Прогнозы цен на квартиры в Москве и Подмосковье (в целом по рынку)

ЦИАН назвал районы Москвы с наибольшим приростом цен на жилье в 2021 году

Снижения цен на вторичное жилье по итогам 2021 года не отмечено ни в одном из районов Старой Москвы. Минимальный рост зафиксирован в районах Тропарево-Никулино (+2,8%, до 330,2 тыс. руб.), Тверской (+7,7%, до 404,7 тыс. руб.) и Обручевский (+8,7%, до 341,9 тыс. руб.).

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/61c396da9a794726c46e9c38

зы дешевое сильно выросло, дорогое - слабее

Если не ошибаюсь, Тропарево-Никулино было в лидерах роста цен в 2020г (по крайней мере в категории "новостройки"). Логично, что теперь маятник качнулся в обратную сторону.
Но мне вот другое интересно - насколько для физика (не важно, инвестора или конечника) актуальна и показательна эта сводная статистика? Ведь мы же не фонды и не индексы покупаем, а единичные квартиры, которые в своих категориях могут вести себя сильно отлично от общего тренда. Более того, мне вообще кажется, что наибольший интерес представляют как раз исключительные нетиповые варианты: малообъемная точечная застройка, редкие интересные планировки, эксклюзивные видовые характеристики, промашки маркетологов при определении первичной цены, скорость принятия решения. Да вон, были времена что даже в одном и том же доме одинаковые квартиры на соседних этажах, проданные на раннем этапе с разницей в месяц могли на 10% ценой различаться - сводная статистика же это всё "сгладит", а нам то с вами детали очень важны.
Не так ли?

lexi4, табличка для тех, кто за рынком следит, а не для оценки конкретных хат и деталей у них

Субсидируемая ипотека вытеснила скидки
Снижение ставки позволяет поднимать цены на новостройки
Субсидированная ипотека позволяет застройщикам не только поддерживать высокий спрос на свои объекты, но даже продавать жилье дороже – по крайней мере, формально. Покупателям она тоже выгодна, так как фактически является скрытой скидкой от цены квартиры. Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» оценили, какому снижению стоимости жилья эквивалентно субсидирование ипотечной ставки.

Аномальная, на первый взгляд, ситуация, объясняется изменением маркетинговых стратегий застройщиков. Столкнувшись с обвалом продаж в июле-августе 2021 г. в связи со снижением лимитов по госпрограмме льготной ипотеки, девелоперы поняли, что объем спроса без господдержки их не устраивает – и решили сами выступить в роли государства. К настоящему времени практически все крупные застройщики московского региона запустили собственные ипотечные программы со сниженной ставкой. Кто-то субсидирует ипотеку на полгода-год, кто-то – на 3-5 лет, но есть немало предложений, рассчитанных на весь срок жизни кредита. При этом прямые скидки не сказать, чтобы полностью исчезли, но существенно сократились – как в плане размера, так и распространенности.

В принципе, для покупателя и скидки, и ипотека со сниженной ставкой означают удешевление стоимости жилья. Только в случае со скидкой снижение цены явное: к примеру, квартира, которая стоила 10 млн руб., временно продается за 9 млн. А с ипотекой - скрытое: цена формально остается такой же, но человек экономит на обслуживании кредита. Сколько именно, можно рассчитать с помощью ипотечного калькулятора на www.irn.ru. Допустим, у заемщика есть 1,6 млн руб. на первоначальный взнос и он может ежемесячно платить по ипотеке примерно 60 000 руб. При рыночной ставке 10% и сроке кредита 20 лет ему будет доступно жилье стоимостью не более 7,8 млн руб. При уменьшении ставки до 7% на весь срок доступный бюджет покупки при тех же затратах на обслуживание кредита увеличивается до 9,3 млн руб., а при ставке 6% - почти до 10 млн руб. Таким образом, субсидирование ставки на 3 п.п. позволяет покупателю приобрести квартиру примерно на 20%, а 4 п.п. – почти на 30% дороже той, что была бы ему доступна на рыночных условиях. А если перевести снижение ставки в скидку от максимальной цены квартиры, то получится, что субсидирование ставки на 3 п.п. эквивалентно скидке в размере около 16%, а 4 п.п. – примерно 22%.

Фактически, данная схема позволяет застройщикам удерживать цены на максимумах искусственным, не рыночным способом. Вопрос в том, насколько она жизнеспособна в условиях высокой инфляции и двузначных рыночных ставок по ипотеке. Очевидно, что застройщики и банки стали активно использовать субсидированную ипотеку, ориентируясь на прогнозы по возвращению ставок к прежним минимумам в среднесрочной перспективе. Но теперь, из-за обострения геополитической ситуации и возможных новых западных санкций против банков и госдолга, кредитные ставки не только могут надолго задержаться на текущих уровнях, но и подрасти еще больше. Более того, все чаще экономические власти – как у нас в стране, так и за рубежом – высказывают опасения, что мир вошел в эпоху высокой инфляции. Однако если ставки в обозримом будущем не начнут снижаться, то запас прочности схемы по субсидированию ипотеки может оказаться исчерпанным. Результатом, скорее всего, станет обвал спроса и существенная коррекция цен вниз, как при схлопывании пузыря.
Читать полностью: https://www.irn.ru/news/145188.html

Мне кажется некоторые вещи протянуть за уши.

Shuran писал(а) 17 янв 2022, 20:22К настоящему времени практически все крупные застройщики московского региона запустили собственные ипотечные программы со сниженной ставкой. Кто-то субсидирует ипотеку на полгода-год, кто-то – на 3-5 лет, но есть немало предложений, рассчитанных на весь срок жизни кредита.

Субсидия на полгода-год эквивалентна экономии нескольких сотен тысяч рублей и не может рассматриваться как эквивалент субсидированной ипотеки.
А на весь срок кредита кто-то, кроме ПИКа, даёт субсидию?

Shuran писал(а) 17 янв 2022, 20:22Столкнувшись с обвалом продаж в июле-августе 2021 г. в связи со снижением лимитов по госпрограмме льготной ипотеки

В июле-августе ещё не было значительного скачка ключевой ставки, а ипотека прибавила 1-2%

Shuran писал(а) 17 янв 2022, 20:22и банки стали активно использовать субсидированную ипотеку, ориентируясь на прогнозы по возвращению ставок к прежним минимумам в среднесрочной перспективе

Не знаю, кому как, а мне кажется наивным полагать, что основные игроки финансового рынка могут делать ставку на скорый возврат ставок к историческим (и не очень рыночным) минимумам.

Ahamemnon писал(а) 17 янв 2022, 22:09Не знаю, кому как, а мне кажется наивным полагать, что основные игроки финансового рынка могут делать ставку на скорый возврат ставок к историческим (и не очень рыночным) минимумам.

при чем тут минимумы, с ростом ставки застроям придется еще больше повышать цены, чтобы рекламировать красивые цифры аля 6%, а деревья не растут до небес. проблема в том, что цены на почти ВСЕ хаты (98% у того же пика) стали, типа, с "субсидией", при этом рынок вторички мск - это на 70-80% альтернативы, у них кэш на выходе, я молчу про спекулей, их слезы, так вот для тех, у кого кэш, тоже лохо-цены с "субсидией", а чудес не бывает, если искусственно задирать цену, спрос истощается, даже в таком товаре, как хаты. нет выбора у тебя кэш или ипотека, если бы он был, сразу был б виден размер этой субсидии, пример - пик, и эта разница разная от 3 до 12%

Отправлено спустя 1 минуту 50 секунд:

Ahamemnon писал(а) 17 янв 2022, 22:09Субсидия на полгода-год эквивалентна экономии нескольких сотен тысяч рублей и не может рассматриваться как эквивалент субсидированной ипотеки.

нет никакой экономии, все заложено в цену. а если взял с "субсидией" на весь срок и погасил досрочно - фиксанул убыток в размере неотработавшей "субсидии"

Отправлено спустя 5 минут 32 секунды:

Ahamemnon писал(а) 17 янв 2022, 22:09В июле-августе ещё не было значительного скачка ключевой ставки, а ипотека прибавила 1-2%

ну дык гос халява закончилась, а от застроев еще "субсидии" не появились, продажи упали, при чем тут ключевая?

Shuran писал(а) 17 янв 2022, 22:20нет никакой экомомии, все заложено в цену

я про "экономию" для покупателя (здесь уже специально написал в кавычках - экономия мнимая). Она не приводит к существенному упрощению обслуживания кредита, в отличии от гос. субсидии. А раз не упрощает обслуживание кредита - значит её странно рассматривать как инструмент поддержания высокой цены.

Shuran писал(а) 17 янв 2022, 22:20ну дык гос халява закончилась, а от застроев еще "субсидии" не появились, продажи упали, при чем тут ключевая?

ключевая ставка в августе была 6,5%. Следовательно ипотека где-то в районе 7,5 - 8%. Это не столь критичное повышение ставки, что бы был прямо обвал. Сейчас некоторые застрои и по рыночной ставке продают...

Shuran писал(а) 17 янв 2022, 22:20при чем тут минимумы

Так в статье написано, что застройщики и банки рассчитывают на возврат к минимумам...

Ahamemnon писал(а) 17 янв 2022, 22:36ключевая ставка в августе была 6,5%. Следовательно ипотека где-то в районе 7,5 - 8%. Это не столь критичное повышение ставки, что бы был прямо обвал.

для застроя минус 15-20% это обвал, а льготку и под 5 давали до июля, 3% в глазах купца это жесть

Отправлено спустя 4 минуты 1 секунду:

Ahamemnon писал(а) 17 янв 2022, 22:36А раз не упрощает обслуживание кредита - значит её странно рассматривать как инструмент поддержания высокой цены.

это как раз завлекуха для хомячков, которые не считают, а ведутся на ставку, ведь это на 20 лет жеж) так что логично, просто тут нет прозрачности - скока заложил в цену субсидии и скока маржи сверху шоб было, а на самом деле не то что никакой маржи, но еще и из своей цены надо давать дисконт, ибо объективная госхалява закончилась и реалии стали суровее, а тут все жадность продолжается, искусственное поддержание цен, хавают пока же

Отправлено спустя 3 минуты 51 секунду:

Ahamemnon писал(а) 17 янв 2022, 22:36Так в статье написано, что застройщики и банки рассчитывают на возврат к минимумам...

это они так думали, что быстро вниз отскочит, наш цб тоже так рапортовал, а тут, оказывается, во всем мире инфляция и надо бы уже менять фин модели, а на деле пир продолжается...

Shuran писал(а) 17 янв 2022, 20:22 Допустим, у заемщика есть 1,6 млн руб. на первоначальный взнос и он может ежемесячно платить по ипотеке примерно 60 000 руб. При рыночной ставке 10% и сроке кредита 20 лет ему будет доступно жилье стоимостью не более 7,8 млн руб. При уменьшении ставки до 7% на весь срок доступный бюджет покупки при тех же затратах на обслуживание кредита увеличивается до 9,3 млн руб., а при ставке 6% - почти до 10 млн руб. Таким образом, субсидирование ставки на 3 п.п. позволяет покупателю приобрести квартиру примерно на 20%, а 4 п.п. – почти на 30% дороже той, что была бы ему доступна на рыночных условиях. А если перевести снижение ставки в скидку от максимальной цены квартиры, то получится, что субсидирование ставки на 3 п.п. эквивалентно скидке в размере около 16%, а 4 п.п. – примерно 22%.

Ещё застрои при расчете "выгоды" любят считать максимальный срок ипотеки, только вот маловероятно, что все покупатели (или большинство) будут ипотеку по 30 лет платить. Возможно, такие конечно и будут, кто зафиксил низкие ставки, брал под аренду как доп.хату и тп, но думаю это маленький процент людей. Ведь "все течет,все меняется". Лучше хотя бы на интервале 10 лет выгоду считать, а то и 5, там не такие "выгоды" маячат.

Насчёт Пик, они свою субсидируемую ставку уже по большей части повышают вместо цен (6 в ноябре, потом 6.5, 7% сейчас), то есть держат интервал с рыночной ставкой как раз в районе 3%. Ну и даже их 7% вобщем-то для конечника не так уж плохо смотрятся (а-ля было 6, хотя по факту 5, сейчас 7, типа норм), а в детальные расчеты не все вдаются, и по новым ценам не все сверяют квартиры с аналогами. Цены вобщем повышают уже более плавно.
Мда, делов конечно наделали наши власти в долгосроке такими вмешательствами в рынок.

Ещё нюанс про семейную ипотеку, по ней есть рефинансирование, и вероятно не только те, кто уже имеет детей нужного возраста ее берет, а ещё и тот, кто планирует, соответственно сейчас они будут платить в районе 9%, но после рождения они смогут рефинансироваться под те же 5%. Не думаю,что это оч большой %, но тем не менее семьи такие есть.

Роза Робот писал(а) 17 янв 2022, 23:11Ещё застрои при расчете "выгоды" любят считать максимальный срок ипотеки

обычно считают на 7-8 лет, берут ср срок погашения в мск (не путать со сроком в договоре на 20+ лет), но очевидно, что он увеличивается и уже к 9 годам ближе имхо и этот срок явно будет расти, но никто пока на 20+ лет не считает, можете проверить на ипо-калькуляторе какие там переплаты были бы тогда, да и зачем закладывать весь срок, если реальный по стате банков сильно ниже

В ВТБ спрогнозировали трехкратное снижение темпов роста цен на жилье

В 2022 году российские новостройки будут дорожать в три-четыре раза медленнее, чем в 2021-м, говорится в сообщении пресс-службы группы ВТБ (есть в редакции).
Средняя стоимость первичного «квадрата» вырастет по итогам 2022 года на 6-10%, прогнозируют в ВТБ. Для сравнения, в 2021-м рост составил порядка 30%, сейчас показатель находится на уровне 100 тыс. руб.

Московские новостройки за год подорожали на 27%, до 278 тыс.руб. за 1 кв.м, подмосковные — на 16% (до 158 тыс. руб.), подсчитали в ВТБ. В Санкт-Петербурге средняя стоимость «квадрата» выросла на 23% (до 180 тыс. руб.), аналогичный показатель Ленобласти увеличился на 22% (до 120 тыс. руб.).
Средняя стоимость 1 кв.м вторичного жилья в России в 2021 году выросла примерно на 20%, до 80 тыс. руб., следует из материалов ВТБ. Московская «вторичка» подорожала на 12% (до 298 тыс. руб. за 1 кв.м), подмосковная — на 29% (до 146 тыс.), петербургская — на 24% (до 179 тыс.). В Ленобласти вторичное жилье подорожало на 35%, до 120 тыс. руб. за «квадрат».

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/61e8409e9a79473838dc533a

Ипотека и инвесторы раздули цены и спрос на квартиры в Москве и Подмосковье в 2021 году
В 2022 году рынок, скорее всего, ждет стагнация
В 2021 г. ситуация на вторичной рынке была примерно такой же, как и во второй половине 2020-го: спрос и цены ажиотажно росли за счет дешевой ипотеки и инвесторов. Однако к концу года ипотека серьезно подорожала, что, скорее всего, заставит уйти с рынка значительную часть ипотечников. Вслед за ними потянутся и инвесторы. Впрочем, на фоне высокой инфляции обвала цен все равно ждать не стоит, если только не случится какой-нибудь геополитический форс-мажор.
Читать полностью: https://www.irn.ru/articles/41735.html

Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам января 2022 года
Обвал фондового рынка может помочь рынку жилья, но ненадолго

Обвал фондового рынка на фоне роста геополитической напряженности может придать дополнительный импульс рынку недвижимости, который всегда считался тихой гаванью для инвесторов. Но только при условии, что финансовая «болтанка» продлится недолго и не закончится вводом жестких санкций в отношении отечественной экономики – финансовые ограничения, скорее всего, приведут к существенному подорожанию стоимости заимствований и, соответственно, к схлопыванию пузыря на рынке недвижимости, который очень сильно зависит от доступности кредитных средств.

В начале 2022 г. рост цен на квартиры в московском регионе продолжился, хотя и более медленными темпами, чем в конце 2021-го. Новое предложение, объем которого значительно увеличился по сравнению с концом прошлого года, выходит на рынок по более высокой стоимости – продавцы, привыкшие за последние два года к постоянному подорожанию жилья, явно боятся продешевить.
Читать полностью: https://www.irn.ru/index/

интересный нюанс, вчера обратил внимание, что цена метра до дду в янв, оказывается, на 6% ниже дек, Пыпину надо не тока к прошлому году, как в своем фб, но и к прошлому мес сравнивать, вот тут он сравнил https://www.novostroy-m.ru/intervyu/vnu ... yaya_tsena

конечно, дек и янв оч разные месяцы, цена лота аж на 10% ниже стала и ср площ на 4% упала - всего 51м, речь, скорее, что более дешевые хаты брали, а не что цены стали падать, но это первое падение проданного метра с прошлого июля вроде, когда вместо ожидаемого падения рост пошел, да еще какой, на прогноз одно движение вниз не тянет, фев и, особенно, март будут показательны имхо

в янв у втб 25% семейной ипотеки в выдаче в мск ipoteka-novosti-rynka-nyuansy-t42-p276929#p276929, минстрой на нее молится, с одним ребенком она и 40% в выдаче может достичь через год, тогда пофиг на ключевую ставку и тема с падением-стагнацией становится менее актуальной - это по первичке. по вторичке субсидий нет, ключевая ставка оч важна, возможно, в феврале ее пик будет, но сложно представить, что вторичка не будет догонять цены на котловане в любом раскладе)


Минстрой планирует поддерживать строительство жилья субсидированием ипотеки и строительством инфраструктуры
Минстрой рассчитывает противопоставить удорожанию кредитов для застройщиков программы субсидирования и строительство инфраструктуры опережающими темпами, заявил замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин.

«У нас запущена программа по субсидированию низкомаржинальных проектов, мы продолжаем субсидировать ипотеку, мы будем «докручивать» программу семейной ипотеки. В рамках инфраструктурного меню опережающими темпами необходимо строить инфраструктуру, работать с естественными монополиями для того, чтобы техусловия на подключения несильным бременем ложились на стоимость квадратного метра», — цитирует Стасишина «Интерфакс».
Читать полностью: https://www.irn.ru/news/145545.html