Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

[Jere]

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

[Shuran]

от и черная пятница возможны скидки, но в эти завлекаловки слабо верится

почему, верится на 120%, как раз с дальними сроками и недавними стартами (еще данных по реге нету, в ракурсе тоже, за ноя будет первая тяга на нашдомрф 10 дек) и самый цимес тянуть с покупкой, а застроям давать жирные скидки, им надо эскроу наполнять, ПФ стоит ключ +3-5%. т.е. стартовать щас с такими ставками еще хуже, чем покупать

[Veil]

на 15стр той темы уже 18г, не понял когда у вас был ввод, но если тогда же, вроде сванговали прям в точку, не?

Скорее да, чем нет. В Хорошевском еще в конце 2020 и начале 2021 можно было купить готовые большие (100+м2) квартиры по 210-220к за м2. Рост начался позже и связан с понятными событиями, которые никто не может прогнозировать.

Текущая ситуация может быть аналогом 2015..2017 - снижение и стагнация

[мара]

angel55, Так что за ЖК купили и что за планировка? непонятно...

[AleGri]

Добрый вечер! В связи с тем, что появилась возможность взять семейную ипотеку, начал смотреть варианты куда лучше ее пристроить. С учетом суммы одобренной ипотеки и ПВ стоимость квартиры должна быть не более 11,5 мил. руб. на данный момент. Квартиру предполагается сдавать в аренду и с этих денег оплачивать ипотеку когда дом сдадут. Какой бы вариант вы посоветовали:
1) Купить однушку сейчас, к примеру в Саларьево парк со сдачей в ноябре 2025 или Бусиновский парк (правда сдача весной 2027) или Лучи (но без отделки и тоже весна 2027 года).
2) Оставить ПВ 2,5 мил. на депо/накопительном счете и ждать аттракционы невиданной щедрости от застройщиков и попытаться влезть в локацию получше?
Сам склоняюсь пока больше к первому варианту, который кажется надежнее, а то ставку и ПВ по семейке вдруг поднимут и по текущем условиям уже не получится взять.

[angel55]

Цены пойдут вниз говорили они… Крост: «построю дом на отшибе (в районе науки и образования) премиум класса»

[Veil]

Цены пойдут вниз говорили они… Крост: «построю дом на отшибе (в районе науки и образования) премиум класса»

А вы считаете, что тут по таким ценам будет спрос?

[Медея]

Цены пойдут вниз говорили они

достаточно секта свидетелей роста цен при ипотеке 28% по другому адресу

[Stetik]

Цены пойдут вниз говорили они

Разве ПИКовские распродажи тому не показатель?

[Arty]

Цены пойдут вниз говорили они… Крост: «построю дом на отшибе (в районе науки и образования) премиум класса»

В той локации Мневники гранелевские и Вереск дешевеют.
Премиум это другой коленкор, да и старт не показателен - сейчас например Мневники ушли ниже стартовых цен.

[angel55]

А вы считаете, что тут по таким ценам будет спрос?

Я думаю, будут. Наверняка перед запуском проекта не самые глупые люди делали проект и расчеты.

Отправлено спустя 31 секунду:

В той локации Мневники гранелевские и Вереск дешевеют.
Премиум это другой коленкор, да и старт не показателен - сейчас например Мневники ушли ниже стартовых цен.

Вереск дорожает, с сент. + 3 млн по некоторым кв

[Arty]

Вереск дорожает, с сент. + 3 млн по некоторым кв

Это у застройщика? В августе-сентябре скидывали много с некоторых "акционных" квартир, может по ним цена вернулась в условную норму, по ним вывод делать не стоит. Последние движения цены по Вереску - вниз.

[Shuran]

angel55, я предупреждал, бан на мес за бестолковость. Кто ещё ждёт роста цен на недвигу на уровне духовных скреп, вы не по адресу

[Shuran]

8 235 000 цена по сайту . 8 процентов скидка от менеджера , при условии выхода на сделку на этой неделе
итого стоимость 7 570 000
Рассрочка на полгода . ПВ 50 проц. Пик делает хитро с ПВ по рассрочке , его считают от начальной стоимости квартиры. Поэтому по факту выходит от новой цены ПВ - примерно 55 процентов.
Остаток кину на Депо , тем самым еще можно будет около 400 к сделать

з.ы цель
самое главное - для меня это спокойный сон и сохраненные нервы ( в нынешней ситуации ) у каждого это разная грань
небольшая защита от инфляции
дальнейшая аренда , либо продажа , что будет интереснее
считаю локейшн перспективным. до метро и центра оч близко

оно, конечно, лучше 2иртыш, но и проливом это не назвать, а там еще куча корпусов будет, ну а в след году вроде глубокая опа продажам гарантирована (даже если сво закончится, ключ ниже 15 к концу года вряд ли имхо) - по семейке народ успокоили, что всем хватит, там тоже полно недураков, кто решит подождать, не? ведь недвига инертна, если пошли скидосы, знач это тренд, а не локальный пук. и я сам в акуе от решения цб в пятн, люто дезориентировали короче, просидеть на депо под 24% год и в конце года купить минус 10-15% от цены (в след корп) - почему нет?

чисто чтоб понять логику, такой явный неинвест - это опасения, что ключ будет ниже инфляции с риском упасть в гиперок, как в 90е? но ведь тогда продажи недвиги, тем более, упадут - ее будут брать то те, у кого кеш (баксовый! был заранее), к ипотеке будет не подойти , как в конце 90х и начале нулевых, (собсно, уже год как, но пока семейка спасает и ожидания тех, кто берет чуть-чуть по рынку аля 20-30%, что это ненадолго) но и цены там были совсем другими, помните? ...т.е. тут вроде баксы надо брать тогда (в рублях недвига-то вырастет, но в баксах люто упадет, в разы, сделки тоже по кол-ву). но и с ними имхо есть нюанс, дай бог, на соглашении о мире бакс ведь упадет аля от 10% (если вот седня мир)....хотя с каких уровней и когда - это вапрос пока но у нас пока нет даже турецкого сценария, ДКП все еще (очень) жесткая: ставка сильно выше инфляции (и это не значит, что я верю росстату)

[Stetik]

чисто чтоб понять логику, такой явный неинвест - это опасения, что ключ будет ниже инфляции с риском упасть в гиперок, как в 90е?

Какой логикой я руководствовался:
1) все же сидеть на Депо со ставкой 24 , долго , год и более , я опасаюсь. Были в истории нашей страны неприятные моменты . Иногда можно не успеть вовремя выскочить. Боюсь инфляции и разгона цен на все остальное , как сейчас с продуктами питания. там по году 30 + по моим ощущениям.
2) После выхода из последнего объекта искал что купить на вторичке , мониторил 2 месяца что то стоящее до 8 млн руб . и не апарты , нет ничего абсолютно
3) Боюсь что одобрение семейки , или какая либо снова поддержка застроев , не дадут сильно упасть ценам на недвигу , как минимум на новострой , поэтому ловил момент , как мне кажется точка входа получается интересная
4) Если ЦБ , сейчас прогнулся и оставил ставку 21 процент! Тут походу нас ждет 2 сценария , либо повышение на следующем заседании , либо удержание +- такой ставки и тогда снова разгон инфляции, в каких размерах ХЗ , но думаю 20+ в год точно.
5) Посидеть ГОД на ДЕПО , купить потом , такой вариант думал , НО! тут важный фактор есть ,это как сидеть в баксе и ждать хорошего курса на обмен , Ок . ты может и поменяешь удачно , НО потом не будет интересного предложения по продаже , просто вымывание предложения произойдет. И так я мониторю часто , где дают хоршие цены , сразу куча броней. а на вторичке что то более мене появляется ликвидное , вопрос 1-2 дней и это уходит на аванс.
6) Брать Бакс , сейчас можно только наличный ( но с этим возникает куча гемора ) , после 2022 года все лавки по бирже и брокерским закрыты ( крипту не беру в расчет) . Сейчас в обменниках РФ , РБ , Турции и прочих , ( это на ЛИЧНОМ опыте ) не принимают белые доллары , либо принимают со спредом -10-15 проц от цены . если они с печатями или грязные , их вообще не берут . Такой аттракцион мне не нужен)) , где гарантия что завтра с Синими долларами такую шутку не включат?

вообщем по итогу , когда я вижу что в Саларьево народ расхватал студии которые были 5.8 за кэш , без рассрочек , со сдачей в январе 2026 года. и это все за МКАД около мусорного полигона , с сомнительным окружением , с огромным навесом как самого Саларьево парка так и всей НьюМСК , я понимаю что студийка в Плеханово за 7.6 , ну даже не будем брать что еще 400 к за рассрочку даст депо . Комплекс по сути со сдачей всего на 6 -9 мес позже , я считаю это неплохая покупка.

з.ы когда я брал в Сокольническом валу студию за 7 млн 25 кв.м ( в 2021 году в ипоту от пика за 6.5 проц) , и евро3 56 кв за 12 млн за кэш ( в 2023 году ) у большинства тоже были сомнения что это грамотное вложение средств , но по факту оказалось весьма не плохо.

з.ы.ы в долгий спад на недвигу не верю , т.к у народа реально очень много денег , все кэш стараются куда то пристроить , неликвид - да , будет падать , но кмк не сильно

да , еще хотел упомянуть , что по факту студии до 20кв. метров в будущем будут дифицитом , город же запретил строить меньше 28кв.м

[Подводник]

4) Если ЦБ , сейчас прогнулся и оставил ставку 21 процент! Тут походу нас ждет 2 сценария , либо повышение на следующем заседании , либо удержание +- такой ставки и тогда снова разгон инфляции, в каких размерах ХЗ , но думаю 20+ в год точно.

верно, но ведь в любом случае это оч высокий для рыночной ипотеки ключ, а семейка тока поддерживает рынок на плаву по сделкам, но не рост цен -для него нужны перевыполнения планов, т.е. норм рыночная ипотека, как до сво всех льготок с 20г, а продажи с июля и так резко упали (отмена льготки для всех и урезание семейки), хоть и восстанавливаются потихоньку. но глобально получается, что вы пока не ставите на разворот дкп (я тоже), тогда покупка недвиги за кеш с 8% скидки нелогична, а вот если она все-таки развернется (или вдруг уже развернулась) - тогда смысл есть. про депо/нс логика с разворотом дкп та же, вот некоторые банки уже начали понижать ставки - но разворот ли это - хз пока, если в него не верить, знач нс рулит, если верить - знач фиксить длинные депо/офз. про бакс - я пока тоже не сторонник нал бакса, хотя он самый очевидный для стремных сценариев экономики. кста, синие баксы, думал, это реально какие-то новые, погуглил, а они с 2004г (посл дизайн соток 2009 и 13гг), так что аргумент отличный тогда евро, там 2019)

ну саларьево щас люди брали, в основном, в семейку же, а там совсем другой коленкор - 6% на 80% цены хаты на 30 лет, тут пофиг что будет с ценами через год, по большому счету. кто брал за кеш, (возможно, в янв на новострой-м увидим стату за дек скока ипотеки там было, имхо не менее 75-80%), ради аренды - понимаю, но там не про заработать, а сохранить с сопутствующим гимором, это не для каждого ( "фанаты аренды"), кто на быструю перепродажу - не понимаю: доха депо в лучш случае и гимор по продаже

хех, ну покупка в 21г да в льготку для всех - было дело и прошло, но щас в циане вижу студию за 8,7 https://www.cian.ru/sale/flat/307629805/ и чел продает с сент, начал с 8,95 и в окт хотел аж 9,6 и потом тока вниз , остальные студии 10 с копейками, но они по году висят, начинали с 12,5) https://www.cian.ru/sale/flat/296769475/ по е3 52 вижу пару дичей по 21-25, но это тупо по пику, где 1шт висит за 20, (а е2 у пика 17- тоже 1шт, в циане они от 13,5 с мебелями висят больше года https://www.cian.ru/sale/flat/295312020/)

почитал тему СВ с вашими кейсами аренды, так вы фанат аренды (или просто не выйти было?) - ок, если вас это устраивает на ближ 3-5 лет (после ввода Плех11) - нет вопросов, но если под продажу и надо будет выходить в ближ пару лет - подумайте еще, паникой ваше решение кажется пока, (типа, просто сайт пика порыли, что лучше иртыша в моменте, а кеш карман жгет) хотя бы до 14фев, след заседание даст больше понимания что с дкп, оно щас важнее 8% скидок пика на НГ имхо, цб неприятно удивил, прекрасно понимаю, для себя решил, х с ним, жду 14 фев, лучше недозаработать, чем потерять)

зы у народа оч много денег - вот прям чтоб купить хату в мск в кеш полностью как актив для сохранения, (ибо свои хаты у них есть и не одна, очевидно, помните стату цб у сколько % вкладов скока денег)? т.е. чтобы эти люди снимали с депо 20+% и вливали в бетон, где нету рыночной ипотеки? - тут опять про разворот дкп - он уже пошел или до него еще год, допустим? но мы же не верим пока в него, так? а если и те люди не верят, тогда нафига им хаты?) да и кроме разворота, еще надо дождаться ключа в 12 хотя бы. и я пока не верю в гиперинфляцию, а вы, (тут не понял)? инфля по еде 20+% в вашей корзине это еще не гиперинфляция вроде) да, если она будет - тогда, конечно, бетон в рубле вырастет, но я пока верю в способность цб не допустить ее