Сравнение разных ЖК

[Ruslan]

с одинаковой степенью готовности есть БС с ценой +25% 190-210кв.м.

Какие объективные (кроме политики Пионера) причины такой разницы? Навес only?

[Против ветра]

Какие объективные (кроме политики Пионера) причины такой разницы? Навес only?

мне кажется изначально предполагался уровень цен 150-170 и только месячная мартовская слабость пионера позволила увидеть цены в районе 130 в БС и 110 в митино.
А в Ту цены зависли на уровне весны-лета 2015, взлетев вместе с пионером (до лета 15)
Относительно навеса: у пионера под боком появился конкурент пиковский и свои собственные 3 очереди, но пока это (котел у пика и 2оч) не сильно влияет на продажи в БС 1оч из-за степени готовности и расположения (1оч лучше 2оч) и позиционирования/концепции
уровень цен в БС задан в 200+ на полуготовое, возможно будет 230-250, знаю пару человек, которые при живом (и дешевле) ГП, покупают 2ю очередь БС, т.к. дешевле 1ой

с какими новостроями почти/готовыми можно сравнить Ту на выходе? например БП-1/2, Кристалл - можно? Речной, до 10мин.п., б/к, паркинг и т.д., нет концепции, зато есть инфра, т.вот там ценник по циану (по 3кам) 185-200, где-то площади больше, где-то не совсем удачная планировка, но равновесно 200 за метр и тут не подпирает застрой своими подарками/акциями и 140 на старте новых корпусов, вот думается к этому и идем, к цифре 200 на ключах, и торговле застроя от 160-170 след.очередей/домов, тогда жизнь есть, а иначе...

[Shuran]

а почему в принципе Лучи могут стоить дороже ЖК на Авиаторов? в чём принципиальное отличие?по всем абсолютно показателям Лучи только хуже, разве что до метро будет несколько ближе.

если сравнивать готовое - думаю, лучи будут подороже - их плюсы расписали в теме лучей, незначительно, конечно, на 5-10% макс имхо
а в чем хуже-то? не забываем главное - знач. ближе к метро и более современная, чем п44т, архитектура
авиаторов и сильно дальше от метро и ближе к депо

[Yarga]

если сравнивать готовое - думаю, лучи будут подороже - их плюсы расписали в теме лучей, незначительно, конечно, на 5-10% макс имхо
а в чем хуже-то? не забываем главное - знач. ближе к метро и более современная, чем п44т, архитектура
авиаторов и сильно дальше от метро и ближе к депо

Более высокая плотность застройки в Лучах? В первой очереди двор в одном из корпусов - 55 метров шириной. Шторы не открыть. Ну и планировки в Лучах пока не понятные. Но в целом по Европе планировки на мой взгляд менее удачные, чем в п44т.
Но метро конечно - главный козырь Лучей.

[Shuran]

Более высокая плотность застройки в Лучах? В первой очереди двор в одном из корпусов - 55 метров шириной. Шторы не открыть. Ну и планировки в Лучах пока не понятные. Но в целом по Европе планировки на мой взгляд менее удачные, чем в п44т.

в эконом-сегменте плотность не так важна, 25-этажные "стены" распродаются на ура, куда ни плюнь (за мкадом)
давайте-таки дождемся планировок и цен, а внешний вид "Европы"-то значительно интереснее тэшек имхо. ну и 7мин до метро и 15 тоже имеют значение

[aryndin99]

в эконом-сегменте плотность не так важна, 25-этажные "стены" распродаются на ура, куда ни плюнь
давайте-таки дождемся планировок и цен, а внешний вид "Европы"-то значительно интереснее тэшек имхо. ну и 7мин до метро и 15 тоже имеют значение

На Авиаторов до метро минут 20 (1,4 км). Так что на Авиаторов нет пешей доступности до метро. По другому будут считать только 5-10% людей, которым и 5 км не крюк

[Блази]

На Авиаторов до метро минут 20 (1,4 км). Так что на Авиаторов нет пешей доступности до метро. По другому будут считать только 5-10% людей, которым и 5 км не крюк

а Вы не думали прикинуть РАЗВИТИЕ территорий там с учетом застройки Лучей?, смотреть на карту ведь не тока в текущем моменте нужно, если о квартальной застройке речь

[aryndin99]

а Вы не думали прикинуть РАЗВИТИЕ территорий там с учетом застройки Лучей?, смотреть на карту ведь не тока в текущем моменте нужно, если о квартальной застройке речь

Ну ок. Будет там при самых лучших раскладах 1,25 км при этом по схеме довольно по приятному бульвару. Но это когда будет? Сейчас по факту там 1,4 км. И раз уж мы говорим, что Авиаторы уже готовы, то и смотреть нужно на его текущее окружение, а не то, что будет через 5 лет. КМК.

[Shuran]

это по-Вашему 1,25, а по-моему, если представить, что территория НПО Взлет полностью застроена - - менее 1км. и да, смотреть надо именно на перспективу, через 3-5 лет. и даже про 10 полезно подумать иногда - это комплексная застройка массива, а не точка-вторичка

[aryndin99]

это по-Вашему 1,25, а по-моему, если представить, что территория НПО Взлет полностью застроена - - менее 1км. и да, смотреть надо именно на перспективу, через 3-5 лет. и даже про 10 полезно подумать иногда - это комплексная застройка массива, а не точка-вторичка

Ну да, застроенную территорию Взлета только через 10 лет и можно представить при условии наличия Мещерского леса, Татьяниного парка, Авиаторов, Переделкино Ближнее, ул. Главмосстрой. Ну я вас понял - вы считаете, что у Авиаторов пешая доступность до метро.

[Arty]

так у ЖК на Авиаторов и правда пешая доступность, уже сейчас, пешком минут 15. Если соседствующую территорию (Лучи) облагородят, то будет ещё быстрее.
За МКАД люди выбирают плотную застройку а-ля Лучи (окна в окна, комнаты-пеналы) ввиду отсуствия внятной альтернативы как правило, а здесь её масса - и ЖК на Авиаторов и вся вторичка относительно свежая (КОПЭ, П44), и везде просторно.
а депо под окнами - так это мне кажется скорее плюс, т.к. значит что гарантированно ничего не построят и загрязнения шумового от депо нет, по крайней мере по моему опыту.

[aryndin99]

Arty, вы всегда к метро ходите через производственные базы, гаражные кооперативы и замороженные стройки? Я согласен, что в будущем будет лучше, но сейчас там именно 1,4 км, которые каждый день не походишь.

[Игоррь]

Уважаемые гуру,
Забронировал двушку 58 м. в ЖК Город и две трешки (76 и 85 м) в Лучах.
Как думаете, на чем в итоге лучше остановится?

Годовая доходность мне представляется примерно одинаковой (75% за 3 года в Городе и 50% за 2 года в Лучах).
Ликвидность двушек в Городе, на мой взгляд, будет существенно выше ликвидности трешек в Лучах.
Риски затягивания строительства в Городе представляются мне выше, чем риски затягивания строительства в Лучах. Но насколько выше не могу оценить - не хватает опыта. Из-за этого, не могу сравнить риск/доходность этих двух вариантов.

Что думаете?

[Читатель]

Риски затягивания строительства в Городе представляются мне выше, чем риски затягивания строительства в Лучах.

У застройщика Города всего один объект - Нахабино, и он уже задерживается (пока на 2 месяца, но когда реально будет госкомиссия, не понятно), найдите и почитайте форум. Ключи там раздают в домах без воды и отопления. А им в этом Нахабино еще 2 очереди продавать.

[wave]

Уважаемые гуру,
Забронировал двушку 58 м. в ЖК Город и две трешки (76 и 85 м) в Лучах.
Как думаете, на чем в итоге лучше остановится?

Годовая доходность мне представляется примерно одинаковой (75% за 3 года в Городе и 50% за 2 года в Лучах).
Ликвидность двушек в Городе, на мой взгляд, будет существенно выше ликвидности трешек в Лучах.
Риски затягивания строительства в Городе представляются мне выше, чем риски затягивания строительства в Лучах. Но насколько выше не могу оценить - не хватает опыта. Из-за этого, не могу сравнить риск/доходность этих двух вариантов.

Что думаете?

не гуру, но думаю, что во всех новостройках доходность может оказаться только на бумаге, то есть цена повышаться будет у застройщиков, которые могут предоставить рассрочку, ипотеку и т.д. Но ни переуступить , ни продать с собственностью потом с ожидаемой доходностью может не получится.