Прогнозы цен на квартиры в Москве и Подмосковье (в целом по рынку)

Vortex писал(а) 28 дек 2018, 19:07Нейтральный сценарий прост - декабрьская паника забрала часть спроса, должен быть откат и мы это уже видели раньше как в 2016.

вы про янв 19 к дек 18 или 19г к 18г? а при чем тут 16, если паника была в дек 14 на фоне 2х-кратного скачка курса? и щас далеко до той паники, ибо тарят тока дешевые котлованы в ипотеку на фоне ожиданий роста ставок и перехода на эскроу, тогда же любой хлам и на вторичке мели, паркуя рублевый кэш - щас такого и близко нет

Shuran писал(а) 28 дек 2018, 19:42 вы про янв 19 к дек 18 или 19г к 18г? а при чем тут 16, если паника была в дек 14 на фоне 2х-кратного скачка курса? и щас далеко до той паники, ибо тарят тока дешевые котлованыв ипотеку на фоне ожиданий роста ставок, тогда же любой хлам и на вторичке мели, паркуя рублевый кэш - щас такого и близко нет

Про декабрь 18. В 16 году наибольшее падение индекса стоимости согласно IRN, поэтому указываю именно его. Некоторые сейчас берут даже не задумываясь о росте ставок - загадка для меня, не иначе как рефлекс Павлова перед Новым годом.
Несколько знакомых без аналитического склада ума активизировались в плане покупки, а сами обьяснить не могут почему, наверное боятся перемен, хотят пристроить денежки. Также, как я указывал ранее, люди из регионов активно сливают свои сбережения в московскую недвижку в качестве сбережения.

Vortex писал(а) 28 дек 2018, 19:52Про декабрь 18.

еще раз - месяц к месяцу или год к году? чтоб спрос на 30-40% упал, должен еще раз курс удвоицца - вряд ли это можно назвать "нейтральным сценарием"

Shuran писал(а) 28 дек 2018, 19:59еще раз - месяц к месяцу или год к году? чтоб спрос на 30-40% упал, должен еще раз курс удвоицца - вряд ли это можно назвать "нейтральным сценарием"

Понял теперь, конечно к году, а то и полуторам - это процесс небыстрый, как и все на рынке недвижимости при отсутствии шоковых сценариев.

Ruslan писал(а) 28 дек 2018, 09:01Аксакалы, что ждёте в первом полугодии 2019 до перехода на эскроу? Распродажи на существующих проектах? Выходы по хорошим ценам ожидаемых?

Мне видится, что крупные застрои , у кого нет проблем с финансированием, просто разделят эту эскроу- издержку 8% + 2% за ндс (итого 10-12%) в виде месячного повышения по 2% и перестанут переписывать ценник в июне, когда рынок становится мертвым. Потом оценят обстановку осенью и скорректируют цены. А вот мелкие застрои, региональные (даже неликвидного Подмосковья) и с неликвидными площадками (где можно зарабатывать только по самому низу рынка) могут вообще выходить из бизнеса, причем некоторые будут демпинговать, распродавая остатки до июля. Вот у них можно что-то дешевое купить. Не все мелкие уйдут, так как у некоторых московских есть свои карманные банки из 3ей - 4й сотни, и полагаю, что в этом полугодии на рынке будет продаваться масса проектов с оформленными разрешительными доками. Но выбирать будут самые вкусные. В целом, застрои ценник будут постепенно повышать, пока спрос не упадет окончательно. Это рано или поздно случится, после чего они побегут жаловаться в правительство "чё то у нас больше хаты не берут" и потом примут новые поправки.

Vortex писал(а) 28 дек 2018, 19:52В 16 году наибольшее падение индекса стоимости согласно IRN, поэтому указываю именно его.

наверное, мы на разные графики ирн смотрим, я вижу резкое падение в 15 и консолидацию в 16

Отправлено спустя 35 секунд:

Vortex писал(а) 28 дек 2018, 20:00Понял теперь, конечно к году, а то и полуторам - это процесс небыстрый, как и все на рынке недвижимости при отсутствии шоковых сценариев.

вопросов больше не имею

1. Минстрой не имеет никакого отношения к ставкам кредитования, все эти заявления называются словесными интервенциями
2. Сейчас ставка кредита ~12%, получить «бесплатные» деньги хотяб на 2 года это по сути сэкономить 24%. До кучи эти деньги ещё надо суметь получить в банке.
3. Все забыли посмотреть на слова ЦБ о начислении резервов по кредитам застроям в зависимости от финансовых показателей застроя, от 1% до 100% это и есть механизм контроля всей стройки через ЦБ.
https://www.banki.ru/news/lenta/?id=10772742

Все это говорит о том, что цены в перспективе полу года упадут.
Дальше вся схема ДДУ встанет и будут продавать уже готовое. Нет экономики в этом механизме продажи через эскроу в нынешнем виде.
Соответственно пока будет вымываться старый объём цены будут немного расти, в целом станут намного меньше строить, что в теории может привести к росту стоимости жилья.
Придумают какунить ипотеку субсидируемую на все под 6%

Nuvje писал(а) 28 дек 2018, 23:25Все это говорит о том, что цены в перспективе полу года упадут.

"железная" логика

Департамент конкурентной политики распродал на декабрьском аукционе все 15 выставленных Моссоцгарантией квартир, в том числе неликвидище, по полтора года висевшее без снижения цены.
7 из них ушли по начальной.
Действительно хороших лотов в этом аукционе было, наверное, три.
Давно я такого не видел.

Рост цен на недвижимость при переходе на проектное финансирование застройщиков и аккумулирование средств дольщиков на эскроу-счетах составит минимум 8%, спрогнозировал в интервью телеканалу «Россия 24» вице-премьер Виталий Мутко.

Подробнее на РБК:
https://www.rbc.ru/business/29/12/2018/ ... ?from=main

Путин поручил Медведеву создать специальный банк для строительства жилья
Строительство домов будет в этом случае финансироваться за счет банковских кредитов. По словам губернатора Московской области Андрея Воробьева, стоимость жилья в Подмосковье после перехода на эскроу-счета может подняться на 10–15%.

Подробнее на РБК:
https://www.rbc.ru/society/29/12/2018/5 ... ?from=main

Анна писал(а) 20 дек 2018, 12:12Юрий Кочетков, известный аналитик рынка недвижимости, специально для Новострой-М прокомментировал эти поправки.

Читать полностью: https://www.novostroy-m.ru/intervyu/ne_ ... otlovany_i

Не понял фразу в этой статье - "С рынка уберут проекты высокой готовности." Кто и как уберет, зачем?

5 ПРИЧИН ПОЧЕМУ ПОДОРОЖАЕТ ЖИЛЬЕ В 2019 ГОДУ.
В 2018 году массовые столичные новостройки подорожали на 7%. Стоимость среднего «квадрата» достигла 161 тыс. рублей — рекордного уровня цен за всю историю наблюдений. Однако в 2019 году этот рекорд может быть побит. Аналитики «Метриум» называют пять причин для такого сценария.

1. Реформа долевого строительства
С 1 июля 2019 года жилищное строительство будет финансироваться не дольщиками, а банками. Чтобы построить многоквартирный дом, застройщик должен получить целевой кредит.
Когда дом будет введен, средства с эскроу-счетов будет переведены строительной компании.
По оценкам Минстроя, ставка для застройщиков составит 6-8% (при текущих 10-20% годовых). Новые правила затронут практически все строящиеся жилые комплексы, за исключением тех, которые почти завершены или распроданы.
Более того, в Центробанке заявили, что в 2019 году он ужесточит кредитно-денежную политику, то есть займы продолжат дорожать. По нашим оценкам, стоимость построенного за счет целевого кредита жилья вырастет на 10%».

2. Повышение страховых отчислений
В 2018 году в правительстве дискутировалось повышение отчислений, которые платят застройщики в Фонд защиты прав дольщиков. Заключая каждый ДДУ с покупателем, все девелоперы перечисляют 1,2% от суммы договора в специальный фонд. В 2018 году встал вопрос о повышении размера отчислений, так как фонду не хватает денег. За весь период его существования на счета поступило 8,6 млрд рублей, однако за 9 месяцев 2018 года чистый убыток организации достиг 22,3 млрд. рублей.
Правительство может увеличить взносы в фонд с 2019 года. В этом случае застройщикам придется повысить стоимость квартир, считают эксперты «Метриум». К примеру, если квартира стоит 5 млн рублей, то взнос составит 60 тыс. рублей. При повышении отчисления до 6% (одна из возможных ставок, обсуждаемых властями) жилье подорожает на 300 тыс. рублей.

3. Ускорение инфляции
В 2019 году повышен налог на добавленную стоимость и акциз на топливо, что непременно скажется на себестоимости строительства, считают в «Метриум». НДС, который платят застройщики, возрос с 18% до 20%. Порядка 64% всех материалов и услуг, необходимых для реализации проектов жилищного строительства, облагаются НДС. Соответственно, почти по всем этим позициям возрастают расходы, что неизбежно отразится в конечной цене на новостройку.
Кроме того, завершается «налоговый манёвр» в нефтяной отрасли. Его суть проста — снизить пошлины на экспорт нефти, но повысить налог на добычу полезных ископаемых внутри страны, из-за чего вырастут цены на бензин.
«Проиллюстрирую значение топлива конкретным примером, — говорит Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group. — За два года строительства нашего жилого комплекса „Маяковский“ только вывезенный с площадки мусор оценивается в 450 грузовиков. Разумеется, вся прочая техника также работает на дизеле и бензине. Рост расходов на топливо отразится на стоимости работ подрядных организаций и на конечной цене жилья».

4. Девальвация рубля
Ещё один фактор ускорения инфляции — падение рубля. В 2018 году российская денежная единица дважды подешевела относительно евро и доллара (примерно на 13-20%). Это привело к удорожанию импортных строительных материалов и оборудования, отмечают аналитики «Метриум».
В 2019 году сохраняется риск обрушения курса рубля, так как готовятся новые санкции, которые уже стали причиной девальвации весной и летом 2018 года. Кроме того, Центробанк с 15 января возвращается к закупке евро и доллара, что также ослабит национальную валюту.
По данным НИУ ВШЭ, при росте индекса обменного курса на 1% цена жилого «квадрата» в Москве повышается на 810 руб. Несмотря на снижение импорта в строительстве, в российских новостройках ещё используется зарубежное вентиляционное оборудование (79%), системы водоснабжения, отопления, водоотведения (75%), электроосвещение (64%) и лифты (57%). Всё это подорожает при ослаблении рубля, а значит, цены на жилье возрастут.

5. Высокий спрос
Мощный спрос — основная причина повышения цен на новостройки Москвы в 2018 году, считают эксперты «Метриум». За 11 месяцев число договоров долевого участия (ДДУ) увеличилось на 49% по сравнению с тем же периодом прошлого года. На этом фоне застройщики смелее повышали цены в популярных жилых комплексах.
Спрос «подогрели» относительно доступные ставки по ипотеке (9-9,5% годовых). Хотя осенью наметилась тенденция к их росту, стоимость кредитов в 10-10,5% годовых по-прежнему будет привлекательной для заемщиков. Последние 10 лет в России средняя ипотечная ставка составляла 12,4%.
По мнению аналитиков «Метриум», высокий спрос сохранится минимум до середины 2019 года. В связи с этим застройщики наиболее ликвидных жилых комплексов продолжат повышать цены примерно в 2-3 раза быстрее рынка.

«В 2019 году гораздо больше причин для роста цен, нежели их снижения, — резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE). — Однако не стоит забывать основный фактор ценовой динамики — соотношение спроса и предложения. По предварительным оценкам, даже несмотря на рост активности покупателей в 2018 году, предложение новостроек пока в 2,2 раза превышает спрос. В 2019 году это соотношение вероятно немного сместится в пользу предложения (2,4 раза) из-за замедления ипотечного рынка и выхода в продажу новых жилых комплексов. Это нивелирует влияние факторов роста цен, поэтому средний „квадрат“ в массовых новостройках столицы может подорожать на 5-10%».
Ссылка: https://www.metrium.ru/news/detail/5-pr ... 2019-godu/

По поводу экскроу. Многие застрои прорабатывают альтернативные схемы продаж. С экскроу у правительства выйдет такая же лажа как и со всеми остальными реформами. Сделали самозанятых- теперь ИПшники в них переводятся и некоторые работодатели своих сотрудников . И из путинского экскроу еайдут выход. А поднять цены еще на 10% значит убить спрос. Так что мантры манегеров о желаемом повышении цен рлзобьются о суровую реалтность-нищающее население.

Что будет с ценами на жилье в Москве? Руководитель IRN.RU в эфире ТК «Москва 24»

2018 год стал рекордным по уровню спроса на квартиры в Москве – оживление пришло не только на первичный, но и на вторичный рынок. Но что будет со спросом и ценами на недвижимость в обозримом будущем? Ведь ипотечные ставки вновь начали расти, а доходы населения по-прежнему в лучшем случае стагнируют. О ситуации на рынке жилья в среднесрочной перспективе руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко рассказал в эфире телеканала «Москва 24».
Читать полностью: https://www.irn.ru/news/126031.html

https://tv.m24.ru/videos/173221?fbclid= ... 1luLXQ2J34