Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход с обоснованием, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

Александр Васильевич писал(а) 07 мар 2025, 01:14- какие Ваши ожидания по ключу?

ну, блин, мои-то при чем, вы смысл уловите, надо СВОИ ожидания по ключу иметь, а если их нету, то разложить на корзину всего и вся, не понимаю, какой диалог можно вести и что отвечать, когда в вопросе противоположные активы - кеш и недвига (ваш вопрос это ведь по смыслу покупать или продавать), вы ж про спокойствие пишете, ну тогда нужно чтоб купленные активы дружили со своим пониманием, а не чужим (не понимать где будет ключ к концу года тоже нормально, да и любое вангование может быть ошибочным, я тока осенью 2008г узнал про связь цен на МРН с ценой нефти, будучи уже 9 лет в новострое и даже читая какую-то аналитику )

зы раз 10 уже писал, что ниже 15 ключ в конце года не жду, соответственно, стратегия по активам от этого пляшет, бетона в ней нет - но что вам даст эта инфа, если ваше спокойствие основывается на другом видении или его отсутствии??

Отправлено спустя 1 минуту 37 секунд:

Александр Васильевич писал(а) 07 мар 2025, 13:01в третьих, хотелось бы послушать мнение по поводу коммерческой недвижимости, почему то пока никто про нее ничего не написал, в том же пике можно найти в пределах данной суммы помещение...

форуму уж 10 лет в этом году будет, всегда вроде обсуждалось, что это отдельный сложный рынок и с кондачка, как в хаты, в него лезть чревато, ибо цена ошибки и время на ее исправление слишком большие

Отправлено спустя 21 минуту 22 секунды:

nightjar писал(а) 07 мар 2025, 10:14часть в валютные активы через надёжного брокера, можно просто валюту на счёт.

как это, валюту на счет - ее ж не снимешь в натуральном виде, сумма для нала норм, есть 1/3-1/4, не лям же грина. если б был актуален брокер, то вклад в сбере не обсуждался бы имхо

Shuran писал(а) 07 мар 2025, 15:54 ее ж не снимешь в натуральном виде

А зачем она нужна в натуральном виде, если это инструмент хеджирования от падения рубля? Купил на счёт - рубль упал - продал со счета...

Shuran писал(а) 07 мар 2025, 15:54бетона в ней нет

По графикам ППН бетон с ноября бодро на север щурует. По 1,5% четыре месяца.
https://pulsprodaj.ru

Watchdog писал(а) 07 мар 2025, 20:59По графикам ППН бетон с ноября бодро на север щурует. По 1,5% четыре месяца

это по прайсам. хороший график там по доле ипотеки

Александр Васильевич, если нет выгодного варианта с хорошим резким дисконтом, по типу саларьево, а недвижку хочется, я бы попробовал поискать выгодный вариант без навеса и в рассрочку, а оставшуюся дельту в облиги.

у инсайдов хорошая картинка, первые 5 жк шкалят с дек = ниже рынка, но это на горизонт 3 лет, а не 1го

Александр Васильевич писал(а) 06 мар 2025, 14:57 3) коммерческая недвижимость - но тут тоже не понятно, опыта в этом направлении практически нет

если опыта в коммерции нет, то лучше и не лезть со своими. Если с жилой недвижимостью можно ошибиться и выйти при своих или с мин потерями, то ошибка с некорректной оценкой перспектив коммерческой недвижимости или желание получить опыт могут дорого стоить.
В коммерцию лезут, например, при реализации в рамках банкротства или залога с хорошим дисконтом и то, надо изучать, кто были до этого арендаторы и почему они съехали.
А почему не рассматриваете НС и облиги? Ликвидность в моменте всегда обеспечена, не бетон продавать с непонятной перспективой рынка недвижимости и ипотеки.

Александр Васильевич писал(а) 06 мар 2025, 14:57бюджет нужен 45-50 млн, что бы потом сдавать за 400-500 в месяц

Это сладкие мечты, по нынешним временам. Нет щас такого.

BarsTeam писал(а) 10 мар 2025, 10:06 если опыта в коммерции нет, то лучше и не лезть со своими. Если с жилой недвижимостью можно ошибиться и выйти при своих или с мин потерями, то ошибка с некорректной оценкой перспектив коммерческой недвижимости или желание получить опыт могут дорого стоить.
В коммерцию лезут, например, при реализации в рамках банкротства или залога с хорошим дисконтом и то, надо изучать, кто были до этого арендаторы и почему они съехали.
А почему не рассматриваете НС и облиги? Ликвидность в моменте всегда обеспечена, не бетон продавать с непонятной перспективой рынка недвижимости и ипотеки.

Ага, изучал коммерцию, покатался по объектам, понял цену риска и отказался от этой идеи. На банкротствах тоже головняка тоже быть огромное количество

Всех приветствую!
Настало и у меня время спросить совета как поступить)
Кейс такой. Есть 8млн, которые, в силу определенных причин (не важно каких ), могу потратить на покупку квартиры (на депо кинуть не могу). + есть квартира в регионе, которая сдается. Собираюсь ее продать млн за 6. Итого 14кк.
Вот хотелось бы что-то купить в мск или области под сдачу, желательно с мебелью)
1. Присматриваюсь к саларьево-парку (ЦА понятна - студенты), студия от 8кк, сдают - от 50к. Однушка - от 12кк, сдают - в среднем 60-65.
Понятно, что 4кк на депо, дадут больше, чем разница в сдаче. Но однушка, кмк, более ликвидна И немного пугает навес из студий (как сдающихся, так и продающихся).
2. Взять однушку в области, например вот здесь - https://www.cian.ru/cat.php?deal_type=s ... ject_order (у знакомого там есть, говорит сдается быстро). За 7-8кк можно взять, сдавать в районе 45к. Но есть вопрос к последующей ликвидности...
Ну или взять в области где-нибудь в Красногорске, но там подороже будет покупка, где-то 9-10кк, а сдача - теже 45к.

Собственно, суть вопроса: чтобы посоветовали взять - студию или однушку, в мск или области? Может какой-нибудь другой ЖК посоветуете?
Сильно не пинайте, недвига не мой конёк, а ЖК много - глаза разбегаются

ЗЫ. пока писАл пост, кажется стал очевидным ответ - студия в СП))))

denisandr писал(а) 21 апр 2025, 17:33Собственно, суть вопроса: чтобы посоветовали взять - студию или однушку, в мск или области? Может какой-нибудь другой ЖК посоветуете?
Сильно не пинайте, недвига не мой конёк, а ЖК много - глаза разбегаются

ЗЫ. пока писАл пост, кажется стал очевидным ответ - студия в СП))))

нет, конечно, "свои мысли" просто ужос, но исключительно из уважения к прошлым заслугам): пик недавно резко бустанул цены втч в саларьево и то, что было 6, стало 8, или по москворечью/яуза-парку/ильинскому парку гляньте было-стало, подумайте, почему, стата продаж в помощь, так что не пороть горячку и следить за стартами, на днях стартанет Бунинская набережная рядом с бунлугами, цена имеет решающее значение на текущем рынке, да и для задачи тоже, трэш без норм транс доступности (аля яросл квартал, область в теории можно, но тока если пешком до станции 1км) не брать, то что у вас по ссылке, вы вапще на карту хоть смарели как туда добираться на общ транспорте? знакомому потом предъявлять, почему не сдается вдруг? уровень понимания пока нулевой, так что эту тему + аренду прочитать по 50 стр посл хотя бы, по ходу, вы тока руставели свое и смотрите( ну и осознать, что торопиться некуда, а с кешем щас можно чувствовать себя не так, как с ипотекой, чисто для понимания см тему движения говорово по цифрам, но вариант спорный, дешман уже выгребли...влить 8 в студень в саларе - это оч тупо убить кеш, а в регионе для начала продать надо
зы вникайте в матчасть, решению задачи можно 2-3-5 мес отвести, спешки нет, до снижения ключа мин пару мес, помогаю тока если вижу понимание про удочку, а не рыбу) купить хату с мебелью?...надо понимать, что если все купить самому, можно сэкономить лям в вашем бюджете

denisandr писал(а) 21 апр 2025, 17:332. Взять однушку в области, например вот здесь - https://www.cian.ru/cat.php?deal_type=s ... ject_order (у знакомого там есть, говорит сдается быстро). За 7-8кк можно взять, сдавать в районе 45к. Но есть вопрос к последующей ликвидности...
Ну или взять в области где-нибудь в Красногорске, но там подороже будет покупка, где-то 9-10кк, а сдача - теже 45к.

Область строго в пешей доступности от МЦД: об остальном даже думать вредно

Shuran писал(а) 21 апр 2025, 18:20пик недавно резко бустанул цены втч в саларьево и то, что было 6, стало 8

видел, читал..
Может я не совсем понятно написал. 8кк - целевые деньги (только на квартиру), которые не приносят мне доход (они не мои). Я хочу их вложить, чтобы они приносили доход мне с аренды квартиры, на ближайшие лет 5.
В саларьево сдача через 3 года. Ждать 3 года до сдачи + вкладываться в мебелировку, либо сразу начинать сдавать (при покупке готового с мебелью) +- тоже самое по деньгам выходит (если считать, что простоев не будет). Продать по переуступке - не вариант (очень гемморно в плане целевых обязательств), поэтому и рассматриваю готовое.

Shuran писал(а) 21 апр 2025, 18:20по ходу, вы тока руставели свое и смотрите(

зря Вы так , все почитываю периодически...

Shuran писал(а) 21 апр 2025, 18:20купить хату с мебелью?

суть в том, что я хочу вложить в мебель целевые деньги, а не свои кровные.

Shuran писал(а) 21 апр 2025, 18:20то что у вас по ссылке, вы вапще на карту хоть смарели как туда добираться на общ транспорте?

Согласен, читал здесь на форуме про транспортную доступность... Смутило, что у него сдается без простоев уже лет 5

Shuran писал(а) 21 апр 2025, 18:20нет, конечно, "свои мысли" просто ужос

поэтому и спросил совета, что сузить область выборки Написано наверное тоже сумбурно, поэтому и хочу структурировать мысли.
Спасибо. Буду думать))

denisandr писал(а) 21 апр 2025, 17:33Итого 14кк.
Вот хотелось бы что-то купить в мск или области под сдачу

Какой вопрос - такой ответ))
1. Две студии в локации с максимальной доходностью аренды.
Пример: https://www.pik.ru/flat/989449
Сейчас аренда 38-40 и выше - если хорошее наполнение.
2. Удобная двушка под распил на ст+Е2.
Пример: https://www.pik.ru/flat/962938 Тут локация так себе тоже, но планировка супер: вообще ничего не надо делать, стенку в коридоре подправить чуть. Думаю, здесь 35+45 будет запросто при нормальном наполнении.

denisandr писал(а) 21 апр 2025, 17:33Собственно, суть вопроса: чтобы посоветовали взять - студию или однушку, в мск или области? Может какой-нибудь другой ЖК посоветуете?

Под цели аренды, апартаменты не прибыльнее чем жилое?