Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

[Jere]

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

[zloymudvin]

оч доступная шпаргалка по текущей макроэкономике для всех, особо рекомендую начинающим бетонодрочерам, кто ищет первый в жизни инвест в новострое на продажу/аренду в ближ полгода ehkonomika-v-rossii-i-mire-trendy-krome ... 98#p292198

[nebo_113]

Всем доброго времени суток!
Может у кого ни будь есть мысли, как лучше поступить в моей ситуации, вводные следующие:
1. есть Н-я сумма денег от продажи квартиры, есть бронь во 2м Нагатинском (ПИК, 3е, 58,5м2, с отделкой и ключами 03.2024 г., по ПДКП) за 17 млн.;
2. Цель: максимально возможная доходность, при минимуме рисков (в основном инфляционных)
3. Мои действия:
- купить во 2м Нагатинском за 17 млн. подождать ключи, выставить на продажу, ценник видится в районе 19,0-19,5 (у застроя от 19,5 сейчас со сроком сдачи 06.2025 г., но у меня будет уже вторичка, соответственно без льготной ипотеки, думаю экспозиция будет не быстрой (сейчас там примерно такая же, но чуть меньше 54 м2 висит с мая месяца за 18,6);
- посидеть в депо годик, стабильные +14,5% (возможно чуть больше) на выходе, но непонятно, что будет с ценами после марта 2024 года, может после года в депо только на 1кк в Некрасовке хватит;
- посидеть в депо до марта 2024, попробовать поймать что-то интересное типо как в ноябре у жк Интеллигент (ЦАО, м.Электрозаводкая 1 минута) была акция 6% скидка и отсрочка платежа на 12 мес. (можно было 2е, 40м2, за 16,4 взять, с оплатой 20%+через 12 мес. 80%)

[Shuran]

nebo_113, эту тему почитайте с конца посл 3 стр + прогноз цен тоже, а то как будто из дальнего плавания тока вернулись и новости не читали за посл 3 мес

[nebo_113]

nebo_113, эту тему почитайте с конца посл 3 стр + прогноз цен тоже, а то как будто из дальнего плавания тока вернулись и новости не читали за посл 3 мес

Почти так и было, немного выпал из темы

[ilyako]

Всем привет, дают двушку по ренновации, 60 метров, есть незакрытая ипотека (на другую квартиру) под 5.9%, если продать двушку по ренновации хватит и ипотеку погасить и еще останется. Если не продавать - аренда чуток не покроет платеж по ипотеке.

Вижу варианты: 1. Продать двушку по ренновации, но непонятно, на что тратить оставшееся (семейную ипотеку не дадут)
2. Оставить двушку, купить туда кухню и сдавать так, дальше смотреть.

Вариант 2 не нравится, т.к. надо вкладываться и непонятно как вообще с арендой - раньше квартиры не сдавал, у знакомых опыт разный, заниматься не оч хочется, но может ничего страшного. Вариант 1 не нравится, т.к. идей нет на что тратить оставшееся без льготной ипотеки.

Может, что посоветуете?

[Shuran]

ilyako, а в чем вы кеш храните? Не вижу варианта, продать и положить на депо/в облиги/ купить баксы. Ну и продать со ставками 17% маловероятно в ближ полгода

[Cabyllika]

Всем привет, дают двушку по ренновации, 60 метров, есть незакрытая ипотека (на другую квартиру) под 5.9%, если продать двушку по ренновации хватит и ипотеку погасить и еще останется. Если не продавать - аренда чуток не покроет платеж по ипотеке.

Вижу варианты: 1. Продать двушку по ренновации, но непонятно, на что тратить оставшееся (семейную ипотеку не дадут)
2. Оставить двушку, купить туда кухню и сдавать так, дальше смотреть.

Вариант 2 не нравится, т.к. надо вкладываться и непонятно как вообще с арендой - раньше квартиры не сдавал, у знакомых опыт разный, заниматься не оч хочется, но может ничего страшного. Вариант 1 не нравится, т.к. идей нет на что тратить оставшееся без льготной ипотеки.

Может, что посоветуете?
[

На мой взгляд за дорого вы сейчас не продадите двушку на вторичке которая по реновации , в виду чего на сегодняшний день самый разумный вариант это сдать ее до лучших времен

[izr]

Всем привет, дают двушку по ренновации, 60 метров, есть незакрытая ипотека (на другую квартиру) под 5.9%, если продать двушку по ренновации хватит и ипотеку погасить и еще останется. Если не продавать - аренда чуток не покроет платеж по ипотеке.

Вижу варианты: 1. Продать двушку по ренновации, но непонятно, на что тратить оставшееся (семейную ипотеку не дадут)
2. Оставить двушку, купить туда кухню и сдавать так, дальше смотреть.

Вариант 2 не нравится, т.к. надо вкладываться и непонятно как вообще с арендой - раньше квартиры не сдавал, у знакомых опыт разный, заниматься не оч хочется, но может ничего страшного. Вариант 1 не нравится, т.к. идей нет на что тратить оставшееся без льготной ипотеки.

Может, что посоветуете?

1) Поймите спрос на объект ( аренда/продажа). Циан/домклик. См историю сделок по локации и звонки.
2) Изучите условия по вкладам (мкб через финуслуги 17%).
3) Посмотрите альтернативы с точками роста. См форум.

ps многое зависит от локации.

[ilyako]

ilyako, а в чем вы кеш храните? Не вижу варианта, продать и положить на депо/в облиги/ купить баксы. Ну и продать со ставками 17% маловероятно в ближ полгода

В рублях храню (из $ вышел после начала СВО, т.к. есть еще обязательства в рублях, а с $ непонятно), еще докидывать в депо не оч хочется, т.к. не оч верю в деньги (как и в акции) на средне-долгосрок, короче больше нравится с активами физическими и можно с дешевыми долгами в рублях, чем в деньгах.

Отправлено спустя 3 минуты 32 секунды:

На мой взгляд за дорого вы сейчас не продадите двушку на вторичке которая по реновации , в виду чего на сегодняшний день самый разумный вариант это сдать ее до лучших времен

Тоже есть такая мысль, но с арендой непонятно - если меблировку делать, то это вложить в районе 700 т.р.- 1 млн с непонятной отдачей. Есть вариант купить только кухню и сдавать пустые комнаты, но все равно надо технику и т.д. - короче как не посмотришь - аренда требует первоначальных вложений, а выхлоп непонятен + если сейчас вложить, а скажем через год-два продать, то непонятно зачем вкладывался.

Отправлено спустя 3 минуты 27 секунд:

1) Поймите спрос на объект ( аренда/продажа). Циан/домклик. См историю сделок по локации и звонки.
2) Изучите условия по вкладам (мкб через финуслуги 17%).
3) Посмотрите альтернативы с точками роста. См форум.

ps многое зависит от локации.

Да, там неплохо по аренде все, как и по продаже, со вкладами непонятно - что если эти 15-17% реально через год в ноль превратятся, т.е. если недвижка вопреки всему продолжит дорожать и обратно будет не войти. Вон в 2021 тоже казалось все дорого, а цены аппаются и аппаются.

Отправлено спустя 34 минуты 59 секунд:
Вариант 3 нарисовался - продать и сразу же что-то взять в новострое без кредита (т.е. идти от того, что останется после продажи и того, что можно взять за эти деньги), но есть риск взять неликвид - без плеча вариантов сильно меньше.

[Arendator]

Продать двушку по ренновации
[

Вы про налог не забыли, возникающий при продаже реновационной квартиры (если владели старой менее пяти лет)?
Здесь единственный вариант аренда, "почти покрывающая" платеж по ипотеке.
Да, приложить опереденные усилия на этапе подготовки к сдаче придется, но эти затраты окупаются более высокой ценой аренды, ликвидностью сдаваемой квартиры, в том числе при последующей продаже.

Хороший апгрейд для аренды в реновац. двушке - бюджет максимум 400-500т.р., все что выше уже нецелесообразно будет; ну и, конечно, там где не хочется думать, креативить, напрягаться и развивать насмотренность, то всё обойдется вдвое дороже, и результат вас может разочаровать. Сейчас дефицит на рынке аренды, если локация норм и грамотно все оформить, можно хороший ценник зарядить - заберут быстро:)

[ilyako]

Вы про налог не забыли, возникающий при продаже реновационной квартиры (если владели старой менее пяти лет)?
Здесь единственный вариант аренда, "почти покрывающая" платеж по ипотеке.
Да, приложить опереденные усилия на этапе подготовки к сдаче придется, но эти затраты окупаются более высокой ценой аренды, ликвидностью сдаваемой квартиры, в том числе при последующей продаже.

Хороший апгрейд для аренды в реновац. двушке - бюджет максимум 400-500т.р., все что выше уже нецелесообразно будет; ну и, конечно, там где не хочется думать, креативить, напрягаться и развивать насмотренность, то всё обойдется вдвое дороже, и результат вас может разочаровать. Сейчас дефицит на рынке аренды, если локация норм и грамотно все оформить, можно хороший ценник зарядить - заберут быстро:)

Спасибо.
Кухня линейка на 3.5 м с одной стороны в Стильных Кухнях только за шкафы - 150 т.р., плюс техника встройка - духовка, микроволновка, варочная, посудомойка + холодильник, мойка + кран, стиралка - 200 т.р. - Итого 350. Сегодня считал. Если в Леруа - кухня-шкафы - будет ну 75 т.р (вместо 150 т.р.). Но качество разное.

Дальше получается остается 50-150 т.р. на меблировку (если 400-500 бюджет). Это надо две комнаты обставить + кухня (кухонный стол, прихожка и т.д) + шторы.

Ну если постараться, можно вроде да уложиться, но, что с этим делать если по итогу решу продавать через год-два? На помойку/авито?

Также не пойму как с мебелью - кровать в одну комнату + диван-кровать в другую? А может люди с детьми? Или может вообще не меблировать (т.е. кроме кухонной мебели и техники ничего не делать)?

(Личное мнение пока такое (если сдавать): делать кухню плюс технику и попробовать сдавать так)

[PlanB]

Спасибо.
Кухня линейка на 3.5 м с одной стороны в Стильных Кухнях только за шкафы - 150 т.р., плюс техника встройка - духовка, микроволновка, варочная, посудомойка + холодильник, мойка + кран, стиралка - 200 т.р. - Итого 350. Сегодня считал. Если в Леруа - кухня-шкафы - будет ну 75 т.р (вместо 150 т.р.). Но качество разное.

Дальше получается остается 50-150 т.р. на меблировку (если 400-500 бюджет). Это надо две комнаты обставить + кухня (кухонный стол, прихожка и т.д) + шторы.

Ну если постараться, можно вроде да уложиться, но, что с этим делать если по итогу решу продавать через год-два? На помойку/авито?

Также не пойму как с мебелью - кровать в одну комнату + диван-кровать в другую? А может люди с детьми? Или может вообще не меблировать (т.е. кроме кухонной мебели и техники ничего не делать)?

(Личное мнение пока такое (если сдавать): делать кухню плюс технику и попробовать сдавать так)

А что за локация, вроде не было инфы?

Имхо если сдавать, то полностью укомплектовать квартиру, чтобы арендатору ничего не пришлось докупать кроме личных вещей. Это потом и при продаже даст ликвидность.

[ilyako]

А что за локация, вроде не было инфы?

Имхо если сдавать, то полностью укомплектовать квартиру, чтобы арендатору ничего не пришлось докупать кроме личных вещей. Это потом и при продаже даст ликвидность.

Локация - дом в 2 мин пешком от ЖК Ты и Я на Бабушкинской и соответственно 1 мин пешком от Бабушкинского парка. От метро пешком (не бегом) 15 мин.

[Arendator]

в Стильных Кухнях только

Вы бы еще в Марии рассмотрели:) В Леруа оптимальный вариант для вас будет, но там годный вариант "дрова" выйдут 100-120, не меньше. Это ж реновация, в лм можно годноту собрать, не хуже стильных будет + ждать не нужно три недели изготовления заказа. Техника значительно дешевле, будет около 120-150, если за бренды не переплачивать, они не нужны с учетом формата объекта и локации. *Шкафы на кухню берите высокие под потолок или около того (90-115см), иначе смотреться не будет.

Ну если постараться, можно вроде да уложиться, но, что с этим делать если по итогу решу продавать через год-два? На помойку/авито?

Окупите при продаже. Пустые квартиры не пользуются спросом или продаются по дну рынка. Современная кухня и хотя бы минимальный набор мебели мастхэв для продажи.

Также не пойму как с мебелью - кровать в одну комнату + диван-кровать в другую? А может люди с детьми? Или может вообще не меблировать (т.е. кроме кухонной мебели и техники ничего не делать)?

думать, креативить, напрягаться и развивать насмотренность

(Личное мнение пока такое (если сдавать): делать кухню плюс технику и попробовать сдавать так)

попробуйте, так тоже можно, но это на отшибись подход и результат будет таким же, выше написали, что сдавать нужно полностью укомплектованную квартиру, здесь добавить нечего. сейчас платежеспособные арендаторы не таскают с собой обстановку и готовы платить вам за то, что вы за них уже всё придумали. поизучайте форум в этой части и другие источники, чтобы лучше понять какую квартиру и кому сдавать, чтобы был максимально возможный выхлоп с этой затеи:)

[fesh8]

Прошу совета,
Основная цель - не срочное приобретение для себя евро-3 в льготоную ипотеку (обычную) в СВАО/САО в пределах МКАД и пешей доступности от метро комфорт+ или бизнес, референс ЖК - Level Селигерская, Дмитровское Небо.
На текущий момент капитал - 4 миллиона, и план копить на ремонт и мебелировку пока строится дом. Ипотека до 120к в месяц приемлима.

Для этого рассматриваю варианты:
1. приобретение студии в Москве (Амурский Парк, то же Дмитровское Небо или другое) до 20м2 как инвест для перепродажи в 2025 по ДДУ под завершение строительства, и последующее использование средств под ипотеку на евро-3 (к 2025 вероятно появятся еще и новые проекты в СВАО). Но это, как понимаю, не позволит в будущем взять второй раз льготную ипотеку уже под евро-3
2. Затянуть пояс и брать ипотеку на евро-3 в январе/феврале 2024, если будут выгодные предложения с учетом падения спроса на евро-3 из-за нового ПВ и сниженного тела кредита от МинФина
3. Не рыпаться, и продолжать держать деньги на депозите до 2025, чтобы под понижение КС в 2025 брать евро-3 в льготную ипотеку

Помогите советом, пожалуйста. Возможно несу чушь или какой-то другой более оптимальный вариант упускаю