ЖК Green Park (Грин Парк), ул. Сельскохозяйственная, вл. 35, ГК ПИК

[Gena]

Жаль, планировки есть только в офисах.

[Ruslan]

Давайте посчитаем

Вариант1
- срок 2,5 года.
- норма доходности пусть 25%.
- текущая цена за м - 140-155.
получается цена на ключах (с СОС?) за м - 240-270.
По БС ванговали "250-260" за метр на ключах

Вариант 2 Окружение:
слева в районе м Отрадное:панель 170-190, монолит 220-230
справа в районе Cвиблово: панель 190-210, монолит 240
Хз что за монолиты вылезли в расчете, но можно сказать, что свежего монолитного жилья мало в ближайшем окружении.
В среднем я бы применил коэф. 1,10-1,18 к цене панели... Итого: Возможно 220-240 будет на ключах.

И это без учета текущей негативной тенденции...
Кто-что думает?

[Sanchess]

А вы исходя из чего считали норму доходности? Кмк это КЛЮЧЕВОЙ показатель.

[forever]

Давайте посчитаем

Вариант1
- срок 2,5 года.
- норма доходности пусть 25%.
- текущая цена за м - 140-155.
получается цена на ключах (с СОС?) за м - 240-270.
По БС ванговали "250-260" за метр на ключах


Кто-что думает?

а где находится такой монолит который пик построил и сдал за 2,5 годика? я бы закладывал 3,5 лет с учетом подготовки площадки, стройки, отделки. Их новый генподрядчик boes construction по-моему даже ничего не сдал еще в мск

[Ruslan]

А вы исходя из чего считали норму доходности? Кмк это КЛЮЧЕВОЙ показатель.

Исходя из "желаемой" нормы, предыдущего опыта и риска...
Пусть "практически безрисковая" текущая ставка - депо в госбанке 10%, думаю у многих есть на следующий год фиксы в районе 15% в нормальных банках.
- Премия за отсутствие ликвидность - 5%
- Премия за риск - 7-10%
Примерно как-то так...
При этом еще и тенденция на РН негативная поэтому говорить о том, что в целом цена метра будет расти пока не приходится...

[Shuran]

Давайте посчитаем Вариант1- срок 2,5 года.- норма доходности пусть 25%.- текущая цена за м - 140-155.получается цена на ключах (с СОС?) за м - 240-270.

да ты прям нереальный оптимист, выше 200 (по 2кам/3кам самым мелким) пока не ожидаю, 220 тока при нефти 100, да и с ботсадом впрямую чо сравнивать?
"норма доходности" 25%год ну никак не вылазит, метражи даже если самые цимесные брать, т.е. (по ценам 6 этажа) 3ки 64 по 139,7/2ки 50м по 149,5...студии по 170 сразу ф топку, как и полнометражные 2ки/3ки. вот тока и на цимесных метражах 50% за 3года - а сос реально за 4 - Темы нет. Как всегда. Пик - можно слоган сюда:)

[Ruslan]

а где находится такой монолит который пик построил и сдал за 2,5 годика? я бы закладывал 3,5 лет с учетом подготовки площадки, стройки, отделки.

Сокращение сроков строительства монолитов мне кажется неизбежным в конечном итоге. Рынок и конкуренция заставили или заставят пересмотреть стратегию и в конечном итоге сроки.
Хочешь строить внутри МСК - будь добр монолит и вменяемые сроки.

Отправлено спустя 2 минуты 43 секунды:

да ты прям нереальный оптимист,

Это то "что хотелось бы, чтобы было"
Полученные мной цифры мне не нравятся...Любой шаг в сторону: общая тенденция, сроки и тд. И доходность испаряется на глазах..
Ну и плюс еще будущий объем, там не один и не два дома будут...

[forever]

Сокращение сроков строительства монолитов мне кажется неизбежным в конечном итоге. Рынок и конкуренция заставили или заставят пересмотреть стратегию и в конечном итоге сроки.
Хочешь строить внутри МСК - будь добр монолит и вменяемые сроки.

нельзя заставить застроя по жск чего-то там исполнять, с учетом того что разрешения на стройку нет и надо оформлять доки 3,5 лет реалистичный вариант.

Полученные мной цифры мне не нравятся...Любой шаг в сторону: общая тенденция, сроки и тд. И доходность испаряется на глазах..
Ну и плюс еще будущий объем, там не один и не два дома будут...

навес да там будет нехилый, по аналогии с объектами сушки некоторые покупцы будут брать 2-ю-3-ю очередь подешевле и ждать ее постройки, так как "все равно достроят, застройщик крупный".

Гарантий естественно никаких, но как я понимаю БунЛуга, м.Захарова - перевели уже на ДДУ, сроки плюс/минус остались те же, что и озвучивали...

ну да, бунлуга - 2 года по дду, 9-ти этажная панель.

[Ruslan]

нельзя заставить застроя по жск чего-то там исполнять, с учетом того что разрешения на стройку нет и надо оформлять доки 3,5 лет реалистичный вариант.

Гарантий естественно никаких, но как я понимаю БунЛуга, м.Захарова - перевели уже на ДДУ, сроки плюс/минус остались те же, что и озвучивали...

[Shuran]

да меня и 20% устроило бы, тока за 4 года с капой это 100% - "да кто ж ему даст?"(с)

Сокращение сроков строительства монолитов мне кажется неизбежным в конечном итоге

да ты чо?:) мож еще инновационные присадки в бетон будут добавлять, шоб быстрее застывал? это тебе на IT-сфера, где мышкой нажал и проц перешел на повышенную частоту

[Ruslan]

Ты просто риск не в ставку закладываешь, а в сроки:))

[Shuran]

не, это я еще НЕ закладывал риски в сроки (ввод 2кв 18+ год на сос +2-3мес на выход), правда, и не собирался, ибо ПИК:)

[forever]

ну 20% на мелких трешках за полгода можно поднять в теории, а дальше - зависит от навеса, спроса и динамики стройки, мутноват Пик.

[Ruslan]

+ год на сос +2-3мес на выход

Вот за это я в ставку закладываю "Премия за отсутствие ликвидность - 5%"..

[Shuran]

Ruslan,
малАватА чот -5% за лишний год

Отправлено спустя 46 секунд:

ну 20% на мелких трешках за полгода можно поднять в теории

да, даже год назад я бы тоже так думал, щас - увольте