Сопровождение сделок по вторичке

Радин Максим писал(а) 20 авг 2024, 09:25Но по привычке, народ идет в Зеленый Банк даже с неипотечными сделками. С верой в НАДЕЖНОСТЬ "государственного" банка...

не понял, а куда на аккредитив идти у кого кеш? если пост про "проверку" домклика, то при чем тут другие возможности сбера, которые, возможно, лучшие на рынке?)

Наверное, нечетко написал.Аккредитив у Сбера действительно лучший на рынке (только отследить надо, чтобы манагер на него деньги загнал). А вот электронная регистрация и безопасные расчеты- мусор полный.
Что касается других возможностей Сбера- вы о чем? О договоре купли продажи за 5 тысяч рублей, который хуже любого скачанного из инета? об их проверке, про которые потом выясняются, что они носят "уведомительный характер" (это из решения суда), и которые действуют один год?
Нал снять- нет проблем, нал завести- нет проблем, деньги пришли- откуда? Личные сбережения! Нет проблем - это да. Но это- банк. А я про их ДомКлик

Вы заметили, чтто чем крупнее контора, тем менее грамотные у них договоры и больше косяков и ошибок?
Все документы от Правительства Москвы-круче застройщика нет- это слезы. Впечатление, что там работают даже не студенты юрфака, а школьники, которые на юр готовятся.

Коммерсанты не лучше.
Клиент покупает у крупного застройщика машиноместа. Спаренные, два места. Цена- 11 млн. Казалось бы, что сложного, погуглить и найти типовой договор и общепринятые формулировки? нет, придумывают сами. Формулировка предмета договора такая, что получается, что покупатель оплачивает объекты, которые в собственности у продавца. Просто оплачивает.

Условия оплаты- просто оплатить сумму до такого-то числа. Куда, кому, назначение платежа- придумайте сами.

Справка о некрупности сделки.
Строительный адрес вместо почтового, указали только один из кадастровых номеров объектов. Спасибо, что цену указали правильную. На просьбы переделать намекнули прозрачно, что это время, а скидку 8% нам дали не навсегда.

Вишенка на торте- по выписке из егрн, которую мы взяли перед сделкой, номера машиномест не двузначные, а трезначные. В процессе пути собачка могла подрасти.... Договоры купли-продажи прислали с двузначными номерами.

Сейчас у владельцев недвижимости появилась возможность узнать, кто интересовался их квадратными метрами. На Госуслугах можно заказать справку о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости. На Госуслугах или в МФЦ, цена вопроса 290 рублей. Дают только собственнику.

Электронная регистрация Сбера- сначала стулья.

Вчера сделка была, ипотечник Сбера. Да, ипотеку берут сейчас. Купила ставку, получила 15%.
Сначала выдача кредита, потом выпуск электронных подписей для покупателя и продавца. Писал уже, полная профанация. На любой мобильный телефон приходят смс, все ключ выпущен.

Дальше электронное подписание договора купли-продажи. Опять две смс, договор подписан.
А деньги? спросите вы.
Деньги будут на аккредитиве после подписания договора электронно и заявления на регистрацию, менеджер якобы не нажимает зеленую кнопку "Отправить в Росреестр".

Итак, на кнопочке мышки висит ваша квартира, по желанию менеджера документы могут уйти в Росреестр, а могут дожидаться вашего подтверждения открытия аккредитива. Или внесения денег покупателем на номинальный счет.

Заметьте, от вас уже ничего не зависит. Зеленой кнопки у вас нет.
И если произойдет какое-то "вдруг"- скажем, ИИ Сбера заблокирует счет покупателя, увидев что-то подозрительное, - квартира уйдет покупателю, а денег продавец не увидит.

Пошли оформлять аккредитив.

Продавцу прилетает СМС- ваша сделка ушла на регистрацию в Росреестр.
Открыли аккредитив, пришли к менеджеру, говорим, открыли. А что это за СМС?
Это, отвечает, не настоящая смс, вот сейчас я отправила. А до этого- нет, кнопочку не нажала...

Как там было на самом деле- непонятно, в комп она заглянуть не даст, типа, камеры, безопасность.
А вот что с безопасностью продавца при этой сделке- вопрос открытый...

странно как-то А где подтверждение , что сделка ушла на регистрацию в Росреестр? номер зарегистрированного заявления?

Радин Максим писал(а) 23 ноя 2024, 21:07Электронная регистрация Сбера- сначала стулья.

Вчера сделка была, ипотечник Сбера. Да, ипотеку берут сейчас. Купила ставку, получила 15%.
Сначала выдача кредита, потом выпуск электронных подписей для покупателя и продавца. Писал уже, полная профанация. На любой мобильный телефон приходят смс, все ключ выпущен.

Дальше электронное подписание договора купли-продажи. Опять две смс, договор подписан.
А деньги? спросите вы.
Деньги будут на аккредитиве после подписания договора электронно и заявления на регистрацию, менеджер якобы не нажимает зеленую кнопку "Отправить в Росреестр".

Итак, на кнопочке мышки висит ваша квартира, по желанию менеджера документы могут уйти в Росреестр, а могут дожидаться вашего подтверждения открытия аккредитива. Или внесения денег покупателем на номинальный счет.

Заметьте, от вас уже ничего не зависит. Зеленой кнопки у вас нет.
И если произойдет какое-то "вдруг"- скажем, ИИ Сбера заблокирует счет покупателя, увидев что-то подозрительное, - квартира уйдет покупателю, а денег продавец не увидит.

Пошли оформлять аккредитив.

Продавцу прилетает СМС- ваша сделка ушла на регистрацию в Росреестр.
Открыли аккредитив, пришли к менеджеру, говорим, открыли. А что это за СМС?
Это, отвечает, не настоящая смс, вот сейчас я отправила. А до этого- нет, кнопочку не нажала...

Как там было на самом деле- непонятно, в комп она заглянуть не даст, типа, камеры, безопасность.
А вот что с безопасностью продавца при этой сделке- вопрос открытый...

вы зрите в корень. Нет ничего при электронной регистрации, ни номера заявления, ни подтверждения. Скажи две СМС, и все.
Причем СМС ириходят на ЛЮБОЙ телефон. А если учесть, что телефон не привязан к личности владельца- продать твою квартиру может кто угодно. Вопрос только в порядочности сотрудника Сбера.

Я несколько раз при сдаче через МФЦ находил сотрудника Росреестра, связывался с ним, в конечном итоге, решал вопрос. А при электронной регистрации Сбера ничего ни у кого узнать невозможно. Сидишь и ждешь, до двух недель. Потом прилетает приостановка. А Сбер отмораживается, типа, мы же не Росреестр, что вы от нас хотите. Хотим, чтобы вы, блин, занимались кредитами и не лезли не в свое дело!

Сделка не ипотечная, обычный аккредитив Сбера.

Регистрация пришла, продавец подает документы на раскрытие аккредитива. Ему приходит смс от Сбера- документы неправильные, мы их не принмаем, аккредитив не раскроем. Квартиры у тебя нет, и денег не будет...
Адреналин, холодный пот, давление повышается.

Звоним на горячую линию по аккредитивам Сбера. Тут надо признать- поддержка по аккредитивам у Сбера на высоте, несколько раз обращался, моментально все решали.
Не, говорят, все норм, рассматриваем документы, типо, пятница же, юристы еще не успели.
А вот СМСка про непринятые документы?
Да не обращайте на нее внимания!

Сбер, вы охренели?

В 2024 году Госдума приняла 564 закона. Это меньше, чем в 2023- тогда было 694 закона. Если просто записать названия всех законов, получится фолиант.
К чему это пишу?
В 2025 году будет очень много изменений.
Не надеемся на то,что мы знаем, как было, ищем инфу в Яндексе или спрашиваем специально обученных людей.
Много изменений в налоговом законодательстве, по недвижимости много чего приняли. Одни госпошлины за регистрацию чего стоят.
Короче, учим матчасть. Незнание законов, как известно...

1 марта можно будет через Госуслуги сделать себе запрет на получение кредитов. Потом и через МФЦ.
Надо только проверить, чтобы на Госуслугах были правильно данные паспорта указаны
У мошенников станет меньше возможностей своровать деньги.

Но переводы на "безопасные" счета, и переоформление "временное" квартир остается.
Сделки с ведомыми - боль 2024 года.
Судьи в 50% квартиру обманутым "участникам спецоперации силовых органов" возвращает, покупателю деньги не возвращает никто. Суд бабушку обяжет выплачивать до 50% от ее пенсии, но на покупку другой квартиры этого не хватит

Интересный кейс от налогового консультанта.

Муж купил на свое имя квартиру в 2021 году. В 2022 он умирает, жена вступает в наследство. В 2025 году она продает, уверенная, что прошло 3 года и платить налог ей не надо. Даже декларацию подавать не надо.

Что ей прилетит в 2026 за 2025.
Налог 13% с суммы продажи квартиры (13% с 15 млн).
40% от неуплаченного налога- штраф.
Штраф за неподачу декларации.
Пени за неуплаченный налог.

Объяснение фокуса.
Предельный срок владения рассчитывается в зависимости от того, на каком основании была куплена первая доля- ее супруженская доля. То, что ее не было явно, не значит, что ее не было.
При покупке- 5 лет срок владения, то есть продавать надо было в 2026.

Радин Максим писал(а) 27 фев 2025, 16:11Интересный кейс от налогового консультанта.

Муж купил на свое имя квартиру в 2021 году. В 2022 он умирает, жена вступает в наследство. В 2025 году она продает, уверенная, что прошло 3 года и платить налог ей не надо. Даже декларацию подавать не надо.

Что ей прилетит в 2026 за 2025.
Налог 13% с суммы продажи квартиры (13% с 15 млн).
40% от неуплаченного налога- штраф.
Штраф за неподачу декларации.
Пени за неуплаченный налог.

Объяснение фокуса.
Пределльный срок владения рассчитывается в зависимости от того, на каком основании была куплена первая доля- ее супруженская доля. То, что ее не было явно, не значит, что ее не было.
При покупке- 5 лет срок владения, то есть продавать надо было в 2026.

стоимость всей квартиры 15 млн?
не очень понятно что за первая доля (супружеская), если оформлено на мужа (по брачному договору я полагаю).

Радин Максим писал(а) 27 фев 2025, 16:11Интересный кейс от налогового консультанта.

Муж купил на свое имя квартиру в 2021 году. В 2022 он умирает, жена вступает в наследство. В 2025 году она продает, уверенная, что прошло 3 года и платить налог ей не надо. Даже декларацию подавать не надо.

Что ей прилетит в 2026 за 2025.
Налог 13% с суммы продажи квартиры (13% с 15 млн).
40% от неуплаченного налога- штраф.
Штраф за неподачу декларации.
Пени за неуплаченный налог.

Объяснение фокуса.
Предельный срок владения рассчитывается в зависимости от того, на каком основании была куплена первая доля- ее супруженская доля. То, что ее не было явно, не значит, что ее не было.
При покупке- 5 лет срок владения, то есть продавать надо было в 2026.

Все верно, если это не единственная квартира у нее, и вроде уже не 13%, а 13-15%…

2 Arty

На сегодняшний день при покупке квартиры можно оформить титул только на одного из супругов, даже если нет брачного и это совместно нажитое.
Это яввный косяк, с ним давно бьются юристы. Но депутаты живут в своем мире.
Я всегда уговариваю клиентов- что в жизни, то и на бумаге.
В этом кейсе брачника не было, поэтому при покупке возникла, как ее называют, теневая доля жены. (никого же не удивляет, что при покупке на мужа вычет жена так же получает? правда, изначально налоговая отказывала, потом письма Минфина внесли ясность)

2 Сандро79

Тут много вариантов развития ситуации. Если нотариус криво оформит наследство (а это просто бич именно у московских нотариусов, они в подобных случаях не выделяют доли супругов, а делают всю квартиру наследственной), то жена как раз не подаст декларацию, ей не выставят требование об уплате налога, а потом в результате каких-либо проверок все всплывет наружу.

Ни один нотариус не пострадает!:))

А вот жене прилетят пени.
И что хуже всего, при уклонении от уплаты налогов- а ситуацию именно так будет трактовать налоговая- слетают все плюшки и права на вычеты, единственное- не единственное, уже никто смотреть не будет. Статья 46 или 56 с точкой в НК.

Если человек поймет свой попадос в 2025 году после совершенной глупости, можно будет попытаться уменьшить доход на сумму понесенных расходов при покупке, есть еще варианты уменьшить налог. А в 2027 году и далее прилетит по полной.
Обиднее всего в этой ситуации то, что никакого кроилова не было изначально, человек действовал, как он считал, как законопослушный.

Про 15%- да, конечно, там будет прогрессивная шкала.