Доходность инвестиций в недвижимость

[Stetik]

Stetik, то, что для себя брали 65% из всех хат - это норм, насчет с детьми - ну тока 25% семейных хат в жк, ну макс с детьми половина из них

[Stetik]

ну макс с детьми половина из них

да , где то так и будет , может даже меньше

[router]

считаем доходность , сдается через ИП - 6 проц
110 000 - 6% = 103 400
выкидываем остатки комунальных , чистыми будет около 100 000
100 000 *12 = 1 200 000 в год
итого почти 9 годовых , что для аренды очень хорошо.

Хм, смотрел его, разве в Сокольническом не 2% налог? Тогда выходит 7.5% доходность

[Shuran]

Хм, смотрел его, разве в Сокольническом не 2% налог? Тогда выходит 7.5% доходность

хз какой там налог, но он берется от кадастра, который в апартах в разы ниже рынка/цены покупки

[AntonGAA]

чот сроки адовые, не вижу корпус, скока времени от соба до сделки прошло и чего ждали-то? про отд тож не вижу, ну и цены вроде без нее, ремонты сами не могем? тогда зачем брать б/отд?

А что адового в сроках - 4-й корпус, с отделкой, куплены в первые дни продаж в 2018.. Акт передачи в прошлом году в апреле... в этом году в августе прошло 5-лет с момента оплаты дду прошло - соотв без налога (мне было важно чтобы доход прошел официально поэтому вариант переуступки без оплаты НДФЛ не рассматривался).

в 2021 можно было отдать за 18 по переуступу евротрешку и 11,5 евродвущку если мне не изменяет память - но куда перезайти не увидел, а от недвиги как от класса актива уходить не хотел... в 22 сво (и решил посмотреть на развитие событий....

4-й этаж оказался не очень удачный из-за техоборудования на крыше коммерции (она там 2-х этажная)... был бы этаж 7+ ушла бы за 23+-, когда покупатель предложил 22 - согласился ибо с такой ставкой каждый месяц это почти 300 тысяч на корпоративных флоатерах типа ГПН, МТС, РЖД и тд. с нормальной ликвидностью (руониа+1,3=16 годовых в текущий момент)... ну или 270 на фондах денежного рынка (руониа 14,7) с мгновенной ликвидностью... а риск зависнуть надолго с учетом объемов на лайфе он весьма высок кмк...

А то что там евродвушки аналогичные висят по 16,5-17,5 так это проблемы продающих - по мне они в этой локации с такой конкуренцией со стороны первички никогда не уйдут с льготной ставкой - простой ипотечный калькулятор покупателю ясно укажет путь. Да и навес сейчас там может резко увеличится за счет вывода соседнего проекта (кто там ПИК или МР)...

сорри за много букф.

[blackvovik]

хз какой там налог, но он берется от кадастра, который в апартах в разы ниже рынка/цены покупки

Сейчас смотрю активно пересматривают кадастровую стоимость. Видел у одного известного риэлтора инфу, что в Водном на один и тот же объект налог вырос почти в 10 раз. Там как я понял наложилось на повышение кадастровой стоимости еще и пересмотр назначения. Итого из условных 10 тысяч налог стал за сотку.

[unqium]

тоже напишу про Лайф Варшавскую, раз пошел разговор:
купил 3 е2 43 метра без отделки Б3, две в феврале 19 за 6630, третью в марте 19 за 6930, высокие этажи 18-19, вышел из двух в мае 2021 за 11,2, из третьей за 11,0 в декабре 21.
Пионер прилично подставил, за пол года до ввода начал менять проектную\ площадь квартир и сделки зависли на 4 месяца, с одним покупателем пришлось посудиться 6 месяцев, но вышли на мировую.
Выходил из Варшавской ради Хайлайфа, но стартовые цены и сроки сильно расстроили.
На кш из двух была куплена е2 60 метров в Хайлайфе Пионера в ноябре 21 за 22,2
вместо третьей за 7,5 была куплена е3 49 метров с отделкой в 25 корпусе МВЛ, выход июль 23 за 12,3
Зная текущее развитие событий заранее , снова в пятилетнюю стройку не ввязался бы, но с СОБом (конец 25го) вижу цену за Хайлаф 35-37, с ремонтом 40, возможную сдачу в аренду 150-200 в мес (середина 26го), но все ИМХО, что будет- покажет время
может выйду раньше СОБа

А что адового в сроках - 4-й корпус, с отделкой, куплены в первые дни продаж в 2018.. Акт передачи в прошлом году в апреле... в этом году в августе прошло 5-лет с момента оплаты дду прошло - соотв без налога (мне было важно чтобы доход прошел официально поэтому вариант переуступки без оплаты НДФЛ не рассматривался).

в 2021 можно было отдать за 18 по переуступу евротрешку и 11,5 евродвущку если мне не изменяет память - но куда перезайти не увидел, а от недвиги как от класса актива уходить не хотел... в 22 сво (и решил посмотреть на развитие событий....

4-й этаж оказался не очень удачный из-за техоборудования на крыше коммерции (она там 2-х этажная)... был бы этаж 7+ ушла бы за 23+-, когда покупатель предложил 22 - согласился ибо с такой ставкой каждый месяц это почти 300 тысяч на корпоративных флоатерах типа ГПН, МТС, РЖД и тд. с нормальной ликвидностью (руониа+1,3=16 годовых в текущий момент)... ну или 270 на фондах денежного рынка (руониа 14,7) с мгновенной ликвидностью... а риск зависнуть надолго с учетом объемов на лайфе он весьма высок кмк...

А то что там евродвушки аналогичные висят по 16,5-17,5 так это проблемы продающих - по мне они в этой локации с такой конкуренцией со стороны первички никогда не уйдут с льготной ставкой - простой ипотечный калькулятор покупателю ясно укажет путь. Да и навес сейчас там может резко увеличится за счет вывода соседнего проекта (кто там ПИК или МР)...

сорри за много букф.

[Shuran]

Сейчас смотрю активно пересматривают кадастровую стоимость. Видел у одного известного риэлтора инфу, что в Водном на один и тот же объект налог вырос почти в 10 раз. Там как я понял наложилось на повышение кадастровой стоимости еще и пересмотр назначения. Итого из условных 10 тысяч налог стал за сотку.

какой-то обс, детали нужны за что стала "условная" сотка и что в вашем понимании "пересмотр назначения", была гостиница, стала общественно-деловым? какая площ и кад стоимость было-стало?

[blackvovik]

какой-то обс, детали нужны за что стала "условная" сотка и что в вашем понимании "пересмотр назначения", была гостиница, стала общественно-деловым? какая площ и кад стоимость было-стало?

Речь была про ЖК Водный, апарт 70 метров.
В 20 году была плата 10700, а за 2022 уже 120 почти.
Кадастровую стоимость пересмотрели с 5.2 млн до 9,5 + много коммерческих помещений не для жизни (более 20%).

[7days_anOffside]

Про кадастр стоимость, смотрел к покупке апарт е3 73м в Пресня сити, кадастровая была 20млн за 21 год

[ЕленаЛям]

Бывает и такое:

Покупка в марте 2023г студия 25 метров Вангарден за 7.4 млн в семейную ипотеку 5.6% с учетом возврата ПВ (когда эта программа еще действовала): по договору цена была 8.8 млн и вернули кэшбек 1.4 млн рублей.
Продажа за 10.4 млн рублей. Ипотечных платежей набежало 380 тыс за это время. Итого затрат 400 тыс (округлим) на полученные 3 млн за 9 месяцев. Доходность не трудно посчитать) Время возможностей было, однако…

Хотя приобреталась изначально под аренду, а не на перепродажу, просто повезло, что рынок так стрельнул.

[gravicapa]

Добрый день!

Хочу изложить своё понимание расчета доходности долгосрочного владения столичной недвижимостью с учетом возможного кредитного плеча, так как вменяемого подхода (с допущениями и соответствующими расчетами) мне не встретилось.

Исходные данные за рассматриваемый период (2003-2023):
- индекс IRN (в USD, так как исторически я на него ориентировался);
- инфляция Росстата;
- курс ЦБ РФ USD (пересчитывается в среднемесячный и из него получаем рублёвую цену, кроме последних пары лет).

Этап 1.

Оцениваем номинальную доходность покупки среднестатистической недвижимости в Москве. Для этого используем функцию ЧИСТВНДОХ MS Excel, предполагая, что недвижимость приобретается в ноябре соответствующего года, чтобы уйти затем от дробных степеней.

номин доходность.jpg (44.9 КБ) 3009 просмотров

Вычтя инфляцию получим реальную доходность.

реал доходность.jpg (33.01 КБ) 3009 просмотров

Из данных IRN следует, что за 20 лет рост стоимости вторичной недвижимости не покрывал инфляцию, т.е. реальная доходность была отрицательной за исключением периода 2003- 2005 и 2016 – 2020. Средняя за период реальная доходность -0,8%. Результат крайне странный, свидетельствующий о не слишком адекватном ценообразовании на рынке, либо его качественном изменении за период, так как нормальной для недвижимости считается доходность оф.инфляция +0,5-1%.

Сделанные оценки позволяют с высокой вероятностью предположить, что на долгосроке (на следующие 20 лет) стоимость столичной вторичной недвижимости не обгонит инфляцию, а просто будет следовать за ней. Таким образом, можно перейти к следующему этапу – оценке вероятной доходности приобретения недвижимости по льготной ипотечной ставке.

Допущения:
Для расчета берется гипотетическая квартира в новостройке со стоимостью 16 Мр, при этом аналогичная квартира на вторичке стоит 12 Мр, т.е. цена завышена в 1,33 раза. Оценка, может и великовата, но ЦБ, Репченко и многие другие мамой клянутся, что ценник на первичку, по сравнению со вторичкой, завышен на 30-40%.
Условия кредита выбраны следующие:
ПВ - 30%;
Ставка 8% на всю оставшуюся сумму;
Срок кредита - 20 лет;
Обязательное страхование 1% от стоимости оставшегося тела кредита.

Вариантов условий страхования может быть множество, поэтому взят простейший случай.

Предполагаем, что мы 20 лет держим хату, не сдаем её в аренду, платим кредит, но не платим налог и коммуналку, не получаем налоговый вычет, не делаем ремонт и т.д. Чистое владение.
После этого мы продаем хибару по ценнику вторички, которая к этому времени вырастет на размер инфляции за этот период. Результаты – в таблице.

доходность от кредита.jpg (44.22 КБ) 3009 просмотров

Из неё следует, что если ожидается долгосрочная ежегодная инфляция до 13%, то выгоднее купить на ПВ долгосрочные ОФЗ-ПД или инфляционные ОФЗ и не парится – доходность будет такая же или большая. Если же ожидается более высокая инфляция, то текущие дохи ОФЗ её уже не покроют. Однако предполагать на 20 лет инфляцию на 5% выше, чем за предыдущее 20-летие – имхо достаточно смелое, хотя и возможное, предположение.

Расчеты в прилагаемом файле (xls).

Просьба к знатокам рынка аргументировано потоптаться.

[gravicapa]

Из данных IRN следует, что за 20 лет рост стоимости вторичной недвижимости

индекс ирн - для вторички и он не про рыночные цены, репченко, типа, "интегрирует" рынок по своей методе и показательна динамика индекса, в абсолюте он бесполезен, а во вторичке 2/3 пропуканного хлама, поэтому када репченко или ЦБ грят, что новострой дороже на 40%+, этот фактор ваще не учитывается, а должен бы, ну а реалии таковы, что новострой с собом стоил стока же или дешевле, чем новострой у застроя с ключами через хз скока в этом году и до трэша с ключом и ипотекой...вменяемого индекса новостроя я пока не видел и даже если кто-то усердно высчитывает среднюю (всякие метриумы, бесты и эстеты), то это сизифов труд имхо, новострой очень динамичен и цены зависит от того, что в выборке в моменте, поэтому флуктуация цен в зависимости скока условного бизнеса вкинули или дешевого эконома распродали, будет аццки искажать картину, проще смареть тогда уж на рост в конкретном жк, (а для индекса в теории смареть уже на много жк, стартовавших в одно время на общем для них интервале времени, т.е. будет неск кривых для разных сроков старта, а с ними уже потом глянуть чо еще можно сделать )

Отправлено спустя 10 минут 56 секунд:

Сделанные оценки позволяют с высокой вероятностью предположить, что на долгосроке (на следующие 20 лет) стоимость столичной вторичной недвижимости не обгонит инфляцию, а просто будет следовать за ней.

ну это и без индексов ирн или еще каких понятно из природы самого актива, но лишь как общий ориентир и на конец доолгого 20 (лучше 30+) летнего срока, а "вблизи" - в теч года-двух движения могут быть сильными и в минус тоже, в нулевые или в 16-20гг были объективные факторы для скачков в плюс, скачок нулевых после 08 г дал потом провал и долгий тухлеж цен, а посл скачок ток закончился...ибо тут тоже объективный фактор, но в минус появился - ипотечные ставки на вторичку

Отправлено спустя 5 минут 58 секунд:

Таким образом, можно перейти к следующему этапу – оценке вероятной доходности приобретения недвижимости по льготной ипотечной ставке.

вот тут у вас логика вторички и новостроя на льготке в одной куче, а они ваще разные ведь и из-за субсидирования с 20г и ставок в моменте), щас в моменте новострой брать актуальнее вторички на порядок, но когда и если льготку для всех отменят, то и новострой либо просядет и выправится, либо долго в боковике=нуле тухлить будет и рост пойдет позже - ему надо снять перекупленность, а там еще и поддержку снизу в разы уменьшили - для вас биржевое понятнее вроде, но в любом случае брать щас след 20 лет от момента покупки для новостроя по льготке - это ж как щитать доху по среднему индексу акций имхо, т.е. тут точка входа "имеет значение" и сам базовый актив (новострой, пропуканное-то не так выросло) с динамикой посл лет явно спекулятивен стал

зы как щас помню 2006г, новострой удвоился в среднем по больнице и стал рублевым по ценнику, пропуканное тоже подросло, %% на 25-30, у вас какие-то смешные цифры на графиках, в общем, хорошо и красиво считаете, но не то имхо)

Отправлено спустя 37 минут 7 секунд:

Из неё следует, что если ожидается долгосрочная ежегодная инфляция до 13%, то выгоднее купить на ПВ долгосрочные ОФЗ-ПД или инфляционные ОФЗ и не парится – доходность будет такая же или большая. Если же ожидается более высокая инфляция, то текущие дохи ОФЗ её уже не покроют. Однако предполагать на 20 лет инфляцию на 5% выше, чем за предыдущее 20-летие – имхо достаточно смелое, хотя и возможное, предположение.

здесь согласен и без таблички а хаты...хаты исчерпали потенциал скачкообразного роста, который был ранее, рынок стал оверцивилизованным, цены космическими в силу массовости льготной ипотеки (но не вся недвига, ИЖС(избушки), например, еще до этой стадии развития не дошло и близко)

[gravicapa]

индекс ирн - для вторички и он не про рыночные цены

Уважаемый Shuran, а почему не про рыночные? Как минимум он очень близок к ценнику фьючерса на квадратный метр в московии, который торгуется на ММВБ: ближайший (HOME-3.24) 27990 (за 0,1 квадрата), а индекс IRN 270000. А фьюч на экспирации считается из реальных ценников ДомКлик, так что в абсолюте он не так уж бесполезен.
В чем этот индекс абсолютно бесполезен, так это в части приложения к конкретному объекту, ровно также, как индекс ММВБ (S&P, EUROSTOXX или любой другой наждак) ничего не говорит о конкретной входящей в него акции.
Но вот общий рост/падение рынка он вполне отражает. Возможно, далеко не так точно, как хотелось бы, но лучше ничего нет.

ну это и без индексов ирн или еще каких понятно из природы самого актива

Имхо, не совсем так. Берем индекс IRN, который отражает вторичку, и совмещаем с Вашим утверждением

в моменте новострой брать актуальнее вторички на порядок

И задаемся вопросом, а что после установки хоть каких-то минимальных правил игры по ФЗ-214 новострой не был более привлекателен, чем вторичка? А как же покупки на котловане с хорошими дисконтами? Да, с рисками, но и во вторичке они всегда были, есть и будут, хотя и другие. А как же море всяких банковских программ по ипотеке на новостройки? Это позже было, но тоже вполне себе морковка.
На мой дилетантский взгляд именно привлекательность первички (самая разная, но ценовая – в первую очередь) оттянула средства и просадила доходность вторички. Второй фактор – это объём стройки. Пока он был невелик относительно всего масштаба рынка, отклонения дохи вторички от инфляции не было, а вот потом этот стало заметно. Именно поэтому IRN даже от официальной инфляции отстаёт и будет это делать дальше.
Безусловно, в моменте могут быть значимые факторы, которые рулят - льготные программы – в первую очередь, но в долгосроке это всё устаканится.

вот тут у вас логика вторички и новостроя на льготке в одной куче, а они ваще разные ведь

Здесь вот какой момент. Я оценивался с эффективностью именно долгосрочных вложений в бетон и не нахожу оснований для них, даже при доступе к плечу, если плечо не ощутимо ниже ожидаемой инфляции.
Поэтому я предполагаю, что приобретается первичка по льготной программе, которая через некоторое время превращается во вторичку и динамика цены на неё будет уже как у индекса IRN.
И ещё. Если есть профи, которые гребут десятки процентов доходности на квартирах, значит есть и лохи, за счет которых эта доходность обеспечивается. В подавляющем большинстве случаев дилетант не получит доходность даже на уровне индекса, так что все приведенные расчеты – оценка сверху.

у вас какие-то смешные цифры на графиках

С сайта IRN ручками наколочены. Сам не придумывал ;-))

[one of us]

Как минимум он очень близок к ценнику фьючерса на квадратный метр в московии, который торгуется на ММВБ: ближайший (HOME-3.24) 27990 (за 0,1 квадрата), а индекс IRN 270000. А фьюч на экспирации считается из реальных ценников ДомКлик, так что в абсолюте он не так уж бесполезен.

ну какие еще фьючерсы и домклики? это вам не фр, где все прям наглядно и четко от эмитента идет, тут все оч мутно, домклик - это стата тока сбера, а цены не все полные пишут, про индекс ирн репченко пишет, что там матрица индексов (т.е. хз что, а не данные по парсингу баз аля циан):

В основе аналитического комплекса www.irn.ru находится огромная матрица индексов, которая содержит цены на жилье в Москве, Новой Москве и Подмосковье в разрезе всех типов квартир, округов и районов Москвы и городов Московской области за многолетний период.

он щас показывает по МСК 269тыр/м, вы понимаете что за недвигу можно купить по такой цене и стоит ли ее ваще рассматривать для таких расчетов?

Отправлено спустя 11 минут 1 секунду:

И задаемся вопросом, а что после установки хоть каких-то минимальных правил игры по ФЗ-214 новострой не был более привлекателен, чем вторичка? А как же покупки на котловане с хорошими дисконтами? Да, с рисками, но и во вторичке они всегда были, есть и будут, хотя и другие. А как же море всяких банковских программ по ипотеке на новостройки? Это позже было, но тоже вполне себе морковка.
На мой дилетантский взгляд именно привлекательность первички (самая разная, но ценовая – в первую очередь) оттянула средства и просадила доходность вторички. Второй фактор – это объём стройки. Пока он был невелик относительно всего масштаба рынка, отклонения дохи вторички от инфляции не было, а вот потом этот стало заметно. Именно поэтому IRN даже от официальной инфляции отстаёт и будет это делать дальше.
Безусловно, в моменте могут быть значимые факторы, которые рулят - льготные программы – в первую очередь, но в долгосроке это всё устаканится.

дык не будь льготки эта привлекательность была бы гораздо ниже, до льготок и эскроу ставки на новострой раньше были выше, чем на вторичку в базе, вот КААК котлован или коробка может стоить как готовое? (не беру текущие ставки, а то, что было летом или в том году) должно быть наоборот по экономическому смыслу - если не надо ждать - цена дороже, а его развернули вспять за счет снижения ежемес платежа на долгосроке. с хорошими дисконтами покупают единицы, ибо тока блатные, толпа берет по прайсу, у вас базовое понимание МРН несерьезное, лучше про акции и облиги пишите, ничего личного)

И ещё. Если есть профи, которые гребут десятки процентов доходности на квартирах, значит есть и лохи, за счет которых эта доходность обеспечивается

это БЫЛО, но уже нет (причины выше), все, забудьте, теперь зарабатывают тока застрои и банки, поэтому дальше глобально рост по инфляции на долгосрок (для вторички это по жизни), а на коротке просится просадка или долгий боковик (для покупки новостроя по льготке)