ЖК High Life, Летниковская, 11, ГК Пионер

[Dufu21]

можно взять готовую вторичку, даже какую-нибудь сталинку, в более приятном месте. Ну да без подземного паркинга. Но в доме в 7-10 этажей макс и таком же окружении, а не в башнях 30+ этажей

Более приятное место как и дом до 10 этажей в старой вторичке найти в центре можно. Однако +10%-20% к пионеру, т.е. макс за 500 тр за метр помимо подземного паркинга там будет еще что-то из следующих недостактов, ни одного из которых нет в новом жк. Конечно не все одни будут одновременно, но точно ряд из них в зависимости от того, что это за дом - сталинка, дореволюционный, кирпичный 60-90 или монолитный 90х-нулевых. Так ли плохо жить в 30 этажной башне, если здесь 4 скоростных лифта на 8 квартир на этаж и нет всех этих недостатков, предположив, что в пешей доступности будут другие новые жк - эталон, пик и район станет приятным, если говорить про пешие расстояния, а не поездки на авто на юг вдоль жд. а если говорить про любителей верхних этажей, то там будут и еще видовые квартиры. С клубными современными жк в центре сравнивать смысла нет, поскольку ценник там в 2-3 раза дороже (и квартиры не очень ликвидны, если надо продать)

1/Худшая планировка с маленькой кухней
2/Потолки меньше 3х метров
3/Отсутствие современного свежего ремонта
4/запахи в подьезде
5/некрасивый маленький совковый подьезд и коридоры, скрипучие некрасивые лифты
6/странные соседи со своими заскоками, зачастую квартиру получившие по наследству
7/деревянные перекрытия
8/отсутствие зон для хранения колясок/велосипедов
9/отстутсвие своего красивого современного благоустроенного двора, какой-то общей инфраструктуры в доме
10/отсутствие притяжной вентиляции
11/ лестницы, которые нужно преодолевать с коляской

Ряд вещей можно устранить, но сколько это еще будет стоить. А найти вариант, который бы исключал максимум из этих недостатков тяжело, если не невозможно.

Отправлено спустя 25 минут 21 секунду:
Ну и красивые фасады можно еще добавить в список

[Sergey8]

Более приятное место как и дом до 10 этажей в старой вторичке найти в центре можно. Однако +10%-20% к пионеру, т.е. макс за 500 тр за метр помимо подземного паркинга там будет еще что-то из следующих недостактов, ни одного из которых нет в новом жк. Конечно не все одни будут одновременно, но точно ряд из них в зависимости от того, что это за дом - сталинка, дореволюционный, кирпичный 60-90 или монолитный 90х-нулевых. Так ли плохо жить в 30 этажной башне, если здесь 4 скоростных лифта на 8 квартир на этаж и нет всех этих недостатков, предположив, что в пешей доступности будут другие новые жк - эталон, пик и район станет приятным, если говорить про пешие расстояния, а не поездки на авто на юг вдоль жд. а если говорить про любителей верхних этажей, то там будут и еще видовые квартиры. С клубными современными жк в центре сравнивать смысла нет, поскольку ценник там в 2-3 раза дороже (и квартиры не очень ликвидны, если надо продать)

1/Худшая планировка с маленькой кухней
2/Потолки меньше 3х метров
3/Отсутствие современного свежего ремонта
4/запахи в подьезде
5/некрасивый маленький совковый подьезд и коридоры, скрипучие некрасивые лифты
6/странные соседи со своими заскоками, зачастую квартиру получившие по наследству
7/деревянные перекрытия
8/отсутствие зон для хранения колясок/велосипедов
9/отстутсвие своего красивого современного благоустроенного двора, какой-то общей инфраструктуры в доме
10/отсутствие притяжной вентиляции
11/ лестницы, которые нужно преодолевать с коляской

Ряд вещей можно устранить, но сколько это еще будет стоить. А найти вариант, который бы исключал максимум из этих недостатков тяжело, если не невозможно.

Отправлено спустя 25 минут 21 секунду:
Ну и красивые фасады можно еще добавить в список

Всё мимо, сравнивают сравниваемое, а вы новый типо премиум со старой вторичкой да ещё и в других районах...

Тут дальше в метрах 700-800 на павелецкой набережной за 10-12 можно двушку купить, уже готовое и в 3 раза дешевле, почему с ними не сравниваете, вполне себе конкурент этому жк

[Dufu21]

Тут дальше в метрах 700-800 на павелецкой набережной за 10-12 можно двушку купить, уже готовое и в 3 раза дешевле, почему с ними не сравниваете, вполне себе конкурент этому жк

ну раз в 3 раза дешевле, то точно сравнимое. сравниваю, потому что предложили купить именно вторичку-сталинку без паркинга (менее 10 этажей) в центре/рядом с центром вместо этого жк по цене на 20% больше (т.е до 500 тр за метр) как лучшую альтернативу

Отправлено спустя 22 минуты 28 секунд:
если сравнивать с современным готовым жк (не апартами) (с отсутствием вышеперечисленных недостатков и необязательно до 10 этажей) в пешей доступности от исторического центра (менее чем в километре от садового), но в более приятном уже сейчас районе,то мне кажется, ценник сильно выше 500

[Golden fleece]

Dufu21, слушайте, ну, право не знаю, как остальных, а лично меня утомили ваши однотипные посты, как хорош и уникален ХайЛайф.
Глянул Ваш профиль -- на форуме с 3 февраля этого года, при этом 21 пост из 22 в этой ветке, все посты в этой ветке, так или иначе отмечены с явной тональностью к пиару этого ЖК.
На все разумные и объективные аргументы форумчан у Вас находится куча, зачастую высосанная из пальца, очень субъективных контраргументов (и вокзал у Вас не вокзал, бродяги и бомжи в округе, мол, а что такого, вон на Патриках и Чистых прудах хипстеры тусуют, живут же там, как-то местные бедолаги, мучаются... другие перлы приводить не буду).
Явно делаете акцент на потенциальных плюсах этого ЖК и минусах остальных, хотя на деле, объективно, жить в той же сталинке (имею опыт в этом же районе -- Даниловский, но у метро Шаболовская), вот вообще ни разу не кошмар и до сих пор в памяти очень тёплые воспоминания от той поры жизни: потолки 3,2м, 2!!!квартиры на этаже, дом с толстенными стенами из кирпича, большие окна, 8 этажей, прекрасный двор, уютность и отсутствие ощущения муравейности, приятные соседи, сейчас по современным меркам -- редкость, но в том доме соседи действительно знают своих в лицо, плюсы можно перечислять долго, у каждого они свои.
Если так нравится ХайЛайф и не видите разумных альтернатив, то берите для себя на здоровье и успокойтесь, остальных убеждать в правильности своего выбора не нужно. Далее пиарить жк не получится. Считайте это предупреждением.

[Dufu21]

Если утомил, то извиняюсь, просто хотел выразить своем мнение. Особенно, если большинство серьезных аргументов кажутся субьективными и натянутыми и мою маргинальную точку зрения никто не разделяет и не поддерживает. Пиарить совершенно не хочу. Про патрики и чистые пруды это просто была шутка, не аргументы, вокзал и прочие минусы на лицо, что тут отрицать.

[Evgeniy77]

А где вы нашли двушку на павелецкой набережной за 10-12? Можно ссылку?

[Dufu21]

Цель такая - продать квартиру в панельке в районе калужской, добавить 10 млн и купить новостройку с отделкой рядом с центром, чтобы продать через 3-5 лет после окончания стройки, чтобы расширить свою квартиру когда дети подрастут. Не возиться самому с ремонтом. До этого сдавать. Центр выбираю, так как считаю, что в долгосрочной перспективе конкуренции будет меньше, чем в спальных районах и такая инвестиция будет лучше. Плюс люблю центр. Покупка вторички в центре дает меньше возможности заработать (только 3%-4% арены, плюс больше возни), плюс опять в долгосрочной перспективе, кажется что новое жилье будет дорожать быстрее, особенно с учетом обустройства района. Облигации и депозиты не вариант, тк не защищают от всплеска инфляции.

Отправлено спустя 52 минуты 53 секунды:
аргументы в пользу старой вторички в хорошем районе в центре отчасти разделяю, для себя рассматривал и рассматриваю для покупки (и сталинки и кирпич цк), поэтому так детально расписал и минусы. снимал квартиру в самом-самом центре в 5 этажном дореволюционном доме с подьездом в стиле ар-деко с толстенными стенами и потолками 3.2м+, 2мя квартирам на этаже, рядом с бульварным кольцом в хамовниках. в лицо соседей знал, поскольку жил долго, но какого-то особо теплого отношения совершенно не чувствовалось, просто вежливая отстраненность (а в некоторых случаях эгоизм, напористый и наглый или завуалированный). Все общение ограничивалось приветствием. Разница нового дома со старым - это более возрастной контингент (не арендаторов), плюс, в центре много сьемных квартир, частая смена соседей/арендаторов. к сожалению, соседи - это лотерея

[Seregin]

очень тёплые воспоминания от той поры жизни: потолки 3,2м, 2!!!квартиры на этаже, дом с толстенными стенами из кирпича, большие окна, 8 этажей, прекрасный двор, уютность и отсутствие ощущения муравейности, приятные соседи, сейчас по современным меркам -- редкость

Вот полностью согласен! На все 100! Именно такие ощущения после того как пожил в новых домах нового бузинескомыфорта Аля мр пик пионер и прочие . Картинка внешне не отменяет существенных минусов нового жилья. Повсеместно Стены тонкие-шумка не спасает от разговоров соседей, ремонты бесконечные, шум гам строительная пыль кругом и грязь, плотность зашкаливает, люди своеобразные и говорить что в сталинке контингент плох - не очень правильно. Мне кажется чаша весов приблизительно уравновешена если выбирать между хорошим добротным сталинским домом с уютной территорией , высокими потолками и идеальным расположением и новостройкой современного бузинескласса на районе в многолетЗастраиваемой промке. Другое дело - современные клубные дома уровнем выше Аля мр и пионер- здесь вопрос необсуждаем. Будет и качество и локация на 5+. Но и цена за метр и выше

[Dufu21]

Хотелось еще раз вернуться к обсуждению перспективы данного части Даниловского района между набережной и жд (более широко - в отношении не только High Life, но и проекта Эталона на Летниковской и Пика южнее).
Если рассматривать инвестиционный горизонт в 4-5 лет и оценить перспективы развития делового района и роста цены за метр в сравнению с другими масштабными проектами редевелопмента или застройки, скажем, дальнейшей застройки в районе белорусской, дальнейшей застройки Сити. Здесь много говорилось, что район ужасен, вокзал = рассадник бомжей и прочих маргиналов. Но с другой стороны офисы E&Y , SAP и прочих здесь именно из-за вокзала, точнее аэроэкспресса в Домодедово. Понятно, что жить здесь захочет не каждый, но все же, вдоль жд и в промзонах застраивают и сити и на белорусской и вокруг вокзалов в других городах мира. И конечно, жилье здесь нельзя сравнивать с комфортными семейными центральными районами, но ведь его целевая аудитория другая. Если это человек, который постоянно летает в командировки и у него еще есть жилье за городом/другом городе/стране, однушка здесь будет актуальна на покупку/аренду ? Те же апарты левела именно для местных офисников, и судя по огням в окнах, очень даже заселены. Причем у квартир/премиум тоже будет своя целевая более состоятельная аудитория, которая хочет большего спокойствия, чем в комплексе апартаментов, особенно, если аренда долгосрочная. Плюс квартиры, мне кажется, будут более ликвидны при продаже, даже здесь.
В отличие от Сити и белорусской зажатость места между жд и набережной сокращает масштаб и сроки застройки, а с другой стороны садового небоскребы не построишь, что тоже ограничивает конкуренцию Понятно, что застраивать можно и к западу от жд, где сейчас строится Павелецкая-Сити, но эта стройка будет отделена территориально, а место ближе к вокзалу будет более дорогим .
Или же инвестировать в район масштабной застройки (влючая и жк/апарты на белорусской, небоскребы Сити, рублево-архангельское, Остров, огни/событие) в принципе не имеет смысла из-за большого навеса и низкой доходности в принципе и рост стоимости района это никогда не перекрывает? У кого-то был удачный опыт инвестиций в Сити, Пресню и что-то еще похожее? С другой стороны, точечной застройки сейчас мало, застраивается активно территория вдоль БКЛ, там везде навес. На форуме активно обсуждался тот же Ever, но там тоже и Арихтектор рядом и еще ряд участков, где могут быть большие проекты. Понятно, что сейчас все дорого на старте, но все же, на длинном горизонте после краткосрочного отката/стагнации цен может повезти поймать и следующий бум цен. Хочу для себя понять, насколько это правильный/неправильный шаг - останавливаться на этом районе или выбрать что-то более привлекательное.

[IrinaK]

Или же инвестировать в район масштабной застройки (влючая и жк/апарты на белорусской, небоскребы Сити, рублево-архангельское, Остров, огни/событие) в принципе не имеет смысла из-за большого навеса и низкой доходности в принципе и рост стоимости района это никогда не перекрывает?

Так все зависит от конкретного проекта и даже конкретной квартиры. В целом, на мой взгляд, HighLife вышел оверпрайс для этой локации (в её нынешнем состоянии), хотя отдельные варианты хат может и могут дать приемлемую доходность, но мне тяжело прогнозировать, тк это масштабный проект в непонятном для меня районе.

Про большой навес и комплексную застройку территории - как правило, выйти с хорошей доходностью сложно, но бывает людям везет. Только это называется систематическая ошибка выжившего. Один хорошо вошёл и удачно вышел, другие 100 давят друг друга по цене и устраивают бойню

Отправлено спустя 14 минут 40 секунд:

У кого-то был удачный опыт инвестиций в Сити, Пресню и что-то еще похожее?

Был, но это было до эскроу счетов, льготной ипотеки и так совпало, что квартиры приобретались на падающем рынке, то есть когда застройщики не скупились на старте, а продавались уже на растущем или как минимум стагнирующем.

Пример - ЖК Реномэ на Новослободской, вход по 338к, выход по 610к спустя 3 года. Но это клубный дом на 150 квартир в тихом месте (для ЦАО) в 2 мин от метро, сами понимаете, не совсем рыночная история. Пресня Сити - вход по 210, выход 320 через ~3 года. СитиПарк - около 80% прироста за период стройки (точные данные не знаю, родственник приобретал).
Думаю, эта информация не релевантна в текущей ситуации, тк в те времена и рынок был другой, и риски в разы выше.

Отправлено спустя 4 минуты 50 секунд:

Понятно, что сейчас все дорого на старте, но все же, на длинном горизонте после краткосрочного отката/стагнации цен может повезти поймать и следующий бум цен. Хочу для себя понять, насколько это правильный/неправильный шаг - останавливаться на этом районе или выбрать что-то более привлекательное.

Но ведь можно поймать и снижение цен...что будет через 5-10 лет в районе застройки Пионера я не знаю, может мы все ошибаемся и там будет оазис и новые Патриаршие ( ), но на данный момент имхо окружение и навес проекта не соответствует ценнику. Если Вам так нравится этот ЖК и локация, думаю лучше слушать свое сердце, а не людей на форуме Может Вы окажетесь правы. Да и в целом вы пишете как конечник, слишком предвзято и как будто стараетесь защитить свой выбор, если вдруг Вы выбираете для себя, то отлично, надо брать то, к чему душа лежит.

Для инвеста имхо слишком большая неопределенность с перспективами и слишком высокий ценник (цена ошибки слишком высока). Я бы лично не лез сейчас. На фондовом рынке говорят: главное не заработать, главное - не потерять. Здесь тоже самое)

[Dufu21]

Душа лежит, но все же не уверен, что сам этой квартирой буду регулярно пользоваться (зависит от работы и семейных обстоятельств). В ЖК Реноме 3 года назад как один из вариантов для себя рассматривал трешку, но тогда не был готов выложить 30-40млн за трешку и дом показался очень зажатым между других домов, без двора, плюс место в районе Новослободской очень суетное, не очень семейное. Плюс без эскроу счетов не был уверен в застройщике (как и в случае с ЖК NV9 скажем ) и вообще в первичке, в садовых кварталах метр тогда тоже в районе 300 стоил за 4 года стройки, тогда морозить большую сумму в бетон на падающем рынке не хотелось) Про инвестиционную однушку тогда не думал, а теперь об этом сильно жалею и опасаюсь, что цены в среднесрочной перспективе продолжат расти (при чем даже в долларах) и хочется как-то от этого захеджироваться (покупать еще старую вторичку душа не лежит, наоборот хочу продать имеющуюся панельку в спальном районе))
Не знаю, в этой ли ветке писать это, но смотрю еще на два района на юго-западе/западе - Ever на калужской и старт новых корпусов События на мичуринском.
Ценник на однушку в Ever на высоком этаже с видом на дорогу в 1.5 раза ниже (бронировал не на самом старте), так что по идее цена ошибки ниже, но она без отделки, и тоже вокруг другая застройка (текущая и потенциальная) , плюс неподалеку в районе обручева/лениского целый квартал новой вторички Сравнивая с павелецкой, не до конца понимаю целевую аудиторию однушки/классики на перекрестке двух трасс на калужской, насколько спрос здесь будет лучше и будет превосходить предложение, плюс сомнения в застройщике из-за ситуации с арестом собственников и меньшей истории самой компании. Район События если рассматривать - более понятная семейная история с точки зрения спроса, давно известный застройщик, но там тоже 4 года и очень большие обьемы. Эти районы выбираю по личным обстоятельствам, чтобы если зависнет, то можно было бы как-то использовать самому (еще расположены рядом с метро БКЛ)

[Shuran]

Центр выбираю, так как считаю, что в долгосрочной перспективе конкуренции будет меньше, чем в спальных районах и такая инвестиция будет лучше. Плюс люблю центр.

это не подход инвестора, нельзя "любить" какую-то локацию и поэтому в нее инвестить, любить надо, чтобы жить, вы вбили себе в голову мысль, что якобы в центре нету места и все будет расти лучше, чем в спальниках, а надо смареть РЫНОК мск в ЦЕЛОМ, иногда маркетолухи ошибаются, хай лайф это ни разу не инвест, проект для конечника, премиум и дорогой бизнес это вапще не инвест по определению, там околонулевая ликвидность и цены сразу готового ставят, как тут. вот примеры инвестпроектов 20г, o-novostrojkah-moskvy-i-moskovskoj-obla ... 00#p247900 или последний супер-инвест перовское 2 на метро нижегородской, казалось бы, вонючее ювао с окнами на жд и куча конкурентов вокруг, а 60-65% со старта будет, просто потому что на старте лоханулись с ценами. так что тут можно брать, чтобы нравилось, для жизни себя любимого, но про прирост цены и перепродажу надо забыть и переключить тумблер в своей голове, что инвестору нравится тока доха. но это работа - ежедневно мониторить рынок, если не готовы - лучше не лезть

Отправлено спустя 6 минут 15 секунд:

Не знаю, в этой ли ветке писать это, но смотрю еще на два района на юго-западе/западе - Ever на калужской и старт новых корпусов События на мичуринском.

не в этой учитесь писать по теме, если форум нужен. судя по написанному, вам нужно покурить форум пару месяцев, тогда взгляд другой будет, щас одни домыслы и фантазии, "приземлите" их, чтобы с голубей в небе смареть на синиц в руке

[Arty]

Хотелось еще раз вернуться к обсуждению перспективы данного части Даниловского района между набережной и жд (более широко - в отношении не только High Life, но и проекта Эталона на Летниковской и Пика южнее).
Если рассматривать инвестиционный горизонт в 4-5 лет и оценить перспективы развития делового района и роста цены за метр в сравнению с другими масштабными проектами редевелопмента или застройки, скажем, дальнейшей застройки в районе белорусской, дальнейшей застройки Сити. Здесь много говорилось, что район ужасен, вокзал = рассадник бомжей и прочих маргиналов. Но с другой стороны офисы E&Y , SAP и прочих здесь именно из-за вокзала, точнее аэроэкспресса в Домодедово. Понятно, что жить здесь захочет не каждый, но все же, вдоль жд и в промзонах застраивают и сити и на белорусской и вокруг вокзалов в других городах мира. И конечно, жилье здесь нельзя сравнивать с комфортными семейными центральными районами, но ведь его целевая аудитория другая. Если это человек, который постоянно летает в командировки и у него еще есть жилье за городом/другом городе/стране, однушка здесь будет актуальна на покупку/аренду ? Те же апарты левела именно для местных офисников, и судя по огням в окнах, очень даже заселены. Причем у квартир/премиум тоже будет своя целевая более состоятельная аудитория, которая хочет большего спокойствия, чем в комплексе апартаментов, особенно, если аренда долгосрочная. Плюс квартиры, мне кажется, будут более ликвидны при продаже, даже здесь.
В отличие от Сити и белорусской зажатость места между жд и набережной сокращает масштаб и сроки застройки, а с другой стороны садового небоскребы не построишь, что тоже ограничивает конкуренцию Понятно, что застраивать можно и к западу от жд, где сейчас строится Павелецкая-Сити, но эта стройка будет отделена территориально, а место ближе к вокзалу будет более дорогим .
Или же инвестировать в район масштабной застройки (влючая и жк/апарты на белорусской, небоскребы Сити, рублево-архангельское, Остров, огни/событие) в принципе не имеет смысла из-за большого навеса и низкой доходности в принципе и рост стоимости района это никогда не перекрывает? У кого-то был удачный опыт инвестиций в Сити, Пресню и что-то еще похожее? С другой стороны, точечной застройки сейчас мало, застраивается активно территория вдоль БКЛ, там везде навес. На форуме активно обсуждался тот же Ever, но там тоже и Арихтектор рядом и еще ряд участков, где могут быть большие проекты. Понятно, что сейчас все дорого на старте, но все же, на длинном горизонте после краткосрочного отката/стагнации цен может повезти поймать и следующий бум цен. Хочу для себя понять, насколько это правильный/неправильный шаг - останавливаться на этом районе или выбрать что-то более привлекательное.

Некоторые моменты настораживают - транспортная ситуация на момент завершения всех проектов в этой локации, отсутствие зелёных зон в шаговой доступности. Внутренние дворы и зелёная крыша тц на Павелецкой несерьёзно. Мощная жд будет хорошо слышна с высоких этажей. Вкупе эти факторы ограничивают потолок конечной цены, поэтому мне кажется сравнения некоторые приведённые выше в теме неуместны.

[AntonGAA]

Мощная жд будет хорошо

Еще и специфический запах жд узла там в полной мере при соответствующем ветре, конечно не так как на трешке в районе путей к трем вокзалам но тоже весьма ощутимо!

[frtgh03]

Почитав тему , понял - Хай Лайф неликвид и не инвест , поговорив с офисом, понял - спрос большой, поэтому и цены с 300 на 380 улетели.

Самый большой минус данной локации это транспортная доступность и ее туманные перспективы на ближайшие 10 лет.

Посмотреть бы что в Генплане нарисовано, неужели район будут застраивать тупо купленными кусками промки?