Прогнозы цен на квартиры в Москве и Подмосковье (в целом по рынку)

«Еще несколько месяцев назад стало в целом понятно, что льготная ипотека разогналась до такой степени, что ее пора прижимать», – пояснил первый источник «Ведомостей». По его мнению, ключевые риски – несбалансированность рынка недвижимости и продолжающееся увеличение цен. Задача – привести спрос в соответствие с темпами роста предложения. Изменение параметров должно помочь сбалансировать рынок и снизить риски роста цен, которые дополнительно увеличились на фоне ускорившихся темпов ипотечного кредитования в июле – августе, подчеркнул собеседник. Просрочка при этом находится на минимальном уровне, напомнил он. В июле показатель достиг двухлетних минимумом – 0,4% от портфеля, следует из данных ЦБ.

Кредитование по нерыночным ставкам с широким охватом – довольно странное занятие и льготы по ипотеке надо ограничивать, согласился собеседник, близкий к правительству. Но повышение взноса на 5 п. п. и снижение субсидии на 0,5 п. п. выглядят как слишком аккуратное решение, добавил он. Для эффективного охлаждения рынка действия могли бы быть более смелыми, полагает источник. В целом позиция по поводу изменения условий по льготным программам сформировалась, по его словам, на основе нескольких факторов: идеи управления кредитным циклом, опасений по поводу увеличения скрытых кредитных рисков на фоне быстрого роста портфеля, а также желания ограничить широкомасштабную выдачу займов по нерыночным ставкам, особенно на фоне роста расходов на субсидии из-за повышения ключевой ставки. Хотя доля проблемных кредитов по-прежнему остается на исторически низком уровне, новые выдачи характеризуются повышенным уровнем риска, обращали внимание в ЦБ в последнем обзоре рынка.

Собеседник в институте развития согласился, что дополнительные меры по охлаждению рынка действительно нужны. Сейчас разница между льготной и рыночной ставками достигла астрономических значений, отметил он. Рынок надо оздоровить, но не факт, что такое изменение параметров принципиально что-либо изменит, сомневается собеседник. Ставки по наиболее популярным видам ипотеки с господдержкой – семейной и льготной – составляют 6% и 8%. Стоимость рыночного кредита на покупку жилья сейчас находится на уровне 15% в среднем. По его мнению, ЦБ сам создал дисбалансы, двигая ставку и создавая избыточный спрос из-за разницы ставок.

Льготные программы работают следующим образом. Банки выдают кредиты по сниженным ставкам (например, 8% по льготной, 6% семейной ипотеке) и каждый месяц получают возмещение из бюджета в сумме недополученных процентов до ключевой ставки (сейчас – 12%), увеличенной на 2–5 п. п. в зависимости от программы (в среднем на 3 п. п.). При этом многие крупные банки предоставляют займы по ставкам даже ниже льготных. Взнос по ипотеке с господдержкой не зависит от вида программы и составляет 15% от суммы сделки.

Как разгонялась ипотека
Ипотека в этом году продолжила расти высокими темпами. Портфель жилищных кредитов увеличился за первые семь месяцев с начала года на 15% до 15,9 трлн руб., следует из данных ЦБ. Темпы роста выдачи новых займов с конца весны начали заметно ускоряться. За май банки выдали ипотечных кредитов на сумму 580 млрд руб., что на 2,4% больше показателя месяцем ранее и на 317% выше значения в годовом выражении (в апреле – мае 2022 г. выдачи ипотеки сократились до двухлетних минимумов, но затем начали восстанавливаться).

В июне сумма выросла до 626 млрд руб. (+8% к маю и +147% год к году). Больше половины выдач – 323 млрд руб. – обеспечила ипотека с господдержкой (по льготным программам банки предоставили займов на 4,7% больше по сравнению с маем). В июне активность в ипотечном сегменте розничного кредитования достигла максимума с начала года, констатировал ЦБ в последнем бюллетене по рынку ИЖК. Но темпы в июле, по предварительным данным, сохранились на высоком июньском уровне – 647 млрд руб., или плюс 2,5% месяц к месяцу, подчеркивал Банк России в обзоре развития банковского сектора. Причем рост выдачи кредитов по льготным программам ускорился. Займы с господдержкой составили 360 млрд руб. (+12% к июню), говорилось в обзоре.

ЦБ пока не предоставлял официальных данных за август, но эксперты рынка уже оценили значения. По расчетам аналитиков ВТБ, выдача ипотеки в августе достигла рекордных 800 млрд руб. По итогам первых восьми месяцев выдачи на рынке ипотеки составили более 5,1 трлн руб., уже превысив суммарный итог всего 2022 года.

Регулятор еще с конца прошлого года начал сигнализировать о росте рисков на ипотечном рынке. Но ЦБ беспокоили прежде всего совместные программы банков и застройщиков, которые позволяли снижать ставки даже ниже льготного уровня. С декабря ЦБ трижды усиливал регуляторную нагрузку на банки в сфере ипотечного кредитования. Последнее решение было принято в конце июля. Тогда ЦБ объявил о повышении с 1 октября надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Мера станет запретительной для выдачи ипотеки слишком закредитованным заемщикам или гражданам, которые не могут обеспечить приемлемый первоначальный взнос. Ускорение роста портфеля происходит за счет расширения ипотеки на более рискованные группы клиентов, что отражается в последовательном ухудшении стандартов кредитования, объясняли решение в ЦБ. Однако решение увеличить надбавки с 1 октября в моменте привело к резкому ускорению кредитования, что и предсказывали аналитики рынка

Президент Владимир Путин также обращал внимание на эти тенденции. «Есть один момент <...> – это качество заемщиков, у некоторых заемщиков даже под 80% расходов связано с обслуживанием ипотечных кредитов, поэтому здесь нужно внимательно смотреть за этим, что мы вместе с правительством, с Банком России будем делать», – говорил он 8 августа на совещании по развитию строительной отрасли. При этом президент заверил, что льготные программы будут продолжаться.

Представитель ЦБ в ответ на запрос «Ведомостей» отметил, что в первой половине 2023 г. наблюдалось существенное ускорение роста ипотечного кредитования, но благодаря принятым мерам рискованные практики, в явном виде завышающие цену недвижимости, например «ипотека с кэшбэком» или «льготная ипотека от застройщика», начали сворачиваться. Несмотря на это, сохраняется разрыв цен на первичном и вторичном рынках жилья (в настоящее время он составляет 40% в пользу первого), добавил собеседник. Соответственно, сохраняется проблема завышения стоимости залогов по ипотечным кредитам на первичном рынке, продолжил представитель ЦБ. Запретительные макропруденциальные надбавки по наиболее рискованным ипотечным кредитам, которые начнут действовать с 1 октября, должны помочь сбалансировать ситуацию, резюмировал собеседник.

Представители правительства и Минфина не ответили на запросы «Ведомостей». В пресс-службе Минстроя напомнили, что, хотя и взаимодействуют по вопросам ипотеки с другими ведомствами, куратором профильного федерального проекта выступает Минфин.

Признаки перегрева
Повышение ключевой ставки, как и ограничительные надбавки, которые начнут действовать с октября, в моменте создали только дополнительный спрос на ипотеку, отметил руководитель направления аналитики корпоративного бизнеса банка Дом.РФ Виктор Тунев. Сейчас многие пытаются успеть взять кредит по прежним ставкам, пояснил он.

Прирост портфеля на 3 трлн руб. в 2023 г. за вычетом увеличения остатков на счетах эскроу (до +1 трлн руб.) полностью транслируется в объем денег в экономике, добавил Тунев. Но это лишь 10–15% от прироста денежной массы М2 за последний год, оговорился эксперт. Наибольший вклад внесло корпоративное кредитование. Портфель займов с начала года вырос с 59 трлн до 67,1 трлн руб. В июле корпоративное кредитование выросло на 2,1%, или на 1,4 трлн руб. (по сравнению с увеличением на 1,3% в июне), что значительно выше среднего месячного темпа первой половины 2023 г. (+1,1%) и 2021 г. (+0,9%).

Соответственно, влияние ипотеки на инфляцию является ограниченным, полагает Тунев. В чем-то даже сдерживающим, потому что ипотека требует трат собственных средств на первоначальный взнос и потом на погашение, что сдерживает другие расходы, которые могли бы пойти на импорт или в иностранные активы, резюмировал экономист.

На рынке ипотеки наблюдается перегрев: он заключается в агрессивно растущих ипотечных выдачах и продолжающемся повышении цен на жилье, отметила старший директор группы финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Об этом свидетельствует, в частности, увеличение среднего срока ипотечного кредита с 19 до 25,7 года с начала действия льготных программ весной 2020 г., добавила она.

Цены на жилье в среднем выглядят необъективно завышенными, особенно в городах-миллионниках, согласился управляющий директор по валидации рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. Ипотеку принято гасить досрочно, но из-за накопившейся долговой нагрузки заемщиков и скачков инфляции суммы и частота частичных досрочных погашений снизились, обратил он внимание. Повышение ключевой ставки скажется прежде всего на рыночных ипотечных программах, где условия уже близки к запретительным, по крайней мере при текущих параметрах долговой нагрузки граждан, полагает Беликов.

Долгосрочное действие льготных программ на рынке уже привело к существенному разрыву цен на первичном и вторичном рынках жилья из-за опережающего роста цен на первичку, а снижение спроса на вторичке из-за роста ставок может дополнительно увеличить этот разрыв, отметил заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин. Несмотря на то что ипотека исторически один из самых низкорискованных сегментов, стагнация доходов населения, а также некоторое ухудшение стандартов выдачи (большая доля кредитов с низким первоначальным взносом) могут привести к дальнейшему увеличению рисков в сегменте, ожидает он.

На рынке жилья наблюдаются два вида дисбаланса, и оба были вызваны масштабной программой льготной ипотеки, отметил экономист Bloomberg economics Александр Исаков. Первый - рост разрыва между стоимостью жилья на первичном и вторичном рынке, а второй - снижение его доступности.

В первом случае, премия «за первичку» достигла пика в почти 45% в начале 2023 г., что создавало нездоровые условия, когда покупатель жилья, фактически получив ключи сразу терял значительную массу своих накоплений, т.к. цена квартиры на вторичном рынке была значительно ниже, несмотря на то, что формально ее качества никак не изменились.

Что касается доступности, то льготная ипотека прервала многолетний тренд на повышение доступности на первичном и вторичном рынке жилья. В первом случае квадратный метр вырос с 1,5 средних месячных зарплат до почти 2,2 зарплат в конце 2022 г., во втором - с 1,25 до чуть более 1,5, резюмировал эксперт.

Альтернативная позиция
Мнения банкиров и девелоперов по поводу состояния рынка разошлись с видением ситуации независимыми экспертами. Представители крупнейших банков считают, что риски на ипотечном рынке на данный момент минимальны. «Заемщики демонстрируют высокую ответственность при обслуживании ипотечных договоров. На текущий момент ситуация стабильна, признаков перегрева рынка мы не отмечаем», – заявил «Ведомостям» представитель ВТБ.

В Росбанке также не наблюдают признаков перегрева ипотечного кредитования. Дисбаланс между стоимостью кредита, недвижимости и динамики доходов населения на текущий момент отсутствует, полагает главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк дома» Ирина Бабина. Рост цен на первичную недвижимость в первом полугодии 2023 г. сохранял скорее нисходящую динамику, оценила она. Признаки перегрева на рынке жилья начали усиливаться в 2022 г. на фоне распространения ипотеки по околонулевым ставкам «от застройщика», отметила главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк. Но после введения ограничительных мер со стороны ЦБ ценовая динамика на рынке во многих регионах стала более сдержанной, согласилась она. В других банках из топ-11 не ответили на запросы «Ведомостей».

Аналогичную точку зрения выражают и в строительных компаниях. Сейчас рынок не испытывает дисбаланса спроса и предложения, за первые шесть месяцев 2023 г. эти показатели вернулись к значениям 2020 г., полагает коммерческий директор группы «Самолет» Кирилл Храпов (входит в топ-3 компаний России по объему строительства). Представители двух других крупнейших девелоперов – ГК ПИК и группы ЛСР – на запросы «Ведомостей» не ответили.

Действующий минимальный порог собственных средств для оформления ипотеки с господдержкой психологически комфортен для покупателей, отмечает директор по продажам девелоперской компании «Мангазея» Федор Ушаков. Повышение первоначального взноса он считает нежелательным – если речь идет о единственном жилье, то на период стройки и ремонта у покупателя возникает бремя аренды, кредита и увеличенного первоначального взноса. Это снизит способность граждан приобрести жилье эконом- и комфорт-класса, но мало повлияет на покупателей недвижимости более элитных категорий, считает Ушаков.

Поэтому вопрос о пересмотре программы льготной ипотеки назрел давно. Конечно, те корректировки, которые сейчас обсуждаются в правительстве, трудно назвать кардинальными. Повышение первоначального взноса с 15 до 20% застройщики смогут нивелировать скидкой в 5% - по нынешним временам такой дисконт выглядит не критичным. Снижение компенсации банкам тоже мало что изменит, так как ставки по льготным госпрограммам в банках в настоящее время ниже максимального уровня. Например, в Сбербанке ставки по льготной программе стартуют с 5,5% при максимальных 8%.

Однако ухудшение условий льготной ипотеки – это сигнал рынку, что власти взяли курс на сворачивание субсидирования. Причем именно тогда, когда ключевая ставка подскочила до заградительных для ипотеки 12%, что в моменте, конечно, подстегнуло спрос на жилье, но в перспективе неизбежно приведет к его снижению. И не только на вторичном, но и на первичном рынке, так как далеко не все новостройки, особенно в Москве, можно продать по льготным программам с кредитным лимитом в 12 млн руб. Кроме того, с 1 октября ЦБ вводит запретительные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом для сильно закредитованных заемщиков, что также будет негативно влиять на спрос.

В общем, лоббируя бесконечное продление льготной ипотеки, застройщики, конечно, добились сверхприбылей в хорошие для рынка периоды. Однако сейчас, когда экономические и финансовые условия ухудшаются, власти вынуждены снижать объемы поддержки.