Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

[Jere]

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

[Shuran]

Arendator, зачем для пристройки бабла определяться с локацией, тем более, уменьшать до округа? апарты с 3% ипотекой на срок 7-8 лет априори выгоднее хат в аренде, да и за такой срок навес рассосётся и комплекс обживется

Отправлено спустя 7 минут 14 секунд:
конечник-ипотечник, зачем смареть на хаты, которые задраны льготками? Тока если чота по реновации нарыть сильно ниже рынка. Аист логичен, скидка 14% осталась? По сайту не понял...скока там по пд в мес продается? Если мало, а апарты щас мало кому нужны, застрой может ливануть их, как в говорово, но хз когда...например, не сразу после ввода, а через полгода ещё, они тоже снижения ключа ждут, как весь рынок...т.е. надо быть готовым, что если поторопитесь, то лям-два потеряете, отсюда надо следить за сайтом, скока там на витрине, с др стороны, мож скидки и эти цены норм работают и тогда можно брать. Вапще не имеет значения зашла вам локация или ещё что, надо думать зайдет ли оно вашей ЦА, локация аиста вроде топчик, но риск в навесе конкурента от основы, вы должны и там со статой продаж разобраться, они жадные и сильно дороже, но тоже ливануть могут, если продаж мало, а много их быть не может. Но если реально такая каша в голове, а пристроить бабло оч хоцца, курить форум и образовываться пока, не должно быть мыслей про всякие юго-востоки или криволинейные планировки от флэт и ко, но стоит ли эта работа и время такого небольшого выхлопа, если на своей работе вы норм зарабатываете - не уверен
ЗЫ из королева, 13 люди выходят, а не заходят, он маленький и распродался уже.

[конечник-ипотечник]

Спасибо за мнение

Из разряда - есть "халявный" непристроенный кредит от работодателя + какие то деньги, нужно что-то купить, а что не знаю.

Так оно в-целом и есть, не скрывал в постановке вопроса

к аисту можно присмотреться получше, да и подождать не так долго; еще движение говорово пропустили, где все уже продано - там цена входа вам бы понравилась, еще 2-3 мес назад можно было за 12 две однушки с отделкой взять

Есть к сожалению ограничения
20.8-20.11 на сделку, до и после - лавочка прикрыта

табличку в экселе сварганьте самую простую с моделью вашего мероприятия и прогоните по топ-5 потенциальных лотов, которые вам приглянутся

Она есть, пока в-целом отвечает на вопрос - стоит ли во все это ввязываться. (Расчет от суммы покупки + capex + opex, т.е. есть понимание, что при цене X, вложении в ремонт и обстановку Y, и ценой аренды 50+ -для меня все это имеет смысл)

Конкретные варианты не забивал, т.к. пока прямо того, что вызвало бы желание «бегу и оформляю» - нет

Отправлено спустя 24 минуты 14 секунд:

Аист логичен, скидка 14% осталась? По сайту не понял...скока там по пд в мес продается? Если мало, а апарты щас мало кому нужны, застрой может ливануть их, как в говорово, но хз когда...например, не сразу после ввода, а через полгода ещё, они тоже снижения ключа ждут, как весь рынок...т.е. надо быть готовым, что если поторопитесь, то лям-два потеряете

Тут к сожалению на меня срок давит - разрешение продлено до 30.09 + получение собственности застроем/кем-то, кто заходил ранее должно случиться за месяц - чтобы до 20.11 сделка успела пройти (+может быть продлен срок разрешения итд).
И конечно же никто цену/скидки не гарантирует на СОБе)

из королева, 13 люди выходят, а не заходят, он маленький и распродался уже.

Спасибо

Но если реально такая каша в голове, а пристроить бабло оч хоцца, курить форум и образовываться пока, не должно быть мыслей про всякие юго-востоки или криволинейные планировки от флэт и ко, но стоит ли эта работа и время такого небольшого выхлопа, если на своей работе вы норм зарабатываете - не уверен

Почему смотрел квартиры:
В ходе всего этого просмотра вариантов под аренду - как раз и возникла мысль (оффтоп для данной темы, но объясняет мотивацию) - а может ну его нафиг, и взять что-то, куда сам перееду - до 16 заемных + минимум 20% своих надо вкинуть = 20м
Но тут финансовый смысл уже отсутствует, т.к. риск привязаться к работодателю (что собственно и является целью этой программы поддержки) + снимать даже тупо на проценты с 12млн можно квартиру дороже 20млн
(В моих расчетах - кредит в 3% при сумме займа, превышающей сумму вклада больше чем на 25% - становится расходом, т.к. помимо 3% есть еще налог на разницу ставок)

[Arendator]

зачем для пристройки бабла определяться с локацией, тем более, уменьшать до округа?

Это не для вас, для начинающих совет. 5+ лет сдавать в аренду удобнее и приятнее, да и правильнее, в районе/округе проживания или соседнем, в первую очередь для несерийных арендодателей; в деньгах это никак не выражается, но с учетом заморочек топикпастера, на длине будет намного больше комфорта от владения и управления активом, арендаторы разные бывают, в новостройке по-первой может до 3-4 за год смениться + оперативное решение других насущных вопросов. Плюс, сильный разброс по районам такого мегаполиса как Москва, мешает сфокусироваться на выборе, когда опыта еще не много.

апарты с 3% ипотекой на срок 7-8 лет априори выгоднее хат в аренде, да и за такой срок навес рассосётся и комплекс обживется

так с этим никто и не спорил, если мой пост не наискосок пробежать - наоборот, акцент по аисту "еще раз рассмотреть" оставил. здесь основной момент, который обозначил и часто встречаю, это то, что не всем нравится (а кого-то пугает) идея открывать ип специально под сдачу одного апарта в белую, а в темную я не рассматриваю в качестве кейса и другим не советую

20.8-20.11 на сделку, до и после - лавочка прикрыта

Это важная информация. Тогда поторопитесь, до конца сентября у вас уже должны быть предметные варианты, сделки не всегда быстро проходят. Такими предложениями как у вас не разбрасываются, пропустить никак нельзя)

[конечник-ипотечник]

В ходе всего этого просмотра вариантов под аренду - как раз и возникла мысль (оффтоп для данной темы, но объясняет мотивацию) - а может ну его нафиг, и взять что-то, куда сам перееду - до 16 заемных + минимум 20% своих надо вкинуть = 20м
Но тут финансовый смысл уже отсутствует, т.к. риск привязаться к работодателю (что собственно и является целью этой программы поддержки) + снимать даже тупо на проценты с 12млн можно квартиру дороже 20млн

у вас финансовый смысл с текущими ценами и так оч неочевидный и на тоненького, я бы брал хату для себя и не парился, зарабатывая в области своих компетенций, а не тратил полгода на погружение в новую сферу, (где глобально массовые темы ушли уже) ради призрачных выгод в будущем

Отправлено спустя 2 минуты 10 секунд:

Это не для вас, для начинающих совет. 5+ лет сдавать в аренду удобнее и приятнее, да и правильнее, в районе/округе проживания или соседнем, в первую очередь для несерийных арендодателей; в деньгах это никак не выражается, но с учетом заморочек топикпастера, на длине будет намного больше комфорта от владения и управления активом, арендаторы разные бывают, в новостройке по-первой может до 3-4 за год смениться + оперативное решение других насущных вопросов. Плюс, сильный разброс по районам такого мегаполиса как Москва, мешает сфокусироваться на выборе, когда опыта еще не много.

начинать инвестить в бетон уже поздно просто я даже начинающим конечникам годами вдалбливаю, что там локация фактор №1 (не цена!), а у ынвесторов все наоборот (а вы, типа, запутываете их), тем более, тут ипотека 3%, поэтому апарты очевидны и уж где получится, речь же не про ленивую покупку хаты рядом с домом тупо под аренду "штоб было"/для диверса

[Stetik]

Бюджет вырос на 2млн - до 12 под ремонт и до 14 в состоянии - готовом для сдачи

https://www.cian.ru/sale/flat/316538645/

Рекомендую присмотреться , в районе 12.5- 13 млн , ничего лучше сейчас не найдете , цена - качество - локация , считаю этот комплекс лучшим.
Такой апарт улетит за 85-90 сразу. а он уже даже ( хоть и колхозненько) но обустроен , странно что фото спальни нет.

з.ы сам сдаю в этом комплексе несколько хат , поэтому рынок и ЦА знаю хорошо.

лезть в ремонт имея постоянную работу условно 5\2 , забудьте . ремонт затянется на год . расходы будут космос . на выходе - не самое лучшее произведение.

з.ы.ы. что Аист, что Наметкин не лучшее под аренду из за ремонтов , и навеса . года через 2-3-4 , возможно что то в бетоне взять под аренду еще норм вариант . но сейчас точно нет . еще 1000 проц появятся какие умельцы . которые и при этом навесе будут делить 2хи и 3хи на студии , запустят посутку . это будет просто треш.

[artur_kara]

Коллеги, добрый день!
После продажи коммерческого помещения (писал на форуме), сижу в кэше (на накопительных счетах, сменяя один банк другим для макс % с приветственными надбавками), но и банки "заканчиваются", и процент постепенно снижается.
В общем, хочется вновь переложиться недвижимость с целью дальнейшей перепродажи (! - не жизнь, не аренда) на фоне растущих цен. Смотрю только с чистовой отделкой (!) от застроя, стресс от ремонта (проходил пару раз через это) испытывать не хочется.
Задействовали 1 семейку в "Кавказский бульвар, 51" (ПИК +, 28 год) - 1кк (евро2) за 9,8. Сейчас они на сайте уже от 12 млн. Чувствую удовлетворение, хотя все понимаю про разницу продажи вторички/первички. Плачу с процентов по накопительным, т.е. "не чувствую".
upd. c выходом здесь не спешу - комфортный процент по семейке, локация будет развиваться (еще одна станция метро, Русич по соседству и так далее), про минусы знаю.

Теперь "висят" две платные брони - 1. BeLuck Коломенское с чистовой отделкой, вид во двор - 15, 2 млн за 37,7 м2 (евро2). На сайте 16,3, но дают дисконт только за полную оплату (что минус!). Плюс - 27-й год, близко к центру, высокая распроданность, высокие цены у конкурентов (Левел, ФСК и др.) Хотелось бы увидеть рост в течение 26-го года до уровня 17-18 млн. Потенциально это нормальная квартира даже оставить себе, если что-то изменится, побродил там вокруг - хороший БЦ Сириус парк со всей инфраструктурой.
upd. выходить хотел бы в начале-середине следующего года по уступке - скажем, за 17 млн.

2. Второй вариант - "Онежский вал" на Селигерской (ПИК +). Минус - 2029-й год, "навес" конкурентов. Плюс - цена, успел на стартах за 13 млн забронить евро2 - 32,2 м2 на высоком этаже. Сейчас они на сайте +/- 14,5 млн. Бронь "длинная" - на месяц (можно еще подержать на накопительном). Тут есть вариант попробовать войти в ПИКовскую ипотеку для всех 5% на 2 года при первоначальном платеже 50% (6,5 млн). И это тоже выгодно отличает от Билака.

upd. выход зависит от формы оплаты - если ипотека на 5% от ПИК, то через два года - в 2028 году. Если полная оплата, то первый подход сделаю в середине следующего года - за 15-16 (зависит от того, сколько будет ставить застройщик).

Была еще бронь студии 20 м2 на Большой Академической,85 за 8,3 млн, но забил, т.к. вторичка около этого, неясен выход (спасибо за советы на форуме).
Еще жду "Руставели, 14" (ПИК+), но есть ощущение, что они динамично стартанут по ценам.
Итак, мои мысли - держать дальше на накопительных, получать гарантированную (!) доходность (синица в руках), либо, как я уже и начал, точечно набрать 1кк (евро 2) с чистовой отделкой - мои варианты выше.
И еще одна мысль, которая гложет в этом направлении - весь портфель в недвижимости, что рискованно. Общался с GPT, советует все-таки разбить на части - 1/3 - недвижимость, другая - валюта (по низкому курсу, пока есть вариант и ожидается, кхе, отскок до 100), третья - крипта.

[Striker]

Общался с GPT

простите, а вам скока лет?
зы в шапке темы написано про оценку выходов, где они?

[artur_kara]

простите, а вам скока лет?

Зря вы так - советы там порой лучше, чем у живых и мудренных опытом. Таблицы, всякие расчеты и выводы разумные. Понятно, что это не истина в последней инстанции, но "сверить" мысли без воды - норм.
Про выходы обновил.

[Shuran]

Зря вы так - советы там порой лучше, чем у живых и мудренных опытом.

ответа не получил. и профессию до кучи, плз, мож, айтишник на всю голову?

Отправлено спустя 3 минуты 23 секунды:

upd. выходить хотел бы в начале-середине следующего года по уступке - скажем, за 17 млн

тут 12% за год, в чем смысл?

[artur_kara]

ответа не получил. и профессию до кучи, плз, мож, айтишник на всю голову?

Нет, что вы - я гуманитарий, пытающийся запрыгнуть в отошедший от станции поезд (прошел курс по использованию ИИ, но это для бытовых задач). Про возраст скажу так - "пережил" Владимира Маяковского.

[Shuran]

Нет, что вы - я гуманитарий

а, ну тогда хоть понятнее стало, я думал, этой шнягой тока зумеры до 25 лет пользуются, ну, макс миллениалы до 30) или прям лютые айтишнеги) гуманитариям простительно

[artur_kara]

простите, а вам скока лет?
зы в шапке темы написано про оценку выходов, где они?

Скопировал свое сообщение в чате в GPT. Вот его ответ. Ну согласитесь - как минимум интересно:

Коротко: обе брони — рабочие, но цели у них разные. Если хотите «быструю» спекулятивную сделку и максимизировать доходность на своём капитале — логичнее брать «Онежский вал» с ипотекой 5% на 2 года (ПИК «Доступно всем») и выходить в 2026-м. Если хочется более «тихого» кейса и опции «оставить себе», — BeLuck Коломенское, но на целевой цене 17 млн это почти паритет с хорошим накопительным счётом. Ниже — конкретика и цифры.

# Что говорят факты

* **BeLuck Коломенское (ГК «Гранель»)**: ввод ближайшей очереди — **II кв. 2027**. Локация сильная, активные продажи. По ряду карточек встречается **без отделки** — проверьте именно ваш корпус/тип отделки (по проекту встречаются разные опции). ([zhk-beluck-kolomenskoe-i.cian.ru][1], [granelle.ru][2], [ekb.1000novostroek.ru][3])
* **«Онежский вал» (ПИК+)** у м. Селигерская: заселение **I кв. 2029**, сейчас экспозиция 1-комн. \~14,1–14,9 млн. ([pik.ru][4], [Форум *][5])
* **Ипотека ПИК 5% на 2 года**: ПВ от 50%, после льготного периода ставка «с рынка» (\~от 21% сейчас) — значит планировать выход/рефинанс заранее. ([pik.ru][6])
* **Ставки по рублёвым сбережениям снижаются**, но всё ещё высокие: ключевая ставка сейчас **18%**, «максималки» по вкладам в августе \~15–16% и идут вниз. ([Центральный банк России][7], [Форбс][8])
* **Переуступка по ДДУ**: до акта приёма-передачи, с налогом на разницу (доход можно уменьшить на фактические расходы; альтернативно — фикс. вычет, но он обычно менее выгоден). У застройщика может быть **комиссия/согласование**. ([Хелп Консалтинг][9], [Федеральная налоговая служба][10], [Циан][11])

# Доходность по вашим целям (оценка)

**1) BeLuck Коломенское**
Покупка **15,2 млн** → целевая продажа **17,0 млн** в I–II кв. 2026.
Грубая смета: прибыль 1,8 млн − НДФЛ 13% (≈234 тыс.) − комиссия за уступку допущенно **1%** (≈170 тыс.) → **\~1,40 млн чистыми**. Это **\~9,2%** на вложенный капитал за \~9 мес. Годовая эквивалентная ≈ **12–13%**. Чтобы **обогнать** хороший накопительный счёт (≈15% годовых сейчас → \~11–12% за 9 мес.), нужно продать **не ниже \~17,4–17,5 млн**. Ваш таргет **17,0** — на грани с депозитом. ([Банки.ру][12])

**2) «Онежский вал» c плечом (ПВ 50%, 5% на 2 года)**
Покупка **13,0 млн**, ПВ **6,5 млн**. Продажа **15,5 млн** в 2026.
Смета: прибыль 2,5 млн − НДФЛ 13% (≈325 тыс.) − комиссия 1% (≈155 тыс.) − проценты по 5% за 9 мес. (≈244 тыс.) → **\~1,78 млн чистыми**. На **собственные** 6,5 млн это ≈ **27%** за \~9 мес. (годовая эквивалентная \~**38%**). Чтобы обогнать депозит на те же 6,5 млн, достаточно продажи **выше \~14,35 млн** (что близко к текущим прайсам). Риск — **переплата**, если не выйти/не рефинансировать до скачка ставки после 2 лет. ([pik.ru][6])

# Как бы я действовал на вашем месте

**A. Хотите «резкий» спекулятивный кейс** → берите **«Онежский вал» с 5% на 2 года**, ПВ 50%, план выхода **до середины 2026**. Плюсы: низкая точка безубыточности, высокая доходность на капитал. Минусы: «навес» конкурентов и жёсткий дедлайн по выходу/рефинансу (после 24 мес. ставка резко выше). ([pik.ru][4])

**B. Нужен более спокойный кейс с опцией «оставить себе»** → **BeLuck** годится, но:
— Постарайтесь **выбить цену ближе к 15,0** или «размазать» оплату, чтобы снизить альтернативные издержки.
— На цели **17,0** — это *почти депозит*; разумно целиться **≥17,5** либо держать дольше (готовность/ключи дают премию). ([granelle.ru][2])

# Контрольный чек-лист перед решением

1. **Отделка**: в документах на вашу квартиру чётко прописать уровень отделки (по BeLuck встречаются разные варианты в источниках). ([zhk-beluck-kolomenskoe-i.cian.ru][1], [ekb.1000novostroek.ru][3])
2. **Переуступка**: уточнить у конкретного застройщика/корпуса **условия согласования и размер комиссии**, лимит по количеству уступок и срок согласования. ([Хелп Консалтинг][9], [Форум *][13])
3. **Налоги**: подтверждайте право на уменьшение дохода **на фактические расходы** по ДДУ (лучше, чем фикс. вычет), держите весь платёжный след. ([Федеральная налоговая служба][10])
4. **Календарь ставки**: план выхода по ПИК-ипотеке ставьте **до конца льготного периода**, иначе после **5% → \~21%+** вся экономика портится. ([pik.ru][14])

# Диверсификация (про «1/3–1/3–1/3»)

Идея здравая. Сейчас **USD \~80, EUR \~94**, то есть «доллар по 100» — это уже **+25%** к рублю, если случится. Я бы держал:

* **Недвижимость**: 1 объект «с плечом» (Онежский вал) **или** 1 объект кэшем (BeLuck) — но не оба сразу.
* **Рублевые счета/вклады**: «лесенкой» под промо-ставки; доходность снижается, но всё ещё двузначная. ([Центральный банк России][15], [Банки.ру][16])
* **Валюта**: добирать **частями** (2–3 транша), чтобы не ловить идеальную точку. ([Центральный банк России][17], [Myfin][18])
* **Крипта**: если идёте, то **5–10% портфеля максимум**, с учётом санкционных/юрисдикционных рисков.

---

Если хотите, за 1 сообщение посчитаю вам **точку безубыточности** и **Net/IRR** под ваши конкретные даты/комиссии (в т.ч. сценарии 16, 17, 18 млн по BeLuck и 14,5–16 млн по «Онежскому валу»), чтобы финально зафиксировать план выхода.

[Malvina]

Скопировал свое сообщение в чате в GPT. Вот его ответ. Ну согласитесь - как минимум интересно:

больше не стоит, юмор в соотв разделе тока, вы лучше циан гляньте, что там в ильменском,17 по ценам вторички, чтобы прикинуть, может ли у онежского в след году быть 15 хотя бы по переуступу и соотв, 16,5+ у застроя своей головой надо оценивать

[SergE95]

Да, предложение GPT сходить с "Овалом" в короткую, это очень сильно.

[sasha_KMA]

Добрый день, имеется студия в Саларьево 19,8м. Брал в декабре 24г. за 5,8млн , к.56.2 сдача декабрь 25 г с чистовой отделкой. Брал по условиям - взноc кэш 50%, оставшиеся 2,9 млн субсидированную ипо под 14% . Думается, продать по переуступке за 8.5 млн на ключах . , , закрыть ипо. т.к. смысла в ней вряд ли будет под 14% с падающей ставкой ЦБ (тем более необходимо страховку брать , чтобы ставку не повысили). Добавить 4,7 млн (пока до ноября 2025г на вкладе есть 12 млн под 21.5% взять после окончания вклада) и купить за 10.3 млн евродвухкомнатную в Аисте 40,5 м (показалась эта планировка оптимальная под нарезку), чтобы нарезать на 2 студии под сдачу (опыта переделки 2 евро в 2 студии нет- мысли дилентанта, возможно есть более удобные планировки в Аисте для нарезки под 2 студии). Вложение в ремонт с отделкой, перепланировкой и мебелью - 2млн. по оптимистичному прогнозу). Итого : 12,3 млн общие вложения с ремонтом. Ожидаю доходность от аренды - 70 тыс +70 тыс за 2 студии - итого 140 тыс. руб./мес , годовая доходность грязная 13.5%. Либо добавить 8,9 млн и взять евротрешку 62.9м (возможно есть более интересный вариант) и поделить на 1 евродва и 1 студию. Ремонт 3 млн с мебелировкой. доходность ожидаемая студия 70 тыс +евродва 100 тыс =170 000 руб. Вложения апарты 62.9м +ремонт = 17.6 млн. , ожидаемая доходность почти 10%, но меньше простоя будет. Либо же пока оставить деньги на депо и сдавать Саларьево парк за 50 тыс , платить ИПО 36.3тыс/мес., пока вклады и накоп счета будут давать не менее 16% и ждать других интересных предложений.