Обсуждаем вопросы об аренде квартир и апартаментов

[Malvina]

И не оч понимаю, почему хата с удобной локацией и ремонтом это прям «жить красиво», это нормально е-мае, 300-500 не такие высокие доходы для мск, чтобы считать их шальными/случайными деньгами в руках нестабильных личностей.

Да нормальные это доходы, не шальные. Не об этом речь. Просто мне непонятно из каких соображений условный IT-шник зарабатывающий 300, или крепкий управленец, зарабатывающий 500, будут выкладывать 150 за аренду, пусть даже и красивой хаты, если им негде жить. При таких доходах в России люди покупают свое, вот и всё. Это нормально. При доходах еще выше, люди уже имеют своё. Не задумываются о покупке не имея жилья при высоких доходах только люди без башки. И тогда встает вопрос насколько стабилен в принципе у таких людей доход. Просто имея возможность купить, русский человек не будет долго отдавать половину зарплаты на аренду. Долгая стабильная аренда она там, где люди по каким то причинам не могут или не хотят покупать свое жилье. Экспаты не хотят. Молодые специалисты которые арендуют студии с икеей у метро, не могут. Крепкие середнячки около 40, снимут без всякого дизайнерского ремонта, а просто приличную чистую квартиру рядом со своей работой и у метро. Об этом речь.

Отправлено спустя 55 секунд:

Озвучьте варианты внутри МКАД за эти деньги, именно варианты, а так понял у вас их много...

Как бы я уже озвучила. Читайте внимательно с начала. Не вижу смысла повторять.

[Arty]

Не задумываются о покупке не имея жилья при высоких доходах только люди без башки.

Знаю много людей, которые арендуют хорошие квартиры в престижных локациях за 100-150 тыс в месяц. Когда я спрашивал, почему не берут свою квартиру, ответ звучал примерно такой: «то, что меня устраивает, стоит от 30-40 млн, таких денег сейчас нет» (не забываем, что с ростом дохода у большинства людей растут и траты, то есть накапливать ударными темпами огромные суммы не получается, но потребность в дизайнерской хате в современном доме есть - вот и снимают).
Либо ответ в стиле «зачем мне на данный момент такие деньги вкладывать в коробку, если я могу их обернуть в бизнесе / вложить в более высокодоходный инструмент и снимать любую понравившуюся квартиру на получаемые дивиденды».

Это как бы умная позиция, парадигма «как же я буду жить без своего гнездышка» у многих современных людей меняется, приходит осознание, что инвестируя деньги можно спокойно снимать жилье на получаемый доход.

Но вы так же правы по-своему - рано или поздно, скорее всего, такой человек съедет, так как все равно когда рождаются дети появляется потребность именно в своей квартире (по понятным причинам). Но с другой стороны, и человек, арендующий Саларьево по 40к тоже рано или поздно съедет - потребность в своей хате вряд ли как-то коррелирует с доходами, ипотека или возможность накопить есть у всех

Здесь дело лишь в том, что квартиру в хорошем месте с цепляющим ремонтом можно сдать дорого, так как продукт уникален и его мало на рынке, как писал Шуран. Ну и ЦА богатая = меньше вероятности, что будут торговаться за каждую тыщу или съезжать при обнаружении более дешевого варианта по соседству.

[VVV]

Maya’84, перово от Пик? Это вы про декабрь 20 года? Колди реально считаете прекрасным проектом в пределах МКАД!? Хайвэй согласен, но ценник уже ушёл, говоря про Саларьево - это квартиры, которые к сдаче точно не упадут...

[Malvina]

Знаю много людей, которые арендуют хорошие квартиры в престижных локациях за 100-150 тыс в месяц. Когда я спрашивал, почему не берут свою квартиру, ответ звучал примерно такой: «то, что меня устраивает, стоит от 30-40 млн, таких денег сейчас нет»

Да, арендуют за 150, но где и что? Наверное это не однушки с дизайнерским ремонтом у Садового? То есть за 100-150 арендуют большие квартиры в удобных для семьи локациях. Это другой рынок. И это как правило семьи, там дети, машины, бизнес в который идут все деньги, неработающие жёны, кредиты и какой нибудь загородный дом.
Ну и опять таки вопрос, если подобное жилье стоит 30-40 млн, а сдается за 150, то может ну её, такую доходность? Чем тогда плох вариант покупки студии на котловане за 5-5,5, с последующей сдачей за 40? И вечный вопрос с чего мы считаем прибыль? С того, что вкладывалось на этапе постройки или с сегодняшней цены? Я считаю от котлована.

Вообще, многие еще как то упускают из вида, что аренда это не только про арендный доход, а и про рост стоимости самого актива с момента котлована/старта редевелопмента. То есть аренда - это просто как дополнительный купонный доход при консервативной стратегии. Вот у Seregin очень хорошая стратегия, заточенная на очень перспективные локации. Если бы у меня был другой размер капитала, я бы делала точно также, но увы. Однако всё равно считаю что стабильная аренда подобных локаций сильно выше рынка, это отдельный вид искусства, имхо.

[Malvina]

Это вы про декабрь 20 года?

Это я про старты.

Колди реально считаете прекрасным проектом в пределах МКАД!?

Да, колди считаю прекрасным проектом для этих целей.

[PlanB]

Наверное это не однушки с дизайнерским ремонтом у Садового?

Как раз-таки однушки / евро2. Локации совершенно разные, завязаны на месте работы / личных предпочтениях. К примеру близкий друг снимает в ЖК Дубровская Слобода (евродвушка, около 100 тыс. аренда). Ему понравился внешний вид дома, входная группа с эскалатором и дорогая отделка. Просто на районе ничего подобного нет (ну скоро еще появится конкурент - Виталити). Другой снимает в сити парке однушку, цену не знаю но думаю явно не меньше сотки судя по ремонту и обстановке

Это определенная ЦА, она просто есть, они смотрят как раз такие ЖК, о которых пишет Серегин (чтоб цепляло взгляд, были классные входные группы, инфраструктура в доме типа фитнеса и т.д), при этом им не нужны 100 метровые хоромы, ибо зачем, если живут 1-2 человека? А вот за комфорт и классную начинку квартиры переплатить готовы.

Отправлено спустя 3 минуты 15 секунд:

Это другой рынок. И это как правило семьи, там дети, машины, бизнес в который идут все деньги, неработающие жёны, кредиты и какой нибудь загородный дом.

Вы совершенно правы, только я не говорил про этот сегмент, это Вы развили данную тему

Отправлено спустя 13 минут 32 секунды:

Чем тогда плох вариант покупки студии на котловане за 5-5,5, с последующей сдачей за 40?

Я не говорил, что это плохой вариант, если бюджета хватает на студию в условном саларьево - можно взять, просто потом сдавать будет сложнее и СКОРЕЕ ВСЕГО доходность будет ниже, чем при грамотной сдаче хаты в более высоком ценовом сегменте. В бюджетной аренде свои проблемы встречаются, о которых уже было сказано: больше конкуренция, более требовательный к цене арендатор, риск задержки выплат. Но везде бывают исключения, каждый случай индивидуален.

Вообще, любую квартиру можно сдать, вопрос за сколько В покупке-продаже недвиги есть правило - чем более камерный проект, тем больше ликвидность, тк на выходе будет меньше конкурентов. Имхо это же правило действует и для аренды, чем более уникальный формат ЖК / дизайн хаты - тем легче сдать и с бОльшей дохой. Если вы считаете иначе, то хорошо, каждый останется при своем мнении

Отправлено спустя 35 минут 31 секунду:

если подобное жилье стоит 30-40 млн, а сдается за 150

Акцент в сообщении был на том, что одномоментно выложить большую сумму за свое жилье аналогичного класса зачастую не бывает возможности (или просто нет необходимости). Плюс я не знаю по какой цене приобретались объекты, которые арендуются моими знакомыми.

[DeRos]

Главное - это дорога, 40 минут только на метро до центра. Не любят арендаторы такое.

31 минута до охотного ряда от саларьево, по удобной красной ветке с кучей университетов, и дефицитом качественного жилья по адекватным ценам на этой ветке внутри МКАД. Наличие кучи для аренды не сильно важно. Сейчас с арендой там всё хорошо.

Со временем безусловно навес будет нарастать и давить на цены.

[KaterinaL]

Да, арендуют за 150, но где и что? Наверное это не однушки с дизайнерским ремонтом у Садового? То есть за 100-150 арендуют большие квартиры в удобных для семьи локациях. Это другой рынок. И это как правило семьи, там дети, машины, бизнес в который идут все деньги, неработающие жёны, кредиты и какой нибудь загородный дом.

евро2 в новых домах с диз. ремонтом за 100-150 арендует поколение Y без детей, большие хаты в пропуканных домах в центре с мебелью из 90-нулевых и пошарпанным ремонтом арендует поколение Х, иксы как раз склонны покупать, дети уже есть, аренда для них - платить чужому дяде, даже если она 4% от цены хаты, игреки молоды, потому не обременены бытом, детьми, карьера еще не дошла пика, они втапливают на 120% , сил и времени на пробки и метро нету, работу меняют раз в 2г, речь про людей с амбициями, понятно, что их меньшинство, 10-20% от толпы, и тока 30-50% из низ них уже чего-то добилась, речь про молодых начальников, коммерсов, крутых юристов-врачей-дизайнеров-айтишников и проч. интеллектуалов, про содержанок и блоггеров лучше промолчу) хата за 100-150 стоит 15-20 лямов, зачем им ипотека на маленькую хату, в которой детей не завести, а в мск он тока 2-3г еще или вырос в жулебино и последние 10 лет мечтал о виде на сити и чтоб на работу пешком или 3 станции на метро, а не 1,5ч на чем угодно? будет новый виток карьеры и дети - купят евро4 в ипотеку в зао и осядут, выйдя из ЦА аренды, освободив дорогу следующим покорителям

[Wizzard]

И вечный вопрос с чего мы считаем прибыль? С того, что вкладывалось на этапе постройки или с сегодняшней цены? Я считаю от котлована.

Правильно считать доходность (от сдачи в аренду) с текущей цены, так как у вас всегда есть альтернатива продать здесь и сейчас и зафиксировать прибыль от прироста стоимости актива.
Арендодатель всегда четко для себя должен разделять эти два понятия 1) доход от сдачи в аренду актива 2) прирост рыночной стоимости актива - сумма двух это общая доходность от актива. И она в какой то определенный момент (год) может быть даже отрицательной если доха от аренды 5% а рынок просел на 6%. Тут тогда надо понимать и еще два понятие realized gain/loss и unrealized gain/loss - когда вы зафиксировали убыток от продажи или держите актив до выхода на прибыль (как в акциях).

[Shuran]

Да, колди считаю прекрасным проектом для этих целей.

чем? у найс лофта тока мцк калитники в пешей, направление самое отстойное, в вагоне половина пролетариата, либо до метро 1км через дырку в заборе и идти вдоль путей рядом с тем же пролетариатом, саларьево в этом плане хоть цивильнее

Отправлено спустя 1 минуту 2 секунды:

Правильно считать доходность (от сдачи в аренду) с текущей цены

тут форум про инвест в недвигу, поэтому считаем от входа

Отправлено спустя 1 минуту 12 секунд:

стабильный высокодоходный арендатор на мой взгляд - немолодой управленец из ресурсных компаний,

они руководят теми, кто снимает евро2 за 100-150, с семьей-детьми и своей 4-5к хатой в раменках-хамовниках уже давно)

Отправлено спустя 50 секунд:

и достойный опрятный ремонт (IKEA/сканди)

икеа - это эконом-мебель, след этап после столплита, но на марию еще не хватает))

Отправлено спустя 6 минут 18 секунд:

про пнк рентал - как мне видится основная проблема сейчас именно в потолке суммы которую комфортно (психологически) вложить (и потом также оперативно ликвидно вынуть), если 1-2млн вполне можно, то 5-7млн уже начинаешь задумываться. плюс механизм следования за индексом недвижимости непонятен - квартиру купил, и она дорожает/дешевеет солидарно с рынком, эдакий хедж получается, а с паями как это устроено при нынешних объёмах торговли...

когда покупают для сдачи прям следят за индексом метра? типа, стало дешеветь - продают, а стало дорожать - покупают?)) комм недвига оценивается доходным методом, а не сравнительным, как жилая, поэтому смотрят на ставку аренды и вакантность. а сам актив тоже растет во времени, как и жилье, но этот рост более чувствителен к экономике, плюс надо правильный сегмент выбрать, раньше торговля в тренде была, щас склады, потом мож дата-центры будут или взлетки для дронов /паркинги для робо-такси...

но глобально, если кризис, то подход в долгосроке одинаковый - упала и жилая, и коммерч, придется дождаться как все пройдет, иначе лось фиксить, но жилье продавать 1-3 мес в любом случае, а паи - щелчком мыши. и по жилью в мск еще перспективка через 4-7 лет - выйдет город с объемами на площадках реновации на продажу, по 1-1,5млн м в год лить будут и так 10-12 лет, это больше, чем у пика, надолго можно будет забыть о росте, хорошо, если стагнация будет, аренда же посл 5 лет тока падает по дохе и будет падать, объемы прибывают, ведь способ парковки кэша самый простой и понятный в рф, поэтому если и вкладывать в аренду, то искать ниши, а не "как все" делать

зы у любой аренды есть жирный минус - если арендатор не платит и не хочет съезжать, то выселение тока по суду, это 4-6 мес, либо подселять таджикскую семью...в массовой аренде такое более вероятно имхо и в случае суда взыскать что-то не факт, что получится, после одного такого экспиренса к этому бизнесу можно сильно охладеть

[Arty]

Отправлено спустя 1 минуту 12 секунд: они руководят теми, кто снимает евро2 за 100-150, с семьей-детьми и своей 4-5к хатой в раменках-хамовниках уже давно)

знаю примеры что в мск именно снимают, не покупают. дети отучились уже или учатся зарубежом, своя недвижимость на побережье чёрмного моря и в родных городах. видимо парковать полмиллиона или более USD в Москве не все считают нужным когда пенсия уже маячит.

Отправлено спустя 50 секунд: икеа - это эконом-мебель, след этап после столплита, но на марию еще не хватает))

да нет разницы эконом не эконом, главное понятный стандарт качества и в тренд ныне актуальный попадает, у икеи с этим вполне. если разбавить икеевский интерьер парой тройкой дизайнерских артикулов то вообще очень неплохо получится. чипэнддейл не каждый арендатор определит и оценит.

Отправлено спустя 6 минут 18 секунд:
когда покупают для сдачи прям следят за индексом метра? типа, стало дешеветь - продают, а стало дорожать - покупают?))

как раз чтобы не следить за индексом метра покупают. хеджируются в арендной недвижимости с прицелом купить свою квартиру мечты, для семьи или когда понадобится. если возникнет необходимость арендную продать и приобрести свою, то потери не будет. иная недвижимость (коммерция), или паи, могут иметь разнонаправленный вектор индекса с жилой, на каких-то отрезках времени точно, как минимум потому что жилью помогает государство.

но глобально, если кризис, то подход в долгосроке одинаковый - упала и жилая, и коммерч, придется дождаться как все пройдет, иначе лось фиксить, но жилье продавать 1-3 мес в любом случае, а паи - щелчком мыши. и по жилью в мск еще перспективка через 4-7 лет - выйдет город с объемами на площадках реновации на продажу, по 1-1,5млн м в год лить будут и так 10-12 лет, это больше, чем у пика, надолго можно будет забыть о росте, хорошо, если стагнация будет, аренда же посл 5 лет тока падает и будет падать, объемы прибывают, а способ парковки кэша самый простой и понятный, поэтому если и вкладывать в аренду, то искать ниши, а не "как все" делать

тоже считаю что за паями будущее, но вот прямо сейчас в дилемме пачка паёв или ква в мск большинство выберет второе. про парковку кэша - наблюдается активный рост интереса к фондовым рынкам, уже думается что многие кто начинают хорошо зарабатывать будут нести туда. квартиры останутся как инвест для дремучих. для консерваторов и особенных ценителей недвижимости.

[Arty]

зы у любой аренды есть жирный минус - если арендатор не платит и не хочет съезжать, то выселение тока по суду, это 4-6 мес, либо подселять таджикскую семью...в массовой аренде такое более вероятно имхо и в случае суда взыскать что-то не факт, что получится, после одного такого экспиренса к этому бизнесу можно сильно охладеть

интересно как этот момент решается в доходных домах от дом.рф. простои по 4-6 месяцев наверное их не устроят.

[tad]

про парковку кэша - наблюдается активный рост интереса к фондовым рынкам, уже думается что многие кто начинают хорошо зарабатывать будут нести туда.

"туда несут", но по статистике 95% там и оставят - оттуда ничего не вынесут

[Shuran]

знаю примеры что в мск именно снимают, не покупают. дети отучились уже или учатся зарубежом, своя недвижимость на побережье чёрмного моря и в родных городах. видимо парковать полмиллиона или более USD в Москве не все считают нужным когда пенсия уже маячит.

ваши примеры репрезентативны или исключительные, сами как думаете?

Отправлено спустя 58 секунд:

но вот прямо сейчас в дилемме пачка паёв или ква в мск большинство выберет второе

а вам не насрать на это большинство?)

Отправлено спустя 26 секунд:

квартиры останутся как инвест для дремучих. для консерваторов и особенных ценителей недвижимости.

полностью согласен

Отправлено спустя 1 минуту 57 секунд:

как раз чтобы не следить за индексом метра покупают. хеджируются в арендной недвижимости с прицелом купить свою квартиру мечты, для семьи или когда понадобится. если возникнет необходимость арендную продать и приобрести свою, то потери не будет

очень уж нишевый хедж получается, сдавать-то гимор для занятых небедных людей, пассивный доход тут из области фантазий) примеры сдаю свое, а сам снимаю, есть, но они такие редкие

Отправлено спустя 3 минуты 24 секунды:

как минимум потому что жилью помогает государство.

когда как, вывод 16 млн метров на продажу, чтобы окупить реновацию после 25г - так себе помощь имхо

[Arty]

"туда несут", но по статистике 95% там и оставят - оттуда ничего не вынесут

я так понимаю статистика эта по торговле акциями, и на в массе своей на небольших депо, я про более основательный и сбалансированный подход (облигации, паи те же).

Отправлено спустя 17 минут 10 секунд:

ваши примеры репрезентативны или исключительные, сами как думаете?

думаю определённую часть снимающих недешёвое жильё такие примеры как раз и составляют. речь шла о том что классным модным ремонтом притягиваются арендаторы которые потенциально не самые беспроблемные. или, что вполне возможно, мы просто не умеем/боимся с ними работать, в отличие от Seregin.
Отправлено спустя 58 секунд:

а вам не насрать на это большинство?)

как я понимаю это большинство даст объёмы и ликвидность на рынке паёв. и можно будет заряжать существенные суммы, понимая что вывести в деньги скажем 10 млн можно будет оперативно и без снижения стоимости пая

примеры сдаю свое, а сам снимаю, есть, но они такие редкие

так вот как раз участник беседы выше такой формат для себя и рассматривает. мне кажется здравое зерно в этом есть.

Отправлено спустя 3 минуты 24 секунды:

когда как, вывод 16 млн метров на продажу, чтобы окупить реновацию после 25г - так себе помощь имхо

последние годы объёмы немалые возводятся, но цены всё ещё глобально вверх. или государство обрушит рынок недвижимости и предложением задавит цены вниз, и свои же метры удешевит?