Юридические вопросы по сделкам с недвижимостью

[Красноярец]

Здравствуйте. Подскажите, как правильно поступить?

В нашем городе было построено 4 жилых дома для нужд Радиозавода (АО НПП "Радиосвязь") в 2016 году. Застройщик - жилищно-строительный кооператив "Радиосвязь" (соответственно, это не договор ДДУ в рамках 214-ФЗ. Это уже 215-ФЗ и глава 11 Жилищного кодекса РФ). По факту же, строила известная фирма в городе - Культбытстрой. ЖСК выступал, по сути, в качестве сборщика денег людям, пайщикам. Как промежуточное звено.

Дома - панельные, в них много строительных изъянов, как внутри квартиры (кривые стены), так и снаружи (швы, продуваемые зимой). Нами была заказана экспертиза квартиры в частной фирме, сейчас ждём результат на руки.

За данными домами было закреплено ТСН (товарищество собственников недвижимости), вот только не понятно, для каких целей. Был введён пункт в протокол, за которого проголосовали жильцы, согласно которому стало вот так:

«Уполномочить ТСН представлять интересы помещений в многоквартирных домах (МКД) по всем вопросам, связанным с управлением многоквартирными домами, по вопросам, связанным с выявлением строительных дефектов на общем имуществе МКД, в квартирах собственников и на благоустройство придомовых территорий МКД и совершению действий, направленных на устранение выявленных дефектов, включая предъявление претензий и исковых заявлений к застройщику и/или подрядчику, осуществлявшим строительство МКД, с правом представления интересов собственников в государственных органах и органах местного самоуправления, учреждениях, организациях, в судах общей юрисдикции и арбитражных судах с правом подписи искового заявления, отзыва на исковое заявление и заявления об обеспечении иска в суд, изменения основания или предмета иска, заключения мирового соглашения, соглашения по фактическим обстоятельствам, подписания заявления о пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обязательствам, обжалования судебного акта, предъявления исполнительного документа к взысканию, получения присуждённых денежных средств или иного имущества, осуществлять иные права, предоставленные истцу действующим законодательством...»

За эти 4 года из 400 жителей этих домов было всего 2 иска, где пайщики (они же члены ЖСК) пытались привлечь в качестве соответчиков ЖСК "Радиосвязь" и строит. фирму Культбытстрой. В обоих случаях Культбытстрой был признан ненадлежащим ответчиком. Получили ли эти люди деньги с ЖСК по исполнительному листу - остаётся загадкой...

Суть в том, что сейчас ЖСК проходит процедуру банкротства. У них долг 37 млн руб за то, что не подвели водоснабжение к этим четырем домам. Соответственно, назначен арбитражный управляющий.

Вопрос в том, как для суда можно истребовать договор между застройщиком (ЖСК "Радиосвязь") и подрядчиком/техническим заказчиком "Культбытстрой"? На руках лишь акт приема-передачи между ЖСК и собственником квартиры. Какой-то правовой связи в виде договоров между ЖСК и Культбытстрой установить не получается. А председатель ЖСК, уполномоченный решать все вопросы, наши просьбы переводит на конкурсного управляющего. Словно уводит нас от темы...

Юрист, закрепленный за ТСН, занимается общим имуществом многоквартиных жилых домов, то есть вопросы, почему промерзают швы у боковых квартир. Вопросами внутренней отделки (её качества) данный юрист заниматься не намерен...

Вопрос в том, как сделать, чтобы можно было привлечь строительную фирму Культбытстрой в качестве надлежащего ответчика? Исковая давность, 5летний срок заканчивается 28 марта 2021 года.

[Seregin]

Привет друзья! С наступившим ! Вопрос - слёг с ковид. В Москве. На 12.01 была назначена сделка по уступке. Покупает ипотечник втб. Сделка согласована. С учетом всего думаю что не раньше 20.01 пойду на сделку, а может и позже. Смотря как анализ отрицательный придёт. Есть ли возможность каким то образом доверенность оформить на другого чел чтоб сделку провёл? Сейчас вроде есть нотариусы с антителами или что то в этом духе

[ALENA]

Привет друзья! С наступившим ! Вопрос - слёг с ковид. В Москве. На 12.01 была назначена сделка по уступке. Покупает ипотечник втб. Сделка согласована. С учетом всего думаю что не раньше 20.01 пойду на сделку, а может и позже. Смотря как анализ отрицательный придёт. Есть ли возможность каким то образом доверенность оформить на другого чел чтоб сделку провёл? Сейчас вроде есть нотариусы с антителами или что то в этом духе

Официально нотариусов с антителами нет. Только звонить , искать. Возможно, кто переболел , осуществит выезд.

[sdelka]

А кто-то сталкивался с покупкой недвижимости у ЗПИФН?

У меня задача такая - есть квартира, которую хочу купить в новостройке. Хозяина найти не мог, запросил выписку в Росреестре. Там Правообладатель - физлицо, но есть запись о залоге в Закрытом паевом инвестиционном комбинированном фонде "Альтернативные инвестиции в недвижимости".
Предполагаю, что разговаривать надо с этим фондом (хотя и не могу понять - физлицо он кто? пайщик? тогда почему квартира на нем?). Контактной информации по самому фонду, кроме почтового адреса не нашел.
Буду признателен за любую подсказку.

[sdelka]

Буду признателен за любую подсказку.

надо найти ук зпифа, на ресурсах аля https://investfunds.ru/

Отправлено спустя 40 секунд:

Предполагаю, что разговаривать надо с этим фондом (хотя и не могу понять - физлицо он кто? пайщик? тогда почему квартира на нем?)

ой, мрак какой, яндексом сначала найдите что такое зпиф тут ликбеза нет

[artur_kara]

Belka, это пред договор= по сути, договор о намерениях, поэтому важно С КЕМ такое подписывать, эти не откажутся, если видели кто их учредитель
[

Добрый вечер! М.б. знаете, предусмотрена ли уступка права требования по договору купли-продажи будущей недвижимости? Иначе говоря, можно ли до ввода в эксплуатацию его "сбросить"? Впервые сталкиваюсь. Застройщик крупный, недвижимость коммерческая (офис).

[Nadia]

Добрый вечер! Общалась сегодня с застройщиком Текта, ЖК Ever.
Собираюсь там покупать квартиру с ипотечными средствами и потом продавать по уступке.

Менеджер сказал, что
- стоимость согласия на уступку 100 000р
- застройщик возможно не согласует уступку в первые несколько лет.

Но по закону - если нет задолженности перед застройщиком, его согласие не требуется. Требуется лишь справка об отсутствии задолженности.

В связи с этим вопросы:

Покупка с ипотекой это отсутствие задолженности перед застройщиком? Задолженность ведь только перед банком?

Смогу ли я продать квартиру по уступке без согласия застройщика? (если есть пункт в ДДУ, что требуется согласие)

Что делать, если застройщик будет игнорировать требование дать согласие на уступку (или офиц. отказ) или справку о погашении задолженности. Можно подать иск в суд о признании пункта в ДДУ о согласии застройщика ничтожным? Есть какая то юр. практика по этому вопросу? На чью сторону станет суд?

[hotpan]

Добрый вечер! Общалась сегодня с застройщиком Текта, ЖК Ever.
Собираюсь там покупать квартиру с ипотечными средствами и потом продавать по уступке.
...
В связи с этим вопросы:
Смогу ли я продать квартиру по уступке без согласия застройщика? (если есть пункт в ДДУ, что требуется согласие)

Если найдете покупателя, который купит без согласия - то продать сможете. Вопрос в том, зарегистрирует ли Росреестр уступку. Бывает, что регистрирует (естественно, при наличии справки от застроя о полной оплате ДДУ), бывает, что нет - лотерея. При оплате ДДУ берите справку о взаиморасчетах у застроя.

Что делать, если застройщик будет игнорировать требование дать согласие на уступку (или офиц. отказ) или справку о погашении задолженности. Можно подать иск в суд о признании пункта в ДДУ о согласии застройщика ничтожным? Есть какая то юр. практика по этому вопросу? На чью сторону станет суд?

Платное согласие скорее всего застрой даст. Однако как быть с ипотекой - возникает следующий вопрос.
Продать квартиру с не выплаченной ипотекой сложнее, придется делать существенный дисконт покупателю и либо переводить ипотеку на него, либо гасить деньгами (от покупателя например, если он пойдет на это - выдаст аванс/задаток на величину долга, сложная схема по различным причинам)

Отправлено спустя 2 минуты 38 секунд:
Про судебную практику "о признании ничтожным пункта в ДДУ" - думается, что это не реально. Вы же подписали ДДУ с данным пунктом, никто не принуждал

[galina_io]

Хочу поднять вот какой вопрос: у кого-нибудь есть опыт заключения брачного договора? Ситуация.
Дочь купила квартиру в новостройке в ипотеку, срок сдачи - второй квартал этого года. Собралась в марте официально зарегистрировать брак, но так как де-факто квартиру приобретала она сама +она сама будет оплачивать ипотеку, то хочет составить брачный контракт, где записать, что собственником квартиры является тот, на кого она зарегистрирована. Но кроме этого у неё собран неплохой портфель ценных бумаг и желательно, чтобы портфель и в браке оставался её личной собственностью. Подскажите, что в этой ситуации записать в брачном договоре (если можно, с формулировками), можно ли составить его самостоятельно или надо идти к «специально обученным людям»?

[hotpan]

Хочу поднять вот какой вопрос: у кого-нибудь есть опыт заключения брачного договора? Ситуация.
Дочь купила квартиру в новостройке в ипотеку, срок сдачи - второй квартал этого года. Собралась в марте официально зарегистрировать брак, но так как де-факто квартиру приобретала она сама +она сама будет оплачивать ипотеку, то хочет составить брачный контракт, где записать, что собственником квартиры является тот, на кого она зарегистрирована. Но кроме этого у неё собран неплохой портфель ценных бумаг и желательно, чтобы портфель и в браке оставался её личной собственностью. Подскажите, что в этой ситуации записать в брачном договоре (если можно, с формулировками), можно ли составить его самостоятельно или надо идти к «специально обученным людям»?

У нотариуса, составить брачный договор "режим раздельной собственности" - на кого записано, тому и принадлежит. Ценные бумаги тоже прописать отдельно, нотариусы владеют информацией

Отправлено спустя 30 минут :
Пример текста договора

[sss-214]

нотариуса, составить брачный договор "режим раздельной

Для молодой женщины, вступающей в брак, где в дальнейшем может и ребенок родиться и будущий муж из перспективного станет обеспеченным мужчиной режим раздельной собственности - не самый правильный вариант.
Элементарная ситауция: снижение дохода женщины в период беременности, рождения и ухода за детьми. А муж в этот период обычно чувствует ответственность и карьера, равно, доходы идут в гору, а режим раздельной собственности женщине мешает претендовать на половину от этого дохода.
Добрачная ипотечная квартира - это не имущество, нажитое в браке. Однако если супруг участвовал в погашении ипотечных платежей, то имеет право претендовать на часть имущества, исходя из половины всех сумм, погашенных в браке. Однако тут можно подстраховаться и суммы платежей гасить от имени мамы или отца с их счета (подарки тоже не считаются совместной собственностью)- так квартира будет выведена из статуса совместно нажитого имущества.
С портфелем ценных бумаг сложнее, поскольку состав будет меняться, выплачиваться купонные или дивидентные доходы. Бумаги, приобретенные до брака - личная собственность, а во время брака - совместная.
Выходом вижу заключение брачного договора только в отношении части имущества: только в отношеннии ценных бумаг. Альтернатива: выводить все доходы с брокерского счета и по ценным бумагам на один банковский и пополнения брокерского счета делать только с этого банковского счета. А вот денежные средства для приобретения ценных бумаг (равно, других активов) заводить на этот счет в качестве подарков от близких родственников.
Не делятся при разделе имущества супругов страховые программы (накопительное, инвестиционное страхование жизни)

[DeRos]

А вот денежные средства для приобретения ценных бумаг (равно, других активов) заводить на этот счет в качестве подарков от близких родственников.
Не делятся при разделе имущества супругов страховые программы (накопительное, инвестиционное страхование жизни)

Осталось только понять, как к таким манипуляциям отнесется будущий муж))

[sss-214]

Вы говорите с позиции мужчины, а вопрос был о защите имущества женщины, к тому же большей частью добрачного. Каждый раз нюансов всегда больше, чем говорят клиенты нотариусу при составлении брачного договора. И получают бумагу, которая не учитывает всех обстоятельств, однако жестко регулирует имущественные отношения внутри семьи. Плюс нотариусы действуют по им привычным схемам (шаг вправо, шаг влево - не, низзя, поскольку так не делал). И да, брачный договор хорош для материально "сильной" стороны в браке.

[VRN]

Поищите *других* нотариусов, которые без проблем заверят Ваш договор. Плюс даже уже будучи в браке можно нотариально заверить отказ одного из супруга на ИПОТЕЧНУЮ квартиру . Также Вы сами всегда можете подарить Вашей дочери все, что угодно - а на дареном коне муж может только прокатиться. Не вижу проблем с этим в РФ.есть куча юристов, плавающих только в реках этих тем ( браки), которые расписывают все до запятых. Плюс их одногруппники часто бывают нотариусами. ИМХО

[Kate30]

Добрый вечер. Могу ли отказаться от покупки квартиры в новострое в ипотеку с помощью эп, если был заключён кредитный договор, но дду на регистрацию не отправлен.