Доходность инвестиций в недвижимость

[алексев]

Слабые руки сливают. Сильные зарабатывают)

[alex_1278]

Не уверен, что в нужную тему, если что не со зла, перенесите куда надо.
Что уважаемые гуру думают про инвестирование во вторичку дальнего подмосковья?
Конкретно просчитываю рентабельность покупки на востоке области, 80 км, однухи строго не совсем старого фонда (девятиэтажки с лифтом), в нормальных районах убитые по ремонту стоят от 1.300.000, иногда даже чуть меньше, но улетают быстро. Реально, имея на руках 300.000, взять это в ипотеку, и чтобы сдача покрывала или почти покрывала проценты по ипотеке? Не дольше 10 лет, и с возможностью частичного досрочного погашения? Так сказать к пенсии готовиться начинать...
Жить есть где, покупку со средней косметикой не рассматриваю, или треш с максимальной скидкой и сделать самому нормально (руки откуда надо, по работе занять два-три дня в неделю и время есть), или сразу достойный ремонт, но на него нет финансов.
Показалось, что соотношение цена квартиры/цена сдачи в дальнем подмосковье даже интереснее, чем в самом нерезиновске. Но может просто не вычитал коммунальные платежи.
ЗЫ: относительно успешный опыт сдачи в ближнем подмосковье есть.

[alex_1278]

Хотя конечно стоимость материалов для ремонта одинакова в не зависимости от удаления от МКАДа, и сейчас прикидываю черновой ремонт даже тысяч в 100 минимум выйдет по материалам (выравнивание стен, замена проводки и труб, насыпной пол и прочая мелочь). И чистовые материалы под 200. И подсобника надо оплачивать, и на пару-тройку месяцев растянется.

[alex_1278]

И тишина.... За МКАДом жизни нет?

[Bort566]

рентабельность покупки на востоке области, 80 км,

тут таким не занимаются, до 10км от мкад тока)

[Cadavre]

И тишина.... За МКАДом жизни нет?

А кто потенциальный арендатор такой однушки? Благополучный скромный непьющий менеджер, живущий за 80 км от МКАД, но работающий в Москва-сити? Кмк, большая проблема сдать и почти нереально продать, когда разочаруетесь.
Да и проблема если какая, пилить за 100 км от дома тоже приятного мало.
И всё это добро ещё и в ипотеку. Я бы даже не думал.

[alextig]

Нет там рынка. есть горький опыт родственника за несколько лет еле продал 3ху 55 метров за 1,3. (90км) Правда в пятиэтажке, но очень хорошей. Тупо нет спроса и все, т.к. нет работы.

[alex_1278]

Нет там рынка. есть горький опыт родственника за несколько лет еле продал 3ху 55 метров за 1,3. (90км) Правда в пятиэтажке, но очень хорошей. Тупо нет спроса и все, т.к. нет работы.

Не, в замкадье по городам спрос различается. Зависит именно от наличия работы в конкретном городе, и количества новостроек. Допустим Павловский Посад - в основном частный сектор, квартир в современных домах относительно мало, и они относительно дорогие в продаже, но более дешевые в аренде. А соседние Орехово-Зуево (подальше от МКАД, но более оживленный город) или Ногинск (ближе к Нерезиновску) квартиры дешевле за счет бОльшего предложения, но дороже в сдаче (за счет лучшей ситуации с работой в Орехово, и большей транспортной доступности Ногинска к Москве)

А кто потенциальный арендатор такой однушки? Благополучный скромный непьющий менеджер, живущий за 80 км от МКАД, но работающий в Москва-сити? Кмк, большая проблема сдать и почти нереально продать, когда разочаруетесь.
Да и проблема если какая, пилить за 100 км от дома тоже приятного мало.
И всё это добро ещё и в ипотеку. Я бы даже не думал.

Почему в Москва-Сити? Работающий по месту за 30-50.000 (большинство здесь работяги, а не менеджеры), вполне может позволить снять для семьи за 12-15.000. Все взрослые в семье, как правило, работают (если дети не совсем новорожденные). Если раньше все местные ездили в Нерезиновск, в последние годы московские зарплаты упали, а местные подросли, и производства многие в область мигрируют. И тенденция продолжается.
Если что, сам уже живу в достраиваемом частном доме в Павловском Посаде, пилить не 100км. Друзья сдают по месту тоже квартиры (в основном наследные), но они все реально убитые и в изношенных домах, инвестировать в 2-5 этажку с газовой колонкой и убитыми коммуникациями и внешним видом дома я бы не. И даже треш с деревянными окнами, выпадающими розетками, скрипучими полами вполне сдается с небольшим дисконтом.

Отправлено спустя 2 минуты 14 секунд:
Взять юг области - Михнево, тоже 80км, квартиры нереально дороги (в самом поселке работы не особо, Ступино, Домодедово, Москва), но за счет отсутствия нового строительства цены космос, сильно на мой взгляд переоценены, тогда как в соседних более перспективных городах с работой и новым строительством они ниже.
На недооценке перспективных городов чуть сыграть не получится?

[Bort566]

На недооценке перспективных городов чуть сыграть не получится?

Попробуйте, нам потом расскажете. И мы вас назначим "гуру" по дальнему Пдмск.
А если серьезно, правда очень специфичный и неоднозначный рынок. Здесь вам точно не посоветуют. Вот какое-нибудь Люблино или Строгино - разберут по косточкам, вплоть до этажа и вида из окошка. Ну Реутов, ну Долгопрудный. А большинство даже не сразу отличат Павловский Посад от Сергиева- такого же...

[alex_1278]

Я из чего рассчитываю, вот двушка в хрущевке в Балашихе с ремонтом стоит 3600.000, и за вычетом коммуналки приносит чистыми 21.000.
А в дальнем замкадье однуха без ремонта ценой в 1100-1300.000 (в три раза меньше) легко может приносить 8-9.000 чистыми в месяц. Налоги пока не рассматриваю.

Пробовать без совета бывалых, подключая ипотеку, слегка боязливо, проще стройку дома почти закончить на этот бюджет.

[HonGilDon]

Пробовать без совета бывалых, подключая ипотеку, слегка боязливо, проще стройку дома почти закончить на этот бюджет.

Я думаю, что даже если это денежная тема на самом деле, никто особо болтать о своих успехах не будет. Конкуренты никому не нужны, так что тут только самому разбираться и пробовать.

[Suinag]

Может попробовать создать липовое объявление о сдаче в аренду и посмотреть спрос?

[Чингачгук]

Я из чего рассчитываю, вот двушка в хрущевке в Балашихе с ремонтом стоит 3600.000, и за вычетом коммуналки приносит чистыми 21.000.
А в дальнем замкадье однуха без ремонта ценой в 1100-1300.000 (в три раза меньше) легко может приносить 8-9.000 чистыми в месяц. Налоги пока не рассматриваю.

Пробовать без совета бывалых, подключая ипотеку, слегка боязливо, проще стройку дома почти закончить на этот бюджет.

Лучше положите деньги на депо и копите, чем влезать в эту сомнительную авантюру. Доха будет такая же в районе 8%, только без гимора с арендаторами, ремонтом и необходимости платить налог Инвестидеи ищут не там где удобнее под боком. Месяц назад ездил к родным в П. Посад, еле на Авито отыскал квартиру для сьема на ночь. А предложение, как известно, отражает спрос Квартиры там очень плохо продаются, поэтому новостроек практически нет. Купить то можно, тока это будет считаться неликвидом

[alex_1278]

Лучше положите деньги на депо и копите, чем влезать в эту сомнительную авантюру. Доха будет такая же в районе 8%, только без гимора с арендаторами, ремонтом и необходимости платить налог Инвестидеи ищут не там где удобнее под боком. Месяц назад ездил к родным в П. Посад, еле на Авито отыскал квартиру для сьема на ночь. А предложение, как известно, отражает спрос Квартиры там очень плохо продаются, поэтому новостроек практически нет. Купить то можно, тока это будет считаться неликвидом

Так по ощущениям инфляция, она больше 8%, копить как-то несерьезно при этом раскладе. Опять таки, санкции какие введут, или рубль обвалят, а недвижка это надежно.

В Павлике несколько гостинок есть, и так таксисты адреса домов таких дают, если с девушкой зависнуть на ночь, искали не там наверное.
Опять таки, в Павлике я живу и заканчиваю стройку, а рассматриваю для инвестиций соседние более оживленные города, на фоне их Павлик для сдачи сильно тоскливее.

[Stepan]

Опять таки, санкции какие введут, или рубль обвалят, а недвижка это надежно.

Недвижка вместе с рублем может обвалиться, как в 2014-2015...