Суд с застройщиком. Вопросы и ответы.

Для удобства внесенные изменения разделены на два блока:

I. Технические изменения (статьи: о передаче объектов долевого долевого строительства, требования к форме передаточного акта, качества, неустойки, расторжения договора участия в долевом строительстве и другие).
II. Системные изменения (вводятся новые требования к застройщику; конкретизировано использование привлеченных застройщиком денежных средств; введена схема эскроу; контроль, фонд защиты дольщиков; создание инфраструктуры).

I.
1) В п. 2 ст. 6 ФЗ-214 вводится следующее дополнение: «В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору».
Указанное дополнение ухудшает положение дольщиков, поскольку в случае если застройщик вводит дом в эксплуатацию «задним числом» и направляет в срок, установленный для передачи объекта по договору, уведомление о завершении строительства и готовности дома в эксплуатацию, а по факту объект к передаче не готов, то при отсутствии активных действий дольщика, и при обращении в суд с иском о взыскании неустойки за просрочку, суд может принять решение об отказе во взыскании неустойки со ссылкой как раз на это дополнение.
Чтобы избежать подобной ситуации, необходимо не только звонить застройщику, но и обязательно направлять письменные запросы (например, о планируемых сроках завершения строительства, о сроках передачи объекта и т.п.).
В случае если срок передачи по договору уже близко, то следует направить застройщику 1) уведомление о готовности принять объект в установленный договором срок, а после наступления срока передачи, указанного в договоре, необходимо отправить застройщику 2) требование о передаче квартиры.
В случае если Вы уже начали приемку объекта, но не подписываете акт приема-передачи из-за претензий к качеству объекта, необходимо от застройщика требовать в письменном виде составления акта несоответствия объекта условиям ДДУ, требованиям закона, градостроительным требованиям, проектной документации, требованиям технических регламентов и т.д.
При судебном разбирательстве указанные документы будут доказательством не уклонения дольщика от приемки объекта, и, соответственно, риски отказа во взыскании неустойки будут минимизированы.

2) в ч. 1 ст. 8 ФЗ-214 закрепляются требования к передаточному акту: акт должен содержать дату передачи, основные характеристики объекта, и иную информацию по усмотрению сторон. Кроме того, к акту должна прикладываться инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является его неотъемлемой частью.

3) в ст. 11 ФЗ-214 закрепляется, что при заключении договора уступки между юридическим лицом и физическим лицом, оплата цены договора производится только после регистрации договора уступки в установленном законом порядке.

4) в ст. 7 ФЗ-214 закрепляется неустойка за нарушение срока устранения недостатка (дефекта) объекта долевого строительства в соответствии с п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей (1% от цены Договора) за каждый день просрочки. Если недостаток является устранимым, и не является основанием для признания помещения непригодным для использования, неустойка рассчитывается как процент от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка.
Таким образом, законодательно закреплено то, что уже действует в судебной практике.

5) введены дополнительные обязательные требования к информации, которая должна содержаться в ДДУ, как «план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения)».
Также установлено, что условия договора должны соответствовать проектной декларации. В случае несоответствия данных дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании недействительной сделки.

II.
1. Вводятся новые требования к застройщику, разрешающие привлекать денежные средства граждан на основании долевого участия:
- общие требования (отсутствие ликвидации, банкротства, административного приостановления деятельности и другие);
- требования, относящиеся к добросовестности (отсутствие в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже участка, поставщиков по строительным договорам, отсутствие у руководителя и главного бухгалтера судимости за экономические преступления);
- требования в части финансовой устойчивости (отсутствие недоимки по платежам в бюджеты (25 % активов), с 01.07.2017 г. вводится минимальный уставный капитал в зависимости от максимальной площади объектов).

2. В ст. 18 вносятся значительные изменения, касающиеся использования застройщиками привлеченных денежных средств. Указанный перечень закрытый, и допускается использование денежных средств, привлекаемых на основании договоров участия в долевом строительстве только для:
1) строительство одного многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство;
2) строительство нескольких многоквартирных домов в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание) при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в границах элемента планировочной структуры квартала, микрорайона, предусмотренного утвержденной документацией по планировке территории;
3) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, на уплату арендной платы за такие земельные участки;
4) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства многоквартирных домов, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственной экологической экспертизыв случае, если требование об обязательном проведении таких экспертиз установлено федеральными законами;
5) строительство, реконструкция в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) многоквартирных домов, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией, или возмещение затрат на строительство, реконструкцию таких сетей инженерно-технического обеспечения;
6) внесение платы за подключение (технологическое присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения или возмещение затрат в связи с внесением указанной платы;
7) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса и исполнением обязательств застройщика по этому договору, если строительство жилья экономического класса по указанному договору осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства;
8) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств застройщика по этому договору, если строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона.
9) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договора о комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления и исполнением обязательств застройщика по таким договорам, если строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с этими договорами, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона.
10) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории, на строительство и (или) реконструкцию в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, и объектов транспортной инфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек) в случае безвозмездной передачи объектов транспортной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность, если строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в иных случаях, не указанных в пунктах 7 - 9 настоящей части, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона. При этом указанное возмещение осуществляется пропорционально доле общей площади указанных в пункте 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в общей площади всех объектов недвижимости, строящихся в границах такой территории;
11) возмещение затрат на уплату процентов по целевым кредитам на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в пункте 1 настоящей части;
12) возмещение затрат на уплату процентов по целевым кредитам на строительство;
13) возмещение затрат, связанных с государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве.

3. Вводится новая схема размещения привлеченных денежных средств дольщиков на счетах эскроу:
1) Бак дает застройщику кредит на строительство
2) Дольщики вносят деньги на счета эскроу.
3) Стройка финансируется не за счет средств дольщиков, а за счет кредита.
4) Деньги дольщиков со счета эскроу перечисляются застройщику (или направляются на погашение кредита) после передачи дольщику объекта долевого строительства.
В случае использования данной схемы застройщик освобождается от страхования гражданской ответственности, либо поручительства, а также земельный участок, на котором осуществляется строительство, не будет находится в залоге.

4. Вводится допустимость использования привлеченных от дольщиков денежных средств на строительство (реконструкцию) объектов социальной инфраструктуры, уплату процентов по целевым кредитам на их строительство, в случае если после ввода объекта в эксплуатацию на такой объект возникает право общей долевой собственности дольщиков (если использовалось более 50 % средств дольщиков, затраченных на строительство), либо объект безвозмездно переходит в государственную или муниципальную собственность (если использовалось менее 50 % средств дольщиков, затраченных на строительство).