Посоветуйте, как действовать в моей ситуации? (кроме выбора для себя)

в теме обязательно писать свои мысли о предмете обсуждения, одни вопросы без своих мыслей - снос/отклонение в премодерации для новичков. если обсуждаем инвест, пишем вход и планируемый выход, тут не справочное бюро, а обсуждение мыслей
обсуждение одного жк - в тему этого жк

Yettimot писал(а) 15 июл 2024, 20:16Получается инвестировать в недвижку сейчас вообще бессмысленно? А если на горизонте 5, 10 лет?

Если цель прям ИТ ипотеку использовать - то я бы взяла вариант с минимальным первоначальным взносом, а остаток налички на вклад/офз под большой процент - с них платить ипотеку. Да, в перспективе года-двух цены наверное (но точно никто не знает - может и черный лебедь прилететь) пойдут вниз - но и дешевые кредиты вряд ли появятся (если например семейную уже переросли). Те кто брал 2 года назад кредиты без первоначального взноса и с удорожанием квартиры сейчас очень довольны. Хотя тоже звучало, что цены упадут и льготную отменят и тд. и тп.

Прошу совета и мнения по Матв парку.
Имею бронь на 1к в новой очереди с целью парковки семейной ипотеки для дальнейшей сдачи а аренду.
Плюсы:
- пешая доступность метро
- квартира с отделкой
- неплохая планировка с кухней гостиной
Минусы :
- ТЭЦ 500 м
- новый ЦОД 300 м
- стройке в поле, вокруг жд и крупные развязки.

Как альтернативу рассматриваю вариант Кронштадтский 9
Аналогичную по планировке 1 к для тех же целей.

Плюсы
- пешая доступность метро
- развитый район
- есть зеленые зоны рядом

Минусы:
- ЛЭП по улице
- автобусный парк около метро
- рынок

В целом головинский район кажется более перспективным, прошу совета.

Juve писал(а) 02 окт 2024, 11:23Имею бронь на 1к в новой очереди

какой смысл сравнивать локации, не давая инфу про хаты? ссылку/скрин в студию. и в крон9 тоже. чо пачом. а ваще идея глупая имхо, в смысле, рано еще zhk-paveleckaya-siti-t988-p295716#p295716
зы и какую доху вангуете по аренде в обоих

Shuran писал(а) 02 окт 2024, 11:51Имею бронь на 1к в новой очереди

В моем случае доступ к семейке есть до 01.01.25 долее по критериям не подхожу.

Рынок сдачи в этих локациях оцениваю в 65-70 тыс за 1 к.
Ну и возможно квартира пригодится кому то из детей.

Juve писал(а) 02 окт 2024, 12:25В моем случае доступ к семейке есть до 01.01.25 долее по критериям не подхожу.

ясно, тем не менее, я бы не лез на вашем месте, щас на хаях цены, а ипотеку гасить 30 лет, рано или поздно ключ вернется на 7-8-9, пусть и через 4-5 лет...а пока 10-12 не станет - цены будут проседать имхо

из этих 2, конечно, крон9 чисто по площади к-г, 16,5 - это где-нить в бунлугах, а так 18 надо по минимуму, вроде хватает выбора в матв парке. чисто по навесу в матв больше в разы, поэтому я бы смарел на крон9

Добрый день.

Так как ребенку скоро 7 лет, окно возможностей в виде семейки под 6% у меня закрывается. Соответственно, рассматриваю вариант ипотеки под 19,8 млн (7,8 своих) + 12 млн под 5,85% на 27 лет, платеж 74 тр. Хотел бы объект под себя и больше, но нет таких денег на первоначальный взнос. Отдельно оставляю подушку безопасности 2,5 млн
Цель получить дешевые деньги 12 млн рублей в ликвидном объекте. В будущем планирую купленную квартиру и текущую (двушка 1970 года в кирпичной девятиэтажке), в которой живу, использовать для покупки трешки. Жить не планирую, т.к. вариант не для семьи из 4-х человек (дети однополые 6 и 10 лет), возможно буду сдавать (очевидно не ранее января 2027 года). При сдаче квартиры рассчитываю, что аренда минимум полностью будет покрывать платеж по ипотеке, а может даже и в 1,5 раза больше платежа будет.

Многие считают невыгодно сейчас брать недвижимость цены упадут (это вечное желание покупателей) и нужно на депозиты под 20% класть, это надежнее. Но почему-то все не учитывают, что как только ставка пойдет вниз, часть вкладчиков пойдет покупать квартиры и соответственно недвижка так или иначе вырастит вверх в цене с учетом спроса. Также непонятно почему недвижимость должна сильно упасть: зарплаты растут, стройматериалы растут, коммунальная плата будет индексироваться (10% индексация только в 2025 году и далее продолжится) очевидно инфляция не будет 4-5%. Понятное дело, что недвижка не вырастит в цене за три года на 30%, но на 10-15% вполне (в удачных локациях и ЖК)
Еще момент, нужно понимать, что 12 млн гос-во дает в бетоне, а не мне на руки. Т.е. де-факто я могу хранить на депозите 7,8 млн +2,5 (подушка), а не 19,8 +2,5 млн

В общем рассматриваю вариант в Страна Озерная, евродвушка, окна во двор, 8 из 9 этажей, 42,5 с отделкой вайтбокс (30 тыс кв метр вшили в ипотеку, т.к. на горизонте 2 лет, этот объем работ явно будет стоить дороже), два санузла и потолки 3 м., цена за кв.м без вайт бокс 436 т.р. за кв.м., до метро 3 мин пешком, 20 мин до сити на метро и столько же до аэропорта Внуково. Ключи май 2026 год. На мой взгляд, вариант планировки очень интересный. Целевую цену за кв. м в данной локации вижу в начале 2027 550 тр минимум Рядом будет строиться ПИК Мичуринский парк. Квартиры по этой цене 19,8 млн есть больше до 50 м и цена дешевле +- на 1 млн, но срок сдачи весна 2027 г., это комфорт, потолки 2,7 м, планировки так себе. Также не уверен, что с таким объемом строительства у ПИК в 2027 году будет все хорошо.Уже внес 60 тыс. за бронирование и одобрили ипотеку банки

Соответственно покритикуйте все-таки стоит идти в ипотеку или нет в моей ситуации? Либо лучше потерять 60 тыс рублей и не идти в этот кейс

farang писал(а) 02 окт 2024, 12:43В общем рассматриваю вариант в Страна Озерная, евродвушка, окна во двор, 8 из 9 этажей, 42,5 с отделкой вайтбокс (30 тыс кв метр вшили в ипотеку, т.к. на горизонте 2 лет, этот объем работ явно будет стоить дороже), два санузла и потолки 3 м., цена за кв.м без вайт бокс 436 т.р. за кв.м., до метро 3 мин пешком, 20 мин до сити на метро и столько же до аэропорта Внуково. Ключи май 2026 год. На мой взгляд, вариант планировки очень интересный. Целевую цену за кв. м в данной локации вижу в начале 2027 550 тр минимум

я плакал, страна озерная давно не продается, на старте мощно слили + еще неск мес и все, тяга обнулилась, в мичуре е3 50м 17 с отд стоят, карл, https://www.pik.ru/flat/956268, в пик+, который сравним с озерной, но если вы видите 550 минимум на выходе и вайтбокс у вас явно дороже 30 тыр будет стоить, что ж, тут кто на что учился, кто-то же должен поддерживать застроев в трудные времена
зы мичура "благодаря" пик+ тоже слабо продается, но платить за е2 у мкада 20 лямов, когда центровые хаты стоят стока - тот же перегретый павел сити, это уметь надо
зы какая хрен разница на сроки, ваще не понял, если макс прирост актива нужен, а не копье от аренды

Shuran писал(а) 02 окт 2024, 13:09я плакал, страна озерная давно не продается, на старте мощно слили + еще неск мес и все, тяга обнулилась, в мичуре е3 50м 17 с отд стоят, карл, https://www.pik.ru/flat/956268, в пик+, который сравним с озерной, но если вы видите 550 минимум на выходе и вайтбокс у вас явно дороже 30 тыр будет стоить, что ж, тут кто на что учился, кто-то же должен поддерживать застроев в трудные времена

Понятно, чтобы посоветовали в моем случае (локация +- устраивает)

farang писал(а) 02 окт 2024, 13:17Понятно, чтобы посоветовали в моем случае (локация +- устраивает)

посоветовал бы не лезть, если не в рынке, но если оч хоцца вляпаться, что чонить центровое, про павел сити написал, ваще не факт, что он лучший - планировки полное дно там, если полгода есть хотя бы до 7 летия ребенка, погружайтесь в рынок, будем обсуждать, мне не в лом, не хочу навык терять)

Shuran писал(а) 02 окт 2024, 12:34из этих 2, конечно, крон9 чисто по площади к-г, 16,5 - это где-нить в бунлугах, а так 18 надо по минимуму, вроде хватает выбора в матв парке. чисто по навесу в матв больше в разы, поэтому я бы смарел на крон9

А что скажите с точки зрения локации Матв?
Мне поначалу показалось перспективное местно, но погуляв по месту понял что застройка в поле имеет ряд недостатков в виде инфраструктуры, также близость шумных объектов, сравнивая со Крон9, локация водного стадиона интереснее.

Juve писал(а) 02 окт 2024, 13:35А что скажите с точки зрения локации Матв?
Мне поначалу показалось перспективное местно, но погуляв по месту понял что застройка в поле имеет ряд недостатков в виде инфраструктуры, также близость шумных объектов, сравнивая со Крон9, локация водного стадиона интереснее.

в теории для сравнения локаций нужно расписать разные факторы и задать каждому удельный вес, а он у каждого свой, поэтому тут их не сравнивают) на практике, учитывая тэц и новый цодд, даже семейная жизнь там под вопросом (я по карте до цодда и тэц 600-700м вижу, как вы 300 до цодда намеряли?), но это щас, пожалуй, единственный массовый жк около распиаренных раменок, у вас цель аренда, будь там равные объемы застройки с крон9 - можно было бы ломать голову, но раз объемы матв шкалят, знач крон9 очевиден для этой цели

зы а ваще на карте пика из годного и наиболее центрового, если откинуть ылитный барклая/зап порт и вонючий ювао - это руставели, но там надо ждать новые объемы, текущие с ключами в 25 сильно распроданы и дорогие, на котловане вполне в одну цену с крон9 могут быть имхо

Shuran писал(а) 02 окт 2024, 13:44 (я по карте до цодда и тэц 600-700м вижу, как вы 300 до цодда намеряли?)

Да изначально по карте подумал что Цод будет в районе приборостроительного завода до которого 300 м.
Из интересных проектов у метро у ПИКа остались самые низкие цены которые тоже не адекватные локации.

Отправлено спустя 1 час 55 минут 23 секунды:

Shuran писал(а) 02 окт 2024, 14:03по карте до цодда и тэц 600-700м вижу, как вы 300 до цодда намеряли

Juve писал(а) 02 окт 2024, 12:25Рынок сдачи в этих локациях оцениваю в 65-70 тыс за 1 к.

Знакомые в Матвеевском парке сдали несколько Евро2 (36 метровые, не мелкота) по 105 тыс.

Вангарден с хорошей отделкой ушел за 115 тыс (38 метров, вид во двор) - скорее всего можно было дороже, на первом показе сдали.

Просто для информации)

PlanB писал(а) 02 окт 2024, 23:47Знакомые в Матвеевском парке сдали несколько Евро2 (36 метровые, не мелкота) по 105 тыс.

Вангарден с хорошей отделкой ушел за 115 тыс (38 метров, вид во двор) - скорее всего можно было дороже, на первом показе сдали.

Просто для информации)

Это интересно, а не знаете кто целевая аудитория съемщиков? Молодые покорители Москвы ? То есть те кому все равно на окружающую инфраструктуру лишь бы переночевать и метро под боком

Juve писал(а) 03 окт 2024, 06:58Это интересно, а не знаете кто целевая аудитория съемщиков?

Метро: БКЛ/Желтая ветка - в получасе езды на метро до Внуково/МГУ/Деловой центра/Юго-запад с кучей университетов.
Дети - студенты (родителей с деньгами), молодые-начинающие карьеру в Сити, все те, кто пропуканный бабушатник не хотят и не будут снимать.