Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

Добрый день. Буду очень признателен за советы, критику и комментарии по выбранному мной варианту.
Забронировал евро-2 с балконом (19 квм к-г, 13 квм комната) в проекте фонда реновации (москварталы) 40,5 кв.м с соцремонтом по адресу 3-я Прядильная улица влд4 (15-17 мин до м.измайловская), сдача 2027 г. Стоимость 12,5 млн по семейной ипотеке.
Может кто-то знает за судьбу этого дома? Или тоже здесь взял и какие плюсы/минусы видит.
Мои за: стоимость за евро-2 с ремонтом адекватная, рядом полностью развитая инфраструктура, парки, сады школы, магазины, спортсекции. Против: 15-17 мин до метро вроде как далековато. Дом по реновации неизвестно будут переселенцы или нет, может быть попадание на нежелательный контингент.
План: сдавать квартиру 5 лет, после продавать и брать уже что-то новое.

valenciaman писал(а) 26 ноя 2025, 13:49План: сдавать квартиру 5 лет, после продавать и брать уже что-то новое.

без самостоятельной работы по оценке сдачи/продажи снесу это. см 1 пост темы. с регой 19г пора бы и с темами не ошибаться, не нужны тут ленивые "за инвесторы"

valenciaman писал(а) 26 ноя 2025, 13:49Добрый день. Буду очень признателен за советы, критику и комментарии по выбранному мной варианту.
Забронировал евро-2 с балконом (19 квм к-г, 13 квм комната) в проекте фонда реновации (москварталы) 40,5 кв.м с соцремонтом по адресу 3-я Прядильная улица влд4 (15-17 мин до м.измайловская), сдача 2027 г. Стоимость 12,5 млн по семейной ипотеке.
Может кто-то знает за судьбу этого дома? Или тоже здесь взял и какие плюсы/минусы видит.
Мои за: стоимость за евро-2 с ремонтом адекватная, рядом полностью развитая инфраструктура, парки, сады школы, магазины, спортсекции. Против: 15-17 мин до метро вроде как далековато. Дом по реновации неизвестно будут переселенцы или нет, может быть попадание на нежелательный контингент.
План: сдавать квартиру 5 лет, после продавать и брать уже что-то новое.

upd.
переселенцев не будет, 1 этаж коммерция, подземный паркинг.
ожидаю продажу на уровне 17 млн через 5 лет, доход от сдачи 3 млн за 5 лет, взносы по ипотеке 4,4 млн за 7 лет. ЧП за 5 лет около 3,5 млн за 5 лет. Немного но отмечу, что цель успеть взять семейную ипотеку.

Отправлено спустя 2 минуты 50 секунд:

valenciaman писал(а) 26 ноя 2025, 14:29 upd.
переселенцев не будет, 1 этаж коммерция, подземный паркинг.
ожидаю продажу на уровне 17 млн через 5 лет (-10% от Пика через дорогу), доход от сдачи 3 млн за 5 лет (50к в месяц, взял консервативно по нижней границе аналогичных предложений по району), взносы по ипотеке 4,4 млн за 7 лет (ежемес взнос полностью покрывается арендой, но до сдачи дома 2,4 года). ЧП за 5 лет около 3,5 млн (включен НВ на проценты, затраты на обстановку квартиры) за 5 лет. Немного, но отмечу, что цель успеть взять семейную ипотеку.

valenciaman, ссылку на хату не судьба? 40,25 3эт там 12,9 в броне, 2й 12,85 свободен, 3эт чтоль?

valenciaman писал(а) 26 ноя 2025, 14:32переселенцев не будет,

откуда инфа? на сайте ФР в доме 235 хат, в продаже на сайте МК пока 80, в пд ключи март 28. но ваще цены годные, поражают все 99 заброненные хаты на прядильной, 10 (из 194 в доме), хотя там голимая классика, мож фейк. хз откуда 17 через 5 лет, мы тока на седня можем мерить, ну макс на год, на сегодня в циане переуступ за 15,9-16 в реновации у пруда со сдачей 1кв 26 - пара хат, тут реновации будет куча, но потенциал роста и до 16 отличный для такого плана, но кроить на этаже глупо, если 3, и ключевое - узнать по переселенцев, с ними я бы планировал 16 и непростой выход, без них - простой и +1-2ляма, если сегодня соб был бы

Shuran писал(а) 26 ноя 2025, 15:14поражают все 99 заброненные хаты на прядильной,

В телеграм каналах про недвигу сейчас сидит очень много тех кто хочет прыгнуть в последний вагон и пристроить свои ипотеки . в некоторых из них публиковались эти дома , типо годный вариант . многие спустя 1 день даже жаловались что не успели , все забронили , так что это точно не фейк

п.с в целом и правда варик очень интересный . единственный минус это то что там будет огромный навес жилья на горизонте 10+ лет. ( реновация + комерция города + калошино через дорогу тоже будет поддавливать ) конкуренция будет приличная. но возможно рынок переварит

Stetik писал(а) 26 ноя 2025, 15:50многие спустя 1 день даже жаловались что не успели , все забронили , так что это точно не фейк

просто тут из 1шек 40,25 единственная евро вроде и еще свободные есть - на их фоне классика на пряд,10 шлак, мин минус 10% цены на выходе и минус 80-90% ликвидности, глянул по диагонали все адреса на мк без ауков - кроме этих 2, остальные все "по текущему рынку"
зы если без переселенцев, это покруче апсайдом, чем мит лес 14корп. если с ними - то хз)

Отправлено спустя 6 минут 5 секунд:

Shuran писал(а) 26 ноя 2025, 15:55и еще свободные есть

хех, уже нету, пару норм хат точно видел полчаса назад. а щас ВСЕ ХАТЫ, даже 3ки, в броне. ну наконец-то город начал с застроями конкурировать + в след году отмороженных по льготке меньше будет)

Shuran писал(а) 26 ноя 2025, 16:01в след году отмороженных по льготке меньше будет)

Конечно , ведь нельзя будет взять 2 шт на семью) поэтому и побежали сейчас все

Отправлено спустя 2 часа 56 минут 43 секунды:

valenciaman писал(а) 26 ноя 2025, 14:32ожидаю продажу на уровне 17 млн через 5 лет, доход от сдачи 3 млн за 5 лет, взносы по ипотеке 4,4 млн за 7 лет. ЧП за 5 лет около 3,5 млн за 5 лет. Немного но отмечу, что цель успеть взять семейную ипотеку.

для инфо , из профильных чатов понял что по прядильной прям конкретный ажиотаж получился , все ушло в бронь моментально , что сегодня докинули тоже сразу забронили
есесно цель у всех пристроить семейку и сдавать , делаем выводы , конкуренция будет приличная

Stetik писал(а) 26 ноя 2025, 20:12по прядильной прям конкретный ажиотаж получился

там седня был старт или раньше?

Отправлено спустя 2 минуты 48 секунд:

Stetik писал(а) 26 ноя 2025, 20:12что сегодня докинули тоже сразу забронили

из докинутых тока 1шт на прядильной,10 вижу - было 99, стало 100, на пряд,4 те же 80, что и днем - или это уже с докидом?

Отправлено спустя 1 минуту 54 секунды:

Stetik писал(а) 26 ноя 2025, 20:12есесно цель у всех пристроить семейку и сдавать , делаем выводы , конкуренция будет приличная

да тут про переселенцев бы понять, если одни конкуренты - это лучше)

Shuran писал(а) 26 ноя 2025, 20:32там седня был старт или раньше?

Старт был пару дней назад

Shuran писал(а) 26 ноя 2025, 20:32из докинутых тока 1шт на прядильной,10 вижу - было 99, стало 100, на пряд,4 те же 80, что и днем - или это уже с докидом?

честно не подскажу не отслеживал по кол-ву

Shuran писал(а) 26 ноя 2025, 20:32да тут про переселенцев бы понять, если одни конкуренты - это лучше)

Агенты которые бронили под клиентов по 3-5 хат , пишут что это дом чисто на продажу , думаю что инфа верная

Stetik писал(а) 26 ноя 2025, 20:42 Старт был пару дней назад



честно не подскажу не отслеживал по кол-ву



Агенты которые бронили под клиентов по 3-5 хат , пишут что это дом чисто на продажу , думаю что инфа верная
[

"старт" - был две назад назад, несколько дней висело все вообще без броней, после сообщения в телеграмме мамкиных инвесторов кварталы не справились с количество заявок и убрали все лоты под бронь, по мере обработки заявок выкидывают обратно в продажу.
Где тут инвест, кроме как отоварить семейку не видно