 метров площадь), и сделать ремонт? Бюджетный ремонт аля ПИК (но с более интересными акцентами) это 35-40 тыс / метр примерно, но объект кратно лучше по локации. Имхо мне там потенциал видится бОльшим. Но это если налог 0.5% будет.

Про 19 млн за апарт евро3 в этой локации скорее не согласен. На той же Калужской в ЖК Букинист была в продаже 65 метров за 19.8 млн…с неплохим ремонтом, при этом площадь и локации не сравнимы. И никому не нужна. В апартах Евро-3 априори неликвид, скорость выхода и цена не прогнозируется. Так что аккуратнее) Но возможно я и ошибаюсь. Я иной раз удивляюсь тому, какие деньги люди делают на флиппинге в новостройках - каждый раз кажется, что «ну кто это купит по такой цене?!», однако практика знакомых флипперов показывает, что я видимо не верю в наш рынок, может проф деформация в обратную сторону

Вот: https://www.cian.ru/sale/flat/314435487/

- Аист считаю неликвидным под аренду по многим параметрам ( это - кол-во квартир( отсюда конкуренция) , отсутствие отделки ( закладываем еще 5 месяцев на ремонт и постоянно растущие цены на руки и материалы , 3-4 года ремонтов в ЖК , вечные дрели которые арендаторы ненавидят и их это парит , убитые подъезды и лифты на долго , постоянно рабочие итд)
Локация да , неплоха , но минусы для меня лично перевешивают , а так же строящийся по соседству Наметкин Таур , заберет на себя половину интересантов минимум , и между ними будет дикая конкуренция за арендатора

- Апарты в Букинисте мне кажется по планировке и квадратуре не совсем корректно сравнивать , да , дом и локация на порядок выше , НО , в Букинисте один совмещенный сан.узел , а в БА85 , мастер-спальня . очень большая разница , для семей с детьми очень круто. плюс дому уже 5 лет. а для многих новый дом с новым ремонтом где никто не жил , является обязательным при покупке.

- Насчет того как люди делают деньги на флипе , согласен с вами , тут очень важно ловить точку входа . и многое кажется совершенно не очевидным. как например окна на магистраль , если этаж выше 10го , это уже даже плюс скоррее , чем минус , если брать окна во двор с видом на промку.

- Спасибо за инфо!.ю буду думать что делать с бронью

Stetik писал(а) 27 апр 2025, 10:55После мониторинга понял , что тут самая крутая и дефицитная планировка это евро3 , которую легко можно даже превращать в евро4 ( по желанию ) с мастерспальней. на днях появилась https://www.pik.ru/flat/924901 , скидку 3.5 что была по промику отменили , оставили только 2 проц. после переговоров с манагером ( слава богу попался нормальный , т.к. у них бывает часто что попадается несговорчивые) дал скидку 3 проц. итого цена выходит - 13 250 000 . да окна на СВХ , но эта планировка только туда окнами и выходит , других вариков нет. Знаю по опыту что это людей сейчас не пугает совсем. многие даже хотят Вид на город и магистрали. . Фишка конкретно этого лота , что тут нет балконов , везде где такая же планировка +1 млн , за балконы ПИК просит


Крайний вариант ( пока на продаже висит другой объект , и чтоб этот не ушел )
Хочу взять в ипоту по 16.5 с пв 30 проц. в итоге получается сейчас 4 млн , платежи по 130 грубо в месяц. возьмем что сдача через год с копейкой . за это время платежей будет на 1 700 000. . Укомплектовать где то 1 млн руб.

Второй вариант - взять за кэш , но почти уверен что не успею.

в продаже видится 19 млн минимум

лично у меня в голове логическая связь по жизни - апарты это неликвид на продажу, (зато более выгодны для аренды), если речь про продажу, я бы в текущих условиях дождался бы продажи чего-то текущего на вашем месте и искал бы ХАТУ в бюджете от 20-25-30 б/отд в хорошем месте под классический флиппинг, тут конкуренции уже меньше в текущих условиях, смареть на низ рынка - макс конкуренция жеж

Отправлено спустя 3 минуты 40 секунд:

Stetik писал(а) 27 апр 2025, 10:55 с Плеханова , в декабре , я угадал

это тока в след году станет ясно (ключи сент 26 вроде), какая нефть и доллар будут имхо. хотя если тока рублевой дохой оперировать, вход 7.5, выход 10 - 33% за 2г так се, будет ли 10,5-11 хз пока, там новые корпуса уже вовсю будут продаваться-строиться

Не пойму что происходит, ПИК сегодня дёрнул цены на 3.5 , 3.6 корпуса апартов на все лоты в среднем в пределах 5-7 процентов. Евро-2 что присматривал в середине марта , была по цене 8.570 , сейчас 9.700 , евротрехи 46 квадратов от 13.200 теперь, месяц назад были от 12.200

Stetik писал(а) 01 май 2025, 01:26Не пойму что происходит, ПИК сегодня дёрнул цены на 3.5 , 3.6 корпуса апартов на все лоты в среднем в пределах 5-7 процентов. Евро-2 что присматривал в середине марта , была по цене 8.570 , сейчас 9.700 , евротрехи 46 квадратов от 13.200 теперь, месяц назад были от 12.200

так вроде хорошие цены (были), даже для апартов - нужно было брать. теперь вряд ли будут снижать, они так же, например, в ютаново игрались зимой (квартиры, но локация - дно) или на алтуфьевское 53; вроде - думаешь - кто же по новым ценам будет брать - снизят же, а они распродают и скидки если и делают, то уже от новых накидок; в тех же ильинских лугах вообще мясо было - устроили распродажу на старте последней очереди, зимой, е3 по 5,9 были в декабре/январе, но в марте уже 8, сейчас 10 .
единственное здесь что можно сделать - продолжать мониторить лоты на предмет 6мес рассрочек без %, они периодически выкатывают такое предложение по небольшому пулу для стимулирования продаж; там условие 50% предотплата - остальное через полгода; в итоге, по текущим ставкам на лотах за ~10млн можно ~500к сэкономить, разместив другие 50% на депо.

*в недвижке я такую тенденцию стал замечать явно и массово с осени '24, повсеместно, а не только у пика, резкое повышение и снижение прайса, часто чередующееся. ощущение как будто биржевые котировки. а еще раньше это явление возникло и на рынке тнп, авиабилетов, продовольствия, авто; на маркетплейсах аля озон через день меняется цена на отдельные товары +/-5-15% - то скидка, то накидка. вперед-назад, повысил - откатил, кручу-верчу. только услуги более-менее стабильны (с учетом инфляции), пока.
мир поменялся - типа добро пожаловать в динамическое ценообразование, или "бирженомику":). мне эта хрень тоже очень сильно не нравится, постоянно на чеку - лишь бы не переплатить:), а раньше ведь и деревья зеленее были:)

Для истории. Зашел в евро-3 , 58.6 кв.м за 13 259 000. с мастер-спальней и 2мя гардеробными ( мелкими правда , но все ж ) , корпус 3.6 , 16 этаж . окна на Север - Северо-Запад , на Хорду и ЖД . Покупка с ПВ 30проц. по акции пика ставка 16.5 , МКБ.
Через год отпишусь по результату

Stetik писал(а) 17 май 2025, 10:20 Для истории. Зашел в евро-3 , 58.6 кв.м за 13 259 000. с мастер-спальней и 2мя гардеробными ( мелкими правда , но все ж ) , корпус 3.6 , 16 этаж . окна на Север - Северо-Запад , на Хорду и ЖД . Покупка с ПВ 30проц. по акции пика ставка 16.5 , МКБ.
Через год отпишусь по результату
[

Какая стратегия? Для себя, аренда или перепродажа?

ssserhio писал(а) 17 май 2025, 23:20Какая стратегия? Для себя, аренда или перепродажа?

Полистайте чуть повыше, в апреле в этой же ветке все расписал

Доброго дня! Хочу купить студию в этом проекте, апартаменты. Поделитесь, пожалуйста, информацией, есть ли понимание, какая ставка налога на имущество будет и какая кадастровая стоимость? Может есть опыт по др проектам Пика. Благодарю!

Bor писал(а) 28 май 2025, 12:09какая ставка налога на имущество будет и какая кадастровая стоимость? Может есть опыт по др проектам Пика. Благодарю!

По опыту других проектов в апартах пика , тут будет 0.5 , по кадастру есесно сейчас сложно ванговать . но по практике , будет приближенно к реальной рыночной цене с разницей процентов в 20 ( в меньшую сторону ) . Чего стоить ожидать из неприятного , это повышенные расходы по ЖКУ будут по сравнению с хатами, процентов на 25-30

Stetik писал(а) 28 май 2025, 13:19Чего стоить ожидать из неприятного , это повышенные расходы по ЖКУ будут по сравнению с хатами, процентов на 25-30

Спасибо, а какой тариф за м2 ожидать?