Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

Ruslan писал(а) 21 сен 2025, 20:43если представить что аренда и стоимость аренды растет на 8% в год,

у нас по жизни аренда никогда линейно не росла, скачками тока, по мне допустить 0 рост аренды в ближ 5 лет - оптимистично, сначала ведь ее коррекция просится после сниж ключа, а вот когда и какое будет востановление - хз пока, там город по реновации уже объемы даст, в твоей модели 47% за 5 лет с капой, мощно) ну а цены новостроя на сайте пика - они ж выше вторички щас:
upd выбора студий в мичуре не видно на вторичке, 1шт на 3эт без мебели за 13,2 не в счет а вот по е2 - самая деш у пика - 31м за 17,2 с ключами в мае28, карл, https://www.pik.ru/flat/983398, на вторичке 1ка классика 36,7 с красивыми мебелями 16, но вроде снесли стенку между комнатой и кухней https://www.cian.ru/sale/flat/321738733/, е2 с мебелями 32м 17 - начали в фев с 18 https://www.cian.ru/sale/flat/313355203/, и до кучи реновация в соседнем корп 42м 15,85 с июля https://www.cian.ru/sale/flat/319338234/

Shuran, в таком случае вообще печаль. Проще даже не начинать.

Shuran писал(а) 19 сен 2025, 15:27 почему вы ваще смотрите на рост цен на первичке, вы сможете продать по этим ценам в циане?

Потому что хочу пристроить Семейку под 6 проц , а там ток новострой , где цены улетели , а витрина упала , ( речь про последние 6 мес+- )
Продавать не собираюсь , это чисто для аренды будет , доп бетон ( знаю что вы аренду терпеть не можете , но мне она дает спокойствие , нет нервяков , это самое важное , ментальное здоровье )

Shuran писал(а) 19 сен 2025, 15:27а в таком это можно объяснить тока резким сокращением предложения, что тоже факт, согласны? а если согласны с долгим боковиком, то смысл бабло вкладывать, эти цены, если жить надо и ждать больше невтерпеж

Лично мной прогноз чуть другой . как я вижу далее , цен ниже чем сегодня ( в рублях ) мы уже врядли увидим . Много денег напечатали , и раздают ( через СВО условно ) Слишком большая инфляция , и в любом случае что недвига что аренда будут расти +- на официальную инфляцию . Проектов с отделкой будет все меньше и меньше на рынке, и доплата за нее будет все больше , руки стали дорогие , поэтому сейчас продукт ПИК-а по Сути стал дефицитным товаром , отсюда и цена. а в ликвидной локации так и подавно норм проектов будет по пальцам , все что строится в лютых промках будет долго накачиваться инфрой чтоб быть чем то достойным ( аля Спартак - 10 лет ) , так же именно то что я беру будет ценно т.к. город не дает добро строить меньше 28 кв. , а то что я вижу выходит у Пика , те же будки студии по сути , ток с ценой от 13 млн и 29 год. - все ИМХО

Shuran писал(а) 19 сен 2025, 15:27 неужели от того, что у вас крутой выхлоп от аренды последний год, вы думаете, что так будет всегда?

Безусловно так не думаю , для меня если чистыми выходит в районе 7-8 годовых , уже считаю очень круто , + удорожание объекта каждый год , ну уже по разным факторам ( инфляция + недооценка , или переоценка ))

Shuran писал(а) 19 сен 2025, 15:27но самый трэш аренде устроит реновация на продажу, видимо, еще понимание ее масштабов не наступило

возможно , время покажет

Shuran писал(а) 19 сен 2025, 15:27 почему разница 11,8-7,5 в сравнимом по цене жк вас не останавливает?

Не совсем верный расчет , в Плеханова квадратура 19.9 , тут 23.6 , плюс все же проекты чуть разные , ну а локации совершенно разные ,
Правильнее считать такую же студию в Плеханова на сегодня у нее цена 11 300 000 . за 11.3 в Плеханова я бы уже точно не брал будку 20 метров. )))
Мичура ( те лоты +- как у меня ) выросла где то процентов на 25-30 от минимума который был в декабре-январе. Почему не останавливает это меня?

Напоминает ситуацию мне ковида 19-20 года. когда многие попали в такую ловушку. цена начала расти резко , в течение полугода , и выросла на 25 процентов +- от минимума , многие решили взять паузу , подумали что ну куда дальше . уже и так отросло. а это было только начало движения по цене , потом многое сделало х2х3 .

Shuran писал(а) 19 сен 2025, 15:27деревья не растут до небес, но в отличие от биржи, где ошибку со входом можно в 2 клика поправить, потеряв 1-2%, тут у вас даже чтоб выйти в кеш надо сразу 15% скинуть и хз скока сидеть...прикинул, какая доха нужна за 30 лет, чтобы из 20% сделать 100% - это 5,5% с капой...оно того точно стоит?, но вы нигде не пишете про риски, вот прям ростовой рост, мож вместо тг-каналов стату на нашдомрф и РР курить полезнее? а вам эти 30 лет надо сдавать эти студии, без простоев и косяков с жильцами, не сдал - 56 тыр вынул из кармана за 1шт, ну это мож щас норм, а через 10 лет может надоесть, гимора много выхлопа мало, работа ради работы. напуркуа?) помните анекдота про гаишника, который во сне стал махать рукой, а жена ему грит - пустой, вася, пустой может, область надо глянуть, но в мск уже делать нечего

На бирже , тоже хватает рисков , многие год назад купили валютных облиг и сидят сейчас "кайфуют" , выйти им сейчас за пару кликов можно ток с приличными потерями . Иногда можно попасть на Дефолты , НАционализации ( Домодедово , Борец ) итд. Тоже есть свои приколы вообщем. Согласен , гемор возможен , пока в раздумьях .
В области ловить вообще нечего , с 6 млн никуда не приткнутся . конкуренция еще больше , транспортная доступность хуже , Арендаторы менее платежеспособны .

Отправлено спустя 2 минуты 14 секунд:

Ruslan писал(а) 21 сен 2025, 20:43если представить что аренда и стоимость аренды растет на 8% в год, 11 месяцев из 12 сдается..даже без учета налогов - доха на первоначальный взнос - 16%! Берите облиги и получите тоже самое без геммороя

Аренда не растет на такие величины каждый год . Иногда 5 проц , иногда может быть 10 , иногда 0 , и 0 может быть по пару лет
11 из 12 сдается тоже не совсем верно , у меня простой максимум неделя бывал ( это когда кое что надо по ремонту поправить)
+ если кто съезжает раньше чем указаны сроке в договоре , депозит удерживается по договору. , что тоже +

Отправлено спустя 1 минуту 29 секунд:

Shuran писал(а) 21 сен 2025, 21:14коррекция просится после сниж ключа

почему вы не закладываете модель ,что высокий ключ с нами на долго ? условно на 2-3 года , средняя ставка ЦБ будет 12-15 ?

Отправлено спустя 1 минуту 38 секунд:

Ruslan писал(а) 21 сен 2025, 20:43Вы возьмите excel и посчитайте модельку поточнее

Сегодня еще раз все прикину, перед итоговым решением, хочу в одну из хат как и говорил ранее закинуть мат. Капитал. там почти 1 лям выходит , что тоже сократит расходы , но возможно даст гемор в будущем , поэтому думаю

Stetik писал(а) 21 сен 2025, 23:20Потому что хочу пристроить Семейку под 6 проц , а там ток новострой , где цены улетели , а витрина упала , ( речь про последние 6 мес+- )

ну тока новострой рынок дутый, а вторичка реальный, глянул цены в стате Пыпина с дек 24, ежемесячно их выкладываю в прогнозах - в старой мск стабильно около 500, в новой -300, в пдмск - 200, а Пик с его ростом цен без роста объемов - маркетинг 5-10% ипотек на 2-3г, поэтому если грить про рост цен на инфляцию - это тока про вторичку можно допустить, но тока в теории, ибо на коротких сроках в неск лет это не работает, от 10-20 лет - ок

Отправлено спустя 19 минут 38 секунд:

Stetik писал(а) 21 сен 2025, 23:20Лично мной прогноз чуть другой . как я вижу далее , цен ниже чем сегодня ( в рублях ) мы уже врядли увидим . Много денег напечатали , и раздают ( через СВО условно ) Слишком большая инфляция , и в любом случае что недвига что аренда будут расти +- на официальную инфляцию . Проектов с отделкой будет все меньше и меньше на рынке, и доплата за нее будет все больше , руки стали дорогие , поэтому сейчас продукт ПИК-а по Сути стал дефицитным товаром , отсюда и цена. а в ликвидной локации так и подавно норм проектов будет по пальцам , все что строится в лютых промках будет долго накачиваться инфрой чтоб быть чем то достойным ( аля Спартак - 10 лет ) , так же именно то что я беру будет ценно т.к. город не дает добро строить меньше 28 кв. , а то что я вижу выходит у Пика , те же будки студии по сути , ток с ценой от 13 млн и 29 год. - все ИМХО

ну я пока про снижение даже не пишу, хотя не исключаю, конечно, но если мы "сошлись" пока на долгом боковике, то, получается, вас щас тока возможное ужесточение семейки в ноя двигает к покупке, но если оно произойдет и, например, треть спроса по семейке уйдет - тут сразу сделки на 15-20% просядут, а на ценах мож и не сразу и не прям сильно отразится, но это сильный фактор давления на спрос надолго вперед (проливов будет больше) и тогда, это, типа, выбор - купить в 6% по оверпрайсу или подождать изменений и дождаться факта - что изменится и с семейкой и с ценами, а поскоку тут все очень на тоненького, почему б не подождать - как бы нет речи о том, что если пролетел с семейкой, то прям чоткую тему профукал). насчет лютых промок аля амурских - хорошо, что кто-то и там покупает, но когда через 3-4г город будет продавать уже норм локации, то все эти серии + хз где, будет малоактуальны, студии по 28м - застрои в курсе, что они особо не нужны и заменили их 30м 1ками-е2, в долгосроке рынок найдет баланс между ними и 20м пеналами, и сверхценность последних снивелируется относительно текущей имхо

Отправлено спустя 6 минут 56 секунд:

Stetik писал(а) 21 сен 2025, 23:20Не совсем верный расчет , в Плеханова квадратура 19.9 , тут 23.6 , плюс все же проекты чуть разные , ну а локации совершенно разные ,
Правильнее считать такую же студию в Плеханова на сегодня у нее цена 11 300 000 . за 11.3 в Плеханова я бы уже точно не брал будку 20 метров. )))
Мичура ( те лоты +- как у меня ) выросла где то процентов на 25-30 от минимума который был в декабре-январе. Почему не останавливает это меня?

Напоминает ситуацию мне ковида 19-20 года. когда многие попали в такую ловушку. цена начала расти резко , в течение полугода , и выросла на 25 процентов +- от минимума , многие решили взять паузу , подумали что ну куда дальше . уже и так отросло. а это было только начало движения по цене , потом многое сделало х2х3 .

да, я как раз в плех11 за 11,3 и смарел и не вижу принципиальной разницы по экономике и выхлопу с 23,6 в мичуре за 11,8, в чем она? дык какие уровни тогда были и щас? но тогда не было нерыночного спроса от льготок и маркетинговых ипотек

Отправлено спустя 7 минут 56 секунд:

Stetik писал(а) 21 сен 2025, 23:20На бирже , тоже хватает рисков , многие год назад купили валютных облиг и сидят сейчас "кайфуют" , выйти им сейчас за пару кликов можно ток с приличными потерями . Иногда можно попасть на Дефолты , НАционализации ( Домодедово , Борец ) итд. Тоже есть свои приколы вообщем. Согласен , гемор возможен , пока в раздумьях .
В области ловить вообще нечего , с 6 млн никуда не приткнутся . конкуренция еще больше , транспортная доступность хуже , Арендаторы менее платежеспособны .

не, ну когда год прошел - эту "ошибку" уже не поправить, это знатный проеп уже, тут на депо лучше сидеть, я имел в виду, что если следишь за рынком, то макс, 1-2 нед, если не дней, должно быть достаточно. ошибиться может каждый, даже суперпрофи, а резануть лося - тоже часть процесса. с борцом, кста, разрешилось, я его на 10% депо взял недавно, но случаи борца+ домодедово+югк это были сигналы рынку кто в зоне риска
ну вот скоро зелик новый выйдет, если не по цене готового, как в митино и тягой=0, а нормально, с дисконтом к более готовому, то мне это видится гораздо интереснее мичуры за 11,8 ( я про 30м е2), во всех смыслах, впечатлился 14мин по всм до петровско-разумовской

Отправлено спустя 2 минуты 34 секунды:

Stetik писал(а) 21 сен 2025, 23:20почему вы не закладываете модель ,что высокий ключ с нами на долго ? условно на 2-3 года , средняя ставка ЦБ будет 12-15 ?

высокий (от 12) ключ с нами до конца сво, я пока закладываю ее окончание через год, ну и потом год (27й) постепенная нормализация (10-12) и с 28 - 10 и ниже, курс рубля слишком крепкий и не балансирует "текущее хозяйство", поэтому пока оптимальным вижу сидеть в коротких валютных облигах с дохой 10-15% до погаса в расчете на девал в 15-20% на горизонте года(с 80, 5% уже случились) и пох чо там в стаканах творится, за здоровьем эмитентов слежу больше. но "пока" ключевое - если вводные изменятся, то от них надо будет плясать