Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

valenciaman писал(а) 06 авг 2025, 13:58 1. приоритет 1 для меня это левел селигерская - самый дешевый вариант с ближ.ключами. ожидаю 15 млн (кв+ремонт), на районе сдача от 65-80 тыс, и квартиры уходят влет. буквально на днях на практике столкнулся как уходят квартиры в соседнем селигере и пиках. минус высокая база - очень много квартир строится, тот же левел по сути дом студий и однушек, так же будут очереди от селигера, дм небо, куча проектов на соседних лихоборах, поэтому будут ли квартиры также сдаваться через 2 года непонятно.
2. приоритет 2 мангазея, мне нравится локация и 3 мин до метро, ожидаю 15,5 млн (кв+ремонт), сдача в аренду 65-75, но вот тут база низкая - рядом нет объемов сопоставимых квартир. ожидаю тут и рост в цене, так как район в целом сложившийся, парковый и прочее. минус к приоритету 1 разница в ключах полтора года
3. приоритет 3 торги, ожидаю, что уйдет цена на 16 млн, но это уже готовый вариант, который сразу можно сдавать за 70-80 тыс. минусом является возможные проблемы с одобрением ипот для такого вида покупки, есть административный риск в процессе, который никак не урегулировать. второй минус это реновационный дом, поэтому возможно всякое.
4. нарвин - минус ключи через 4 года и ПИК, билак далеко от метро для арендаторов это прям минус.
5. МР прям нравится, 3 мин до метро, ожидаю около 18,3 млн (кв+ремонт), что сильно за бюджетом, но уверен в локации и твердом спросе на аренду. под внебюджетом имею в виду некомфортный платеж по ипотеке - он тут сильно больше 44-53 тыс в мес как по другим вариантам.

Отправлено спустя 24 минуты 54 секунды:

забыл добавить, что платежами от аренды планируется гаситься ипотека, при этом закладывался вариант с ежемесячным досрочным погашением в 15 000 начиная, с нояб 2027, в этом случае срок кредита составит 19 лет. переплата по процентам от 6,5 до 8,5 млн руб в зависимости от проекта, но я на это не обращал внимание, так как гашение платежа происходит с арендных денег.

Shuran писал(а) 06 авг 2025, 16:22уж куда восточнее

Shuran писал(а) 06 авг 2025, 16:22пока на депо больше %

valenciaman писал(а) 06 авг 2025, 12:47 2. Гранель проект Билак, 13,5 млн за 36 квс б/о в 3кв2027, пишут 14 мин до Нагатинской, но по факту 17-18 мин пешком

valenciaman писал(а) 07 авг 2025, 10:39Предполагаю, что в 2027 ставка будет на уровне 10-12%, уже не так интересно, но надо будет посчитать математику.

Shuran писал(а) 07 авг 2025, 13:52так ведь все равно выше 6 - досрочку кидаете на депо с ежемес %, а не в погас

MKM писал(а) 07 авг 2025, 19:17 В целом так, но все же чуть сложнее. Из-за того что по ипотеке сначала платятся проценты, потом основной долг, то вклад должен быть не просто выше 6%, а на несколько процентов выше, чтобы была выгода.

Krasnoken писал(а) 07 авг 2025, 21:50 И дополнительно учитываем, что 6% сейчас без страхования жизни не дают. То есть по факту будет около 7%, в зависимости от возраста-пола заемщика. Я крутил в иксельке реальные платежи vs депо. При депо<10% особо смысла нет

Unagdomed писал(а) 07 авг 2025, 12:10 Вы сами ходили от метро до Билака?
От 6 выхода с Нагатинской 2Гис рисует 12 минут пехом.
Я доходила за 9-10 мин, а у меня 1.60 с копейкой рост, шаг мелкий))
Откуда там 17-18 мин...

Clear писал(а) 11 авг 2025, 21:59ипотеку планируем брать 5 млн., не больше (из-за условий выше). Текущий доход позволяет закрыть ипотеку за года три в достаточно комфортном темпе. Далее планы продать квартиру и уже использовать эти деньги

Clear писал(а) 11 авг 2025, 21:59 Добрый вечер!

Есть возможность взять ИТ-ипотеку и размышляю над тем, чтобы ее куда-нибудь пристроить в Московской области в студию.
Вводные – нас с женой двое. Я оформлен в ИТ-компании, не планирую уходить еще несколько лет, но неизвестно сколько еще тут проработаю. Следующая компания точно будет не из ИТ.

Есть двушка, где сейчас живем. Сейчас есть условные 2 млн руб., ипотеку планируем брать 5 млн., не больше (из-за условий выше). Текущий доход позволяет закрыть ипотеку за года три в достаточно комфортном темпе. Далее планы продать квартиру и уже использовать эти деньги либо для расширения (продажи текущей двушки + добавить), либо в идеале для дальнейшей покупки квартиры в семейку (сейчас детей нет) или по рыночной ставке, которая к тому моменту, надеюсь упадет.

Мы молодые и текущий неплохой доход, на который вышли, нам достаточно просто потратить на путешествия (как раз путешествовали достаточно активно последние пару лет, вместо того, чтобы копить). А тут ипотека будет стимулом мобилизовать силы и ограничить путешествия)

Яуза-парк. Например, студия 21 м2 за 6,7 млн с готовой отделкой и сдачей 31 июля 2026 г. Окно во двор, 20-й этаж. Близко к ж/д станции (пишут, что супер перегружена по утрам). Расстраивает, что судя по инфе на форуме и в инете, за полгода в проекте цены отрасли на 2 млн или около того((

Кузьминский лес. За 7-7,2 млн предлагают студии с готовой отделкой 19,6 м2, которые сейчас уже в собственность оформляют, либо февраль 2026 г.

Какие-то еще варианты? Ждать проекта ПИКа в Усово-тупике? Но там, наверное, не будет таких цен на студии, а выше? Либо копить дальше на депозитах. Но вот я в шоке, конечно, как цены выросли за последние полгода, хотя никто не ожидал такого роста после отмены льготки. Буду рад любому мнению.
[