Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

[Jere]

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

[конечник-ипотечник]

Добрый вечер!

Что имеем:
До 12млн льготная ипотека от работодателя (в два раза дешевле семейки, только вторичка) - главный минус - при увольнении - перевод на рыночную без льгот либо единомоментное закрытие
7млн на вкладах
пара авто на +-5млн
Не обременен семьей, детьми и недвижкой
Аренда - 1ккв в реновационном доме в ЮЗАО, в пешей от метро 70к/мес (аналоги - 18млн по ЦИАН)
Жить в аренде - никогда не напрягало, особенно с текущими % по вкладам

Цель: использовать льготку, пока дают - но с минимальным отягощением - не терять в кач-ве жизни

В моей голове сложилась следующая картина:
- взять в долг ровно столько, сколько смогу отдать в случае прекращения сотрудничества с текущим работодателем, для этого - сумму=ипотеке - закинуть сразу же на вклад

Относительно несложно выглядит в моей ситуации:
- сумма покупки в 10 млн - 2 своих, 8 в ипотеку
- продать 1 машину (+/-3), и те же 8(-ремонт) закинуть на вклад

По текущему рынку, за 10м вижу следующие варианты (все - в 5-10мин от метро) в порядке личных предпочтений:
- 1 или микро2ка в Солнцево/Говорово, старая панель, убитые, под ремонт
- микро1 или большая студия на 2 окна(где можно выделить спальню у 1 окна) 28-35м2 в Новой Москве (м. Потапово) в бетоне
- 1 внутримкад в брежневке/панельке, локация - по конкретному предложению, убитая под ремонт

Чем пугает старая панель:
- 1,5-2 млн в ремонт, с риском понять - что жить в этом все равно не хочется (соседи, подъезд) - и обратно в аренду
- в случае необходимости продажи - не факт, что будет желающий, независимо от цены
Чем хороша старая панель:
- локации лучше, чем Новая мск
- можно взять бабушкин ремонт, который за копейки можно сразу сдать, пока думается, что делать дальше

Чем пугает новая мск:
- ехать до центра на метро (основное средство передвижения) - очень долго
- контингент - не факт, что лучше старых панелек
- вечные ремонты
- дикий дисконт при продаже, из-за большого предложения
- человейник
Что нравится в новой мск:
- новое
- есть рядом неплохие общественные пространства

Покритикуйте размышления - или может я вообще что-то важное упускаю?

[Shuran]

По текущему рынку, за 10м вижу следующие варианты (все - в 5-10мин от метро) в порядке личных предпочтений:
- 1 или микро2ка в Солнцево/Говорово, старая панель, убитые, под ремонт
- микро1 или большая студия на 2 окна(где можно выделить спальню у 1 окна) 28-35м2 в Новой Москве (м. Потапово) в бетоне
- 1 внутримкад в брежневке/панельке, локация - по конкретному предложению, убитая под ремонт

выбор для себя на этом форуме обсуждается в другой теме и ограничен в локации конкретным районом + прилегающими к нему, с регой 17г это трудно не знать, у кого другие критерии и кто не знает где ему лучше жить, тут не по адресу

[конечник-ипотечник]

выбор для себя на этом форуме обсуждается в другой теме и ограничен в локации конкретным районом + прилегающими к нему, с регой 17г это трудно не знать, у кого другие критерии и кто не знает где ему лучше жить, тут не по адресу

Сорри, не явно отразил запрос (потому что видимо в голове сам не до конца сформулировал)

Но зафреймим так:

Жить в этой квартире не хочу, пойдёт в аренду + с перспективой продажи (желательно те же деньги) на горизонте 3-х лет

[roman46]

Жить в этой квартире не хочу, пойдёт в аренду + с перспективой продажи (желательно те же деньги) на горизонте 3-х лет

тогда надо написать свои оценки выхлопа с аренды, соотв., надо представлять что брать и пропуканный хлам сразу отпадает для этих целей. и зачем продавать в те же деньги? если цель монетизировать 3% ипотеку, то надо задуматься/прикинуть доху сдачи готового ликвида и стоит ли этот гимор свеч, это самостоятельная работа, ее результаты, если они того стоят, в студию

[конечник-ипотечник]

тогда надо написать свои оценки выхлопа с аренды, соотв., надо представлять что брать и пропуканный хлам сразу отпадает для этих целей. и зачем продавать в те же деньги?

Все ставки после ремонта одинакового уровня (свеженькое, но без изысков):

55т.р/мес
- 1 или микро2ка в Солнцево/Говорово, старая панель, убитые, под ремонт

40т.р./мес
- микро1 или большая студия на 2 окна(где можно выделить спальню у 1 окна) 28-35м2 в Новой Москве (м. Потапово) в бетоне

55т.р/мес
- 1 внутримкад в брежневке/панельке, локация - по конкретному предложению, убитая под ремонт

Зачем продавать в те же деньги:
Здесь скорее не от желания, а от реалий
Не верю, что вторичку или далекую новую мск можно будет продать в плюс в ближайшие несколько лет
(Верю в минимальный рост только за счет хорошей цены по переуступке - когда ключи есть, а СОБ еще не оформлен - но такое мне под ипотеку не проходит)

Верно, основная цель - монетизировать ипотеку

Отправлено спустя 21 минуту 6 секунд:
Расчет:

2м ПВ + 1,5м вложения
Вклад 6,5м
Кредит 8м
% по вкладу при таком раскладе покрывает платеж + налог, и останется немного на сопутствующие затраты - страховки и пр

Соответственно, в доход можно записать в годовой перспективе:
- аренда 500-600к/год
- удорожание кв 1,5млн
- выплата кредита 700т
=2,7млн за год
Альтернатива - ничего не делать, и 2млн на вкладе
7% от всего бюджета как будто стоят того, чтобы подумать
-

[конечник-ипотечник]

старая панель, убитые,

вы не понимаете, что старый хлам (или далекую ньюмск) в аренду не стоит сдавать, даже с ремонтом? а ремонтировать пропуканное - тока если быть проф. флиппером и рыть циан каждый день, но, судя по контексту, у вас, скорее, новострой с собом б/отд, а если удорожание (согласен с доводами, но ремонт не в доход, а в расход надо записать, либо схлопнуть его в ноль с удорожанием хаты по причине ремонта) не берем в расчет, я цимеса не вижу, у вас в расчетах выплаты по кредиту превышают приход от аренды, зато ремонт даже 1ки - это 3-4 мес мин в 1 раз, реальнее 6, и вряд ли в них остаются силы и время на работу (ибо вы снабженец, проектировщик и дизайнер + технадзор в 1 лице), а вы, наверное, за это время больше 700к заработаете на работе, плюс если захотите сменить ее - надо будет закрывать кредит или продавать хату. короче, с ремонтом+ арендой прожект какой-то на диване имхо
зы с такой ипотекой, если отследить и впариться по полной, скорее уж, можно просто купить с дисконтом 10-15% от текущего рынка какой-то ликвид со свежим собом, кому кеш нужен вчера, ну и через год-полтора тупо перепродать в расчете на нормализацию ипотеки и 5% рост цены, допустим

[конечник-ипотечник]

вы не понимаете, что старый хлам (или далекую ньюмск) в аренду не стоит сдавать, даже с ремонтом? а ремонтировать пропуканное - тока если быть проф. флиппером и рыть циан каждый день, но, судя по контексту, у вас, скорее, новострой с собом б/отд, а если удорожание (согласен с доводами, но ремонт не в доход, а в расход надо записать, либо схлопнуть его в ноль с удорожанием хаты по причине ремонта) не берем в расчет, я цимеса не вижу, у вас в расчетах выплаты по кредиту превышают приход от аренды, зато ремонт даже 1ки - это 3-4 мес мин в 1 раз, реальнее 6, и вряд ли в них остаются силы и время на работу (ибо вы снабженец, проектировщик и дизайнер + технадзор в 1 лице), а вы, наверное, за это время больше 700к заработаете на работе, плюс если захотите сменить ее - надо будет закрывать кредит или продавать хату. короче, с ремонтом+ арендой прожект какой-то на диване имхо
зы с такой ипотекой, если отследить и впариться по полной, скорее уж, можно просто купить с дисконтом 10-15% от текущего рынка какой-то ликвид со свежим собом, кому кеш нужен вчера, ну и через год-полтора тупо перепродать в расчете на нормализацию ипотеки и 5% рост цены, допустим

Спасибо

Тогда остается вариант из загашников - и если звезды сойдутся

1к апарты в Аисте от монарха (если сдадут в 25 и будет вариант купить у них со свидетельством) - на апарты моя программа также распространяется, если будет свидетельство - и сохранят текущие скидки в 14% - в те же 10м впишусь

Тут вангую 60-70/мес

Но в продажу (по причине наличия Наметкина + в самом Аисте обильного предложения от Монарха) слабо верю, этот проект лет на 5-7 со мной останется думаю

[конечник-ипотечник]

этот проект лет на 5-7 со мной останется думаю

если готовы на такие сроки, то апарты вполне вариант, втч аист, если цены с зимы особо не выросли

[gravicapa]

- микро1 или большая студия на 2 окна(где можно выделить спальню у 1 окна) 28-35м2 в Новой Москве (м. Потапово) в бетоне

Я на великий знаток, но данный кусок НМ мал-мала изучил.
Возле Потопово 33-35 кв. можно за 11 с ремонтом взять без торга (Циан).

- человейник

Возле потопово их нет, да и вообще в Коммунарке зданий выше 17 этажей немного. А101 сейчас вообще строит в основном 12-15. Бизнес-класс – 8/9. Можно, конечно, сдуру обратиться в Крост, вот те для вас, такое добро быстро найдут ;-))

- ехать до центра на метро (основное средство передвижения) - очень долго

Центр он же разный ;-)
Если вас устраивает оранжевая ветка, то в сентябре откроют вторую часть Троицкой ветки (до ЗИЛа) и по ней можно будет быстренько добраться до Академической, а там уже недалече [сейчас 15 мин. до Новаторской (можно лёжа) и по БКЛ].
В связи с этим можете глянуть дома возле метро Коммунарка. Там маленьких квартир нет, но е2 43-48 кв.м. стоит в районе 12 (по Циану) в 4-7 мин от метро.
Квартиры тут неплохо сдаются – по 55-60 такие хибары подразобрали. Отдельно отмечу, что после пуска Троицкой линии в Скандинавии появилось ощутимое количество негров, скорее всего из РУДНа. Так что вариант сдачи студентам не только не исключается, но может даже быть доминирующим, так как на ЮЗ Москвы до черта вузов с доступом по Троицкой или по Сокольнической веткам.
Дома все достаточно новые (14-17 год).
Ну и дальше тут мега-Васюки обещают, так что дешеветь эта локация особо не будет, хотя и дорожать особо им не дадут, так как тут ещё текущих строек до фига (Новую звезду в п. Газопровод Крост херачит ) и возле метро Коммунарки на месте гаражей вроде тоже домик (Крост). В потопово А101 свою Скандинавию ещё долбить несколько лет будет.

- контингент

С этим хуже – достаточно много «гюльчатаев» всех полов и возрастов, и пока будут стройки, гюльчатайник здесь сохранится
Вообще это, конечно, больше район для пенсов из провинции: тихо, зелено (Битцевский лес рядышком), уйма инфраструктуры и можно жить почти как в маленьком городке, но мск совсем рядышком.
Всё абсолютно имхо.

[valenciaman]

Добрый день, форуму.
Решил использовать семейную ипотеку, пока есть такая возможность (через полгода ребенок "вырастет" из предельного возраста), с прицелом покупки квартиры, которая этому же ребенку и перейдет спустя многие годы сдачи в аренду. В целом, думаю цель для многих ясна.
Были следующие параметры и приоритеты отбора:
1. Внутри МКАД, пешая до метро, желательно не восток
2. Однушка, евродвушка, стоимость до 15,5 млн.
3. WB или отделка любого качества в приоритете над сроком сдачи.
В итоге были подобраны/рассмотрены следующие варианты (перечисление без приоритетности):
1. ПИК проект Нарвин, 14,9 млн за 36 квм, с отделкой в 2кв2029, 10 мин до Водного
2. Гранель проект Билак, 13,5 млн за 36 квс б/о в 3кв2027, пишут 14 мин до Нагатинской, но по факту 17-18 мин пешком
3. Левел Селигерская, 13 млн за 34 кв б/о в 2кв2027, 8-10 мин до Селигерской
4. Мангазея в богородском, 14,3 млн за 32 квм в 4кв2028 с WB, 3 мин до Б.рокоссовского (ипотека 3% без увеличения стоимости, единственный вариант)
5. участие в торгах от фонда реновации москвы по готовой 1кв на марьиной роще за 36 кв от 14,9 старт торгов
6. вне бюджета, но нравится проект МР Ситизен, там есть вариант тернистыми путями взять за 15,8, но может не получиться и тогда цена 16,3 за 36 квм б/о в 3кв27 (тут тоже ипотека 3% без увеличения стоимости)
Очень жду и буду благодарен за любые ваши мнения, в том числе касающиеся не выбора, а смысла покупки именно сейчас возможно есть смысл подождать 3-4 мес, либо будут какие-то варианты стартов сопоставимых проектов (где цена по Вашему личному мнению будет на уровне ву вариантов).
Спасибо заранее.

[Shuran]

valenciaman, а где свои мысли по каждому проекту? не будет до вечера - снесу и забаню на мес, тупо спрашиватели тут не нужны, см шапку темы

[valenciaman]

свои мысли

1. приоритет 1 для меня это левел селигерская - самый дешевый вариант с ближ.ключами. ожидаю 15 млн (кв+ремонт), на районе сдача от 65-80 тыс, и квартиры уходят влет. буквально на днях на практике столкнулся как уходят квартиры в соседнем селигере и пиках. минус высокая база - очень много квартир строится, тот же левел по сути дом студий и однушек, так же будут очереди от селигера, дм небо, куча проектов на соседних лихоборах, поэтому будут ли квартиры также сдаваться через 2 года непонятно.
2. приоритет 2 мангазея, мне нравится локация и 3 мин до метро, ожидаю 15,5 млн (кв+ремонт), сдача в аренду 65-75, но вот тут база низкая - рядом нет объемов сопоставимых квартир. ожидаю тут и рост в цене, так как район в целом сложившийся, парковый и прочее. минус к приоритету 1 разница в ключах полтора года
3. приоритет 3 торги, ожидаю, что уйдет цена на 16 млн, но это уже готовый вариант, который сразу можно сдавать за 70-80 тыс. минусом является возможные проблемы с одобрением ипот для такого вида покупки, есть административный риск в процессе, который никак не урегулировать. второй минус это реновационный дом, поэтому возможно всякое.
4. нарвин - минус ключи через 4 года и ПИК, билак далеко от метро для арендаторов это прям минус.
5. МР прям нравится, 3 мин до метро, ожидаю около 18,3 млн (кв+ремонт), что сильно за бюджетом, но уверен в локации и твердом спросе на аренду. под внебюджетом имею в виду некомфортный платеж по ипотеке - он тут сильно больше 44-53 тыс в мес как по другим вариантам.

Отправлено спустя 24 минуты 54 секунды:

он тут сильно больше 44-53

забыл добавить, что платежами от аренды планируется гаситься ипотека, при этом закладывался вариант с ежемесячным досрочным погашением в 15 000 начиная, с нояб 2027, в этом случае срок кредита составит 19 лет. переплата по процентам от 6,5 до 8,5 млн руб в зависимости от проекта, но я на это не обращал внимание, так как гашение платежа происходит с арендных денег.

[GK_Power]

valenciaman, имхо идея покупки у фонда реновации в относительно центровых локациях интересная, но вот конкретно эта марьина роща в 80м от жд, если 1ки смотрят в противоположную сторону - жить можно, если на жд, это дорого - все же по 400/м в домах реновации - не видно какого=то дисконта ощутимого, но если порыть сайт ФР, то можно нарыть еще, в строящ доме на профе,60 вижу 1ку 44 на 3эт, если окна не на на профу, то по 312тыр в новых черемушках это подарок, там б/отд, (до сих непонятно, есть там переселенцы или нету) или вот севастопольский 28к9 - 44м за 16,5 с отд - шикарная локация, до метро рисует 17м, молодой карьерист дойдет и за 15) смущает, что ввод в 23г - эти хаты зависли давно или их тока выставили, в циане в аренду 1ка 80 тыр 1шт, ну и время подачи заявок на эти ауки - август - т.е. тут вас время поджимает и надо принимать решение в ближ дни, в отличие от новостроя, где торопиться брать без пролива на 15-20% смысла нет и решение можно принимать еще полгода

левел селигерская - б/отд - главный косяк (а ведь отд у вас в приоритете, да и траты + гимор очевидны), там 14 хат на этаже и 40эт муравейник, оно 3г стучать будет после сдачи + зайти в лифт будет страшно, если получится, любой пик с отд гораздо приятнее, даже с вайтбоксом, допустим, вместо нарвина крон,9 лучше - на год раньше и место для сдачи прям у метро

мангазея в богородском - не понимаю смысла, это ж окраина далекая, хоть и у метро. уж куда восточнее

билак от гранели скинул в цене и стал круто продаваться, там и с отд есть е2 за 16 с окнами на восток, вариант спорный, но уж лучше левела селиг или мангазеи имхо, почему у вас б/отд-то указано, тем более, она важна

ситизен на тушинской - не люблю мр в принципе, левел туда же, кста, они для буратин с понтами работают, кто на картинки ведется и считает себя круче пиковской "обычной" ЦА, имея всего 20-30% к цене хаты, а потом удивляется "факту", при этом продукт по смыслу тож самое, но в яркой упаковке и дороже и макс с вайтбокосом, еще и повыше...тут по стате продают по 15-20 хат в мес - т.е. цимеса в покупке ноль, мегапроект будет, но локейшен пока стремный и промистый, ему развиваться еще лет 10 до красоты, либо б/отд, либо вайт-бокс с ощутимым плюсом к цене, короче, тупо дорого и муравейно

в итоге надо определиться связываться ли с реновацией, либо с пиком - там цена/кач-во эфективнее, чем у большинства застроев, тем более, кто "с претензией", я не знаю что лучше, готовая центровая/престижная локация с убогой планировкой классикой и соотв. контингентом vs понятный продукт с отд через 2-3г в локации попроще, интуитивно для сдачи локация кажется важнее, но как сдаются хаты в реновац домах не имею понятия

Отправлено спустя 1 час 3 минуты 34 секунды:

при этом закладывался вариант с ежемесячным досрочным погашением в 15 000 начиная, с нояб 2027, в этом случае срок кредита составит 19 лет.

а зачем семейку под 6% гасить раньше? пока на депо больше %

[Watchdog]

идея покупки у фонда реновации в относительно центровых локациях интересная

Если локация нормальная, и квартира не с видом в эстакаду, то по моему опыту конечная цена на торгах сейчас процентов на 20% улетает и выше.
В конце прошлого года было много процедур с единственным участником, сейчас они то ли с рекламой поработали, то ли в целом рынок чуть ожил. Человек по 10 в процедуру набиваются, и некоторые ФИО если гуглить, то там явно проф.участники.

[GK_Power]

Если локация нормальная, и квартира не с видом в эстакаду, то по моему опыту конечная цена на торгах сейчас процентов на 20% улетает и выше.
В конце прошлого года было много процедур с единственным участником, сейчас они то ли с рекламой поработали, то ли в целом рынок чуть ожил. Человек по 10 в процедуру набиваются, и некоторые ФИО если гуглить, то там явно проф.участники.

тут уж как повезет - улетит цена - пусть другие берут, просто эта марьина роща в плане жизни для себя выглядит не ахти, а оценена неслабо. как я понимаю, щас спекули на торгах тока дешевым (до 10-15 лямов) могут интересоваться - они же по семейке не продадут и цену разгонять им резона нет, вот упоротые конечники по семейке - это да, поэтому надо заявляться во много хат