Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

[Jere]

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

[Сандро79]

Думается, продать по переуступке за 8.5 млн на ключах .

а с чего это такая оценка, если в циане куча по 8,9 с мебелью по 3-6 мес висят, т.е. тыщ 400 в цене лишние, как минимум, и мебель, даже такая, тоже денег стоит, а еще куча желающих на выход будет в этом корпусе, как соб получит, имхо, хорошо, если за 7,5 уйдет, если в первые 3 мес вылезать, либо ждать, как самые нетерпеливые отольются, про "навес" слышали? ессно, продавать в любом случае

Отправлено спустя 2 минуты 56 секунд:

тобы нарезать на 2 студии под сдачу (опыта переделки 2 евро в 2 студии нет- мысли дилентанта, возможно есть более удобные планировки в Аисте для нарезки под 2 студии). Вложение в ремонт с отделкой, перепланировкой и мебелью - 2млн. по оптимистичному прогнозу).

2 ляма это цены 5-летней давности, щас 3 - это оптимистично и с опытом ремонтов и возможностью брать многое по оптовым ценам, а без опыта и своей бригады, неизбалованной мск ценами, реальнее 3,5-4, учитывая х2 набор мебели, а хотелки ниже по аренде по дизайнерскому внешнему виду, а не из столплита

Отправлено спустя 3 минуты 42 секунды:

Ожидаю доходность от аренды - 70 тыс +70 тыс за 2 студии

это цены, когда аист заселится и обживется имхо, а первые 3г там будут ремонты 24*7, закон о тишине по боку, не знаю, мож 50тыр будет норм для крепких психикой, мож нет и народ, пожив месяц, будет съезжать, с учетом распроданности 200 апартов из 900, мож и первые лет 5 будут на выживание, тут история тока вдолгосрок. а раз тяги нет у них пока, то смареть когда появится, мож устанут цедить поштучно и ливанут нормально, передача уже на 5мес перенесена, на конец ноя, мож в марте домучают, хз, но время поглядеть точно есть еще

[sasha_KMA]

В декабре буду пробовать выходить из Саларьево, отчитаюсь. Попробую не согласиться с ценой в 7,5 . Сейчас всего 2 студня со сдачей в 2025г за 8,1 переуступаются, с мебелью за 8,9 только 2 шт нашел- одна на первом этаже, вторая страшная на последнем, да и от метро они дальше. Если навеса большого не будет, то меньше 8,3 вылезать не стану. В аренду сдавать буду. По ремонту спасибо, согласен. Давно делал, ориентировался по старым ценам. С аистом планироваю в долгую, думаю кэш пристроить, так как ставка снижается, поэтому , думаю, буду заходить, если налог нормальный по итогу будет. Все таки место нравится и в сравнении с тем же Обручева 30 цены сильно отличаются, понятно, что Аист сильно уступает и Nametkin Tower, надеюсь на дальнейшее развитие локации. К метро дорога приятная, доступность к разным веткам пешая радует.

[Shuran]

Попробую не согласиться с ценой в 7,5 . Сейчас всего 2 студня со сдачей в 2025г за 8,1 переуступаются, с мебелью за 8,9 только 2 шт нашел- одна на первом этаже, вторая страшная на последнем, да и от метро они дальше. Если навеса большого не будет, то меньше 8,3 вылезать не стану.

так там 50-75% мелкоты брали на перепродажу, нафига щас пыжиться в переуступ, если после нг будет соб и ниже ключ, будет 20-30шт сразу, остальные подтянутся, самые хитрые будут демпинговать заранее, с ноя)
зы если передача 30 дек, то в дек никак не выйти без дисконта, на пару мес затянуть это норм, так что, скорее, март, с 15 дек до 15 фев и так рынок спит

[Stetik]

з.ы.ы. что Аист, что Наметкин не лучшее под аренду из за ремонтов , и навеса . года через 2-3-4 , возможно что то в бетоне взять под аренду еще норм вариант . но сейчас точно нет . еще 1000 проц появятся какие умельцы . которые и при этом навесе будут делить 2хи и 3хи на студии , запустят посутку . это будет просто треш.

купить за 10.3 млн евродвухкомнатную в Аисте 40,5 м (показалась эта планировка оптимальная под нарезку), чтобы нарезать на 2 студии под сдачу

вот как раз о чем я и ванговал ранее , и там будет таких желающих овер дофига . и бешенная конкуренция по аренде т.к. проект стоит сейчас дешевле студии( квартиры ) за мкадом . как и написал Шуран , там первые 5 лет будут на выживание.

[Arendator]

и купить за 10.3 млн евродвухкомнатную в Аисте 40,5 м (показалась эта планировка оптимальная под нарезку), чтобы нарезать на 2 студии под сдачу

не концентрируйтесь на аисте как приоритетном варианте, найдите альтернативы. есть локация "теоретическая" - Черёмушки, есть локация "практическая" - ржавый пояс Черёмушек; есть апарты-конкуренты с офигенным внешним и внутренним маркетингом, и наполнением (намёткин с почти 2к лотов - ваш прямой конкурент по аренде), а есть пустые с дизайном из 90х (аист) - который выручает только цена - но и по этим ценам пока не расхватали, а опытные, как было сказано выше, возможно ждут локального пролива - пример был у фск. Время у вас пока есть, если про долгосрок и бюджет, это скорее всего апарты - просейте рынок через сито - а это нелегкая работа - конкретного совета давать не буду - но единичные интересные варианты почти всегда есть, если быть чуть внимательнее и быстрее.

[sasha_KMA]

не концентрируйтесь на аисте как приоритетном варианте, найдите альтернативы. есть локация "теоретическая" - Черёмушки, есть локация "практическая" - ржавый пояс Черёмушек; есть апарты-конкуренты с офигенным внешним и внутренним маркетингом, и наполнением (намёткин с почти 2к лотов - ваш прямой конкурент по аренде), а есть пустые с дизайном из 90х (аист) - который выручает только цена - но и по этим ценам пока не расхватали, а опытные, как было сказано выше, возможно ждут локального пролива - пример был у фск. Время у вас пока есть, если про долгосрок и бюджет, это скорее всего апарты - просейте рынок через сито - а это нелегкая работа - конкретного совета давать не буду - но единичные интересные варианты почти всегда есть, если быть чуть внимательнее и быстрее.

Соглашусь с вами , как скину Саларьево, уже буду смотреть. курить рынок. Возможно и прольют как в Говорово если продаж не будет или же смотреть альтернативы. К локации не привязан, еще Dius думал посмотреть. По моему скромному мнению дилетанта на ключах студию 25 м Dius ожидаю (возможно) будет в районе 13,5-13,9 млн. Навеса вроде бы большого там нет, из новостроек Петровский Парк по цене Х2 только. Смущают сроки строительство (котлован) , неизвестный застройщик (риски недостроя или задержка) и железка под окнами. Из плюсов Тимирязевский парк. Но безусловно, буду изучать рынок, чтоб не нахватать неликвида.

[vega]

планировка оптимальная под нарезку

При выборе решения, я бы еще учитывала, сложности с продажей такого объекта, есть кейсы, когда собам приходилось вертать все назад тк не продавалось год и более, а деньги нужны

[lpv]

При выборе решения, я бы еще учитывала, сложности с продажей такого объекта, есть кейсы, когда собам приходилось вертать все назад тк не продавалось год и более, а деньги нужны

А можете поподробней раскрыть кейсы? Может какая-то статистика есть?
Сейчас в аренде вижу все больше таких кейсов под аренду. Начали появляться и объявление о продаже "нарезок" как ГАБ.
Предполагал, что лет через 5 - продажа "нарезок" станет типовым кейсом на рынке.

[Stetik]

На данный момент пришел к тому что , понимаю что цены улетели на слухах( или не слухах, время покажет ) об ужесточении или сильном пересмотре программы семейной ипотеки. Плюс Пик запустил ипотеку под 5 процентов , а многие другие застрои плотно сели на рассрочку, тем самым разогнав ценник.

Пока средства разместил на накопительных + LQDT . для ликвидности. Буду смотреть и ждать , если будет в моменте что интересное. подумаю. А так пока пусть капают проценты.

з.ы по объекту , понял что надо вписываться в 15-16 млн. евро2 , или евро3 (если цены снизятся хотя бы до декабрьских -январских значений) . с минимальным пв 20-30 проц.

Апдейт спустя месяц. По ценам - Застрои поднимают цены как не в себя , теперь даже по Алтушке у Пика стоп ценник на вход
У меня стоит вопрос с семейкой ( потому что уверен прогу подкрутят) и хочу ее пристроить в ближ время. Месяц мониторил рынок сравнивал , думал , считал. пришел в итоге вот к какому выводу. Напомню что свободный бюджет на это дело +- 9 млн

Понял что самая интересная и оправданная схема следующая , Студия в Мичуринском парке 23,6 кв.м в корпусе 4.5 который сдается в 3 квартале 27 года. https://www.pik.ru/flat/955812
Стоимость со скидками - 11 795 000 . ПВ - 2 419 000 . Сейчас у сбера Акция можно зайти с ПВ 20 проц. месячный платеж выходит 56 000 +-.

Сдача через 20 месяцев + - , за это время на выплаты по ипотеке будет потрачено 1 120 000 руб. Мебелировка под ключ +- 700 к
Аренда в этом районе в 27 году вижу в районе 68 000 +- тысяч. возможно 70 .

В планах взять 2 таких студии , на супругу и на себя. забронил 1 на 18 этаже 2ую на 29ом.
Корпус 4.5 выбрал специально т.к. самый близкий по срокам сдачи. квадратура 23 с копейкой тоже спецом т.к. удобно можно разместить мебель и технику и отлично войдет 140-ая кровать , и будет комфортно жить , даже для пары. а разница меньше 1 млн с будкой 20 квадратов.

Все остальное что считал , выходит по цене не особо интересно , шлак районы отметал , без ремонта новострой так же отметал. т.к. планирую сдавать , а там ремонт очень важен.
в евро2 цимеса вообще не видно , ПВ - 5 млн надо , а сдаваться будет не на много дороже , плюс выплаты будут в месяц по 72к.
вообщем как то так.

Единственное над чем еще думаю это пихать ли мать капитал в ПВ. есть мысли засунуть в ПВ для одной из студиек. впринципе как мне кажется риска почти нет , все равно под аренду на долгие года берется

Отправлено спустя 1 час 33 секунды:

Все остальное что считал , выходит по цене не особо интересно

Забыл , ещё просчитывал 2ой Нагатинский от Пик. Там такая же квадратура выходила по цене так же в 11.8 млн +-. Но плюс в том что дом сдан. Можно сразу замебелировать и сдавать. Но минусы: от метро далеко, окружение так себе ( особенно гаражи напротив где сервисы) дома не серии плюс в отличии от Мичуры , ценник на аренду будет дешевле процентов на 20+- кмк

[Arendator]

В планах взять 2 таких студии , на супругу и на себя. забронил 1 на 18 этаже 2ую на 29ом.

а 2ю-то куда? по 1й аренда будет отбивать семейку, а за кеш тут и выхлоп нулевой, и арендная доха 6,5%, субсидир ипотека пик на 2-3г тоже бессмысленна, все равно потом ставка выше дохи будет. ну и с такими цифрами может и минус легко быть в ближ годы, я бы не тока на подъем цен смарел, но и скока продано, по алтушке на 12 сент в пульсе пишет 36 хат - это не повод залупать цены на 20% (рост за мес, за авг было 38, пик сделал план и рубит спрос, ну и в целом по году они стали редко в топ-10 жк со 100+ хатами/мес, теперь им и 30-50 ок, ибо выводы нового резко снизили ), а "инфляцию" такие цифры года на 3 вперед уже отыграли, я бы прошел мимо, признав, что буратины разогрели цены и становиться в ним в очередь может быть чревато
зы и вторичку в мещ лесу гляньте - 10-10,5 с меб, тут ее еще мало

[archi_98]

а 2ю-то куда

Надо думать, что супруг/супруга исключаются из созаемщиков по ипотеке через нотариальное согласие и на каждого 'отдельно' берется семейка

Рынок реально разогрет, слежу за е4 в к9 с ключами в 28, недавно была забронена и ушла с сайта квартира за 31, которая в начале августа стоила 29. Для больших хат в вб с ключами в 28 - это вообще не норм.

Но по студиям выше в семейку математика сходится, как мне кажется

[Shuran]

Но по студиям выше в семейку математика сходится, как мне кажется

дрочить 30 лет в аренду, чтобы отбить такой вход? можно просто не дожить( а прибыток в 10 тыр в мес - крутилово на кредитках дает больше и без гимора. чтобы вписываться в такие цены, надо иметь инсайд, что нефть след 5-10 лет выше 100 будет и рост актива в разы выше инфляции неизбежен (просто рост на инфляцию ниачом, недвига неликвид по определению и продать его еще суметь надо), а когда в активе тока рост на льготке/семейке и впереди коммерческая часть реновации - тут кто на что учился уже

[Stetik]

а 2ю-то куда? по 1й аренда будет отбивать семейку, а за кеш тут и выхлоп нулевой, и арендная доха 6,5%, субсидир ипотека пик на 2-3г тоже бессмысленна, все равно потом ставка выше дохи будет. ну и с такими цифрами может и минус легко быть в ближ годы, я бы не тока на подъем цен смарел, но и скока продано, по алтушке на 12 сент в пульсе пишет 36 хат - это не повод залупать цены на 20% (рост за мес, за авг было 38, пик сделал план и рубит спрос, ну и в целом по году они стали редко в топ-10 жк со 100+ хатами/мес, теперь им и 30-50 ок, ибо выводы нового резко снизили ), а "инфляцию" такие цифры года на 3 вперед уже отыграли, я бы прошел мимо, признав, что буратины разогрели цены и становиться в ним в очередь может быть чревато
зы и вторичку в мещ лесу гляньте - 10-10,5 с меб, тут ее еще мало

вторая тоже планируется в семейку , по схеме как написали выше
Почему делаю акцент на Мич парке и мне кажется что +-12 млн за студии со сдаче в 27 году в семейку это в нынешнем рынке норм варик.
Юго-Запад - люди готовы за него переплачивать , даже если он около Мкада
Метро реально очень близко 7 минут пешком . Много инфры уже есть , и будет рядом , еще , + Бизнес центры в пешей доступности .
Прямая ветка до сити + до многих университетов
Страна Озерная через дорогу , которая Бизнес-Класс и будет тянуть ценник Пика выше из-за соседства
Не слишком большой навес , и нет огромного обилия студий , за счет этого цена будет в районе 68-70 тыс за аренду в 27 году -100 проц.
Продукт , который в будущем будет в спросе на рынке , т.к. более 28 кв .м теперь строить нельзя
ПИК+ красвый дом + много плюшек , но как это они реализуют увидим позже)

Ценники за последние полгода очень сильно выросли , а за последние 2 месяца улетели просто в космос какой то , выбрать просто нечего,о особенно если хочешь с отделкой , на вторичке тоже вымывается витрина активно , у людей реально много денег , и если ставку уронят до 10-12 , движ будет еще больше , и цены пойдут еще выше. И не уверен что будет откат. Вангую что мы тормознем на данных цифрах +- по ценам , и далее возможен долгий боковик . Ну а семейку могут неплохо так подкрутить.

Наблюдал за ОБручева 30 , там студии были в декабре-январе по 13 млн с отделкой , в начале августа 15.5 млн с отделкой . теперь от 17 млн , если они ценник крутят вверх , значит спрос есть . наблюдая по разным чатам "Инвесторов" в ТГ , люди паркуют бабки аля под аренду , хотя даже не понимают что там доха будет просто мизер , берут всякие Символы в семейки , евро2 за 20 млн со сдачей через 4 года без отделки , тот же Обручева30 итд. и как вижу по этим чатам , денег очень много , поэтому и пик уже дошел до 500 за кв.м
есть даже где по 600 и так же выгребают , условно сейчас в Кольской 8 Будка 20 кв - 12 млн , Руставели будка - 14 млн. В кутузовском квартале забрали студию за 16 млн

З.ы я давно отслеживаю этот проект ( мич. парк ) , и в декабре - январе были просто идеальные условия для входа , цены были оч сладкие , но к сожалению у меня тогда не было семейки

Отправлено спустя 5 минут 24 секунды:

а когда в активе тока рост на льготке/семейке и впереди коммерческая часть реновации

Шуран , но в декабре - январе у вас по рынку был +- такой же прогноз , что мы упали на долго и цены расти не будут , я в декабре тогда взял Плеханова 11 , студию за 7.5 млн ( еще и половина в рассрочку была на 6 мес ) , и сейчас уже можно сделать промежуточный вывод что это была хорошая точка входа .
как говорится на фонде - «Рынки могут быть иррациональными дольше, чем вы будете платёжеспособными»

[Shuran]

Почему делаю акцент на Мич парке и мне кажется что +-12 млн за студии со сдаче в 27 году в семейку это в нынешнем рынке норм варик.
Юго-Запад - люди готовы за него переплачивать , даже если он около Мкада
Метро реально очень близко 7 минут пешком . Много инфры уже есть , и будет рядом , еще , + Бизнес центры в пешей доступности .
Прямая ветка до сити + до многих университетов
Страна Озерная через дорогу , которая Бизнес-Класс и будет тянуть ценник Пика выше из-за соседства
Не слишком большой навес , и нет огромного обилия студий , за счет этого цена будет в районе 68-70 тыс за аренду в 27 году -100 проц.
Продукт , который в будущем будет в спросе на рынке , т.к. более 28 кв .м теперь строить нельзя
ПИК+ красвый дом + много плюшек , но как это они реализуют увидим позже)

Ценники за последние полгода очень сильно выросли , а за последние 2 месяца улетели просто в космос какой то , выбрать просто нечего,о особенно если хочешь с отделкой , на вторичке тоже вымывается витрина активно , у людей реально много денег , и если ставку уронят до 10-12 , движ будет еще больше , и цены пойдут еще выше. И не уверен что будет откат. Вангую что мы тормознем на данных цифрах +- по ценам , и далее возможен долгий боковик . Ну а семейку могут неплохо так подкрутить.

Наблюдал за ОБручева 30 , там студии были в декабре-январе по 13 млн с отделкой , в начале августа 15.5 млн с отделкой . теперь от 17 млн , если они ценник крутят вверх , значит спрос есть .

да не в выборе жк дело, я не понимаю, почему вы ваще смотрите на рост цен на первичке, вы сможете продать по этим ценам в циане? а если нет и есть вторичка, почему ее игнорируете? + есть стата помесячная по первичке и вторичке с июля 24г - покажите мне где тут "у людей реально много денег":
novosti-rynka-nedvizhimosti-moskvy-i-po ... 45#p299345
novosti-rynka-nedvizhimosti-moskvy-i-po ... 64#p299364 вы смотрите на рынок где льготка и рассрочка, % за которую уже в цене, где цены растут, но объемы (т.е. СПРОС) стоят, в нормальном рынке, где увеличение цен это следствие роста спроса, т.е. росли бы и объемы, а в таком это можно объяснить тока резким сокращением предложения, что тоже факт, согласны? а если согласны с долгим боковиком, то смысл бабло вкладывать, эти цены, если жить надо и ждать больше невтерпеж

и про аренду, вроде как не раз уже обсуждалось и тут, да и в любом утюге, что произошедший рост цен на аренду - это следствие высокого ключа и народ, у кого нет льготок и хотел купить в рыночную ипотеку, стал снимать, неужели от того, что у вас крутой выхлоп от аренды последний год, вы думаете, что так будет всегда? и когда ключ станет 10-12%, то оживет рыночная ипотека, как раз готового жилья уже будет навес и уйдет пена оверпрайса из цен аренды, ну а застрои, снизившие выводы новых очередей, пик, в 1ю очередь, выведут их в рынок. но самый трэш аренде устроит реновация на продажу, видимо, еще понимание ее масштабов не наступило, это будет не завтра, пусть через 4-5 лет тока начнется, но тут ипо на 30 лет

Отправлено спустя 9 минут 41 секунду:

но в декабре - январе у вас по рынку был +- такой же прогноз , что мы упали на долго и цены расти не будут , я в декабре тогда взял Плеханова 11 , студию за 7.5 млн ( еще и половина в рассрочку была на 6 мес ) , и сейчас уже можно сделать промежуточный вывод что это была хорошая точка входа .

показатель цен на рынке щас - это сравнимая вторичка+ переуступ, сильно она выросла, сравнима с первичкой? и почему разница 11,8-7,5 в сравнимом по цене жк вас не останавливает? деревья не растут до небес, но в отличие от биржи, где ошибку со входом можно в 2 клика поправить, потеряв 1-2%, тут у вас даже чтоб выйти в кеш надо сразу 15% скинуть и хз скока сидеть...прикинул, какая доха нужна за 30 лет, чтобы из 20% сделать 100% - это 5,5% с капой...оно того точно стоит?, но вы нигде не пишете про риски, вот прям ростовой рост, мож вместо тг-каналов стату на нашдомрф и РР курить полезнее? а вам эти 30 лет надо сдавать эти студии, без простоев и косяков с жильцами, не сдал - 56 тыр вынул из кармана за 1шт, ну это мож щас норм, а через 10 лет может надоесть, гимора много выхлопа мало, работа ради работы. напуркуа?) помните анекдота про гаишника, который во сне стал махать рукой, а жена ему грит - пустой, вася, пустой может, область надо глянуть, но в мск уже делать нечего

[Ruslan]

Stetik, Вы возьмите excel и посчитайте модельку поточнее - например денежных потоков до конца 2030 года на 5лет вперед.
И все станет понятнее. У меня получилось, если представить что аренда и стоимость аренды растет на 8% в год, 11 месяцев из 12 сдается..даже без учета налогов - доха на первоначальный взнос - 16%! Берите облиги и получите тоже самое без геммороя, а так и больше можно будет сделать из-за сложного %%
P.S. Иногда казалось бы очевидные вещи, но после детального расчета удивляют.