Вопросы по поводу инвестиций в апартаменты

[Алексей7979]

Добрый день,

а сайт/контакты у них есть?

по-ломаю голову денек, приемлемо ли еще риска добирать к Сказ.Л)
[

[mr_myxin]

а сайт/контакты у них есть?

https://din-haus.ru

[Алексей7979]

Спасибо! Проект отличный имхо. Но ПДКП это конечно жесть...

https://din-haus.ru

[Nordic]

пока хрущ продавать будете, и ветку успеете прочитать, и еще 10-20 ключевых тем, ликбез тут самостоятельный, азы разжевывать в 501 раз неинтересно, если их лень прочитать, хотите заработать - трудитесь
[

Чем и занимаюсь:)...Но, вопросы будут

[Mmmouse]

по-ломаю голову денек, приемлемо ли еще риска добирать к Сказ.Л)

А 31метровой 1к нет в продаже чтоли? Всего на 3 квадрата больше и куда лучше планировка 28 метрового пенала с кроватью на кухне. Про отделку не нашла, она там есть?

[7days_anOffside]

А 31метровой 1к нет в продаже чтоли?

На момент брони нет. В моем варианте отделки нет, в общем не интересовался.

[Nordic]

Да, хрущ 1-к в Химках за 4 продать - не фунт изюма съесть)

Думаете? Как здесь говорят - "локейшен наше фсё":) да, доходность на удивление не плоха

[Nordic]

Изучил. Некоторые выводы/вопросы. I.Риски: 1) нет защиты, как у дольщиков квартир; ПДКП- самострел а-ля "Охотники на оленей" 2)объектов с экскроу схемой нет(поправьте, если ошибаюсь?) 3) налоговый режим - проверять по назначению земли под строительство, либо 0,5% либо 1,5-2%( слово "аппарт отель"- 0,5%) , наверняка - через ИФНС. 4) ликвидность низкая, если сравнивать с обьемом сделок, то 20% от рынка жилья, те в 5 раз ниже, но зависит от экономики. Вывод: ПДКП отказать, брать только у именитых, проверенных+риски останутся все равно по состоянию на "сейчас". Если, появятся объекты по экскроу схеме, то должны возвращать средства(не метры-поправьте, если не так). Покупка с целью сдачи в аренду 80%, перепродажи 10%, проживания 10%. II. Экономика: 1) тут кто-то писал, что верх Очень удачи, когда приобрел объект за 9 со сдачей через год/два+ ремонт дизайнерский+ хороший вид за 1,5 со сдачей за 80-100 в мес Это - 9,5 % годовых с учетом ндфл. Но, без учета стоимости актива/стоимости фондирования(рублевого☝, а у кого $?..). Понимаю, что интересны варианты с хорошим расположением, малой конкуренцией. 2) вариант посуточной сдачи интереснее по доходности раза в полтора-два, но нужно работать, как ип+ продажа объекта в дальнейшем с налогом 6% от суммы сделки+ договор с УК(берут 20% от суммы сдачи в аренду) 3) связано с разделом по налоговым рискам- я считаю, что кадастровую стоимости приведут к рыночной, как сделали с жильем. Перспектива - не более 5 лет. Это - существенный риск по экономике проектов с аппартами+еще больше снизит ликвидность. Но, конечно, не сравнимый с рисками потери средств вообще. Резюме: с продажей "на ключах" не вариант. Скорее, для сдачи. Наиболее интересно в посуточную аренду(об отношении соседей, которые живут постоянно можно только догадываться...если таковые будут). Подводные камни такого варианта, операционные риски не понятны... Буду благодарен за критику, поправки, комментарии.

[Shuran]

Буду благодарен за критику, поправки, комментарии.

все в точку, плюс у апартов со статусом гостиниц есть глобальная позитивная перспектива - рано или поздно прописку в них разрешат и тогда они сравняются с жильем, давно пытаются, но домучают рано или поздно, закладываться на это - тока если уже покупать финальный арендный пул на пенсию, для купи-продай срок вапще неизвестен, 5-10 лет

[Nordic]

все в точку, плюс у апартов со статусом гостиниц есть глобальная позитивная перспектива - рано или поздно прописку в них разрешат и тогда они сравняются с жильем, давно пытаются, но домучают рано или поздно, закладываться на это - тока если уже покупать финальный арендный пул на пенсию, для купи-продай срок вапще неизвестен, 5-10 лет

Почему-то вижу, что регистрацию в аппарт отелях разрешат, и одновременно приведут кадастр к рынку по всему сегменту. Бюджет, однако надо пополнять... компромисс.По цене - в ноль.

[Оптимист]

все в точку, плюс у апартов со статусом гостиниц есть глобальная позитивная перспектива - рано или поздно прописку в них разрешат и тогда они сравняются с жильем, давно пытаются, но домучают рано или поздно, закладываться на это - тока если уже покупать финальный арендный пул на пенсию, для купи-продай срок вапще неизвестен, 5-10 лет

К сожалению, практика пока говорит о том, что регистрации в апартаментах не будет.
Регистрация возможна только в гостинице. Для этого здание апартаментов или отдельный апартамент (апартаменты) должны оформить всю разрешительную документацию на гостиницу. К сожалению, назначения земли "под апартаменты/гостиницу" и указания в проектной документации "строим апартаменты/гостиницу" теперь недостаточно.
Вот, например, выдержки из письма председателя ТСН в комплексе апартаментов ОНЛИ:
"Регистрации в ОНЛИ пока не будет...
Как у нас появилась регистрация:
Бизнес Парк [Фили, застройщик] в своё время, когда ещё бОльшая часть апартов не была передана нам (читайте, что была у него), подал запрос в уполномоченные органы на регистрацию нас в "ГОСТИНИЦЕ".
Это круто, это очень многим помогло. Запрос был одобрен.
Шло время, мы получали собственность и застройщик медленно, но верно утрачивал свою долю в комплексе, а значит мы опять-таки медленно, но верно лишались статуса "ГОСТИНИЦЫ".
... Нам стало необходимо продлевать договор с уполномоченным органом на ТСН.
А мы уже не "ГОСТИНИЦА" - мы все собственники, и в собственности у нас "нежилые помещения", а не гостиничные номера...
На что ссылается регулятор (цитата):...
Местом пребывания является место, где гражданин временно проживает:
гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, медицинская организация или иное подобное учреждение, учреждение уголовно-исполнительной системы..., жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина...
Все выданные до сегодняшнего дня регистрации [в ОНЛИ] ДЕЙСТВУЮЩИЕ в течение всего срока их действия. Их не видят МФЦ, но видит МВД...
#Привыкаем к НЕЖИЛЬЮ".

Отправлено спустя 1 час 4 минуты 22 секунды:

Почему-то вижу, что регистрацию в аппарт отелях разрешат, и одновременно приведут кадастр к рынку по всему сегменту. Бюджет, однако надо пополнять... компромисс.По цене - в ноль.

Регистрацию вряд ли разрешат, кадастровую стоимость вряд ли приблизят к рыночной стоимости, пока есть официальный термин для апартаментов "нежилое помещение". Просто нет юридических оснований для нежилья вменять высокую стоимость.

[Ольга.Ш]

Изучил. Некоторые выводы/вопросы. I.Риски: 1) нет защиты, как у дольщиков квартир; ПДКП- самострел а-ля "Охотники на оленей" 2)объектов с экскроу схемой нет(поправьте, если ошибаюсь?) 3) налоговый режим - проверять по назначению земли под строительство, либо 0,5% либо 1,5-2%( слово "аппарт отель"- 0,5%) , наверняка - через ИФНС. 4) ликвидность низкая, если сравнивать с обьемом сделок, то 20% от рынка жилья, те в 5 раз ниже, но зависит от экономики. Вывод: ПДКП отказать, брать только у именитых, проверенных+риски останутся все равно по состоянию на "сейчас". Если, появятся объекты по экскроу схеме, то должны возвращать средства(не метры-поправьте, если не так). Покупка с целью сдачи в аренду 80%, перепродажи 10%, проживания 10%. II. Экономика: 1) тут кто-то писал, что верх Очень удачи, когда приобрел объект за 9 со сдачей через год/два+ ремонт дизайнерский+ хороший вид за 1,5 со сдачей за 80-100 в мес Это - 9,5 % годовых с учетом ндфл. Но, без учета стоимости актива/стоимости фондирования(рублевого☝, а у кого $?..). Понимаю, что интересны варианты с хорошим расположением, малой конкуренцией. 2) вариант посуточной сдачи интереснее по доходности раза в полтора-два, но нужно работать, как ип+ продажа объекта в дальнейшем с налогом 6% от суммы сделки+ договор с УК(берут 20% от суммы сдачи в аренду) 3) связано с разделом по налоговым рискам- я считаю, что кадастровую стоимости приведут к рыночной, как сделали с жильем. Перспектива - не более 5 лет. Это - существенный риск по экономике проектов с аппартами+еще больше снизит ликвидность. Но, конечно, не сравнимый с рисками потери средств вообще. Резюме: с продажей "на ключах" не вариант. Скорее, для сдачи. Наиболее интересно в посуточную аренду(об отношении соседей, которые живут постоянно можно только догадываться...если таковые будут). Подводные камни такого варианта, операционные риски не понятны... Буду благодарен за критику, поправки, комментарии.

Хорошо хоть, с этого года при продаже жилой недвижимости с ИП берут 6% доходы с разницы покупки и продажи. Благо, здравый смысл взял верх.
См. статью 2 федерального закона № 425-ФЗ.
Ну, а какие могут быть риски при сдаче в посуточную аренду в апартаментах со стороны соседей? Там в любом случае помещение нежилое, не предполагающее проживание. Сами они будут сдавать в посуточную с 50%-й долей вероятности, т.к. срок окупаемости в данном случае бешенный. Конечно, все зависит от точки входа, плюс от количества помещений для сдачи.

[Tatam]

Спрошу здесь, не уверена что правильная тема. Жду апартов в районе Белорусской. I’m Тверская и Правда навечно заморожены? что ещё там может появится в ближайшее время? Сохо и нохо уже слишком дорого.

[Nordic]

Дело не в том, что "не жилье" или "жилье", а в том, что общая политика в том, чтобы кадастр(не важно какой)=рынку или близок к нему. В этом был смысл идеи введения кадастровой оценки. И, эту идею воплотят в реалии. А, регистрацию, в том или ином виде, скорее всего разрешат. Конечно, для тех объектов, где выполняются определенные критерии. На даче сейчас можно зарегистрироваться. А, лет 10 назад никто об этом всерьез не думал. Все меняется..

Отправлено спустя 9 минут 57 секунд:

Хорошо хоть, с этого года при продаже жилой недвижимости с ИП берут 6% доходы с разницы покупки и продажи. Благо, здравый смысл взял верх.
См. статью 2 федерального закона № 425-ФЗ.
Ну, а какие могут быть риски при сдаче в посуточную аренду в апартаментах со стороны соседей? Там в любом случае помещение нежилое, не предполагающее проживание. Сами они будут сдавать в посуточную с 50%-й долей вероятности, т.к. срок окупаемости в данном случае бешенный. Конечно, все зависит от точки входа, плюс от количества помещений для сдачи.

Если 6% с разницы покупки/продажи, а не от суммы сделки, то очень хорошо.

[restable]

Подскажите, пожалуйста, если есть московская прописка, какие минусы в приобретении апартаментов в готовом доме для собственного проживания, помимо увеличенной коммуналки?