Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

С 1 июля все застройщики должны перейти на счета эскроу при продаже квартир. Закон о долевом строительстве запретил финансировать стройки напрямую из денег дольщиков.
Но строители не смогут сразу же перевести продажу квартир на схему со счетами эскроу – потребуется провести свыше 5000 кредитных комитетов в банках и в короткий срок выдать отрасли 4 трлн руб., говорит близкий к правительству человек. Если перейти на эскроу не получится, под вопросом окажется достройка почти 90 млн кв. м жилья и может появиться 400 000 обманутых дольщиков, поэтому разработаны критерии перехода на новые правила работы, объясняет собеседник «Ведомостей». По данным Минстроя, сейчас в стране 38 722 обманутых дольщика.

Минстрой предлагает разрешить достраивать жилье по старым правилам, если строительная готовность дома превышает 30%, а договоров долевого участия заключено не менее чем на 10% общей площади проекта. Системообразующие компании – ЛСР и ПИК – смогут продавать жилье по-прежнему, если готовность дома составляет 10%, утверждают два близких к правительству человека. Тот же процент называет и человек, близкий к одной из этих компаний. А в проектах комплексного освоения территорий готовность может быть и 6%, говорит один из собеседников.
Дать особые условия в целом правильное решение, комментирует один из застройщиков: «Строительная отрасль очень чувствительная, если начнутся проблемы у крупнейших компаний, это, несомненно, отразится на всех остальных». Представители ЛСР и ПИК от комментариев отказались. «В ФАС России не поступало информации об особенностях регулирования деятельности отдельных застройщиков, — сообщила пресс-служба ФАС. — Позиция ведомства по этой инициативе может быть представлена после ознакомления с положениями этого документа, если он поступит в службу».
Преференции для реновации
Собственные критерии для застройщиков могут разработать и доходные регионы, знает близкий к правительству человек, – им нужно только принять подзаконные акты. С таким предложением в Минстрой обратились представители мэрии Москвы: просили разрешить не переходить на счета эскроу застройщикам, которые участвуют в программе реновации.
Мэрия планирует переселить порядка 1 млн москвичей. Там, где у города нет своих земель, он выкупает квартиры у застройщиков. В июле 2018 г. представители стройкомплекса сообщали примерно о 600 000 кв. м, которые купят практически у всех крупных компаний («Капитал груп», «РГ-девелопмент», «Баркли», «Инград», Coalco, ПИК, «Пионер», «Интеко»). Квартиры выкупаются почти по себестоимости – примерно до 91 000 руб. за 1 кв. м. Ни один застройщик не справится с такими обязательствами, если деньги от города будут заморожены на счетах эскроу, говорит близкий к мэрии человек.
Есть еще и вторая сторона вопроса. Москва по программе реновации собирается продать на рынке порядка 15 млн кв. м. Это необходимо, чтобы окупить проект: для переселения жителей городу придется построить 17–18 млн кв. м жилья. Москва выделила 400 млрд руб., их хватит на 4–5 лет, обещал мэр Сергей Собянин. Вся программа оценивается в 3 трлн руб., а продлится она 15 лет. Поэтому, по словам мэра, часть жилья необходимо продавать на рынке, чтобы программа была самоокупаемой хотя бы в части себестоимости жилья. Схема с эскроу-счетами в этом случае для Москвы будет совсем нерабочей, считает один из застройщиков. Пресс-служба стройкомплекса Москвы на запрос «Ведомостей» не ответила.
Мутко предложил в отдельном соглашении учитывать региональные особенности при переходе на эскроу-счета. Регион-донор может заключить такое соглашение, если даст финансовую гарантию, что достроит объекты, говорит представитель Минстроя. «Москва, – заметил Мутко, – один из тех регионов, который мог бы на себя взять такую ответственность. Это даст возможность регионам самим устанавливать критерии для перехода на эскроу-счета».
Как готовятся банки
Год назад в I квартале у Сбербанка было порядка 100 обращений за кредитом, сейчас – 228, сообщил директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов. Рост, считает он, связан с тем, что в банк пришли компании, которые раньше строили за счет собственных и привлеченных от дольщиков средств.
Так как с 1 июля застройщики не смогут пользоваться деньгами от продаж, банки создают кредитные схемы, чтобы компенсировать застройщикам недостаток собственных средств. В марте Сбербанк начал предоставлять кредиты под будущую прибыль. Появилось также мезонинное кредитование под приобретение земли или новых проектов. Не у всех компаний есть необходимые средства для получения обычной кредитной линии в 15%, часть средств может дать банк – платежи будут отсрочены до начала продаж жилья, объясняет мезонинную схему Бессонов. Мезонинный заем будет младшим долгом по отношению к проектному кредиту, который выдается после получения исходно-разрешительной документации по проекту.