ЖК High Life, Летниковская, 11, ГК Пионер

Dufu21 · Сообщение **Dufu21** » 02 апр 2021, 20:27

AntonGAA писал(а) 02 апр 2021, 20:12И расстояние от садового это ни о чем - та же Фрунзенская набережная в 3 км от садового не сравнится по комфорту проживания с этим пятачком.

Ну справедливости ради, фрунзенская набережная начинается от садового и заканчивается от него в 2 км рядом с ТТК. Этот пяточок рядом с павелецкой сейчас трешевый, но он будет кардинально перестроен. А на фрунзенской набежной почти нет новых домов. А в сталинках мне доводилось видеть квартиры очень с странными хозяевами и заметными запахами по всему подьезду. Хотя никто не спорит, хамовники хороший район, как и цена за метр в новых домах. Только ликвидность квартир по 50-200 млн очень низкая.

Duran Duran · Сообщение **Duran Duran** » 02 апр 2021, 20:36

Dufu21 писал(а) 02 апр 2021, 20:05Но в пешей близости от садового в целом по москве не так много строится, и массовая застройка рядом с павелецкой в этом смысле уникальна, может это спрос подстегнет.

Окружение ЖК:

1) Павелецкий вокзал - около вокзалов всегда тусуется сомнительный контингент - бомжи и мошенники.
2) Вокруг смесь ЖД-путей (район отрезан от другого мира железной дорогой, которая никуда не денутся), полуразваленных заброшенных строений, промки и офисов невысокого класса.
3) Формально это ЮАО - кто бы что не говорил, но многих это смущает, в головах людей - ЮАО = не престижно.
4) Стройка стройка и еще раз стройка на ближайшие очень много лет, причем строится здесь не жилье клубного формата, не жилье невысокой этажности, а самые настоящие высотные здания (здесь, к примеру, 120 метров - т.е. около 30 с чем-то этажей, в других ближайших проектах думаю будет не меньше).
5) Еще одной проблемой похоже является транспортная доступность, пропускная способность локальных улиц просто не переварит такое количество новых ЖК и жильцов из них. А расширяться здесь насколько я понимаю тоже некуда.
А еще прямо под территорией ЖК проходят пути метро.

Это все я к тому, что никакими 700+ здесь и не пахнет.

Dufu21 · Сообщение **Dufu21** » 02 апр 2021, 20:39

а эталон разве на апарты?

Сообщение **Shuran** » 02 апр 2021, 20:42

Dufu21 писал(а) 02 апр 2021, 20:39а эталон разве на апарты?

нет, тут поиск работает
ehtalon-invest-novosti-mneniya-i-otzyvy ... 60#p129060

Dufu21 · Сообщение **Dufu21** » 02 апр 2021, 20:50

проблема, конечно, в том, что эталон может стартануть уже после окончания срока бронирования у пионера

Отправлено спустя 18 минут 22 секунды:
и вопрос по каким ценам они стартанут, какие там будут планировки/виды, доступные лоты

Отправлено спустя 4 минуты 42 секунды:

Duran Duran писал(а) 02 апр 2021, 20:36Еще одной проблемой похоже является транспортная доступность, пропускная способность локальных улиц просто не переварит такое количество новых ЖК и жильцов из них. А расширяться здесь насколько я понимаю тоже некуда.

это конечно, интересный вопрос. когда город разрешал построить здесь три больших проекта (пионера, пика и эталона), как он видит транспортную доступность к ним, какие планы по модернизации дорожной сети

Не уверен, насколько ЮАО так сильно влияет, неужели Эталон только из-за этого должен быть ощутимо более ликвидный и востребованный

pv001 · Сообщение **pv001** » 02 апр 2021, 21:36

Duran Duran писал(а) 02 апр 2021, 20:36Павелецкий вокзал - около вокзалов всегда тусуется сомнительный контингент - бомжи и мошенники.

+ какая-то помощь для бездомных (выдача еды) за остановкой "кожевническая улица" с соответствующим контингентом в ожидании

Dufu21 · Сообщение **Dufu21** » 02 апр 2021, 21:57

вокзал есть вокзал, но все же High Life в 10 мин ходьбы, да и подозрительный контингент и на патриарших прудах пиво на лавочках распивает, местная богема как-то жаловалась), да и на чистых прудах колдыри бывают на лавочках). Район дальше на юг, конечно, печальный, но есть надежда, что все это снесут и перестроят, как это происходит вокруг сити или белорусской
Тот же I'M куда ближе к вокзалу, а ценник за метр 500-650, причем даже в апартах. Хотя он, конечно, малоэтажный.

Отправлено спустя 18 минут 58 секунд:

Duran Duran писал(а) 02 апр 2021, 20:36А еще прямо под территорией ЖК проходят пути метро.

Может поэтому 4 года будут строить в том числе.
Под улицей остоженка тоже проходят линии метро, при чем очень неглубоко, но слышно только на цокольных этажах

Сообщение **PlanB** » 02 апр 2021, 23:39

Недавно гулял в этом районе. Если бы не знал, где я нахожусь (и насколько близко к центру), никогда бы не подумал что это Москва. На данный момент окружение удручающее + ЖД довольно близко. Я тут 700к за метр не вижу на ключах, имхо максимум 550-600 на норм планировки и то если Пионер сделает конфетку с заявленным уровнем качества. Сравнения с Хамовниками, Сити и Белорусской улыбнули))
Мож лет через 10 район кардинально преобразится, но пока что это серая серость.

jeanmishel · Сообщение **jeanmishel** » 03 апр 2021, 00:47

Район Павелецкой - самый стремный в ЦАО, хуже пожалуй только Басманный в районе 3-х вокзалов. Тут можно брать (для себя, есс-но), только если на другое ЦАО денег нет, но есть железная вера в будущее благоустройство. Вокзал и Москва-Товарная в любом случае никуда не денутся.

annamin · Сообщение **annamin** » 03 апр 2021, 09:49

как раз Товарную в перспективе могут выкинуть за МКАД, разговоры были, чтобы все грузовые дворы и товарные-сортировочные убрать из города к ЦКАД. Для этого там построят огромные логистические центры и подведут ж. д дорогу

Dufu21 · Сообщение **Dufu21** » 03 апр 2021, 10:41

PlanB писал(а) 02 апр 2021, 23:39максимум 550-600 на норм планировки и то если Пионер сделает конфетку с заявленным уровнем качества

это в текущих ценах, не в инфлированных 2025г?

Сообщение **PlanB** » 03 апр 2021, 10:46

Dufu21 писал(а) 03 апр 2021, 10:41 это в текущих ценах, не в инфлированных 2025г?

Я не знаю какая будет инфляция. А на уровень цен в большей степени играет спрос / предложение. Сейчас цены разогнаны льготной ипотекой и боязнью короны (кризиса). А что будет через 3-4 года - никто не знает. С 2015 по 2019 цены откатывались, и только из-за вмешательства государства и непредвиденных обстоятельств в мировой экономике резко взлетели и сейчас достигли уровня предыдущего максимума. Но...за каждым взлетом бывает падение ))

Отправлено спустя 8 минут 54 секунды:
Локация в нынешнем его состоянии явно не тянет на прогноз в 700к на ключах.

Dufu21 · Сообщение **Dufu21** » 03 апр 2021, 11:04

ну да, если предположить, что рынок начнет откатываться, как в 2015-2019, то инвестиции в недвигу, а в особенно перегретую первичку вообще сейчас не особо имеют смысл. с 4 летним проектом есть риск в 2025 году попасть на очередной провал рынка, и тогда придется ждать еще какое-то количество лет до очерердного бума. Тогда придется сдавать, и еще вопрос - какой здесь будет спрос, офисов много, но многие из них невыского класса, построят ли рядом новые/дорогие вопрос, а транспортная доступность вызывает вопросы. В этом проекте привелкает девелопер, Пионер вроде хорошо делает (и в том числе отделку) и без задержек, насколько знаю.

Отправлено спустя 17 минут 10 секунд:
Ну и привлекает, конечно, близость к центру, если все же оставить квартиру для себя. Через 5 лет рядом с садовым уже негде будет строить, а здесь ценник может ощутимо подскочить.

Отправлено спустя 1 час 18 минут 52 секунды:
Спрос на аренду имею в виду

newday · Сообщение **newday** » 03 апр 2021, 13:38

Dufu21 писал(а) 03 апр 2021, 12:40офисов много, но многие из них невыского класса, построят ли рядом новые/дорогие вопрос

Ну какие новые офисы? О чем вы? Спрос на офисы (кроме А+ класса) в 2016-2019 был весьма умеренным, скажем спасибо "отличному" инвест климату и экономике. А после пандемии и локдаунов никто точно не бросится строитьс что-то новое. Нужно понять новую парадигму рабочего пространства на будущее, прежде чем вбухивать в бетон.

Dufu21 писал(а) 03 апр 2021, 12:40Ну и привлекает, конечно, близость к центру, если все же оставить квартиру для себя

ну это же не единственное место и проект близкий к центру? Прибавив +10-20% к текущей цене пионера (там хоть котлован то начали рыть?) можно взять готовую вторичку, даже какую-нибудь сталинку, в более приятном месте. Ну да без подземного паркинга. Но в доме в 7-10 этажей макс и таком же окружении, а не в башнях 30+ этажей

Сам ждал проекта для инвеста. Но учитывая возможную цену выхода, срок строительства и хотя бы минимум 10% годовых дохода (и то зачем? можно взять облиги пика-лсра по 8% и не париться), то цена старта должна была быть 330, макс 350.

Arty · Сообщение **Arty** » 03 апр 2021, 13:47

jeanmishel писал(а) 03 апр 2021, 00:47Район Павелецкой - самый стремный в ЦАО, хуже пожалуй только Басманный в районе 3-х вокзалов. Тут можно брать (для себя, есс-но), только если на другое ЦАО денег нет, но есть железная вера в будущее благоустройство. Вокзал и Москва-Товарная в любом случае никуда не денутся.

Так это и не ЦАО, если бы

ЖК High Life, Летниковская, 11, ГК Пионер

Новостройки поблизости:

Другие новостройки округа: