Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

[Jere]

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

[Stetik]

почитал тему СВ с вашими кейсами аренды, так вы фанат аренды (или просто не выйти было?)

Да , наверно можно и так выразится , я за аренду и точечные покупки- продажи , наверно так будет правильно. Для меня все же важнее недозаработать , чем потерять. 2022 год , когда заморозили иностранные акции и в целом сильно влетел на фонде , меня заставил пересмотреть подход к инвесту.

получается, что вы пока не ставите на разворот дкп (я тоже), тогда покупка недвиги за кеш с 8% скидки нелогична

я не знаю как будет точно , врядли кто то знает на 100 проц , поэтому принял решение зафиксировать неплохой ценник кмк , даже если я буду в плюсе всего на 10 годовых , это для меня будет норм. зато спокойные нервы

тогда евро, там 2019)

после 2022 года , как минимум до замерения , думаю покупать валюту , ну такое себе , сейчас нет гарантии что про евро не введут подобное , вот 500 купюру например , тоже принимать не хотят , ее евросоюз давно из оборота вывел , они по сути у нас только в стране в обращении и остались между собой. если ты в европе 500 купюрой решишь расплатиться , могут вызвать полицию . Вообще валюта это норм варик был при открытых границах и свободном перемещении кэша , а сейчас нет , с европы ты евро в рф наличный не можешь завести тоже, только баксы.

ну саларьево щас люди брали, в основном, в семейку же, а там совсем другой коленкор - 6% на 80% цены хаты на 30 лет, тут пофиг что будет с ценами через год, по большому счету. кто брал за кеш, (возможно, в янв на новострой-м увидим стату за дек скока ипотеки там было, имхо не менее 75-80%), ради аренды - понимаю, но там не про заработать, а сохранить с сопутствующим гимором, это не для каждого ( "фанаты аренды"), кто на быструю перепродажу - не понимаю: доха депо в лучш случае и гимор по продаже

я саларьево привел в пример , как образец для сравнения с Плеханова11 , т.к. с саларьево пик сделал реально хорошую скидку и главное , он отобразил ее на сайте. Тоесть люди увидели этот ценник , если б пик сделал так и с другими проектами , не на словах после брони , а сразу на сайте, я думаю мы увидели бы очень интересные цифры. Мой посыл был , что денег много , на НС в том числе люди держут , и как видят хорошую цену бегут и бронят. А у Пика т.к он с отделкой , сейчас конкурентов мало. в любой будке сделать ремонт такой как у пика это сейчас 700 -900 тыщ будет. я же и сам про скидос пика узнал случайно.

по е3 52 вижу пару дичей по 21-25, но это тупо по пику, где 1шт висит за 20, (а е2 у пика 17- тоже 1шт, в циане они от 13,5 с мебелями висят больше года https://www.cian.ru/sale/flat/295312020/)

По СВ , там все равно даже не смотря на эти объявы выходит оч класная доха , за счет того что в Соколях как не было так и нет норм предложения по новострою , а детей отселять надо , да и много фанатов данной локации. Пик выходил не дорого , да и точечная застройка всего . ТАк же там резиденция вплотную , которая дороже и бустит цену Пику , плюс через дорогу Бизнес будут строить , правда это Бэсткон , может лет через 7 ток и построят)) или 10 ))
з.ы. да и сейчас комплекс загрузился , комерция почти вся уже забита , все обжилось , шлагабумы , все красиво вообщем)) сдается вообще чудесно , студии 25 кв от 55 тыщ , евро3 я сдаю за 118 тыщ. это при покупке за 12,3 + 1 лям на обстанову

ак вы фанат аренды (или просто не выйти было?) - ок, если вас это устраивает на ближ 3-5 лет (после ввода Плех11) - нет вопросов, но если под продажу и надо будет выходить в ближ пару лет - подумайте еще, паникой ваше решение кажется пока, (типа, просто сайт пика порыли, что лучше иртыша в моменте, а кеш карман жгет)

Тут еще раз хочу сказать спасибо , т.к. когда был мой пост про иртышский , я повелся на цену ( и думал что сдача 27 год а не 28 ) а когда вы написали что покупка оооочень сомнительная , еще раз все поссчитал , понял что эт ерундовая покупка.
начал общаться с менеджером про отмену брони , потом что ну дайте скидон мож какой ,слышал вы хорошие скидки даете , я еще подумаю . Она перезвонила и говорит , могу дать скидку 8 процентов , но на 1ую очеред Иртышского. Я сразу спрашиваю , А только на иртышский или в других ЖК тоже работает , меня интересовал Плеханова давно . оказалось там тоже работает скидос , поэтому тут уж было без особых раздумываний , цена хорошая и правда. а дальше время уже покажет
з.ы на сколько я понял у Пика оч важно дадут ли скидку и какой ее процент будет , от того какой манагер попадется. Она мне дала скидос на рассрочку даже , такое вообще бывает оч редко.

и я пока не верю в гиперинфляцию, а вы, (тут не понял)? инфля по еде 20+% в вашей корзине это еще не гиперинфляция вроде) да, если она будет - тогда, конечно, бетон в рубле вырастет

В Гипер я тоже не верю , но в 20+ по году точно , а это очень существенно, но опять же повторюсь , я вижу вымывание предложения хорошего , которые интересное , можно на вкладах сделать +20 за год , но через год , нет гарантии что ты этот интересный варик сможешь купить , ликвидные лоты уходят оперативно . вне зависимости от ставки . дай скидку к рынку 5 процентов , если у тебя ликвидная хата ,она улетит

з.ы период начала СВО , или мобилизация, тому подтверждение , люди в панике скидывали очень крутые объекты. думая что все . полная жопа на долго , а другие с баблом их скупали сразу. ( т.к. охотились за ликвидным товаром ) и отлично зарабатывали.

[Shuran]

Stetik, ну если вы, как и я, верите в высокий ключ весь этот год, то 8% скидка ниачом, по саларьево стата по ипотеке рассудит, но я не понимаю, откуда у вас такая уверенность, что народ за кеш берет МАССОВО, никакой паники про гипер ведь нету, а желающих чисто посидеть в бетоне вместо депо при равной дохе ограниченное кол-во, просто потому, что ну не все люди занимаются бетоном ну и скидка в саларьево в 25-30% это ж не жалкие 8.
по СВ, если вы там студию в 21 за 7 брали, а щас за 8,7 не выйти, это точно "оч хорошая доха"? по студиям есть рынок в циане, по е3 рынка нет, когда будет ипотека 10-12%, вот тогда и до апартов жизнь дойдет по большим площадям, арендная доха у вас по студии менее 10% (660/7000), если взять за продажную цену 8500, доха от роста актива 7% годовых - на круг норм, но для вложения денег относительно ставок депо по 20% с 22г - вышло меньше

"ликвидные хаты улетают, дай скидос 5%", а они будут улетатать когда весь год ключ будет на хаях? имхо со скидкой 8% нет, со скидкой от 25% - да, вот я тока об этом

Отправлено спустя 9 минут 19 секунд:

период начала СВО , или мобилизация, тому подтверждение , люди в панике скидывали очень крутые объекты. думая что все . полная жопа на долго , а другие с баблом их скупали сразу. ( т.к. охотились за ликвидным товаром ) и отлично зарабатывали.

вот я после начала сво сразу слил 3 из 4 хат, не делая ремонты, на депо/робких первых шагах в облигах - далее годовая доха менее 20 не опускалась, вот она в таких условиях и есть сохранить, а отлично зарабатывали тока флипперы - там и 30+ было, а кто тупо сидел на попе ровно - либо сливали через полгода-год с дисконтом, либо сидели на нервах 1-2г, повышая цену без спроса, кто-то в итоге продал (втч и с ремонтом), размазав доху по сроку, а кто-то до сих пор сидит, оба варианта не айс, короче, ну адовая ставка жеж стала совсем, ладно ключ 21, так сбер-втб 29 залупают, о каких дисконтах 8% ща может быть речь?

[Stetik]

ну и скидка в саларьево в 25-30% это ж не жалкие 8.
по СВ, если вы там студию в 21 за 7 брали, а щас за 8,7 не выйти, это точно "оч хорошая доха"?

Про сравнение Плеханово - Саларьево - в Саларьево были от 5.8 далее уже надо смотреть этажи и куда окна. Но даже допустим 5.8 - ок , все резко началаи бронить , ну для той локации возможно норм цена. Но там навес и окружение просто треш . Посмотрим как там будут все соревноваться в Аренде и продаже , думаю будет весело.

В Плеханова скидка была дополнительно 8 проц К уже откатившейся цене , вот что важно.
В октябре цена была 9+ , в сентябре 10+ . на старте продаж в декабре 2023 года было 7.6 + , и без всяких рассрочек.
Мне кажется вот так считать правильнее

По СВ , в продаже висит пустая за 8.7 - 21 кв. у меня там за 7 млн - 25 кв. в ипоте 6.5 , и вторая купленная за 6.4 - тоже 25 кв.м. Такие с полной обстановкой сейчас на рынке ну 10 точно. даже если считать по кв.метрам продажу где вы расчет 8.5 взяли. Наполнение в каждую стоило около 450 к +-. сдаются с июля 2023 года. Арендаторы ни разу не менялись.

Отправлено спустя 6 минут 9 секунд:

ба варианта не айс, короче, ну адовая ставка жеж стала совсем, ладно ключ 21, так сбер-втб 29 залупают, о каких дисконтах 8% ща может быть речь?

Возможно ваша стратегия более доходная будет , я не спорю , просто мне так спокойнее.
З.ы из облиг приведу пример почему мне этот вариант не дает спокойного сна. Напомню , вы делали очень большую ставку ( вроде как на половину депо) на флоатер самолета , сейчас тело торгуется по 70 , тоесть за полгода можно было сделать - 30 процентов!!! Хотя это бумаги А грейда , и по отчетам вы смотрели были все красиво , и вроде стойкие ребята . а они полились просто с дикой скоростью. Причем ни в акциях ни в облигах , ты ничего не получишь , про Акции самолета я вообще молчу ,там - 70 проц. а квартиру , например со сдачей даже в 28 году , ну ок . даже с задержкой . но город достроит . мы видем это по сэвансансу
Поэтому повторюсь , каждый человек свой уровень риска себе сам обозначает , я пока не готов полностью уходить онлайн ( облиги , депо ) , да какая то часть ок , но небольшая - совсем небольшая

[Shuran]

Напомню , вы делали очень большую ставку ( вроде как на половину депо) на флоатер самолета , сейчас тело торгуется по 70 , тоесть за полгода можно было сделать - 30 процентов!!! Хотя это бумаги А грейда , и по отчетам вы смотрели были все красиво

обижаете, никогда у меня не было облиг самолета, я не тока мсфо смотрю, но и продажи текущие + распроданность, и так по всем застроям, (втч. по апри, когда в прошлом году был расцвет вдо и в чатах по облигах народ ржал по апри, не впариваясь в стату продаж, а глядя тока на жидкую отчетность), все мои попадаловы на облигах на больших объемах - минус 1% лося (с учетом нкд и того меньше), а это интерлизинг 6 и пкб 5, но все это в разы окупилось спекуляциями на флоатерах ААА, с начала окт сижу в ликвидности и смарю на эту вакханалию со стороны
зы в ноя была мысля тока под оферту в фев 11 самолет взять, но понял, что по процедуре могут устроить жесть. а в долгую, с 26г, там тока ключ 10 спасет их имхо

Отправлено спустя 13 минут 4 секунды:

Про сравнение Плеханово - Саларьево - в Саларьево были от 5.8 далее уже надо смотреть этажи и куда окна. Но даже допустим 5.8 - ок , все резко началаи бронить , ну для той локации возможно норм цена. Но там навес и окружение просто треш . Посмотрим как там будут все соревноваться в Аренде и продаже , думаю будет весело.

согласен, я не грю, что саларьево было такое лучшее и больше не будет, просто кажется, что для вас 1300 броней за 2 дная по семейкам с реальной скидкой стало спусковым крючком, чтобы брать за кеш со скидкой 8

[Stetik]

обижаете, никогда у меня не было облиг самолета

думаю будет длительный период +- около номинала
надеюсь, еще ж полпортфеля есть

|

сорян) делал вывод из этого сообщения ))) , если все так как вы описали у вас складывалось , то респект , оч хорошие результаты

[Shuran]

В Плеханова скидка была дополнительно 8 проц К уже откатившейся цене , вот что важно.
В октябре цена была 9+ , в сентябре 10+ . на старте продаж в декабре 2023 года было 7.6 + , и без всяких рассрочек.
Мне кажется вот так считать правильнее

хорошо, но почему дальше вы этот тренд не хотите мысленно продолжить, если все основания за то, что низкого ключа не будет на 100%? ну и для начала до 14 фев подождать. если и хотите бетон для спокойствия, то как в такой неустойчивой дкп его брать? ну если ключ будет 25 весь год, допустим, то и саларьево в те же деньги народ отдавать будет на собе, а вы в минус уйдете а если 21 весь год - в моменте щас это актуально, то в недвиге проливы неизбежны имхо

[one of us]

обижаете, никогда у меня не было облиг самолета

я тоже думал, что вы покупали самолет (я покупал, зафиксил лося) исходя из этого сообщения:

Девелопер "Самолет" установил финальный ориентир спреда к ключевой ставке ЦБ по выпуску 3-летних облигаций серии БО-П14 объемом 10 млрд руб. на уровне 275 б.п., сообщил "Интерфаксу" источник на финансовом рынке.
Подробнее на RusBonds: https://rusbonds.ru/news/20240801140400311611
зы на полпортфеля взял)

[one of us]

если все так как вы описали у вас складывалось , то респект , оч хорошие результаты

ничего особенного, 21% с начала года, зато абсолютно спокоен - понимаю, что делаю, в текущих условиях это лишь сохранение, я не профи в облигах, чтобы 35-40% делать и сидеть у монитора всю сессию, да и тупо скучно было, даже в 23г раздавая в стакане апри по 103 микропорциями, после недели раздачи понял, что не мое, интересно тока там, где обороты больше) но понимаю, что в бетоне эти 21 недостижимы
с пятницы это понимание (про дкп и ФР, не про бетон ) немного пошатнулось, факт, но пока оно не утвердится, втч действиями цб, не лезу, текущий оптимизм на ФР может быть оч скоротечен

Отправлено спустя 2 минуты 19 секунд:

я тоже думал, что вы покупали самолет (я покупал, зафиксил лося) исходя из этого сообщения:

о, спасибо, уже забыл знач, гляну брок отчет, мог и 2-5 дней продержать, с флоатерами сделок спекулятивных с микроапсайдами (до 0,5%) было оч много, а если не вырос сразу - знач и слил сразу

Отправлено спустя 27 минут 43 секунды:

гляну брок отчет, мог и 2-5 дней продержать

глянул, 6 дней держал, (с т+1 даже 4 по факту - во вторник дали, в пятн слил), слил по 99,9, по нкд прилипло 0,35%

[Shuran]

про нюансы наличной валюты перенес в курилку, дальше там, плз

[Stetik]

хорошо, но почему дальше вы этот тренд не хотите мысленно продолжить, если все основания за то, что низкого ключа не будет на 100%? ну и для начала до 14 фев подождать. если и хотите бетон для спокойствия, то как в такой неустойчивой дкп его брать? ну если ключ будет 25 весь год, допустим, то и саларьево в те же деньги народ отдавать будет на собе, а вы в минус уйдете

не хочу ждать т.к. говорил , что пока жду , происходит вымывание предложения . И причем есть большая вероятность , что планы застроев по выводу новых очередей в 27-28 году в продажу сдвинутся , что еще больше надавит на предложение соответственно и цена в хорших локациях где его и так не хватало , будет как минимум не падать
з.ы. Пик вчера почти по всем комплексам поднял цены на 300-400 к . в Плеханова теперь минимально студийка от 8.6 , рассрочки убрали полностью , посмотрим как будет в феврале.

текущий оптимизм на ФР может быть оч скоротечен

абсолютно согласен , тоже вижу какой то супер излишний оптимизм на рынке.
Очень похоже на то как все думали ставка ЦБ дальше 15 проц не пойдет , а о но вон как вышло. Поэтому ждем февраль и смотрим что будет

[KFF]

Добрый день, разделяю ваше виденье в бетоне, но хотел думать начать в январе

[Shuran]

не хочу ждать т.к. говорил , что пока жду , происходит вымывание предложения . И причем есть большая вероятность , что планы застроев по выводу новых очередей в 27-28 году в продажу сдвинутся , что еще больше надавит на предложение соответственно и цена в хорших локациях где его и так не хватало , будет как минимум не падать

с запасами в мск все норм, навскидку, недавно пульс цифру 2.7 насчитал, (в старой, в новой , типа, дефицит, по дом.рф баланс это 2г - для рф, имхо для мск цифра должна быть побольше в силу долгого срока стройки и макс маржи в стране, аля 2.5-3),
а дальше опять возвращаемся к дкп и тренду на падение продаж, а они явно будут падать в след году, надо оценить, какой запас будет через год при условии, что застрои также минимизируют вывод новых проектов, а куча старых, которые быстро бы распродавались в норм условиях или прежних, со льготками, будет продаваться гораздо хуже, вот поэтому цены сильно по больнице не упадут, но вы ж давно на рынке, знаете, что застрои привыкли держать цену, но если план не делается - пролив. пролили. опять держат. почему щас дали 8% на все, потому что дек делает план и на янв и на треть фев, т.е. все правильно делают с тз. текущего бизнеса и своей работы, а дальше...вот там самое интересное, в пике также ждут 14 фев)

зы. в общем, смотрите сами, конечно, по мне такая покупка щас - это казино с шансом на выигрыш менее 50%, но если вдруг с фев будет снижение ставки (в которое я пока не могу поверить), то вы вытянули счастливый билет, а меня можно будет назвать сверхпессимистом потом, но я не люблю риск (когда не понимаю что делаю и на авось, когда понимаю, то диверс мне не нужен), а недвига не казино, даже по причине никакой ликвидности, все кризисы помню с 98, а иметь доху выше нуля, но ниже депо - вариант так се, тока для утешения)

[Александр Васильевич]

Всем привет.

Требуется совет.
Бюджет 25 млн..
Цель - инвест, но при этом соотношение безопасности и доходности.

Мысли:
1) вклад - сбер на год 22%:
- плюсы:
а) хороший процент за год,
б) через год вся сумма на руках, не нужно ничего продавать, деньги сразу,
- минусы (опасения):
а) непонятно, что будет с деньгами через год (дефолт, большая инфляция и тд),
б) заморозка вкладов,
в) нет оперативной доступности к денежным средствам, а если расторгать вклад, то теряется доход, на случай если появится какой то выгодный объект, вариант и тд.

2) Покупка квартиры в пике с ремонтом, 3к в Матвеевском парке или три студии в москворечье, остальное на вклад (тут тоже, что выгоднее приобрести:
- плюсы:
а) стабильность,
б) можно сдать, как построится,
в) если студии, то ликвидность (аренда, продажа),
- минусы:
а) не понятны куда пойдут цены на недвижимость, когда все построится и что было выгоднее, вклад или квартиры,
б) долгий срок строительства (2.5-3 года),
в) «заморочка» с продажами,
Г) недоступность к деньгам
И т.д.

3) коммерческая недвижимость - но тут тоже не понятно, опыта в этом направлении практически нет, да и с суммой 25 млн, что то дельное не купить, а если брать первую линию, более менее норм. объект, то бюджет нужен 45-50 млн, что бы потом сдавать за 400-500 в месяц. Поэтому с данным вариантом подойдет вклад + копить и через 1-1.5 года, что то взять, но снова мысли, что не понятно, что будет дальше и тд…

Возможно мысли не супер, что то запутался немного, возможно у кого-то есть лучшие варианты, за ранее спасибо за дельный совет!

[Shuran]

Цель - инвест, но при этом соотношение безопасности и доходности.

ну если сравнивать депо и новострой, наверное, у каждого есть свой набор "паттернов", когда "не понятно куда пойдут цены", не увидел их у вас - просто перечислены все возможные страхи) мой паттерн по ценам недвиги - это чо с ипотекой, соответственно, на горизонте года недвиге бы не упасть для начала, а вот чтобы вырасти более чем на 22% - это что ж должно случиться? гиперинфляция? а вы в нее верите? но может ваш основной паттерн - это что у народа слишком много бабла, инфляция и что с депо бабло прям хлынет триллионами в бетон - тогда вам про депо вряд ли интересно будет) ну и нужно иметь свои ожидания по ключу через год, если ваще непонятно, то тупо разложить на все корзины, тогда баксов не хватает имхо
зы не увидел у сбера 22 на год - тока 20 вроде, вижу у газпромбанка 21,8

[Arty]

2) Покупка квартиры в пике с ремонтом, 3к в Матвеевском парке или три студии в москворечье

а почему именно эти ЖК? я бы смотрел что-то относительно недорогое в хороших районах, с близким сроком сдачи, пока ещё есть что купить, типа Барклая 6 или МайПриорити Басманный. Если позволительно ждать долго, что рискованно на мой взгляд, то что-то вроде Павелецкой Сити 4оч, МайПриорити Павелецкая. Риски вижу в срыве сроков и удешевлении проектов. В этом смысле с ПИК честнее, там удешевлять уже некуда.