ЖК MYPRIORITY Basmanny, Малая Почтовая, 12, Гранель

[EvgenyOW]

Позвонили, предложили по 20кк 50метров, сказали однухи позже появятся. Пробрало на смех, не сдержался))) Реальный ценник здесь от 330 за метр на квартиры более 50м, боюсь им придется снижаться или платить повышенный процент за пользование деньгами, так как продаж здесь за этой прайс точно не будет

[Malvina]

Реальный ценник здесь от 330 за метр на квартиры более 50м

А по мне так 300 за метр здесь потолок на котловане и то не уверена что умные люди будут брать. Лефортовский тоннель та ещё радость. Была в том районе, ну пыльно-усталое же всё вокруг… трешка, она и есть трёшка, даже если туда новое здание воткнуть. Приятная часть Бауманки она в других местах.

[СергейСергей]

А где она приятная часть Бауманки? Я, ещё будучи студентом МГТУ, все окрестности облазил. Ничего приятного там нет. Парка большого нет, дома все какие-то- сборная солянка совка и "дореволюции" в плохом состоянии, в радиусе 500 метров от метро треш сплошной. Единственное приятное воспоминание- Елоховский собор.

[Malvina]

А где она приятная часть Бауманки? Я, ещё будучи студентом МГТУ, все окрестности облазил. Ничего приятного там нет. Парка большого нет, дома все какие-то- сборная солянка совка и "дореволюции" в плохом состоянии, в радиусе 500 метров от метро треш сплошной. Единственное приятное воспоминание- Елоховский собор.

Вдоль трамвайных путей от Бауманской в сторону Красносельской вполне приятная старая Москва, имхо. Тихие, спокойные дворы. Старый и дореволюционный фонд. Малоэтажное строительство. Уж по крайней мере без хтони трёшки и пугающих открытых пространств.
Вообще, бизнес-класс должен подразумевать под собой какое то качество жизни, а не просто воткнуть дом поближе к метро.

[VVV]

Первый неадекватный старт от застройщика N2, предыдущие Хайвэй, Профит, Реут, Тринити-2 были кмк в рынке, вангую скидки 10-20% в ближайшее время, но они им не помогут, учитывая локацию - тут потолок 300-350 за метр, учитывая качество их поделок.

[RWRus]

VVV, а по какому критерию гранель застрой № 2?

[Wizzard]

а деньги щас 33% за 3г стоят?

мое видение:
структура финансирования - 80% займ и 20% equity
стоимость заимствования - 6.5% ключ ЦБ +2% маржа банка+1% страховка =9%
+12%-ожидаемая доходность инвестора с учетом премии за риск (купить безрисковые бонды 7% +5% премия за риск).
wacc = 9.6% округлим до 10%.
3 года проект
где да 1.1^3=33% итого за 3 года.

Считаем:
450*1.1^3=600 тыс за м2 - получается это минимальная цена по которой надо выйти инвестору, чтобы получить мин ожидаемую доходность в 12%.
Если выход будет по 550 м2 - доходность инвестора =0%, в таком случае выгодно просто
купить безрисковые бонды 7% в год, реинвестировать проценты и не греть голову.

И кому может быть интересно в такой проект влезать ради 5% премии на 3 года? - вопрос наверное риторический.
Продаж им с такой экономикой не светит.
Бабло любит счет.

[VVV]

VVV, а по какому критерию гранель застрой № 2?

Инфа от Гранель)))... Под ценником 500 за Басманный)))

[Shuran]

VVV, фуфло маркетинговое сюда не надо тащить. Статы на форуме по застроям полно, почитайте форум, если не разбираетесь, последнее китайское предупреждение, 3й бан это месяц

[PlanB]

Относительно рядом Символ та часть которая на Золоторожский вал выходит

Локации не сравнимы имхо. Символ хоть и территориально близко к центру (те корпуса, что внутри ТТК и у метро Римская), но там магистраль прям впритык и в целом та местность менее привлекательная для семейной жизни уж точно. Там ЦА - студии / евро2 для карьеристов, тк доехать любыми видами транспорта можно быстро из любой точки Москвы.

Здесь прямой конкурент - Bauman House. Эх...помню он что-то около 200 за метр выходил, на тот момент казалось дорого для этой локации

А Гранель...флаг в руки, не знаю кто по таким ценам будет брать.

[Malvina]

И кому может быть интересно в такой проект влезать ради 5% премии на 3 года? - вопрос наверное риторический.
Продаж им с такой экономикой не светит.
Бабло любит счет.

А Гранель...флаг в руки, не знаю кто по таким ценам будет брать.

Ну кто то же тарил Кольскую,8 от ПИКа за 400+. Кто то с аукциона покупал «На Береговом» за 30-35млн. Мне лично тоже непонятно кто эти люди и на что они рассчитывали. Но очевидно, такие люди есть, и деньги у них тоже есть. Как они считают свою выгоду - вопрос.
Вообще, квалификация и сознательность многих инвесторов в недвижимость у меня лично вызывает сомнения. Во многих ЖК которые сметали на старте за последний год можно было наблюдать ажиотажный спрос. Это сильно избаловало застройщиков. Вот и «Гранель» решил не дешевить, а сразу задрать, авось и по этой цене кто-то возьмёт. Может, кстати, кто-то и возьмёт… Я уже ничему не удивляюсь. Потому что раньше же пипл хавал.
В общем, думаю рассчет «Гранеля» был на ажиотажный спрос на старте. Потому что я так погляжу во многих проектах народ хватал на старте всё без разбора.

Отправлено спустя 55 минут 55 секунд:
Открыла сейчас другую тему, по ЖК Level Нагатинская, и сразу упёрлась в подтверждение моих слов:

Студийка 22,1 м2, 11 этаж, окно на воду 9713 тыс, говорят все в броне, 20,6 м2 в противоположную сторону 7941 тыс, есть, но не нужна.

Пожалуйста: Нагатино по 439тр и всё в брони. По 385тр без вида на реку ещё есть. Вот вам и старт. Понятно, что локации несравнимы. В Нагатино дом у реки, тут у ТТК. Но так то Бауманская на голову выше Нагатино. Так что «Гранель» знает что делает. Видимо рассчитывает что и по этим ценам кто-то возьмёт.

[Александр Юрьевич]

Цена космос.
Первый их бизнес и такая цена.
Это как АвтоВАЗ начнет сейчас делать машины бизнеса класса и продавать их по цене Мерседеса

[Ajedrez]

Локации не сравнимы имхо. Символ хоть и территориально близко к центру (те корпуса, что внутри ТТК и у метро Римская), но там магистраль прям впритык и в целом та местность менее привлекательная для семейной жизни уж точно. Там ЦА - студии / евро2 для карьеристов, тк доехать любыми видами транспорта можно быстро из любой точки Москвы.

Здесь прямой конкурент - Bauman House. Эх...помню он что-то около 200 за метр выходил, на тот момент казалось дорого для этой локации

А Гранель...флаг в руки, не знаю кто по таким ценам будет брать.

Тем более что это без отделки со средними планировками)))

[RDA_N]

А где она приятная часть Бауманки? Я, ещё будучи студентом МГТУ, все окрестности облазил. Ничего приятного там нет. Парка большого нет, дома все какие-то- сборная солянка совка и "дореволюции" в плохом состоянии, в радиусе 500 метров от метро треш сплошной. Единственное приятное воспоминание- Елоховский собор.

Вообще дом напротив Лефортовского парка. Самый большой в ЦАО)
Ценник неадекват конечно, все равно

[diima2]

Неадекваты.

Грядка домов в притык... 1300 квартир и всего 450 машиномест... коэф.ужасный.
Двор- колодец!... покупать с окнами внутрь бессмысленно.
Первые два этажа под магазины... перспектива постоянных погрузочно-разгрузочных работ...
Вечна пробка после 18:00 в любую сторону трешки...
Пятиэтажки рядом и соседство с магазином красное и белое, с соответствующей публикой.
Толпы студентов МГТУ... пивко после учебы...
Застройщик мягко говоря спорный.
Практически уверен, что будет никакущая шумоизоляция.

Сносить начнут к новому году, видимо... почти сотня арендаторов даже не получали уведомления о расторжении...

Ипотека не подъёмна.... кабала по этим ценам и ставкам.
Для тех кто в кэше, морозить деньги на три года, минимум до конца 2024 года, при текущих пиковых ценах на недвижку, не дальновидно. Скорее всего курс вырастет в 1,5 раза.... и даже без этого, на простом рублевом депозите +20% процентов получишь...