Сопровождение сделок по вторичке

В субботу сделка была, перечитал еще раз заявление на аккредитив и попросил разъяснить менеджера. Да, в случае простого аккредитива, где нет доп условий (выписка из домовой книги, акт приема передачи), они действительно сами запрашивают Росреестр. И все бы хорошо, если бы не человеческий фактор...

с 1 сентября нотариус не пришивает к дкп страницу с отметкой о прошедшей регистрации. Поэтому при определении условий доступа в ячейку или раскрытия аккредитива писать "нотариальный дкп с отметкой о проведенной регистрации"- неуместно.

Как-то участились "письма счастья" от налоговой с реакцией продавцов "А нас то за що???" Продает человек единственное жилье, покупает вовремя другое, сидит на попе ровно. Упсс. прилетело...Продал человек квартиру, оплатил больше 5 лет назад, по закону- чист и ничего не должен- упсс, прилетает...В налоговую приходят данные из Росреестра, они смотрят формально- чел купил квартиру 4 года назад, продал, налог не заплатил, выставляем требование. Ибо докапываться никто там не будет, что покупал по ДДУ и полная оплата была больше 5 лет, или что жилье единственное. Все сомнения - в пользу бюджета. В личном кабинете- пишем уведомление, прикладываем необходимые документы. Еще лучше- дублируем в налоговой личным посещением. Может, кому-то покажется баяном...но у меня уже 3 баяниста в оркестре за прошедший год..

Сегодня была сделка с залоговой квартирой ВТБ (у продавца квартиры невыплаченный до конца ипотечный кредит).
Синий банк приятно удивил, схема абсолютно живая и удобная для покупателя и продавца, все деньги на один аккредитив, регистрирующие специально обученные люди (без них низзя) снимают залог, потом регистрируют переход права. Одно из условий раскрытия акка- заявление на досрочное погашение от продавца. Причем даже побор в 25 тыр за согласие банка на такую сделку отменили, просто аттракцион невиданной щедрости.

У покупателя деньги свободные, если ипотека- там и раньше все было просто и надежно, два залога, как Сбер, они не вешают.

Сделку сделали меньше, чем за час. Респект и уважуха.

ВТБ- точнее, их регистраторы, просто удивили. 16го сделка, 21го- обременение старого собственника снято, переход права зарегистрирован, 22го днем деньги (за вычетом оставшихся процентов и невыплаченного кредита)- на счету продавца.

Ситуацию с закрытием данных в ЕГРН не комментирует только ленивый:)) Итак, с 1 марта из егрн пропали фио владельца. Все остальные поля- остались. Правда, стали выписку из егрн выдавать продавцу тоже, но без паспортных данных нового владельца.

Это большой головняк для покупателей, стать добросовестным, взять выписку до сделки, уже не получится.

И для продавцов, которые оказывается крайними получателями денег в альтернативных цепочках. В случае Сбербанка есть выход в виде проведения расчетов с использованием СБР (служба безопасных расчетов), ДомКлик сам смотрит, что регистрация прошла и переводит деньги продавцу без всяких телодвижений. Есть одна проблема- в отличие от аккредитива здесь не будет документа, который объясняет, почему Иванов перечислил деньги не Петрову, у которого он купил квартиру, а левому Сидорову (который продал квартиру Петрову). И платежек при такой схеме достанется не всем. У Петрова не будет документального подтверждения того, что он заплатил цену квартиры Сидорову.

А вот при расчете с использованием аккредитива у нижнего продавца в цепочке уже нет теоретической возможности получить выписки из егрн на предыдущие квартиры. Вариант обезопасить себя пока только один- будущие собственники (чьи егрн будут фигурировать в условиях доступа) идут в МФЦ и пишут заявление на открытие персональных данных по всем объектам недвижимости, чтобы у Сидорова была возможность независимо от других участников сделки получить выписку и раскрыть аккредитив.

И если в случае Сбербанка ситуация не столько драматична, ибо Сбер получает из Росреестра всю информацию и раскрывает аккредитивы без участия продавцов, просто делает дольше это, то вот для других банков раскрытие данных станет необходимым.

Про соглашение о порядке расчетов уже писал, зе маст, расчеты подтверждаем расписками, пункт про ст 450 ставим обязательно.

У меня последние сделки проходили за нал, без электронных регистраций и СБР. Кроме того, деньги уходили продавцам в Израиль, а там слово "Сбербанк" в теле дкп приводит к автоматическому бану и отправке денег обратно в Россию (Райфф за зачисление возьмет еще 500 бакинских, через месяц- проценты за хранение валюты). Поэтому делали через аккредитив Райффа. В обоих случаях продавцы приезжали прямо накануне сделки, на 1-2 дня. И времени на раскрытие данных не было. Мы обошлись без раскрытия, "чистА на доверии". Все же человеку нужна квартира, а не цветная бумажка. И да, договоры делали у нотариуса, от греха. По опыту коллег- данные раскрыли, в выписке все равно - физическое лицо...Чем хорош Райфф- опять же, личный опыт и лично для риелтора с партнеркой- там все проблемы решаются через личный кабинет продавца и покупателя. Сообщение- есть проблемы с егрн, которую предоставил продавец, вы согласны на раскрытие аккредитива? - Да! - Точно? Подтверждаете? - Да! денежка ушла продавцу.

Vladi · Сообщение **Vladi** » 26 мар 2023, 23:32

Радин Максим писал(а) 25 мар 2023, 16:00 У меня последние сделки проходили за нал, без электронных регистраций и СБР. Кроме того, деньги уходили продавцам в Израиль, а там слово "Сбербанк" в теле дкп приводит к автоматическому бану и отправке денег обратно в Россию (Райфф за зачисление возьмет еще 500 бакинских, через месяц- проценты за хранение валюты). Поэтому делали через аккредитив Райффа. В обоих случаях продавцы приезжали прямо накануне сделки, на 1-2 дня. И времени на раскрытие данных не было. Мы обошлись без раскрытия, "чистА на доверии". Все же человеку нужна квартира, а не цветная бумажка. И да, договоры делали у нотариуса, от греха. По опыту коллег- данные раскрыли, в выписке все равно - физическое лицо...Чем хорош Райфф- опять же, личный опыт и лично для риелтора с партнеркой- там все проблемы решаются через личный кабинет продавца и покупателя. Сообщение- есть проблемы с егрн, которую предоставил продавец, вы согласны на раскрытие аккредитива? - Да! - Точно? Подтверждаете? - Да! денежка ушла продавцу.
[

Так нал или аккредитив? Вы уж определитесь…

сорри за риелторский жаргон, сейчас "за нал"- это когда без ипотеки. За прошедший год ни одной сделки с наличными через ячейку не было, и не предвидится.

Отправлено спустя 1 минуту 49 секунд:

Радин Максим писал(а) 27 мар 2023, 21:48сорри за риелторский жаргон, сейчас "за нал"- это когда без ипотеки. За прошедший год ни одной сделки с наличными через ячейку не было, и не предвидится.

Ну а в Райфф с наличными соваться- это получить проблемы на любой вкус, достанут с комплаенсом. А когда по безналу приходят- пофиг, откуда деньги

ВТБ яростно продвигает свой вариант расчетов через Метр Квадратный. Как и все у голубых, криво и нелепо. Начиная с юрлица- "матрешка", дошел до второго вложения, скучно уже стало, против ЦНС- 100% дочка Сбера. И документы, которые получает покупатель и продавец. Есть фио, есть дата договора, есть сумма. И все. Ни за какую квартиру была оплата, ни фио продавца. Интересно, налоговая это принимает для вычета? а суды? Как я вижу- у покупателя нет подтверждения оплаты конкретной квартиры конкретному продавцу. А у продавца нет уверенности. что именно для него на номинальный счет заведены деньги.

У Сбера появилась новая фича при продаже залоговой квартиры. Если покупатель - ипотечник Сбера, сделка делается не в 2 этапа, как раньше, а в 1, через трансферабельный аккредитив. По-русски, это значит, что покупатель на продавца открывает аккредитив, как при обычной сделке, но к заявлению на открытие аккредитива прицепляется заявление от продавца о переводе части денег на погашение ссудной задолженности. После сделки часть денег идет на погашение кредита, второй-старый- залог Сбер снимает автоматом. При таких сделках вполне себе живая схема получилась.

tad · Сообщение **tad** » 14 июн 2023, 20:50

Радин Максим писал(а) 24 апр 2023, 10:23ВТБ яростно продвигает свой вариант расчетов через Метр Квадратный. Как и все у голубых, криво и нелепо. Начиная с юрлица- "матрешка", дошел до второго вложения, скучно уже стало, против ЦНС- 100% дочка Сбера. И документы, которые получает покупатель и продавец. Есть фио, есть дата договора, есть сумма. И все. Ни за какую квартиру была оплата, ни фио продавца. Интересно, налоговая это принимает для вычета? а суды? Как я вижу- у покупателя нет подтверждения оплаты конкретной квартиры конкретному продавцу. А у продавца нет уверенности. что именно для него на номинальный счет заведены деньги.

В ДКП же указаны реквизиты номинального счета куда вносится сумма покупателем и затем перевод продавцу

[/quote] В ДКП же указаны реквизиты номинального счета куда вносится сумма покупателем и затем перевод продавцу[/quote]
я же не говорю, что прям вот ужас и все пропало. Я про то, что это очень криво и для сторон сложно доказуема оплата.

Реквизиты номинального счета голубые не вносят, просто расчет через М2 в дкп. И эта фраза в дкп не является подтверждением проведенной оплаты. Оплату подтверждает платежное поручение, в идеале- со счета покупателя на счет продавца. А в случае номинального счета приходится выстраивать цепочку доказательств. И если в случае прямой сделки это еще не так сложно, то в случае альтернативы получается вообще кривизна, связь между двумя сделками через две оферты без печатей.

Вообще, сама электронная регистрация от банков-циана и иже с ними в корне порочна. Ибо в Росреестр отправляется договор без подписи, вордовский файл. Про то, что из нескольких вариантов, которые стороны правили, менеджер банка отправляет не всегда согласованную версию, уже много раз говорили и писали. Подписание идет смсками, которые отправляются на некие телефоны. То есть волеизъявление сторон привязано к номерам мобильных телефонов. А вот номер мобильного телефона- это не паспорт и не удостоверяет личность! У меня в сентябре сделка была. У покупателя на Айфоне сберовское приложение не ставится, АппСтор заблокировал тогда. Мой продавец с телефоном без симки, у него на двоих с женой одна симка, в ее телефоне. У него только ВайФай. И вот за покупателя подпись- смс - с телефона его риелтора, за продавца- с моего. Очень надежная сделка!

Один из самых ненадежных видов сделок- сделки по доверенности от продавца.
На них более 20% всех расторжений или признаний недействительной сделки.
Всякие разные специалисты исполняют шаманские танцы с бубном- видеоконференция, проверки по интернету. На клиентов это производит впечатление надежности и защищенности.

Вот такое объявление как информация для размышления

https://www.avito.ru/moskva/predlozheni ... 2825561081
"Сложно продать квартиру, когда родители дома" (С)

Потихоньку Сбер становится днищем...История недавняя. Флагманское отделение в Центре. Расчет через аккредитив. Проходит сделка. Продавец приходит за деньгами- денег нет. На аккредитиве нет. Заявление манагер оформил, а деньги не зачислил. Тут где-то коллега затупила, не проконтролировала, что на телефон продавца пришла СМС об открытии акка в его пользу. Это у коллеги. Вчера и мне "прилетело". В банке очередь, висит система, не делают электронную регистрацию. У нас раскрытие аккредитива покупателем, нас уверяют, что все будет "улушем виде". Сканируют егрн, ждите денег говорят. Долго бы мы их ждали, если бы продавцы сегодня не пошли в банк. А там говорят- аккредитив не раскрыт. А почему? А документов нет в системе. Вчера же сканировали!!! Кто сканировал? Нет документов в системе и все! Хорошо, у нотара сделали две егрн и вечером закинули продавцу, он пришел во всеоружии, хорошо, что ножками пошел в банк, а не сидел 5 дней в ожидании чуда...