Неустойка, суды. Консультация юриста

[Shuran]

Как будто долго поменять критерии домов, которые попадают под этот закон.

у мну хорошее настроение , не надо омрачать пониманием уровня "не читал, но осуждаю"

[Sonne]

Второй иск был на 500к примерно, но уже в Щербинском суде и присудили около 250-300.

Мало и вообще не очень дальновидно выбирать подсудность по месту регистрации, когда можно сходить в Щербинский, чуть ли не самый жесткий в отношении застройщиков суд по Москве. При такой сумме исковых требований можно было и заморочиться и на судью нужного попасть.

[Сергей Березка]

когда можно сходить в Щербинский, чуть ли не самый жесткий в отношении застройщиков суд по Москве.

Действительно, Щербинский суд хорошо взыскивает. Но это очень долгий суд. Этот суд оч загружен, поэтому дела слушаются дольше, чем в других судах. Да и получить исполнительный лист тот еще квест, потому что суд долго после вынесения решения отписывает дело (физически печатает решение). Из-за этого дело долго попадает в канцелярию. А лист можно получить только в канцелярии.
Когда был мораторий - это было не столь существенно.
Сейчас же, при высокой инфляции время еще более важный ресурс.

Отправлено спустя 22 минуты 59 секунд:

когда можно сходить в Щербинский

И еще, подать иск в Щербинский суд можно только, если застройщик имеет юр. адрес или дольщик зарегистрирован (в том числе временно) в Новой Москве или строительство идет в Новой Москве.
Просто по желанию подать иск в Щербинский суд нельзя.

[Sonne]

И еще, подать иск в Щербинский суд можно только, если застройщик имеет юр. адрес или дольщик зарегистрирован (в том числе временно) в Новой Москве или строительство идет в Новой Москве.
Просто по желанию подать иск в Щербинский суд нельзя.

У А101 как раз в Новой Москве регистрация, так что там можно было смело идти в Щербинский. Знаю, что некоторые юристы специально оформляют клиентам временную регистрацию в Новой Москве чтобы податься именно в этот суд. Но вы правы, там всё очень долго, последний исполнительный лист я выбивал 2 недели. Сейчас А101 практически перестал задерживать сдачу, так что, возможно, там посвободнее станет.

[one9999]

клиентосу низачот, было бы интересно узнать кого так нагнули капитально, дду по расчету где-то 35 лямов, 1,5 средних цены новостроя в мск по текущим ценам, чо скрывать-то, чай, не ярд)

Так уж сразу и незачёт?) судились с Интеко, которая в процессе была выкуплена Смайнексом у Траста.

[Сергей Березка]

Добрый день всем форумчанам!

Вот уже месяц мы прожили с новым Постановлением Пр-ва РФ № 2380 от 29.12.2023г., которое вновь ввело особый порядок приема квартир и других объектов долевого строительства.
Данное Постановление аналогично тому, которое действовало вместе с мораторием на взыскание неустойки с весны 2022г. по 30 июня 2023г.

Данное Постановление вновь указало на возможность приемки квартиры только с участием специалистов, включенных в Ноприз (национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования) или национальный реестр специалистов в области строительства и установило 60-дневный срок на исправление застройщиком недостатков и пр.

Думаю, что вопросы приемки квартиры особо никого не волнуют, потому что выполнить требований Постановление Пр-ва по приемке квартиры не очень сложно. По сути, это постановление только увеличило срок, только по истечении которого, можно обращаться в суд с требованием взыскания денежных средств в счет уменьшения цены ДДУ в связи с выявленными и не устраненными ответчиком в квартире недостатками (дефектами).

Думаю, что многих волнует, как же на практике будет решаться вопрос взыскания штрафа по искам о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры и взыскания неустойки и штрафа по искам о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены ДДУ в связи со строительными недостатками, поскольку в Постановлении есть п. 2 расплывчатого содержания.

У меня за январь были уже решения как по неустойке, так и по недостаткам квартиры. Суды взыскивают штраф и неустойку (по искам по недостаткам). Все ориентируются на то, что нет моратория.

Действительно, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 2023 от 19.07.2023 в последнем пункте закрепил, что штраф не взыскивается, если срок для ответа на претензию пришелся на мораторий. Несмотря на что ФЗ-214 этот срок не устанавливает, суды смотрят на то, отправлена и получена ли застройщиком претензия в период моратория или в другое время.

Поэтому пока, видимо до нового обзора Верховного Суда РФ, суды будут взыскивать штраф.


С уважением,
Сергей Березка!
sergey_berezka@bk.ru
+7-903-500-33-32

[Gilgo]

Сергей, добрый день. Подскажите о перспективах взыскать что-то с застройщика.
Инград, ЖК Форивер. В ДДУ срок передачи квартиры декабрь 2023, сейчас на сайте застройщика плановая сдача 2 квартал 2024

[Сергей Березка]

Сергей, добрый день. Подскажите о перспективах взыскать что-то с застройщика.
Инград, ЖК Форивер. В ДДУ срок передачи квартиры декабрь 2023, сейчас на сайте застройщика плановая сдача 2 квартал 2024

Конечно можно взыскать. И неустойку за просрочку и ден. средства в счет уменьшения цены ДДУ в связи с выявленными и не устраненными застройщиком недостатками в квартире (если квартира с полной отделкой).

Застройщик обычно просит пересчитать неустойку по ставке, действующей на день, не позднее которого должна быть передана квартира по ДДУ. В Вашем случае – это 31.12.2023г. На эту дату уже действовала ставка в 16%. Поэтому этот лайфхак у застройщика не сработает.

Я не советую накапливать неустойку более 1 млн. руб. (у Вас недешевый ЖК такая сумма может набежать за 1- 2 месяца). 1 млн. руб. - это идеальный размер. Уже не мало, но не оч. много, несмотря на то, что ценность денег снижается (суды тоже не могут этого не понимать). Чем больше неустойка, тем больше вероятность, что суд в большее количество раз уменьшит ее.
Это обусловлено тем, что суд может с неустойки, равной условному 1 млн. руб. взыскать половину неустойки, т.е. 500 000 руб. (уменьшение в 2 раза), так и с 1,5 млн. руб. тоже может взыскать те же 500 000 руб. (уменьшение в 3 раза).
Суд уменьшает неустойку на основании ст. 333 ГК РФ, которая гласит, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Для этого еще нужно соответствующее заявление застройщика, но оно, естественно, поступит.
При этом, за следующий период (после формирования условного 1 млн руб. неустойки), неустойку можно взыскать в другом судебном процессе. Таким образом, можно разделить неустойку как «колбасу» на части.
Такой прием при прочих равных дает больший результат.

[Gilgo]

Конечно можно взыскать. И неустойку за просрочку и ден. средства в счет уменьшения цены ДДУ в связи с выявленными и не устраненными застройщиком недостатками в квартире (если квартира с полной отделкой).

Застройщик обычно просит пересчитать неустойку по ставке, действующей на день, не позднее которого должна быть передана квартира по ДДУ. В Вашем случае – это 31.12.2023г. На эту дату уже действовала ставка в 16%. Поэтому этот лайфхак у застройщика не сработает.

Я не советую накапливать неустойку более 1 млн. руб. (у Вас недешевый ЖК такая сумма может набежать за 1- 2 месяца). 1 млн. руб. - это идеальный размер. Уже не мало, но не оч. много, несмотря на то, что ценность денег снижается (суды тоже не могут этого не понимать). Чем больше неустойка, тем больше вероятность, что суд в большее количество раз уменьшит ее.
Это обусловлено тем, что суд может с неустойки, равной условному 1 млн. руб. взыскать половину неустойки, т.е. 500 000 руб. (уменьшение в 2 раза), так и с 1,5 млн. руб. тоже может взыскать те же 500 000 руб. (уменьшение в 3 раза).
Суд уменьшает неустойку на основании ст. 333 ГК РФ, которая гласит, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Для этого еще нужно соответствующее заявление застройщика, но оно, естественно, поступит.
При этом, за следующий период (после формирования условного 1 млн руб. неустойки), неустойку можно взыскать в другом судебном процессе. Таким образом, можно разделить неустойку как «колбасу» на части.
Такой прием при прочих равных дает больший результат.

А есть опыт когда вопрос решался не через неустойку или штраф, а через скидку от застройщика на паркинг (например)?

[Gilgo]

У меня за январь были уже решения как по неустойке, так и по недостаткам квартиры. Суды взыскивают штраф и неустойку (по искам по недостаткам).

тут не понял: а чисто за просрочку в январских решениях штраф тоже был? почему-то по недостаткам отдельно выделено) наверное, по стате 95% исков по срокам и тока 5 по косякам

Отправлено спустя 2 минуты 29 секунд:

А есть опыт когда вопрос решался не через неустойку или штраф, а через скидку от застройщика на паркинг (например)?

все крупные застрои в мск судятся по неустойке, т.к. суд практика обычно снижает сумму требований в разы, а судятся у нас далеко не все физики, никто вам 100% неустойки в виде скидки не даст, но попросить какую-то ее долю можно попробовать, понимая, что половинка это уже оч круто, потом в тему жк отпишите чо как

[Сергей Березка]

тут не понял: а чисто за просрочку в январских решениях штраф тоже был? почему-то по недостаткам отдельно выделено) наверное, по стате 95% исков по срокам и тока 5 по косякам

Да, по январским решениям по неустойке штраф суд тоже взыскивал.

Моя аргументация возможности взыскания неустойки и штрафа по искам о неустойке за просрочку следующая.
Из самого текста Постановления Пр-ва РФ № 2380 от 29.12.2023г. вытекает, что оно не регламентирует порядок взыскания неустойки в случае просрочки передачи квартиры.
Более того, в п. 2 Постановления Пр-ва РФ № 2380 от 29.12.2023г. указано:
«2. Установить, что к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору, заключенному гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются исключительно положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящим постановлением.»
Значит можно четко говорить, что Постановление Пр-ва РФ № 2380 от 29.12.2023г. регулирует только процедуру приема квартиры и порядок требования от застройщика безвозмездного устранения недостатков, сроков их устранения, а также взыскания денежных средств в связи с неустранением застроем недостатков, что это Постановление не имеет никакого отношения к взысканию неустойки и штрафа за просрочку.

С весны 2022 до 30.06.2023 действовало Постановление от 23 марта 2022 г. № 442, которое по содержанию один в один с новым Постановлением.
При этом суды достаточно часто не взыскивали штраф по неустойке, за период который не попадал в даты моратория, ссылаясь, в том числе, на Постановление от 23 марта 2022 г. № 442.
С июля 2023г. последним пунктом Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 2023 от 19.07.2023 судам задали четкий ориентир, когда штраф не может взыскан (я с этим не согласен, но…).
В Обзоре указано, что штраф не взыскивается за период до моратория, если срок для ответа на претензию пришелся на мораторий. Несмотря на то, что ФЗ-214 срок ответа на претензию не устанавливает, суды смотрят на то, отправлена и получена ли застройщиком претензия в период моратория или в другое время.
Поскольку ВС РФ в своем обзоре показал, что для отказа во взыскании штрафа (если претензия отправлена или получена в период моратория) при требовании неустойки за просрочку не надо ссылаться на Постановление о порядке приема квартиры, то я, думаю, суды на основании нового Постановления Пр-ва не будут отказывать во взыскании штрафа по искам о взыскании неустойки за просрочку.
Другими словами, у судов уже выработана концепция, когда не взыскивается штраф по искам о взыскании неустойки за просрочку по ДДУ.

Сложнее со штрафом и неустойкой при взыскании денежных средств в счет уменьшения цены ДДУ в связи с выявленными и не устраненными застройщиком в квартире недостатками.
Поскольку новое Постановление как раз регулирует эти отношения, то можно думать, что со временем суды могут начать отказывать по таким искам во взыскании неустойки и штрафа по причине того, что расчет неустойки и штрафа регулируется Законом о защите прав потребителей, который не применяется по новому Постановлению.
Если в такой ситуации еще можно спасти неустойку, мотивируя тем, что неустойка за неустранение строительных недостатков в срок (по новому Постановлению срок равен 60 дням) предусмотрена пунктом 8 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, что только для исчисления неустойки используется формула, закрепленная в пункте 1 статьи 23 Закона О защите прав потребителей, то со штрафом сложнее, потому что упоминание о нем в ФЗ-214 отсутствует.

Насчет количества исков о взыскании стоимости строительных недостатков. На самом деле таких исков много больше, чем 5% от исков по неустойке за просрочку.
Для ПИКа и Самолета по объектам с полной отделкой это представляет из себя определенную проблему.

Именно поэтому с осени 2023 года ПИК настаивает при назначении судебной экспертизы, чтобы суд в числе прочих включал вопрос перед экспертами о том, какие материалы могут быть повторно использованы и какова стоимость этих материалов.
Под такие материалы, по мнению судебных экспертов, подпадают, как правило, ламинат, межкомнатные двери и окна.
Можно думать, что ПИК желает начать требовать эти материалы у дольщиков.
Если при производстве дольщиком ремонта в квартире труда не составит отдать ламинат и двери, то окна, уверен, никто не меняет.
На практике я еще не сталкивался с требованием ПИКа о возврате таких материалов и взыскании их стоимости, если материалы не возвращены. Такие реальные случаи мне пока неизвестны.

Отправлено спустя 2 минуты 7 секунд:

А есть опыт когда вопрос решался не через неустойку или штраф, а через скидку от застройщика на паркинг (например)?

В Алконе предлагали скидку на м/места и кладовые.
Но скидка оч маленькая (не равна расчетной сумме неустойки) и соглашаться неразумно.

[фишка]

Здравствуйте! Такой вопрос: квартира принята по акту 04.12.2023 года.Судебная экспертиза тем же днем. Претензия не отправлялась. Пик присылал заказное письмо в январе 24 года (предположительно согласовывал встречу со своими подрядчиками по ремонту) , но я уехала - не впустила их соответственно. По постановлению 2380 от 29 декабря указано: "н) при непредоставлении участником долевого строительства застройщику (его работникам, подрядчикам) доступа на объект долевого строительства для устранения выявленных недостатков или для составления акта осмотра участник долевого строительства не вправе обращаться с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, о соразмерном уменьшении цены договора или о возмещении своих расходов на устранение недостатков."
Вопрос: это постановление распространяется на РАНЕЕ принятые квартиры? На данном этапе планирую написать им претензию на уменьшение цены договора.

[Arendator]

Форумчане, привет!
Сорян, что не отвечал и не писал долгое время. Были некоторые обстоятельства.
Вчера в Гос Думу внесен занятный законопроект
https://sozd.duma.gov.ru/bill/635611-8? ... a916817953
который содержит следующие новшества:
1. возможно взыскание с застройщика неустоек и штрафов, которые содержатся только в ФЗ-214 (штраф по ЗоЗПП в размере 50% "давай до свидания");
2. ФЗ-214 вводит штраф в размере 5 (пять, Карл) процентов (взамен штрафа по ЗоЗПП);
3. неустойка за нарушение срока устранения недостатков определяется не через ЗоЗПП - 1% в день, а как одна трехсотая ставки рефинансирования ЦБ РФ в день, увеличенная в 2 раза (для потребителей).

Внутренний голос подсказывает, что после оглашение параметров налоговой реформы указанные изменения в ФЗ-214 пройдут на "ура".

[Медея]

Всем привет!
В соседней ветке форумчанин написал, что "...суд вынес решение с содержанием: "обязать истца возвратить ламинат, наличник, плинтус, двери".

У меня еще не было решений, где суд обязывал вернуть те стройматериалы, которые по мнению суд. эксперта и суда пригодны к повторному использованию. Но уже было много дел, где судебные эксперты по вопросам суда определяли "пригодные материалы" и их стоимость.
По моим искам уже есть несколько решений, в которых суд уменьшил размер взысканного с застройщика на стоимость "пригодных материалов". Эти решения еще не изготовлены. Физически их нет. Опубликовать не могу.

Считаю, что решения об обязании вернуть "пригодные материалы" физически и решения об уменьшении размера взысканного на стоимость "пригодных материалов" незаконны. Такие решения надо обжаловать.
Скорее всего, застройщик не заявлял встречный иск об обязании вернуть "пригодные материалы". Это само по себе уже серьезное основание для отмены решения. Более подробно могу сказать после публикации решения.

[Сергей Березка]

Вчера в Гос Думу внесен занятный законопроект
https://sozd.duma.gov.ru/bill/635611-8? ... a916817953

Всем привет!
Этот законопроект 23.07.2024 принят Государственой Думой и с того же дня находится в Совете Федерации, который тоже должен его принять.
https://sozd.duma.gov.ru/bill/635611-8? ... 4137311802
В этот законопроект добавлена норма о вступлении в силу с 01.09.2024. То, что он вступит в сиду 01.09.2024 у меня сомнений нет.
Так что с 01.09.2024 будем жить по новым правилам, изложенным в посте выше.
В законопроекте скорректированы некоторые положения без изменения сути и появилась новая очень серьезная норма.
С 01.09.2024 гарантийный срок на конструктив объекта долевого строительства будет уменьшен с 5 лет до 3 лет (ч. 5 ст. 7 ФЗ-214) и станет таким же как и гарантийный срок на инженерку.