Прогнозы цен на квартиры в Москве и Подмосковье (в целом по рынку)

Сообщение **Shuran** » 14 авг 2023, 12:41

Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2023 года от IRN.RU
Снижение цен на жилье может возобновиться до конца года
В I полугодии 2023 г. цены на недвижимость в Москве и Подмосковье стабилизировались, а в середине лета даже пошли вверх на фоне всплеска спроса из-за ускорения темпов ослабления рубля и повышения ключевой ставки Центробанка. Однако оживление рынка, скорее всего, окажется кратковременным, и ближе к концу года цены на квартиры могут вновь поползти вниз, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

► Показать

По-видимому, в ближайшее время рынок будет оставаться достаточно активным: рубль продолжает падать, а Центробанк прозрачно намекнул на высокую вероятность дальнейшего повышения ставки на заседании совета директоров в сентябре – а значит, ожидание подорожания кредитов будет подогревать спрос со стороны ипотечников.

На фоне всплеска спроса постепенный рост цен на жилье может продолжиться, однако вряд ли он будет значительным. Во-первых, на цены давит подорожавшая ипотека – ставки предложения в банках по несубсидируемым программам уже приблизились или даже превысили психологически важную отметку в 12% годовых. Во-вторых, миграция покупателей с первичного рынка на вторичный несколько притормозится, так как рост ипотечных ставок из-за повышения ключевой ставки прежде всего касается ипотеки на вторичном рынке, а на первичном действуют субсидируемые программы от государства и застройщиков – по ним ставки сейчас даже снизились за счет временных скидок от банков.

Однако уже осенью покупательская активность, скорее всего, сократится – искусственный ажиотаж всегда приводит к исчерпанию спроса будущих периодов. В последний раз мы наблюдали это в прошлом году, когда вслед за весенним скачком спроса и цен последовал многомесячный спад.

Кроме того, с 1 октября ЦБ вводит запретительные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом и для сильно закредитованных заемщиков. Надбавки в первую очередь призваны бороться с субсидированными программами на первичном рынке, поэтому прежде всего пострадает спрос на новостройки (поэтому банки и снизили ставки на льготные программы, стремясь набрать максимальное число клиентов в преддверии падения спроса). Однако к существенному перетоку покупателей на вторичный рынок, как это было после запрета околонулевой ипотеки, меры ЦБ, скорее всего, не приведут, потому что касаются и вторичного рынка. Кроме того, после очередного повышения ключевой ставки стоимость ипотеки на «вторичке» однозначно превысит заградительный уровень в 12%.

Таким образом, не исключено, что тот ценовой уровень, на который рынок недвижимости вышел в этом году, - это не дно, а ступенька и к концу года снижение цен возобновится. Конечно, в первую очередь стоимость метра будет падать за счет скидок и торга, однако коррекция цен предложения также возможна.
Читать полностью: https://www.irn.ru/articles/42094.html

зы рановато репченко с прогнозом вышел, ща вся страна (кто работает головой, а не руками) ждет, поднимет экстренно цб ставку на 2-5 % или нет, но даже в самом мягком варианте ( +1 в сент и +1 до НГ) про тренд все правильно пишет имхо

Сообщение **Shuran** » 17 авг 2023, 17:46

Shuran писал(а) 15 авг 2023, 20:25Росреестр: в Москве зарегистрировано максимальное для июля число переходов прав на вторичном рынке
В июле 2023 года Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано 14 932 перехода права на основании договоров купли-продажи (мены) жилья, что на 5,2% ниже показателя июня (15 746).

Shuran писал(а) 17 авг 2023, 17:30Изменение относится только к заявкам, одобренным после 22 августа 2023 года включительно. При одобрении до этой даты у клиента будет 90 дней на выход на сделку по текущей ставке с момента одобрения заявки на ипотеку.

Shuran писал(а) 17 авг 2023, 17:37По заявкам, поступившим в ВТБ до 20 августа включительно, одобренные условия, в том числе ставка, будут действовать до 18 сентября

вторичке подфартило в очередной раз, кроме курса, еще и дедлайн по низким ставкам объявлен, а к концу года ключевую приопустят имхо: в конце сент начнет поступать валютная выручка по норм ценам. хотя заседание в сент может и маленьким плюсом обернуться, хз какие цены будут в конце года - вопрос где будет ключевая, но вторичку надо продавать щас имхо, не по любым ценам чо дают, но включить голову и не жадничать кмк, есть 1-2 мес чтоб норм выйти, пока спрос активизирован, с 1 окт ужесточают ипотеку для тех, у кого ПДН шкалит, ipoteka-novosti-rynka-nyuansy-t42-p290926#p290926, но в долгосроке аля 1год позитива для цен не видно, кроме окончания сво, конечно

по первичке надо смареть за продлением льготки, недавно пу сказал, что будем продлевать, конечно, но там есть рисковые заемщики (с)

ipoteka-novosti-rynka-nyuansy-t42-p291095#p291095 , пока боковик в оверпрайсе для дешмана до 15 лямов, стагнация для 15-25 и сползание вниз для 25+ по объемам, а знач, и ценам имхо

зы если с ключом будет опа даже на уровне 9-10, то льготку всяко продлят, знач цены космосом и останутся, а сво когда-нить закончится и хана льготке для всех и ценам на новострой, в общем, кроме шуток, если есть возможность не жить в мск, а жить за городом, лучше туда смареть, пока рынок в стадии зарождения и недорого, в недавнем опросе на форуме про загородку o-novostrojkah-moskvy-i-moskovskoj-oblasti-v-t8-3330 пока тока 40% ярых сторонников муравейнегов в мск, но выборка слабовата, просьба усилить достоверность)

Сообщение **Shuran** » 17 авг 2023, 19:57

Shuran писал(а) 03 май 2022, 19:54да, щас вроде уже более-менее понятно, что к концу года можно ждать ключевую 10-11%, в таком раскладе по вторичке минус 5-10%, но вторичка ж оч разная - пропуканная в трущобах по верхней границе, а свежий новострой с собом в диапазоне 0-5%, дефицит/ликвид и подрастет даже. летом могут быть годовые минимумы - ипотека еще не подешевеет и кому горит, будут скидывать, но объемы этого ниачом для рынка, меньше 5%

по первичке с учетом льготки 9% и якобы субсидирования застроями (включая в цену разницу по %%) я уже не жду падения по ценам, макс до 5% в неликвиде/оверпрайсе, тока в сделках падение очевидно, застроям важнее сохранить цены, а не объемы - с такой-то маржой аля 80-100%. осенью льготку еще ниже могут сделать по ставке))

зы обновил опрос в шапке)

пора обновлять опрос по вторичке, скрин по предыдущему:

Сообщение **Shuran** » 19 авг 2023, 12:13

в долгосроке мелкие холупы в тренде по спросу будут в мск, ых:

Shuran писал(а) 29 июл 2023, 23:07недооцениваете студии как жилье для десятков тыщ конечников и в будущем этот тренд будет тока нарастать даже не из-за сво/кризисов итп, а по соц демографии: первое жилье для молодежи + постоянное для среднего возраста в одиночестве

Более 40% домохозяйств в России состоят из одного человека, а их доля выросла вдвое за 20 лет, показала перепись. По этому показателю Россия догнала европейские страны. Среди причин роста числа одиночек — позднее вступление в брак

Все эти годы росла и доля трудоспособного населения в составе одиночек — с 35,7% в 1994 году (по данным микропереписи) и 43% в 2002 году до 57,4% в 2021 году, когда впервые превысила долю нетрудоспособных пожилых.

Переход к более молодому составу одиночек наблюдается только в городских домохозяйствах, особенно в крупных университетских городах. Например, доля одиноких трудоспособного возраста в Москве составляет 67%, а в Санкт-Петербурге — 64%.

В распределении домохозяйств из одного человека существуют и большие различия по регионам страны: самый высокий процент одиночек в Центральном федеральном округе, а в Москве больше половины домохозяйств — это одиночки всех возрастов.

Подробнее на РБК:
https://www.rbc.ru/economics/19/08/2023 ... rom_main_1

зы в статье есть справедливые сомнения в достоверности этих цифр, но их динамика налицо, а в мск тренд на успешность любой ценой в молодом возрасте (до 40) очевиден, все идет по западному капиталистическому пути развития общества с поправкой на национальный менталитет и исторический груз, ну а немногочисленные семьи с детьми будут перебираться в пригороды в свои дома/тауны, прям хоть тему знакомств заводи, ближе к 40 достигаторы уже понимают, что не в бабле счастье и ваще оно пыль, но с вероятностью 70-80% поезд уже ушел и остаются тока короткие потрахушки с продолжением поедания кактуса по привычке, либо (в редких случаях) смена парадигмы/целеполагания и соотв, образа жизни (был топом стал блоххером, триатлетом, волонтером, бездельником)...где мои 17 лет(с)

Сообщение **Shuran** » 19 авг 2023, 12:32

в опросе по ценам к лету 24 пока в лидерах повышение, прям не знаю откуда такой оптимизьм, мож кто-нить отпишется из этих людей почему с аргументами, у мну кроме окончания сво нет других догадок, я голосил за падеж в пределах 0-5% - ща рынок восстановился и по осени будет подрублен овердорогой ипотекой, которая потом НЕСИЛЬНО подешевеет и рынок будет тухлить, курс вангую аля 90-100 имхо, окончание сво пока не прогнозируется, это манна небесная, не на нее ж закладываться в краткосроке. ажиотаж в ближ 1-2 мес конечен из-за дедлайнов по ипотеке и выгребанию бакса, купленого ранее подешевле

one of us · Сообщение **one of us** » 19 авг 2023, 14:25

Shuran писал(а) 19 авг 2023, 12:32не знаю откуда такой оптимизьм, мож кто-нить отпишется из этих людей почему с аргументами

Проголосовал за рост на 5-10%.
Личные ощущения о причинах такие:
1. Значительное повышение зп низшему звену сотрудников, среднее повышение - среднему, и практически полное отсутствие повышения зп высшему. Причина: значительное увеличение объема работы, и отсутствие возможности найти (да и удержать имеющихся) исполнителей за предлагаемые деньги. К тому же появился большой объем сверхурочных работ по 2х тарифу, который привлекает в основном опять же среднее и низшее звено сотрудников. Получается более равномерное распределение доходов среди всех сотрудников не зависимо от должности, которое приводит к появлению возможности взять ипотеку у более широкого круга людей. Не готов подтвердить свои слова какой-то официальной статистикой, это мои личные наблюдения развития событий в крупной производственной фирме, связанной с выполнением ГОЗ. Предполагаю, что подобные события сейчас происходят в целом по производственной отрасли и не только в ней. Если раньше одни ели капусту, а другие мясо, а вместе они ели голубцы, то теперь голубцы едят практически все) то есть и хату купить теперь есть возможность почти у всех.
2. Смотрел повышение зп по росстату по регионам за последние лет 5, сделал вывод, что москва стала значительно отставать от многих регионов, которые раньше опережала. Это также в свою очередь способствует повышению спроса и цен на хаты в москве, т.к. многие регионалы традиционно покупают себе на старость/детям/под инвест.
Все это имхо

Отправлено спустя 16 минут 42 секунды:

one of us писал(а) 19 авг 2023, 14:25москва стала значительно отставать от многих регионов

*по темпам роста, а не по номиналу

Сообщение **Shuran** » 19 авг 2023, 14:49

one of us писал(а) 19 авг 2023, 14:25Предполагаю, что подобные события сейчас происходят в целом по производственной отрасли и не только в ней. Если раньше одни ели капусту, а другие мясо, а вместе они ели голубцы, то теперь голубцы едят практически все) то есть и хату купить теперь есть возможность почти у всех.
2. Смотрел повышение зп по росстату по регионам за последние лет 5, сделал вывод, что москва стала значительно отставать от многих регионов, которые раньше опережала

с этим трудно не согласиться, но так ли это существенно для роста спроса в мск с космическими ценами на фоне страны, да еще и в ближ перспективе...сомневаюсь, ведь чтобы цены росли, нужна не просто поддержка спроса, но и его рост, а какой рост с дорогой ипотекой-то, опять будет переток на первичку

погуглил на скорую руку свежие цифры, 1 я ссылка в яндексе грит про 18% покупателей вторички из регионов https://iz.ru/1478957/2023-03-05/dolia- ... 8954488002, по новострою их их явно больше, аля 30-35% - ибо студии в льготку, ранее 90% вапросов в тему выбора для себя от таких и были - "неважно где, есть 5 лямов в ипотеку, пв 20%, мск не знаю, сын школьнег еще, поступать через 3г ", но мы щас про вторичку - реальную недвигу здесь и сейчас, а не виртуальную на допинге хз когда, да и студий на вторичке еще слезы
посмотрю еще) по ссылке кто продал и переехал с концами тока

MadFat · Сообщение **MadFat** » 19 авг 2023, 22:34

Shuran писал(а) 19 авг 2023, 14:49в мск с космическими ценами на фоне страны

Если сравнивать по соотношению стоимости квадратного метра вторички (https://gogov.ru/articles/average-property-prices) к среднедушевому дохоходу по регионам (Росстат), то цены в МСК будут не в топе, а плюс-минус на уровне других миллионников, где-то ниже, где-то выше. К сожалению, не могу привести в моменте расчетную таблицу, так как нет компа под рукой.

С началом СВО предполагаю (данных у меня нет) поток внутренней миграции на юга (крым, ростовская область, краснодарский край, ставропольский край) должен был сократиться. А там в городах побережья, особенно крым, цены действительно космические по соотношению стоимости жилья и доходов. И основную часть миграции составляло трудоспособное население. Учитывая, что Москва одно из основных направлений внутренней миграции, рискну предположить, что часть потока в ближайшей перспективе будет переориентирован на нее, что поддержит спрос.

Плюс инфляционные ожидания. Места для маневра по таргетированию инфляции не вижу. Высокая ключевая будет тормозить экономику. Сугубо личное мнение, могу быть глубоко неправ.

Поэтому по совокупности проголосовал за прогнозный рост 5-10 процентов. Это исходя из текущего понимания, без учета черных лебедей и прочих форс-мажоров, то есть при допущении сохранения текущих тенденций

Сообщение **Shuran** » 20 авг 2023, 00:14

MadFat писал(а) 19 авг 2023, 22:34Если сравнивать по соотношению стоимости квадратного метра вторички (https://gogov.ru/articles/average-property-prices) к среднедушевому дохоходу по регионам (Росстат), то цены в МСК будут не в топе, а плюс-минус на уровне других миллионников, где-то ниже, где-то выше.

а чем это соотношение поможет регионалам для покупок мск?

Отправлено спустя 4 минуты 19 секунд:

MadFat писал(а) 19 авг 2023, 22:34С началом СВО предполагаю (данных у меня нет) поток внутренней миграции на юга (крым, ростовская область, краснодарский край, ставропольский край) должен был сократиться. А там в городах побережья, особенно крым, цены действительно космические по соотношению стоимости жилья и доходов. И основную часть миграции составляло трудоспособное население. Учитывая, что Москва одно из основных направлений внутренней миграции, рискну предположить, что часть потока в ближайшей перспективе будет переориентирован на нее, что поддержит спрос.

ну там норильск/сургут ехал в сочи, реализация жизненной мечты на финал жизни, а мск им зачем? с таким климатом на мечту ни разу не тянет, про темп жизни и "эмпатию" масквичей ваще молчу) в мск учиться и "покорять" едут, но в кризисы/периоды высокой инфляции поток падает, очевидно, у мамы жить дешевле

Отправлено спустя 6 минут 19 секунд:

MadFat писал(а) 19 авг 2023, 22:34Плюс инфляционные ожидания. Места для маневра по таргетированию инфляции не вижу. Высокая ключевая будет тормозить экономику. Сугубо личное мнение, могу быть глубоко неправ.

ну так это, тем более, довод, что на еду б хватало, не до хат=стагфляция. но и в офз ща инверсия доходностей, короткие деньги дороже длинных, т.е. крупняк не верит, что высокий ключ надолго, приход бабла от экспорта нефти с лагом 2-3мес, т.е. с конца сент по норм ценам, а в марте уже выборы пу, т.е. баксу выше 100 не быть, это как минимум из плюшек для избирателей, могут и 80 сделать. вот тока ключ 7.5-8.5 вряд ли будет, а при ипотеке 12%+ выдача падает в разы, альтернатив 80+%, ипотеки больше половины. так что ваще не особо важно кто куда едет))

SB74 · Сообщение **SB74** » 20 авг 2023, 08:38

Ожидания формируют рынок. Все остальное - комментарии )
Четко видно, что народ (причем не самые глупые представители последнего) ждет роста.
Я тоже так вижу. Ибо количество факторов за рост увеличивается с каждым днем и начинает превалировать над факторами за снижение.
Сейчас же идет процесс привыкания к новым (высоким) ценам. Фактически, этот процесс принятия новых цен не просто идет, а приближается к финальной своей части.
Ну и когда закончится война на Украине - пружина спроса и цен просто распрямится и вынесет все еще выше. Возможна ли некоторая дополнительная просадка перед этим? Возможна. Но она ровным счетом ничего не решает и не определяет в глобальной тенденции.
Да, сейчас фактически нет интересных стартов и инвеста на первичке. Если только отдельные акционные цены и скидки в индивидуальном порядке (выгодные уступки здесь не обсуждаю). Но есть гарантированно ликвидные локации и проекты, к которым сейчас стоит присмотреться. Чего и всем желаю

Дешевого жилья в МСК уже не будет. ИМХО.

Сообщение **Shuran** » 20 авг 2023, 10:50

SB74, флудить не надо, ни одной причины не написали, какие -то лозунги на пустом месте

про финальную часть принятия новых цен поржал, ключ недавно повысили до 12%, если не в курсе

Ishly · Сообщение **Ishly** » 20 авг 2023, 14:23

Shuran писал(а) 20 авг 2023, 00:25приход бабла от экспорта нефти с лагом 2-3мес, т.е. с конца сент по норм ценам

Я боюсь что приход бабла будет в рублях, а валюта будет оседать на зарубежных счетах, формируя квази ЗВР, которыми будут тушить пожар бакса >100 по звонку.

Сообщение **Shuran** » 21 авг 2023, 11:45

Слабый рубль, Центробанк и большие скидки подстегнули спрос на новостройки Москвы и Подмосковья в июле-августе
Хотя ипотека уже дорожает
Благодаря ослаблению рубля, повышению ключевой ставки ЦБ, большим скидкам и возвращению покупателей с вторичного рынка спрос на новостройки продолжает расти, игнорируя сезонность. Однако уже осенью покупательская активность может снизиться.
Читать полностью: https://www.irn.ru/articles/42098.html

Stetik · Сообщение **Stetik** » 22 авг 2023, 16:11

Вангую рост цен от 5 до 10 проц - в среднем по рынку
и от 10 проц и более в хороших локациях в недооцененных обектах.
Факторы которые вижу за рост
1) Нас отрезали от многих рынков ( ЕС , США , и прочие ) это как рынки недвижимости так и финансовые ( акции облигации итд) , РФ паспорт сейчас к сожалению это красная тряпка
2) Европейцы сами открыли ящик пандоры , начав отбирать имущество у людей без суда , тем самым поумерив пыл многих туда вкладываться , многие задаются вопросом а не отберут ли у меня завтра то что сегодня принадлежит там мне
3) Инфляционные факторы - последние 3 года показали , что если сегодня ты это не купишь , через месяц уже это будет дороже
4) Рублей много , СВО дало приход огромного кол-ва денег в деперсивные и бедные регионы , ( вижу по знакомым и знакомым знакомых ) люди покупают машины , кухни , недвигу итд , деньги надо куда до вкладывать , а куда если не недвига . Менталитет СССР сказывается
5) Московская недвига - как мы видим даже после атаки Дронов как минимум не падает в цене . значит люди покупали и будут покупать , для детей , для себя , для прописки итд. Причем многие боясь того что сейчас придут люди с СВО , продают все что можно в мелких городах и перебираются поближе к столице ( так же это вижу по своим знакомым )
6) З.Ы вижу как вырос рынок акций , пухнет от денег облигационный рынок . значит рублей очень много , и их будут парковать так же и в недвиге . так же вангую огромный спрос на туристические города , думаю что Питер расти будет в цене даже больше. т.к база очень низкая

опять же это все в рублях, что будет в валюте ,

Прогнозы цен на квартиры в Москве и Подмосковье (в целом по рынку)

Что будет с рублевыми ценами на вторичную недвижимость в Москве к лету 2025?